合富辉煌XXXX年06月26日常熟市昆承湖国际花园项目三期

昆承湖国际花园项目三期产品建议合富辉煌2012.06.26本项目产品分析本项目成交数据面积房型套数成交套数成交率98.43房2厅1卫1186151.7%101-1093房2厅1卫816985.2%130-1323房2厅2卫504590.0%133-1393房2厅2卫14810570.9%161-1684房2厅2卫373081.1%171以上（复式）4房2厅2卫201995.0%合计45432998.4平米户型成交率偏低，户型面积归属二房面积段，具有三房使用功能，但对于本地买大不卖小的居住习惯，经济紧凑型三房的市场接受度有待过程。反而相对101-109平米三房总价、户型性价比高，成交率偏高。130平米以上的实用性三房从功能使用、户型设计、性价比上均受大众喜好程度较高。160平米以上大面积户型由于房源数量少需求大销售最好。销售回音壁98.4小三房内部缺少间隔墙，客户考虑到砌墙装修成本增加，认为性价比不高。98.4平米做三房用，但仅有1个卫生间，在实际使用上有弊端。98.4平米与101平米的小三房基本一样，客户多数选择偏大些的，这样两种户型形成竞争，且两种户型占的比重大，自然成交率偏低。5号楼01、08室136平米三房的客卫是暗卫，客户反应不好。缺少120多平米的三房，经济承受力有限的客户希望买到适当缩小面积的三房。没有二房的户型，客户反应希望买小面积的投资。161平米湖景4房面积太小，客户希望面积再大些更好。复式数量太少，较多客户都想买复式但没有房源了。设计优化性产品线设计问题设计优化性户型面积设计产品线设计问题户型面积设计产品线设计问题设计优化性本项目户型分析面积房型套数备注套数比例面积配比98.43房2厅1卫118二卧一客南向26.0%20.7%101-1093房2厅1卫81一卧一客南向17.8%15.2%130-1323房2厅2卫50三卧南向11.0%11.7%133-1393房2厅2卫148二卧一客南向32.8%35.9%161-1684房2厅2卫37二卧一客南向8.1%10.4%171以上（复式）4房2厅2卫204.3%6.1%合计454小三房占43.8%大三房占51.9%产品以主力户型小三房和大三房，各占43.8%、51.9%，少量四房、复式作为补充。无二房产品线，对此类房源有意向需求的客群将流失。三房产品线层次丰富，涵盖经济型、实用型、舒适型三个档次产品，可细分市场准确迎合不同需求客群。大面积、高舒适度、高功能性的产品线比例偏低，市场高端客群需求无法满足。产品设计思考方向1、是否增加二房的产品线？2、是否增加120平米左右面积段的三房户型？3、是否增加大户型房源的产品所占比重？4、是否增加套房系统，提高户型使用功能性？从市场调研开始，让市场告诉我们答案。。。竞争项目产品分析市场调研浅析项目组在短时间内对常熟几个重点有代表性的项目进行市调，经过实地查访，并与本项目比较分析后，将几个项目分类设置竞争级别：1、同级别竞争关系——中南世纪城、中盈皇冠、尚湖中央花园、东湖京华2、高级别竞争关系——尚湖翡翠湾、清风和院3、低级别竞争关系——中欧假日花园、绿地常熟老街我们的竞争策略：对高级别采取跟随，对低级别采取甩掉，对同级别采取扬利去弊策略。竞争项目分析——东湖京华二房二厅一卫，88-91平米二房二厅二卫，107-112平米全南；外凸窗、阳台赠送面积；储藏空间设计增加主卧卫生间；客厅开间3.8米；竞争项目户型分析——东湖京华三房二厅二卫，134.4-135.88平米三房二厅二卫，135.76-142.64平米三房做成全南户型，降低产品实用舒适性赠送约5平米入户花园；客厅开间4.2米，主卧开间3.6米竞争项目户型分析——东湖京华四房二厅二卫，154.47-162.44平米赠送约5平米入户花园；四房设计2卫相对是从实用考虑，而降低户型舒适性、便利性。