博思堂_苏州浒新_金榈湾项目推广方案_39_X年

浒新·金榈湾08年度项目推广方案浒新·金榈湾项目组2008—1—15目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案量项目定位推广主题项目推广策略新区市场竞争分析1、新区房产发展历程分析—处于由被动转为主动郊区化历程的初期2、新区住宅市场板块划分——南密北散、南多北少木渎板块西部板块新区市场竞争分析目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案量项目定位推广主题项目推广策略项目地块竞争分析一级土地市场存量分析竞的单位地块位置基地面积(㎡)建筑面积(㎡)容积率用途出让年限(年)成交价元/㎡楼面单价元/㎡产品形态预判苏州新创建设发展有限公司高新区312国道西鸿福路南118355.9199246.41.68居住/商业70/401200/2500706/1563小高层、高层苏州永新置地有限公司高新区兴贤路北312国道东77636.4155272.82.0居住/商服70/402000/30001000/1500高层苏州阳山置业有限公司高新区兴贤路南、规划道路东21320.8383771.8居住7020251125小高层、高层福建闽信投资顾问有限公司高新区鸿禧路北出口加工区东95267.5571610.6居住7029924986别墅万佳房产金阊区富相路南、富强路东81793.381793.31.0居住7036003600多层、别墅南山地产金阊富强路西、规划虎新路北188696.7332106.191.76居住7034001932小高层、高层存量合计863956.7本地块周边规划项目很多，目前共约有86万方的住宅存量尚未推出,未来存在一定竞争压力；从土地的容积率来看，未来产品多以小高层、高层为主现有竞争、未来竞争并存金光大道新创理想城新港名墅花园新创地块永新地块阳山地块闽信地块万佳地块南山地块现有竞争未来竞争云锦城现有竞争项目产品形态均价元/平米去化率已推量(万方)未推量(万方)首次开盘金光大道多层、SOHO多层：6000SOHO：450098%80+云锦城别墅、高层——————19.22——新港名墅别墅、洋房、小高层二期别墅预计：700093%81006.7理想城多层、小高层、高层小高层5800多层630094%262306.6合计——————4470.1项目周边竞争分析目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案量项目定位推广主题项目推广策略1.云锦城项目竞争分析：预计08年5月份推出，产品主要为高层、别墅为主，与我们的产品有竞争，客源主要以新区为主，对于本案西部客源的拦截也是比较明显，故明年我们项目的小高层面对新区市场竞争压力比较大。竞争个案分析2.永新兴贤路项目竞争分析：该地块同样位于浒关目前在规划阶段，产品同样以高层为主，推出时间预计在08年下半年，故我们可以打时间差，在08年6月份之前完成项目的主体销售，可以将影响降到最低。3.南山金阊新城项目竞争分析：该项目目前同样在前期规划阶段，从1.7的容积率来看，小高层、高层产品为主，与我们项目的产品基本雷同，其客源主要以金阊新城、新庄一带为主，基本与本案南部客源冲突，预计推出时间在08年下半年，故本案应该快速建立区域品牌价值高度、快速完成项目销售。4.理想城项目竞争分析：该项目位于新区，区域认同度较强，客源主要以新区为主，对本案西部新区客源的拦截作用比较明显。08年上半年将推出小高层（面积以100平米以上为主）与本案明年推出的小高层有冲突，但本案在户型面积上有较大的优势，故在客源的抓取上还是有较大的机会。竞争个案分析目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案量项目定位推广主题项目推广策略明年项目将有大量小高层推出，浒关区域客户有一定的抗性；同时区域内客户的不断挖掘,后期会面临客户不够的问题。故明年在深度挖掘浒关客源的基础上，要走出去吸引外部客源贯彻“南进东扩”的策略，往东吸引金阊新城、新庄客源，往南挖掘新区的客源。客源定位分析浒关及周边乡镇挖掘南进策略东扩策略项目客源定位08年占领新区市场08年占领金阊新庄项目客源定位重点客户群核心客户群其他区域客源游离客户群南进策略：充分挖掘新区企业工作的百领，以新苏州人为主浒关工业园企业、周边乡镇的私营企业主。东扩策略：拓展金阊新城、辛庄的企业主及市区新苏州人核心客源：浒关工业园企业、周边乡镇的私营企业主。08年重点客源南进策略东扩策略充分挖掘新区企业工作的百领，以新苏州人为主拓展金阊新城、辛庄的企业主及市区新苏州人项目客源定位目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案量项目定位推广主题项目推广策略项目推广主题新区首席16万平米低密度、地中海风情社区阐述：1.