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合富辉煌房地产顾问(北京)有限公司左右城3#地项目竞标提报谨呈：松江集团呼市房地产市场趋势探讨审视项目的价值关于合富(信心和质量保证体系）项目营销策略构想01Trends呼市房地产市场趋势探讨全程策划专业服务呼市2008年1—4月市场供应概况商品房计划开发面积与去年实际完成量同比下降26.28%。其中，住宅计划新开工面积与去年实际完成量同比下降12.89%。经济适用房计划开发面积150万平米，占年度开发计划总量的25%，与去年实际完成量同比增长253.61%。2008年呼市政府房地产市场建设目标项目数据(万M2)商品房新开工面积300其中：商品住宅260住宅续建面积750年度拆迁规模72.9人均居住建筑面积29经济适用房1502008年1-4月市场供应表现项目数据(万M2)同比增幅商品房可售面积444.18——其中：商品住宅230.4——批准预售商品房面积8.83—58%其中：商品住宅面积4.71—72.7%近年来的供大于求，导致房地产计划开发量和批准预售量大幅下降保障性住房措施力度加强数据来源：呼市房管局公报与合富辉煌市场研究部全程策划专业服务呼市2008年1—4月市场销售概况2008年1-4月商品房销售面积构成项目比例同比增幅住宅92.39%3.28%办公楼3.8%—0.5%商业营业用房3.8%—0.96%呼市的置业群体相信“眼见为实”，所以现房销售比期房销售具有优势房地产项目开发的工程节点对于实现销售业绩起到必要的支持作用2008年1-4月商品房销售面积项目总额(万m2)同比增长预售(万m2)同比增长现售(万m2)同比增长商品房27.8520.9%5.1830%22.6745.2%商品住宅23.3413.25%5.05—29%18.2935.2%全程策划专业服务呼市2008年1—4月市场销售概况2008年1-4月商品住宅按户型分类销售比例53.05%36.86%4.07%6.02%90m2以下90-120m2120-144m2144m2以上近4年呼市商品住宅户均面积年份单位数据2004年m21142005年m21082006年m21002007年m296.82房价的上涨，使得消费者以牺牲购买面积的被动方式接受。户均面积逐年减少，紧凑型产品时代即将来临。中小户型产品面积趋同化，必然要求户型设计功能提升。全程策划专业服务呼市2008年1—4月市场价格概况不同价位的商品房销售面积与套数05100100200300400500600700面积(万m2)1.793.285.224.196.461.13套数（套）2183935535026091831500以下1500-20002000-25002500-30003000-40004000以上2008年一季度呼市房地产市场价格概况项目单位(元/m2)同比增长环比增长商品房均价38402.37%0.13%商品住宅均价28833.56%0.28%二手房均价266621%0.45%经历了前几年的房地产价格猛增后，呼市市场价格涨幅渐缓，趋于稳定均价范围在3000-4000元/m2的产品，在本期成为市场的成交主流，但是持续性需后市关注01Trends我们面临的市场趋势满缓分供大于求——前几年呼和浩特的土地放量过大，城市的人口和收入增加相对有限，业内外人士对市场预期没有进一步提升。量价缓涨——开发项目的一拥而上，并没有给市场带来整体素质的显著提高，客户群体不急于出手置业，价格水平也难以高速增长。分轨并行——呼市政府大力发展经济适用房和“90/70”等经济型住宅，将与高端住宅分别形成两个量、价均不同的独立市场。02Value审视项目的价值01Trends我们面临的市场趋势A/供大于求，后市预期展望较低B/量价缓涨，客户置业持观望态度C/分轨并行，两个独立的住宅市场格局将出现全程策划专业服务左右城3#地项目“赢”的目标是什么赢品牌加速落地——通过本案的成功开发，深化松江的品牌理念，迅速树立呼市高端住宅品牌，并成为本土高端市场的主流品牌。树立价值标杆——以全新的高端居住价值观真正确立项目唯我的市场价值，同时实现项目资金成功回笼的目标。全程策划专业服务对于松江，本项目到底意味着什么城市运营的模式单极化的强势牵引多极化的聚集效应个案：巨华旗下桥华世纪村、巨海城个案：松江旗下阳光诺卡、天骄领域、左右城现在是谁？——左右城3#地项目，新里程！全程策划专业服务项目特性理解——区位资源理解宏观：位于首府北部组团城市休闲功能带。中观：成吉思汗大街板块高端住宅的聚集区。微观：城市标志建筑烘托优势；城市优质公共景观空间；政府及其关联单位较多；具备高素质的教育体系目前商业配套有欠成熟。板块市场地位高，城市配套完善，本项目所在区位生活配套略显短板本项目全程策划专业服务项目特性理解——区位竞争理解区位竞争理解同区域对手优劣势资源共享挖掘核心优势抗衡外围竞争08年，我们判断作为首府北部组团城市休闲功能带的成吉思汗大街板块将进入其发展的巅峰阶段，板块内项目将与众对手共享板块的优劣势资源，竞争将以产品、品牌为核心。板块外围市场则面临来自那些具备成为未来呼市高档住宅区域的板块竞争，包括如意板块和东南二环板块，与他们竞争的核心将分布在区位、产品、品牌三大价值层面上。挑战1成吉思汗大街的高端住宅区的地位将会受到来自如意板块、东南二环板块的挑战阻击。