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博宇项目前期发展策划总体报告——项目开发定位篇合富辉煌房地产2006年9月项目开发定位总纲项目分析定位项目规划布局项目户型配比项目目标客户项目基本情况1、商业总体量不大2、沿街面总长达450米3、有一条双向6车道主干道4、位处红星商圈核心5、有利于形象展示6、有利于客流引入项目基本条件结论：根据项目的自身条件分析得出结论，该项目地段位于红星商圈的中心位置，宜商宜居，条件比较好，只是，必须考虑整体商圈的经营情况、本项目地段的住宅产品结构情况，而对项目的开发进行合理定位，达到差异化的优势，方能够抢占市场。1、项目优势（Ｓ）：区域核心——地处长沙CPD核心，市政建设中，长株潭一体化中心位置；商圈中心——位于红星商业圈中心地带，长沙红星农业博览会馆旁，会展中心西侧，“会展经济”首要受益地；地块三面临路，项目昭示性极佳，商业价值较高；区域交通条件得到改善，交通便利，交通通达性好；项目后续经营和升值潜力大，投资前景看好。项目SWOT分析项目劣势（Ｗ）：区域价值目前偏低——新兴片区，离目前的市中心较远；区域内生活，教育配套设施比较缺乏；地块规模相对较小，地块不规则，高容积率制约规划布局；目前湘府路上的公交线路相对较少；项目周边无可利用之景观资源；地块紧临湘府路，地块南侧受到一定的噪音影响。市场机会点（Ｏ）：区域价值迅速提升——长株潭一体化，省府南迁，区域楼市发展迅速；长沙房地产开发核心由中心区向城市四周漂移，居民置业心理的改变；项目所处片区对周边县市客户的强势吸引力；随着长、株、潭融城发展，大量企业将陆续进驻此区域，蕴涵了大量的住宅消费能力；区域大型商业地产目前处于空白，市场机会点较大；区域交通条件全面改善；长沙商品房住宅市场持续稳定发展，价格不断提升。市场威胁（Ｗ）：区域内楼盘竞争：直接竞争对手，标志商务中心；间接竞争对手为区域楼盘；区域外同类型楼盘竞争：BOBO天下城上河国际街区；片区待开发土地量巨大，同类竞争物业的市场挑战压力增强；宏观政策的不明朗，给项目带来潜在威胁，如：对高端产品征收重税、物业管理税、高首付；06年市场供应量大增，预估达到700-800万平方米以上，下半年的市场开发总量将突破550万平方米。项目规划布局一、规划布局构想会展中心西侧地块，是博宇房地产开发有限公司在长沙开发的第一个项目，本案根据市场发展的的状况与消费者调查的基本情况，结合项目区域与地块的基本情况，拟开发成一个集商业休闲与高尚居住于一体的精品社区为开发立意，充分把如下原则：1、商业与居住价值共赢，创造项目价值最大；2、鉴于地块三角形形态，合理布局商业与住宅；3、充分把握区域发展大势，前瞻性的规划与开发；项目开发定位二、规划原则与依据按照政府对市区一级路段的控制性详细规划要点，对本项目的控制要求，建议容积率不超过2，绿地率不小于40%，建筑密度不大于40%。该项目的修建性详细规划应依据项目用地规划许可证及规划设计要点并满足政府正在完善编制的该区域控制性详细规划的有关要求。根据物业定位及项目发展目标，物业发展设计应遵循原则：长沙市具有适度超前性和先导性的中高档经典住宅社区体现新的人文规划理念与新的规划手法，兼顾长沙市居住喜好的具体情况，营造具有豪华品质与文化品位的高档社区。居住人文景观与自然景观和谐充分挖掘小区周边景观与小区建筑、区内庭院景观的价值互补与渗透，提升社区环境价值，使物业增值。通过建筑规划让各楼栋视野更加开阔大中心花园增强展示力和核心的效应围合、中心园林、长廊营造特色以水为连接，体现社区的亲水特征坚持适度超前的新生活方式的倡导原则力求创造出一个具有宁静致远的文化品位、休闲健康的居住环境、个性鲜明的物业品质、处处无忧的社区服务与管理体系的第一经典楼盘，使整个社区体现舒适与尊贵。规划及建筑设计应留有余地、保持弹性。如燃气管道的预留问题、建筑户型设计的弹性问题，前瞻性问题如车位比等问题的统筹考。