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2地产资料大全报告目录一、整体房地产市场分析二、楼市现状分析三、竞争项目个案分析四、市场预判4地产资料大全一、整体房地产市场分析5地产资料大全商品房其中：住宅批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市804.7013.02100.00635.342.74100.00开福区171.2185.3521.28145.1870.6422.85天心区167.252.3320.78122.13-16.5819.22雨花区245.5017.8430.51195.4911.1330.77岳麓区127.11-16.2615.8096.81-28.8215.24芙蓉区93.62-2.5511.6375.741.0011.92项目区域０７年长沙市商品房、住宅批准预售面积804.7万平方米与635.34万平方米，同比增加13.02%与2.74%。岳麓区商品房、住宅同比都出现负增长。供应量分析07年长沙市及各区纯商品房、住宅供应情况6第一季度第二季度第三季度第四季度商品房住宅`07年长沙市各季度纯商品房、住宅批准预售面积走势图07年呈现上半年预售紧缩，下半年预售递增的态势，有效缓解了今年以来商品房的供求紧张状况小结：07年全年预售量在第二季度达到最低点，，以后第三、第四季度预售量逐季递增，至第四季度，单季预售量突破300万平方米。7年长沙市各月纯商品房、住宅批准预售面积走势图0.0020.0040.0060.0080.00100.00120.00140.00160.00商品房住宅商品房84.6557.4624.1547.8932.5057.9659.5773.9764.1695.3288.86117.74134.83住宅74.9051.9618.1136.8226.1245.1649.3758.4059.0173.2956.6785.0794.8107.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月07年月批准预售面积为67万平方米，07年下半年呈逐月增长，至08年1月达到有史以来最高点小结：08年1月商品房、住宅批准预售面积为134.83万平方米与94.81万平方米，商品房同比上涨59.28%，环比上涨14.52%，住宅同比上涨26.58%，环比上涨11.45%，是因为很多开发商没有清楚认识到目前的市场偏冷的形势，在07年下半年销售一片大好的认识基础上，加快批售进度而造成的。8地产资料大全销售量分析商品房其中：住宅批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）批准预售面积（万㎡）同比（%）比例（%）全市810.4535.80100.00722.6735.87100.00开福区134.3635.1416.58125.2932.2017.34天心区169.3484.5220.89151.3379.2220.94雨花区236.9238.6529.23208.2340.7828.81岳麓区146.1521.4118.03136.9125.5918.95芙蓉区123.688.1615.26100.915.4113.96项目区域07年长沙市及各区纯商品房、住宅销售情况０７年长沙市商品房、住宅累计销售面积810.45万平方米与722.67万平方米，同比增加35.80%与35.87%。岳麓区商品房、住宅增长率在五区中排第三，分别增长18.03%与18.95%9年长沙市各季度纯商品房、住宅销售面积走势图206.88197.36193.62212.02183.26176.92175.61185.64050100150200250第一季度第二季度第三季度第四季度商品房住宅从各季度商品房销售情况来看，07年商品房销售总体呈现高位运行态势，各季度成交量较为平均，均接近或超过200万平方米小结：07年四季度商品房、住宅较三季度分别上涨约10%与5.7%。10年长沙市各月纯商品房、住宅销售面积走势图0.0020.0040.0060.0080.00100.00商品房住宅商品房71.6371.1964.0675.8338.1783.3672.0879.8641.6857.0982.0472.8986.86住宅62.9564.6055.7168.2235.9872.7265.5171.9338.1751.2674.5459.8474.5507.1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月07年商品房销售的三个高峰期为：1-4月，6-8月与10-12月，08年1月达到销量最高点。小结：从各月销售情况来看，07年商品房销售有明显的三个高峰期：1-4月，6-8月与10-12月，但实际上预售期却较备案的时间早，07年1-4月基本属于06年11月、12月及07年年初预售楼盘备案；6-8月基本对应4-6月预售楼盘备案；10-12月基本对应于9-11月楼盘备案。08年1月商品房、住宅的销售面积达到最高点，商品房同比上涨5.74%，环比上涨19.17%；住宅同比上涨1.89%与24.58%（注：数据为备案数据，约比市场上即时签约数据晚1-2月，即实际上11月左右商品房、住宅的销售面积达到最高点）。