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永新置地B-82地块项目整合提报2010年4月写在前面B-82地块的战略地位B-82地块的土地性质决定了本项目的‘豪宅本色’；B-82地块的稀缺资源奠定了本项目的‘豪宅地位’。——之于永新置地而言B-82地块将成为永新置地高端项目运作的伟大开端；B-82地块将成为高新区区域高端项目的标杆，而这种标杆由永新置地树立名副其实；更为重要的是，B-82地块作为永新置地产品体系中的塔尖角色，它将成为‘永恒品质·新生活’品牌理念最强有力的诠注。龙池华府——这样一个项目，我们称之为：集皇脉、文脉、人脉于一身的‘龙池’近在咫尺；华，中华之华、华山路之华；府，代表尊贵，纯独栋社区，一户一府；此案名字字珠玑，对得上豪宅味，称得上高端盘。进入正文共同开启龙池华府的豪宅篇章……壹市场分析贰推广策略叁销售组织肆企划执行新区高端条件项目高端条件项目属性界定项目核心价值苏州高端条件高端物业分析未来供应分析苏州别墅市场项目发展战略项目发展定位项目客户定位项目价格定位项目预期方向高端客群分析市场分析高端项目高端客户研究思路本位价值先决条件高端剖析项目战略——项目属性与预期——本位价值先决条件高端剖析项目战略城市双城核心板块，绕城高速、太湖大道、轻轨三号线等，加快提升片区的居住价值。排除北侧与东侧不利影响，项目总体具备“大隐于市”的自然生态养生的意境。项目周边拥有较好的生态自然资源，是新区唯一风景旅游区与多功能生态休闲区域。项目规划纯独栋别墅欧式风情社区，庭院、地下室、露台等人性化国际化设计理念。一、项目整体属性界定区域价值项目四至项目资源项目规划双城主城核心版图山水生态资源纯独栋低密度物业二、项目核心价值“城市之上，珍稀山水人文领地低密度卧龙居”城市之上：苏州发展的至高点；传统文化和国际背景结合的最高点；主城区的王者区域。三、项目属性期望期望基点源于大势研判下项目所具有的稀缺性和唯一性。对城市：成为一座城的荣耀对人居：重新定义高端品质对品牌：植入苏州高端市场“新的发展机遇，新的战略高度，引领城市区域新的价值标杆，开创苏州地产时代新纪元”！本项目肩负的使命惟此，如何顺势而为，将项目之于城市之上，成功的引导并引领富人需求，也是城市赋予我们的历史机遇和挑战！思考，站在如此高度上，我们需要研究的问题更加的清晰，分别为：针对城市经济能力是否足以支撑高端物业发展的判断针对区域及项目是否具备发展高端物业的条件针对高端物业的成交现状分析和发展判断针对城市高端需求容量的研究和判断针对城市高端消费群体的需求及购买行为的判断等——高端市场存在背景——本位价值先决条件高端剖析项目战略苏州经济持续保持高速发展，城市的经济总量处于全国前列，居民收入稳步提高，在这样的背景下高端市场具备发展基础和强劲上升力。13698.15104488215.37806.5467016354.389.7%9.0%12.3%12.1%13.0%16.5%0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%18.0%0200040006000800010000120001400016000上海北京广州深圳苏州天津全国六大经济强市GDP情况106171236114451162761853221260238670500010000150002000025000300002002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年01-08年苏州人均可支配收入(万元)苏州是中国经济发展引擎城市，江苏最具有经济实力城市，上海经济副手城市，国际制造基地、中国外资聚集中心。