三、规划布局示意图商场行人出入口汽车出入口湘府路行人出入口1、会所功能目前在售项目中，开盘伊始均无会所展示。而本项目由于周边基本上无生活配套，会所的极力展示对项目的拉动尤为重要。根据项目规模，会所应以精致实用为主旨，建议采取中心会所与泛会所相结合的规划理念。中心会所建筑面积控制在3000平方米内，设计为2层半的精品建筑，主力面朝向湘府路，利于日后开业经营，前期可作为售楼部，后期转化为彰显健康生活的中心会所，考虑目标客户定位，建议中心会所由视听室、儿童温书室、健身房、茶艺馆、桑拿间（干、湿间）等功能区构成。四、其它设计要点建议泛会所概念则将中心会所得其他功能泛化，根据实际情况，“星罗棋布”于整个社区中，营造相应会所功能区，主要包括：休闲乐园（鹅卵石道足下按摩带、棋牌友谊长廊、亲子乐园等），布置在架空首层空间内；半场篮球场兼做羽毛球场等户外健康、休闲为主题的功能设施区（建议设置在社区东北角）2、建筑风格建议建筑设计整体上应体现高贵的现代风格，使人有回归宁静与归属的情感。通过对长沙市目前推出的典型楼盘及项目竞争性楼盘的调查分析，目前建筑主流风格已显露出由欧陆风格向现代风格转变的趋势。基于本物业发展定位为享受健康生活的景观豪宅，建筑风格整体上应以彰现高贵、气派，建筑材料上彰显现代感，如大面玻璃窗等。现代建筑风格示意（小高层）3、建筑立面及色彩建议观景阳台设计——正北、正南面作为建筑主立面应重点考虑。尤其应注重正南面立面设计，建议设计为观景阳台，面向小区内中心景观，让户户南向视野较好。侧立面设计——西晒强烈，建议建筑侧立面通过适当的减少窗体的设计，达到防止西晒的效果，同时也创造简洁的立面效果建筑色彩——建议采用浅暖色调为主调，底部及特殊部位重色装饰，以体现高档住宅的沉稳，并区别于现有建筑及在建建筑的深暖色的特质。住宅主体饰面建议采用进口涂料。窗台设计——窗户采取绿玻绿框设计，房间全部是凸窗，展现物业高贵品质。阳台以铁艺栏杆装饰，强调阳台通透性和情趣。屋顶设计——可采用坡顶设计与平顶设计相结合，创造丰富的顶部空间，增加露台空间，并增加社区天际轮廓的整体韵律。空中花园——高层建筑适当设计空中花园，使居高者在得益开阔的景观视野的同时，享受摸得见的绿，高层住宅立面产生变化。首层架空——临湘府路和地块东边建筑物首层外部为街铺，内部进行架空处理作为休闲绿化空间；地块西边建筑首层进行架空处理作为休闲绿化空间：一则可增加中心园林的用地空间，强化开敞的空间感；二则利于景观纵横向的深度渗透；三则架空层之间可做成风雨连廊，增加户外交流空间，营造亲情空间、人文空间，提升生活品位。建议架空层路面为花岗岩或大理石。架空层绿化示意图4、建筑户型设计建议功能设计——建筑户型设计尽可能保证功能齐备，以彰现尊贵。户内基本功能齐备，起居、就餐、厨卫、就寝、书房、储藏、阳台等统筹考虑，同时大户型中还应适当考虑工人房、衣帽间等功能。四明设计——考虑当地居住的传统习惯，尽量保证户户南北通透。同时，必须保证套内不出现暗房，即保证厅、卧、厨、卫四明。客厅、主卧——为体现社区生态、健康、闲逸、高贵的整体理念，客厅、主卧室应设计在最好朝向及最好景观的位置。可变化性——强化户内空间的可调性，尽量减少柱梁，适应业主不断变化的个性需求。户型尺寸——尺寸设计人性化，方正宽敞，尺寸的再次放大是对人性化需求螺旋上升的最好体现。建议：平面三房主卧以25—35平方米为宜（包括书房、卫生间）错层和复式单位主卧以40—60平方米为宜（包括书房、卫生间、衣帽间）平面及错层客厅开间大于4.5米，复式单位客厅开间大于5.5米建筑标准层层高不低于3米，建筑底部架空层高度大于5米。5、建筑细部处理建议建筑单元入口——设计应体现高贵、厚重之感，如入口缓坡设计。入户大堂——精装修，营造文化品位，与客户身份匹配。首层电梯厅——地台、墙身为花岗岩或云石或抛光砖，嵌名贵木饰；天花上装美观灯饰；冷气供应。标准层电梯间——自然采光通风，并可考虑景观电梯的设计。