合富辉煌-上饶广丰力创新东街国际城项目住宅营销推广建议

上饶、广丰、力创新东街国际城项目住宅营销推广建议合富辉煌房地产二零零八年五月全新A区组团整体命名:翰林雅苑推广文案：曾经，我们无奈地被生活选择－－从居住形态、到人生轨迹那时，我们拥有不多的人均面积，只获得一小缕越用越少的珍贵阳光…..那时，因为没有独立的闺房，少女们无处安放鲜艳的青春和成长的秘密…..那时，因为局促狭窄、光线昏暗的厨房伤害了母亲和妻子的健康…..甚至，为了争夺阳光，我们的父兄曾经与友善的四邻认真地争执三番四次…..房子就是这样，沉默而坚定地，承载着我们的生活方式，决定着我们作为一个城市的生存质量什么样的房子能承载我们对新生活方式的理解？我们思索…..它的规划、设计是充满人性关爱的；它的视觉空间是明亮、诗意的；它的景观纵深是饱含灵性的；它的感官色彩是愉悦欣喜的；它的材料选择是绿色环保的；它的户型设计是阳光灿烂的；一座最新崛起的城中之城一座阳光灿烂的居住之城一座珍视自然的绿色之城一座关爱健康的生态之城一座容纳了浓厚文脉的人文之城一座具有“适度、和谐、愉悦、便利”的快乐之城一座新世纪的“后小康”时尚之城一座为了我们和下一代的智能之城翰林雅苑在这里诞生，给予您的忠于您的个人情趣，给生活更多选择翰林雅苑更高标准生活，专为追求卓越的您而备！翰林雅苑广丰城区中心居住最高点（提炼）（提升）旧城新区、市中心便捷园林人文商业表现主题：——完美的生活境界——尽享生活便利，统领国际级生活的气魄稀缺珍贵自然优越尊贵时尚气魄高度（核心内涵）尽享便利，统领自然的至高精神生活方式位处高度→独特性→标识演绎生活方式（表现系列）教育成熟新东街成就贵族生活礼遇媒介推广建议敝司建议应建立一系列的以电视广告、外展、公关活动为主、报纸广告、户外广告、和邮寄等辅助形式的立体式媒体组合策略。报纸广告报纸广告是房地产信息发布的重要媒体，是楼盘销售中的最主要、最有效、最简洁的广告形式。它不但数量大、覆盖面广、与公众的生活联系十分密切，而且传播速度快，见效迅速。夹报广告主题内容：生活方式、园林、配套、户型、物业管理、品牌形式：制作2OP的媒体楼书，每次夹放其中，共4P的单张，分五次发布，就可以集齐一份2OP的媒体楼书户外广告在人流较集中的地方设置一至两块户外广告牌，其内容除了宣传项目质素、园林和景观等之外，还要加上一个离正式公开发售的日期，其目的是加强客户的认知度，加深客户的兴趣，特造热点。邮寄广告主题内容：以请柬的形式邀请以登记的客户参加项目的公关、开售仪式和奖品派发的信息电视广告电视广告的听觉与视觉冲击力是相当强烈的，能使产品瞬间打入客户心理。主题内容：公开发售和活动等的信息和品牌形象的宣传电台广告电台广告是媒介传播的一种形式，它的特点是听觉效果较佳。敝司认为它作为立体式媒介策略的组成部分。主题内容：铺天盖地的节点宣传推广项目价格定位策略总体思路低价入市、逐步提升、快速出货、滚动发展。敝司建议本项目的入市定价，应采取低开高走的策略，使得本项目在日后的销售过程中具有：（1）较大的市场弹性空间（2）较强的市场竞争力（3）先购者的物业升值（4）快速抢占市场份额（5）提高发展商的市场口碑价格走势和付款方式策略项目的入市价本案入市价是依据市场接受程度和适度引导消费能力而定的，因此本案的入市价建议在原定价的基础上降低5个百分点以启动本案市场消费，将销售波浪推向高潮。项目的价格走势本案的价格走势分为三个节点：预热期、开盘期、热销期。每个节点将持续一个月左右。预热期的价格比开盘期的价格低2个百分点，在开盘初期升一个百分点，热销期升一个百分点，才能与本项目的经济价格持平，才能在客户中造成物业升值的形象。付款方式和进度原则付款方式和进度与比例相联系，设计时体现了以下原则：（1）各种方式现值相等；（2）付款方式不同；（3）无折头。