2008年底整个城市的生产总值达到了6701.3亿元，较上年度增长了13%；目前苏州的经济总量处于全国的前列，处于中国第五，长三角第二的状态；市区居民人均可支配收入23867元，比上年增长12.3%；农村居民人均纯收入11680元，比上年增长11.5%，2008年底城乡居民人民币储蓄存款余额3337.31亿元，比上年增长28.7%一、苏州高端物业的先决条件——14.265.917.278.2110.2711.0112.214.1302468101214162001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年私营企业（数量）蓬勃发展，07年达14.13万家，比2007年增长15.8%苏州民营经济随着国有企业及集体企业的改制，涌现出大量有实力的本地私营业主，而这些本地私营业主也是苏州高端市场的消费主体；目前苏州规模以上民营企业共有5386家，这部分企业主的个人资产均在千万以上，且每年正在逐步增加中，这部分客群是苏州本地顶级物业的核心客源。在苏州所有规模上民营企业约有3/5的企业是分布在苏州五县市内的。年份规模以上私营工业企业（个）工业总产值（亿元）工业增加值（亿元）资产合计（亿元）固定资产净值平均余额（亿元）20032232942.21234.66789.13213.58200424181286.32323.541036.73260.87200534602925.30711.952296.85702.65200639373834.30909.052983.05878.93200747095003.421169.123765.481124.37200853865754——————私营经济快速发展，大量的私营企业主为苏州催生了大量的高端人群，为苏州高档房地产的开发带来充足的客源。苏州高端物业的先决条件——2企业名称上市日期总资产（万元）企业名称上市日期总资产（万元）创元科技1994年1月6日186583.94江苏宏宝2006年10月12日51460.43苏州高新1996年8月15日993244.16高新张铜2006年10月25日186429.59宝税科技1997年3月6日34901.77金螳螂2006年11月20日164672.19中核科技1997年7月10日76420.64新海宜2006年11月30日54912.94永鼎股份1997年9月29日414111.82江苏国泰2006年12月8日123264.44江苏吴中1999年4月1日208689.62新民科技2007年4月18日119155.47华仪电器2000年11月6日113405.95常铝股份2007年8月21日135123.81华芳纺织2003年6月27日164882.66江苏通润2007年8月10日51770.82亨通光电2003年8月22日208971.04澳洋科技2007年9月21日308096.60江南高纤2003年11月27日98786.69东华能源2008年3月6日22200.00苏州现有本地上市公司34家，其中有22家是在国内上市，其余12家则在香港、新加坡、美国等地上市。近两年，苏州的上市公司数量飞速增加，也造就了苏州一批新的财富群体。苏州上市的34家公司里，有15家是在五县市内的，其中4家属于吴江，6家属于张家港，还有5家属于常熟的。这部分客群的数量并不是很多，但高端消费能力强，加上本身的人脉关系，裙带消费，群居习惯，使他们成为苏州高端消费的主流客源。131924283234010203040200320042005200620072008苏州上市企业数量苏州上市企业与外资企业逐年增加，在提高整体经济同时扩大了高端房产客户来源。苏州高端物业的先决条件——3国际品牌进入苏州历程第一阶段：1990年以“FUN”专柜进入打头，港澳品牌为主的集团军形成第一轮登陆潮第二阶段：90年代中期，以阿迪达斯、耐克等运动系列品牌为代表第三阶段：2004年以来，杰尼亚、登喜路、Gucci、阿玛尼、Lv等国际一线品牌落户苏州15.8422.2930.136.9648.2861.7552.30%40.70%35.00%22.78%30.62%21.50%0.00%10.00%20.00%30.00%40.00%50.00%60.00%010203040506070200320042005200620072008苏州私家车数量走势数量（万辆）增长率随时苏州经济的发展，高端消费逐步的释放，截止08年底，苏州的私家车保有量达到了61.75万辆，较07年上涨了21.5%；同时大量的高端奢侈品牌也不断抢占苏州市场，纷纷落户苏州。