竞争项目户型分析——东湖京华设置二房产品线，分为经济小二房和舒适大二房两级，大二房通过增加空间尺度和1卫；二房所占比重27%相当高；四房产品线分两个等级，增设187平米大面积户型，且占比重较高。188-1992.0%7四房三厅四卫224（跃）236-2501.0%5四房三厅四卫281157-16624.7%97————四房二厅二卫187130-1375.0%202书1餐1厨1卫2卧1客1卫四房二厅二卫154-162118-13039.4%1581书房1卫1厨1餐2卧1客/全南三房二厅二卫135-142114-1206.0%211书1卫1厨1餐1卧1客二房二厅二卫107-112113-1158400-890021.0%82——全南二房二厅一卫88-91总价（万元）均价（元.㎡）所占比重套数(套）朝北房间朝南房间户型面积（㎡）竞争项目户型分析——尚湖中央花园竞争项目户型分析——尚湖中央花园三房二厅二卫，143平米三房二厅二卫，130平米阳台赠送面积；设计储藏空间；赠送灵活空间，相当3+1房功能使用；竞争项目户型分析——尚湖中央花园四房两厅两卫，138平米四房两厅两卫，153平米竞争项目户型分析——尚湖中央花园四房两厅两卫，162平米四房两厅两卫，175平米户型方正通透、赠送面积15-20平米、布局合理无浪费面积；竞争项目户型分析——尚湖中央花园面积（㎡）户型朝南房间朝北房间户型优势户型劣势套数(套）所占比重均价（元.㎡）总价（万元）129.88三房二厅二卫————426.12%11000143138四房二厅二卫+1储2卧1客1卧1书2卫1厨1餐有储物间设计通透性差385.54%152143三房二厅二卫2卧1客1餐1卫1卧1卫1厨通透干湿分离转角空间浪费23033.53%157153-162四房二厅二卫2卧1客1餐1卫1卧1书1卫1厨采光好，南北通透动静分区不明显21230.90%168-178175-178四房二厅二卫3卧1卫1卧1客1卫1厨三卧朝南采光不足通透性差12618.37%193-196200-207（跃）四房二厅二卫————263.79%220-228240（跃）四房二厅三卫————121.75%264产品线设置高端，以大面积户型为主，尤以143平米舒适三房、153-162平米四房占比例高；且复式产品分两面积段。多数户型有15-20平米的赠送面积。竞争项目户型分析——中盈皇冠四房两厅两卫，172平米竞争项目户型分析——中盈皇冠两房两厅一卫，82平米两房两厅二卫，118平米赠送灵活空间，大二房与2+1房可相互转换；竞争项目户型分析——中盈皇冠三房两厅两卫，111平米三房两厅两卫，152平米卧室东西向设计，加大开间尺度，增加南向观湖面；南向联通式大阳台增强观湖效果。竞争项目户型分析——中盈皇冠面积（㎡）户型赠送面积（㎡）朝南房间朝北房间户型优势户型劣势套数(套）所占比重均价（元.㎡）总价（万元）82两房两厅一卫162卧1餐1客1卫——方正多增通透性差72（306）23.5%13000106.6111三房二厅二卫153卧1客1餐2卫1厨——送大阳台采光好通透性差248.0%144.3118-131两房两厅两卫261卧1客2卫1卧1餐1厨大阳台瞰湖转角过多10534.0%153-170152三房二厅二卫252卧1客1卫1卧1餐1厨1卫赠送面积大4816.0%198170四房二厅二卫302卧1客1卫2卧1餐1卫1厨赠送面积大楼上独卫4916.0%221260-341（跃）82.0%338-443产品线丰富，二房、大二房（小三房）、小三房、舒适大三房、四房、复式。项目南向可望昆承湖，户型设计上为突出观湖效果，增加开间尺寸，设计联通式大阳台以加大观湖面。户型赠送面积大，达15-30平米。竞争项目户型分析——中南世纪城两房两厅一卫，93平米三房两厅两卫（跃），134平米竞争项目户型分析——中南世纪城三房两厅两卫，142平米三房两厅两卫，155平米设计主卧套房系统，配衣帽间；入户花园、露台面积赠送设计主卧套房系统，配衣帽间；复式赠送面积约50平米设计储藏空间270度观景阳台竞争项目户型分析——中南世纪城面积（㎡）户型朝南房间朝北房间套数(套）所占比重均价（元.