初步建议推出3种付款方式：（1）一次性9.3折付款进度：交纳定金后起一个月内将全部房款付清；（2）银行按揭（9.5折）付款进度：八成30年，七成20年；（3）分期付款（9.6折）付款进度：首期30%，半年内50%，一年内付清另50%。广告推广建议新东街国际城广告推广阶段划分时间阶段主要内容6月17日～7月17日导入升温期有一种生活方式新东街市中心唯一大型成熟商业社区5分钟的成熟都市生活圈7月17日～10月17日强销期新东街国际城公开发售全新样板房全新开放、配套、户型、空中园林、品牌、价格等优势10月17日－11月30日保温期热销情况的分析与回顾、答谢篇业主现身讲解新东街国际城的优越商业配套12月—09年1月初强销期打造广丰楼市新高度，世界级空中园林亲身感受样板房开放，设立项目会所开放新旧关系营销的优惠措施公关活动公关活动所选取的主题必须：结合广丰的光辉历程体现作为新广丰人的区位优越感表达我是广丰人的自豪感以广丰为荣的社会认同感A、主题：激情燃烧的岁月——新东街国际城见证广丰辉煌20载时间建议：7月地点：主要商业点、步行街及楼盘现场形式：纪录性展示活动，展示广丰20年的辉煌成就对象：广大群众目的：维护项目形象，制造新闻亮点，扩大宣传，提高知名度，制造舆论效应。B、主题：飞越时光触摸辉煌——广丰第一届老爷车展时间建议：10月1日～7日（国庆黄金周）地点：步行街及楼盘现场形式：名车鉴赏，名车广丰巡游对象：潜在客户和广大公众目的：制造新闻亮点，扩大宣传，提高知名度，制造舆论效应C、主题：新东街国际城放心购房月（阳光购房行动）——现场特设律师购房咨询时间建议：8月－9月地点：销售中心形式：现场设立律师、公证处办公点对象：目标客户群目的：促进成交，制造新闻亮点，扩大宣传，提高知名度，制造舆论效应D、主题：成熟商业人文社区SHOW出美丽人生——新东街国际城户外样板房巡展时间建议：9月地点：步行街或购物中心、销售现场形式：外展、内展对象：目标客户群，广大群众目的：制造新闻亮点，扩大宣传，提高知名度，制造舆论效应。E、主题：我和月亮有个约会——新东街国际城大型中秋晚会时间建议：（中秋节）地点：销售中心门前形式：联谊晚会对象：目标客户群、意向性客户目的：促进成交，制造新闻亮点，扩大宣传，提高知名度，制造舆论效应。F、主题：情系广丰划出彩虹——新东街国际城万人心愿风争放飞活动时间建议：11月地点：（待定）形式：公益活动对象：广大群众目的：制造新闻亮点，扩大宣传，提高知名度，制造舆论效应。G、主题：“星”光熠熠耀广丰——新东街国际城情系广丰人大型音乐晚会时间建议：（平安夜）地点：项目现场形式：公益性活动对象：业主，目标客户群，广大群众目的：维护项目形象，制造新闻亮点，扩大宣传，提高知名度，制造舆论效应。H、主题：首创“新加坡空中园林“亲身体验——新东街国际城主题园林全新开放时间建议：12月地点：中心园林、会所形式：游园活动，美食会对象：业主，目标客户群目的：维护项目形象，制造新闻亮点，扩大宣传，提高知名度，制造舆论效应。I、主题：家门口的贵族生活体验——新东街国际城海陆空大型展示巡游活动时间建议：12月地点：项目现场、D区上空形式：公益性活动对象：广大群众目的：维护项目形象，制造新闻亮点，扩大宣传，提高知名度，制造舆论效应。J、主题：斗出美食新天地――新东街国际城广丰创新美食大赛时间：（新年除夕夜）地点：项目现场形式：厨艺大赛对象：业主，广大群众目的：制造当天热烈气氛，促进再次销售的高潮，增强其影响力。促销方式A、主题：定量优惠内容：当一个客户同时购买两套或两个相认识的客户同时购买（各一套）时，每套可获额外优惠9.9折；同时购买三套或以上者，可获额外优惠9.8折。目的：充分利用客户关系网络进行关系营销。时间建议：7月B、主题：购房送大礼行动（心动不如赶快行动）内容：凡是在指定的时间段内购买指定单位的，送价值两万元的全屋家私电器。建议选择景观稍逊的户型单位。目的：通过在价格上、优惠上和广告宣传上进行比较与渲染促进此类单位的销售。