观景阳台、落地窗、低台窗——强调阳光住宅的概念。考虑到当地居民对南北向住宅的消费需求心理较强，且当地气候四季分明、冬季较长的特征，本项目宜强化阳光、绿色为卖点，体现生态及景观的价值，建筑强化阳光卧室、观景阳台的概念，运用低窗、落地窗的设计手法，增大开窗面积，增加采光量。同时厨卫宜应强化采光、通风。落地门帘窗示意大面积玻璃窗及凸窗示意图住宅大门——1.2米宽的双扇推式入户大门。住宅装修标准——毛坯房；设备管线到位。电话接口——客厅、卧室、主卫设电话插座。电视接口——客厅、主卧设有线电视插座，有书房间的应设有接口。宽频网接口——主卧设接线盒，有书房间的应设置接口。6、园林环境设计整体景观环境应体现自然、情趣之美的风格，以绿色、水、阳光生态、健康为主题，环境与建筑协调、融合，为居者提供一处天蓝地绿、水洁气畅、鸟语花香、健康人欢的祥和家园。以人为本、崇尚自然应是社区环境设计的基本出发点。强调对人本身的尊重，为给居民创造舒适的户外活动场所，让居民在于景观的交流中领略精神的愉悦和心理的满足，社区环境设计应着力突出社区健康性、休闲性。设计原则景观环境设计中整体上应本着：“多硬少绿”；喷泉（硬底）、叠水连接湖景；中心广场形成核心；绿地、低矮灌木为主，中心园林东、北、西可选择较高大树种，平面与垂直相结合的多维绿化原则。细节设计建议社区主入口——园林中心及两点间的景观轴线应以重彩的手法营造景观的震撼力。社区大门——形式应与社区建筑整体风格相协调，不求奢华但求气派、高贵，给人以高门大院之感。大门示意图社区园林中心水景设计，动静相宜，并强调亲和性、趣味性。不主张大面积水体，因象湖作为社区大环境景观，具有较强的参与性，应最大程度挖掘利用，与社区景观互补。社区水体可以室外泳池及儿童嬉水为中心，配合社区休闲路，营造活泼、有趣的汀步景观。由社区主入口步入社区，映入眼帘的是层层迭泉，拾阶而上，扑入视野的是潺潺流水，追流水的源头是开阔的喷泉广场（可设计为旱地喷泉广场，强化亲水性、参与性）。喷泉广场作为社区园林中心，可用大面积的硬质铺装，结合绿地、低灌、矮乔等植被，集中体现开阔的硬质空间特质。连接喷泉广场主入口迭泉间自然流动水体示意在主入口两侧，可采用通透的柱廊上架构观景长廊平台，凭栏感受象湖风景如画。柱廊也可作为社区围栏构架，增强社区的安全感、私密感、森严感。景观长廊平台与大门设计应统一考虑。观景长廊相对通透的铁艺围栏示意图一)住宅的经济技术指标建议项目参数备注总用地97.99亩X80%=52287平方米）住宅的比例为总用地的80%，容积率1.8住宅总建筑面积94116平方米建筑密度建议在30%左右绿化率40%左右五、规划组团设想二）住宅部分建议：1.1、布局：住宅单体分布与组合围绕项目地形边界线进行围合式布局，临街部分设置裙楼；形成一个整体密闭的私密性很强的高尚居住区。1.2、景观：居住区整体设置中心景观与中心活动广场，同时与分布与地块四周单体形成景观互动。1.3、单体：住宅整体采用以15层限高50米为主的小高层建筑单体，部分朝向的单体采取首层架空的建筑模式。1.4、朝向：所有单体均采用南北朝向，确保通风采光的通达性。商场三）住宅分布示意项目开发规模建议小结：对于住宅部分，根据各方面的情况考虑，我司建议：1、本项目住宅部分的容积率为1.8左右；2、住宅占地面积占总占地面积80%3、住宅总面积约94117平方米左右4、产品形态为：12—17层小高层花园洋房（得楼率约85%左右）5、主力住宅户型面积在85-125㎡/套的二房及三房单位，配备部分四房单位（户型比例建议另行提交）；6、层高3米，阳台进深约为1.8米，这种住宅产品的优势在于：1、产品为紧凑型，面积不大，总价不高，利于出售；2、能保证尽快回笼资金，缩短回收资金周期。商业部分建议：1.1、布局模拟：商业布局采用“一心两带”的布局模式，以中心商业聚集人气，同时完成两带的商业业态过渡与人流过渡。商场中心1.2、业态模拟：中心以室内步行街、大型品牌餐饮集于一体的中央生活