苏州城市消费力持续增强，高端奢侈品不断落户苏州，苏州正成为苏南地区的高端消费“高地”。苏州高端客户选择的奢侈品牌珠宝卡地亚时装乔治阿玛尼手表劳力士银行中国招商银行酒店香格里拉苏州高端物业的先决条件——4随着城市之间流通性的加强，苏州作为上海的后花园，上海区域的高端客户对苏州高端物业的需求点正逐步加强。上海高端客群上海首购客群苏州与上海之间的公共交通便利性不够，现阶段主要依赖高速公路，限制了首购客群向苏州流动。上海高端客群主要集中在太湖度假区、东山、昆山阳澄湖和环金鸡湖等自然景观资源优越、度假环境较好的区域，以“度假+投资”类客群为主；昆山花桥区域也有较集中的养老客群。目前上海较集中的首购客群仅扩散至昆山花桥、千灯（配套社区巴士），可以预测的是2009年上海轻轨11号线开通后，上海首购客群将继续向西延伸。苏州高端物业的先决条件——5小结：苏州具备发展高端物业的先决条件。苏州高端物业的先决条件——小结强劲的城市消费力城市的高端导向潜力外向型与私营经济苏州高新区位于苏州古城西侧，东临京杭大运河，南邻吴中区，北接相城区，西至太湖。总人口64.46万，其中常住人口32.07万人，暂住人口31.74万人，外籍人口0.65万人。下辖狮山、枫桥、横塘、镇湖4个街道及浒墅关、通安、东渚3个镇，下设科技城、浒墅关经济开发区、苏州高新区出口加工区和保税物流中心。苏州高新区交通便利，距上海虹桥国际机场90公里、浦东国际机场130公里，距上海港100公里、张家港港口90公里、太仓港70公里、常熟港60公里。沪宁高速公路、312国道、京沪铁路、京杭大运河和绕城高速公路从境内穿过，高水准建设的太湖大道横贯东西。高新区作为主城区的组成部分，主要承担城市生活服务中心和市域政治、文化中心职能，疏解古城区释放出来的人口，成为新的城市核心。苏州工业园区苏州古城区和高新区双城格局主城城区东部新城二、新区高端物业的先决条件——1苏州城市的发展规划为“T”字形，整个城市将向东发展，新区主要由“控制”发展转变为“优化”发展为主。都市区空间发展遵循东进、北拓、南优、西控、中核战略。苏州发展规划为“T轴双城五片，一带三环五楔”的城市空间结构。T轴：苏州主城、东部新城构成东西向公共发展主轴；平相片区和吴中片区组成南北向公共发展次轴。双城：由苏州主城和苏州东部新城组成。东部是城市首要发展方向，北部是城市次重要发展方向，南部优化整合，西部严格控制大规模城市建设。从自然条件与经济联系两方面分析，将以园区为主体的苏州东部确认为苏州都市区中承接区域服务职能的首发地区。苏州中心城区的主要发展方向应该向东，在园区建设未来的苏州新城，并在用地布局中预计到未来与昆山、上海连片发展的可能性，选择适于与昆山、上海连接的功能布局结构。新区高端物业的先决条件——2高新区经济实力：以占全市2.6％的国土面积和4％的人口，创造了苏州市1/10的生产总值和1/10的工业总产值，以及1/5的进出口总额。新区力争至2020年跻身世界一流高科技园区行列。新区当前的发展重点——“二次创业”（1）加快重大产业项目建设。加快推动先进制造业和现代服务业发展；重点推进狮山商务广场、苏高新港口码头等核心项目建设；全力推进出口加工区、保税物流中心“两个300亿美元”计划。（2）加快重大基础设施建设。推进轻轨1号线等重点工程进度，加快“退二进三”步伐，加快推进中央商务区功能提升、苏州科技城综合管线迁移及变电站建设。（3）加快重大科技创新项目建设。突出抓好6大类科技项目。高新区产业发展——高新区的经济实力占据整个苏州的较大比例，产业的升级也将促进新区的经济实力的飞跃提升。新区高端物业的先决条件——3项目片区未来将主要借助于周边的自然环境，着力打造