㎡）总价（万元）52一房一厅一卫————128.8%1300068115两房两厅两卫————2014.7%150132-138三房两厅两卫2卧1客1卫1卧1餐1厨1卫3828.0%171-179147-152三房两厅两卫2卧1客1卫1卧1餐1厨1卫2014.7%191-197170-176四、五房两厅两卫————3828.0%221-229233-300（跃）五房三厅三卫————85.9%303-390配有一房产品，以实用三房、四房为主力。面积设置主要是小面积低总价和高档次自住品两类。户型设计采用配衣帽间的套房，储藏空间，270度转角阳台。竞争项目户型分析——尚湖翡翠湾两房两厅两卫，115平米三房两厅两卫，145平米北向可望尚湖，客厅、大阳台设计在北面；设计配有衣帽间的套房；竞争项目户型分析——尚湖翡翠湾四房三厅四卫，256平米竞争项目户型分析——尚湖翡翠湾面积（㎡）户型朝南房间朝北房间梯户数户型优势户型劣势套数(套）所占比重均价（元.㎡）总价（万元）115两房两厅两卫1卧1餐1厨1卧1客两梯两户通透方正动静分区合理客厅向北104（240）43.3%16000184万145三房两厅两卫1卧1餐1厨1书1卧1客1卫两梯两户储存间客厅向北10443.3%232万160（跃）125.0%256万200（跃）四房三厅两卫2卧1客1餐1厨1卧1书1客两梯两户方正通透客厅向北125.0%320万256（跃）五房三厅四卫2卧2厅1厨2卧2卫1餐两梯两户景观大阳台客厅向北83.3%410万产品线设计以注重舒适性为出发点，有套房、储藏空间、两梯两户、专属电梯（一部公用电梯，一部入户花园进的私家专用电梯）。复式房源面积尺度大。竞品分析结论多数竞争项目的产品线较丰富，对各户型面积段均进行了客群细分定位。二房面积段82-88、110-118；三房面积段105-115、130-138、140-152；四房面积段170-187；复式面积段200-260.基本都有赠送面积卖点。有湖景资源项目均尽量增加景观阳台面，发挥景观价值。有增加套房设计、储藏空间、增加卫生间、增加开间尺度、增加附送面积来优化产品，提升产品力。研究竞品可看出，各户型面积尺度均承增大趋势，或与常熟当地客群买大不买小的购房习惯有关。户型设计建议产品设计要点1、增加二房户型产品线，面积段设置80-85平米。2、130-138面积段三房同质化严重，设计125-130平米面积段三房，此为市场空白点，减小面积而获得总价优势，更具产品竞争力。3、增加大户型的面积尺度：设置3+1舒适型大三房面积段145-150；加大四房、复式面积段，并试水性的推出少量大平层房源。4、户型优化从增加套房设计（3+1房、四房、复式大平层做套房，设置衣帽间、干湿分离卫生间）、面积赠送、观景效果等。户型配比建议三期建筑面积15万平方米面积房型户型特点所占面积比例所占面积所占套数比例所占套数户型客群定位备注80-852房2厅1卫投资、刚需型二房10%1500016.0%182适宜投资或购买力较弱的年轻刚需婚房族100-1053房2厅2卫经济型三房10%1500012.9%146适宜购买力较弱的刚需家庭型置业125-1303房2厅2卫实用型三房35%5250036.2%412改善型或有购买力的家庭型置业145-1503+1房2厅3卫舒适型三房20%3000017.9%203改善型置业175-1804房2厅3卫舒适型四房14%2100010.4%118家庭结构复杂的改善型置业布置在04单元10楼以上200-2204房2厅4卫（复式）享受型四房8%120005.0%57改善型置业2504房3厅4卫（顶层大平层）享受型四房3%45001.6%18收藏、占有型置业合计100%150000100.0%1137舒适客卧空间，面宽5.7