时间建议：8月新东街推盘策略推盘总体思路：（1）本案在前期已积蓄了大量的准买家，兼目标客户；借助7月17日的公开发售期将销售引爆。以达到轰动效应，进一步推动销售，扩大客户网络达到旺销局面。（2）由点到面，全方位地整合推广，由楼盘园林景观到楼盘的综合品质，进而提升楼盘的整体形象，以楼盘的价值美来打动客户，以达到快速销售的目的。（3）低价、快速、低调处理在认购期内以登记的客户（4）网罗潜在的目标客户群。销售排期预热期开盘期、强销期保温期再次热销期·········17/6·····1个月1个月半个月外展公开发售17/717/10客户联谊活动1/12活动样板间开放园林开放、会所推盘时间安排2008年6月17日～7月17日市场预热期及认购客户处理期2008年7月17日正式公开发售2008年7月17日～9月17日强销期2008年9月17日～11月30日持续热销期2008-2009年12～1月再次热销期推盘计划期数推售楼栋单位总套数备注预热期6月17日-7月17日低调、低价、快速处理内部认购的房子前期先推00套单位左右照定价下浮3-5％公开发售期7月17日-10月17日A区的***部分单位估计推出00套照定价保温期10月17日-11月30日以景观系数小单位作为主推单位，配合楼层较高的单位作为附推单位。推出的数量00套照定价下浮2个点再次强销期12-1月以园林景观较好单位作为主推对象。推出的数量00套照定价预热期：日期事项内容预热期销售条件工地包装完工，售楼部包装，入口处门楼完工、按揭银行落实、月供表、售楼书、宣传资料、展技、模型、价表、业主VIP展。付款办法，各项收费标准，装修标准，样板房完工，所有广告安排到位。预售证、预售合同等准备齐全。推售单位初步计00套，具体视到时情况而定。销售价格照原定价下浮3－5%销售预测若达到推出单位的100%时，即时力推加推的数量视具体情况而定若达到推出单位的80%以上，视情况而定，如果潜在过多的客户选不到自己合行之有适的房，则可加推，如果大部已选到则停止。若达到推出单位50%时，则分析原因，下期推出调整，价格上浮降低。公开发售期：日期事项详细内容公开发售期销售条件一期推售单位基本完成，相应的促销有序出台，广告宣传配合到位，会所开始对业主投入便用。推售单位初步预00套，和一次推出剩余单位。售价照定价销售预测若推出达80%以上，加强广告宣传力度，加推后期单位，利用已有人气、一鼓作气，乘胜追击若达到推出单位的50%左右，调整战略，加强所宣传力度。保温期：日期事项详细内容保温期销售条件前二次推售已达80%以上，二次配合相应的公关活动和促销手法，广告力度进一步加强。推售单位初步计00套，具体视到时情况而定。售价视销售的情况而定，可适当的降低1～2个点。销售预测若销势一般，则立即寻找原因，加强推广。若销势非常差，则立即停止广告推行，重新调整营销思路制订出新的对策。再次强销期：日期事项详细内容再次强销期销售条件园林开始投入使用，相应的促销有序出台，广告宣传配合到位，会所开始对业主投入便用。推售单位初步预00套，和一次推出剩余单位。售价照定价销售预测若推出达80%以上，加强广告宣传力度，加推后期单位，利用已有人气、一鼓作气，乘胜追击若达到推出单位的50%左右，调整战略，加强所宣传力度。若推出的单位尚未达到30%则立即暂定广告宣传，总结销售不佳的原则，另谋策略，如优惠促销等。阶段性推广计划：预热期：6月17日－7月17日阶段工作重点（1）全方位推介“新东街国际城”生活居住艺术，迅速释放本案卖点（2）捕捉潜在的目标客户（3）扩大项目的知名度，提高公众的影响力主要诉求点：新东街、新广丰-----国际级的贵族生活礼遇（1）新东街国际城，视野之下，已无所求（2）平凡的人，追求门庭荣耀，不平凡的人，典藏国际视野（3）当你拥有的是另一个高度，风景自然不同——境界媒体配合（1）外展活动、电视广告、报纸广告（2）软性报道，新闻评析（3）硬性广告配合销售目标低调、快速处理前期以签订认购书的部分客户，为正式公开发售造