新区突出项目所处的地理位置2.首席突出项目产品在新区的稀缺性、主导性3.16万平米突出项目大盘的气势4.地中海风情突出了项目的最大卖点项目推广主题卖点阐述：1.稀缺多层：新区稀缺花园阳房2.地中海建筑风情：新区首创地中海风情社区3.规划前景：沪宁城际列车、苏州轻轨3号线4.完美配套：大型新浒商业城一路之隔、交通便捷5.超性价比户型：90平米以下两房满足新苏州人居家理想目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案量项目定位推广主题项目推广策略二、08年项目推案计划及阶段安排08年3月份08年4月份08年6月份08年9月份春节二期开盘别墅组团开盘三期开盘四期开盘目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案量项目定位推广主题项目推广策略项目各阶段推案计划6号楼16号楼11号楼20号楼19号楼14号楼18号楼13号楼一期（08年1月8日）所推房源共240套，基本售磬(销售240套)100平米以下占75%115.91平米占25%22号楼24号楼23号楼二期（08年3月中旬）所推房源为4幢多层，3幢小高层多层100平米以下占75%100平米占25%小高层100平米以下占80%100平米占20%21号楼项目各阶段推案计划17号楼12号楼7号楼别墅叠加别墅别墅别墅别墅别墅别墅别墅叠加叠加别墅别墅别墅三期开盘（08年4月份）别墅组团主要为连排，辅以少量叠加，主要以内部客户去化为主。项目各阶段推案计划2号楼8号楼15号楼9号楼10号楼四期（08年6月份）所推房源为4幢多层，4幢小高层多层100平米以下占75%100平米以上占25%小高层100平米以下占67%100平米以上占33%5号楼4号楼3号楼项目各阶段推案计划小高层小高层小高层五期（08年9月份）推出3幢小高层面积全部在100平米以下项目各阶段推案计划目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案量项目定位推广主题项目推广策略项目品牌策略明年新区、金阊新城小高层产品市场竞争异常激烈明年大量小高层推出，浒关区域客户有抗性、客户支持不够需要拓展外区域”东拓南进”策略品牌战略浒新置业开发商品牌后期产品品牌铺垫金榈湾项目品牌项目品牌策略项目品牌策略品牌策略的支撑浒新·博仕会成立项目精品活动路线项目地中海特色推广苏州区域媒体形象塑造金榈湾项目开盘热销项目各期开盘热销户外、报纸电视、电台老客户优惠会员活动地中海美食特色巡演地中海家具美食展目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案量项目定位推广主题项目推广策略项目媒体活动策略08年项目媒体推广策略线上推广篇品牌推广结合项目占领区域制高点线下推广篇切实有效的推广更好地配合销售线上推广篇1.线上推广——户外篇新区重点区域、金阊新城增加户外点，项目新区品牌宣传2.线上推广——报纸篇城市商报首版报眼广告；“城市商报”、“苏州日报”报纸稿配合销售节点进行宣传、项目系列软文炒作。3.线上推广——电视篇房车报道栏目15秒广告片宣传家园栏目30秒广告片宣传民声在线新闻栏目20秒广告片宣传4.线上推广——电台篇104.8交通电台“有车生活”“家在苏州”捕捉新区、市区客户群体5.线上推广——网络篇苏州搜房网、新视点网络平台:网按纽形象保持；通栏、对联配合关键节点推广运用搜房的网络资源体现项目景观、规划、户型,通过前期热销树立新区地中海品质社区品牌开发商品牌。运用网络媒体进行区域、项目系列软文炒作.线上推广篇线下推广篇1.线下推广——区域企业、拆迁办公关进一步对新区企业、浒关工业园企业、金阊新城拆迁办展开DS拜访派单等切实有效的点对点宣传。2.线下推广——短信、直邮、夹报针对新区、辛庄、金阊新城及浒关周边乡镇的直邮、夹报、短信可以很快地建立项目在新区、金阊新城的知名度，对销售起到立杆见影的作用。线下推广篇3.线下推广——地中海风情巡演配合项目“西进南扩”的推广策略，在新区大润发、新区绿宝广场等地举办具有地中海风情的路演可以很快的抓住当地区域的客户、同时加深客户对于项目卖点的理解。4.线下推广——地中海特色美食、歌舞晚会针对项目前期业主、积累准业务举办具有明显地中海特色的美食品尝、歌舞欣赏晚会，一方面通过老客户带新客户为后续销售提供更好的客源支撑，另一方面客户通过体验具有强烈地中海特色的美食、歌舞，充分体会我们项目带来的异域风情享受。目录项目市场分析项目推案计划新区市场分析项目周边竞争分析竞争个案分析项目客源定位项目推广主题品牌策略媒体活动策略推广费用预算销售节点安排各阶段推案量项目定位推广主题项目推广策略THANKS!