11其中：住宅1.160.810.940.710.750.8807年长沙市及各区纯商品房、住宅供销比情况07年商品房供销平衡，商品房住宅供略小于求小结：从各区情况来看，开福区、雨花区、天心区商品房供销基本平衡，岳麓区与芙蓉区供求关系相对紧张；单从住宅供求情况看，全市仅开福区供大于求，其他各区均供小于求，岳麓区相对供求关系最紧张。12年四季度纯商品房、住宅供销比1.421.150.700.801.020.610.790.940.000.501.001.50第一季度第二季度第三季度第四季度商品房住宅第二季度供求情况最紧张，第三季度供求基本平衡，第四季度出现供大于求小结：随着时间的推移，纯商品房、住宅从供不应求到供求平衡再到目前的供大于求。主要原因是07年下半年市场形势一片大好，开发商加快了推盘的节奏与货量，07年批准预售面积一路走高，虽销售量也增加了，但增长幅度明显慢于批准预售量的增长幅度。13地产资料大全小结：长沙商品房住宅价格03-06年年增长率保持在3.4%—7.6%之间，2007年出现价格暴涨局面，涨幅高达20.77%。价格暴涨2007年全市商品房均价3601元/M2，同比上涨20.77%；住宅均价3372元/M2，同比上涨26%商品房增长率3.40%7.61%6.20%5.97%20.77%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%2003年2004年2005年2006年2007年增长率以上数据不含经济适用房、定向开发、单位集资建房价格分析14年房地产均价(元/平米)51394400350080005000540036010100020003000400050006000700080009000武汉南昌郑州宁波南京成都长沙小结：虽然经过了2007年的暴涨，但与同类城市相比，目前长沙房价仍处于“洼地”，上涨的空间依然较大；作为价格洼地，长沙市场对于周边城市投资客户吸引力在2008年还将继续存在。同类城市长沙房价仍处洼地，仍有较大上涨空间价格分析15年四季度纯商品房、住宅均价季度走势图4041379133783184385135183169294350010001500200025003000350040004500第四季度第三季度第二季度第一季度商品房住宅07年季度均价呈现逐季上涨趋势，第三季度环比涨幅最大，第四季度住宅较第三季度上涨了9.5%小结：呈逐季上涨趋势，其中2007年第四季度比第一季度约上涨了857元/M2，住宅约上涨了908元/M2。16年单月价格基本一路走高，但11月-08年1月住宅上涨幅度下降08年1月住宅均价为3963元/平方米，环比下降2.26%小结：因为整体房价没有上涨，但是高价房销量下降的原因，08年1月商品房住宅均价出现下降。０７年１月－０８年１月纯商品房、住宅均价走势图010002000300040005000商品房住宅商品房3162311932913407330333853677360840573933402341554361住宅28222958307231463109322134183366370937823740405539632007年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月17、07年下半年楼市一片大好，开发商加快了批售进度，批准预售量基本一路走高，并在08年1月达到最高值，是因为之前多数开发商未认识到07年底与08年初市场趋冷的形势；2、07年商品房销售总体呈现高位运行态势，出现了三个峰值：实际上是07年初与07年4-6月，9-11月，并在11月左右达到最大值，基本与往年商品房旺销期对应；3、07年商品房、住宅供求总体基本平衡，从一、二季度的供不应求到三季度的供求平衡再到四季度的供大于求，目前处于供大于求较明显阶段；4、07年均价上涨为历年最大，但与周边城市相比，价格洼地明显，尚有很大的上涨空间。18地产资料大全二、楼市现状分析19号。开盘推5号栋196套，当天全部售完2.8月11日，开盘推出6、7栋中的120余套。当天全部售完12月16日，加推6、7栋中的144套，当天销售了60%，受新政影响明显。阳光1004月14日推出二期350套，当天销售了70%12月8日三期开盘，推出5栋190套，当天销售了50%鑫远湘府华城10月1日首次开盘,推出北3、4号栋300套,当天销售了80%11月23日推出二期北1、2、5号栋300套，当天销售50%御邦10月初推出首批联排150套，当天销售了80%.11月29日推出108套叠加,当天销售50%房贷新政打击投资影响大导致楼盘的销售量明显下降20地产资料大全土地市场销售分析板块典型楼盘名称开盘日期新推货量（套）销售量（套）销售率尚东板块西街庭院12.1112.16加推70套（32+38）3550%尚东板块凯乐湘园12.2834517250%经开星沙板块东业早安星城12.888套洋房3540%中心板块滨江君悦香邸（二期）12.850015030%中心板块华盛·新外滩（2期）1月43917540%新南城板块标志商务中心12.2352826450%新南城板块比华利山12.2354套洋房2750%新南城板块御邦1月120套联排7260%麓南含浦板块星语林·汀湘十里2月6套联排230%芙蓉北板块山语城3月9号56套小高层不到10套不到18%麓南含浦板块卓越蔚蓝海岸2月120套联排7260%最近三月（12月、1月、2月）销售状况要明显差于07年，销售量出现萎缩，销售形式不容乐观小结：受房贷新政打击投资与寒冬的影响，最近3个月销售量出现萎缩，绝大多数开盘销售率在50%以下，与去年开盘即售完与销售八