全程策划专业服务项目特性理解——产品指标理解项目技术经济指标总占地面积12.16万m2预建筑面积16.64万m2商业配套面积5000m2容积率约1.37绿化率35%车位比1：0.7本项目是呼市少有的低密度居住社区全程策划专业服务项目特性理解——户型分布理解80-130m2140m2140、170m2170-240m2133-170m2120m2120m2的小复式和133-170m2的洋房将会是08年本项目入市的主力户型全程策划专业服务项目特性理解——建筑风格现代主义风格，质感突出全程策划专业服务项目特性理解——产品竞争理解规划：低密度居住社区户型：首推以120m2以上为主风格：简约的现代主义风格产品竞争理解挑战2洋房产品的新鲜度和小复式产品的接受度，使得本案面临市场考验。项目产品与目前市场竞品错位竞争，延续了左右城一期的风格，但是洋房产品的新鲜度和小复式产品的接受度将会是个考验。全程策划专业服务项目特性理解——企业品牌理解企业品牌理解天骄领域阳关诺卡左右城比塞塔商街讲求个性，补市场空白勇于创新，不走寻常路科学严谨，精细化执行高端整合，与一线接轨客户至上，高品质物管挑战3人们对滨海投资的认识较清晰，但是随着外来大品牌进入，松江急需加强品牌本土化。全程策划专业服务08年，我们到底要“赢”什么挑战1进入高端居住圈，成吉思汗大街板块将不再会是唯一选择。挑战2洋房产品的新鲜度和小复式产品的接受度，面临考验。挑战3新进大品牌的登场，松江急需品牌本土化。赢什么？怎样赢？全程策划专业服务赢市场，寻找突围方向客群，树立全新居住观项目需要赢的两大核心全程策划专业服务呼市近年来高端市场的发展态势品牌区位价格产品发展商品牌突出，实力雄厚地理位置优越，景观资源稀缺或自身可塑性强价格不断创造标杆，带动区域价值提升在产品线规划和户型设计上注重居住的舒适性全程策划专业服务呼市高端市场的发展新格局成吉思汗大街板块东南二环板块如意板块呼市高端住宅格局成吉思汗大街板块迅速崛起东南二环板块发展潜力优厚如意板块优在生态劣在市政有哪些代表项目？他们的取势模式是什么？全程策划专业服务各板块内的竞争项目香格里金隅时代城巨海城琦琳北辰维多利金色华府呼和佳地公园世家全程策划专业服务成吉思汗大街板块——呼和佳地呼和佳地项目档案建筑面积:117万M2二期面积：17万M2，其中小高层、高层15万M2，叠拼：1.8万M2物业地址：新城区铁木真广场南面入市时间：2007年7月（二期）主力户型：105、122M2（两居）、127-155M2（三居）、195M2（四居）、240-250M2（跃层）、270M2（叠拼）均价：小高层3850元/M2，叠拼8000元/M2取势模式：活动玉珠成串造就大盘口碑客户来源新城区周边公务员、大学教师、私企管理层及员工营销模式营销调性红色，“城市文化主场，本土建筑旗舰”营销渠道项目围挡，北方新报活动营销无理由退房、楼长负责制等服务促销和社会公益活动现场展示体验式营销——3000平米的会所兼作售楼处成功因素分析前期低价入市，口碑营销，但是叠拼产品欠佳只售出销售5%全程策划专业服务成吉思汗大街板块——维多利金色华府维多利金色华府项目档案建筑面积:35万M2一期面积：8万M2，物业类型为多层、小高层物业地址：新城区成吉思汗大街体育场对面入市时间：2007年6月（一期开盘）主力户型：97M2（两居）、118M2（小三居）、130、144、147M2（大三居）均价：多层3225元/M2，小高层3400元/M2取势模式：低价入市+商业零售品牌的影响力客户来源新城区周边公务员、大学教师、私企管理层及员工营销模式营销调性黄色，强调“珍品典藏”概念，“新城核心生活社区”营销渠道项目围挡，北方新报、维多利商场活动营销维多利商场的长期巡展活动现场展示效果一般成功因素分析区位价值较好，先期价格策略预留了升值空间，户型空间合理全程策划专业服务成吉思汗大街板块——公园世家公园世家项目档案建筑面积:9.1万M2，其中小高层2栋、高层4栋物业地址：新城区兴安北路游乐场对面入市时间：2007年3月（一期开盘）主力户型：71M2（一居）、80-108M2（两居）、129-155M2（三居）、214M2（四居）均价：小高层3580元/M2，高层3480元/M2取势模式：借势项目周边的城市休闲资源客户来源新城区周边公务员、大学教师、附近工厂的职工营销模式营销调性红色，“家在城中，园在景中”营销渠道户外、项目围挡、北方新报、内蒙古晨报、客户通讯活动营销客户联谊活动现场展示样板间正在进行，售楼处展示效果无法突出其形象定位成功因素分析区位价值较好，但是户型设计较差，只销售了约20%全程策划专业服务成吉思汗大街板块——琦琳北辰琦琳北辰项目档案建筑面积:20万M2，其中住宅7.6万M2（11栋多层、5栋独栋、6套双拼、28套联排），办公6万M2，酒店6.4万M2物业地址：新城区桥政府对面入市时间：2004年销售，2008年7月办公和公寓发售主力户型：105、112M2（两居）、136、155、170M2（三居）、170、200M2（四居）、470M2（双拼）、241、270M2（双拼）、590M2（独栋，不售）均价：多层4000元/M2，双拼7800元/M2，联排4980元/M2，5680元/M2取势模式：区位价值突出+准现房发售客户来源新城区公务员、大学教师、私营企业主和员工营销模式营销调性绿色，“宜动宜静，健康人生”营销渠道项目围挡活动营销无现场展示住宅门店作售楼处使用，而且没有沙盘，展示效果较差成功因素分析开发商在当地良好口碑，项目启动时间早，具有先发优势全程策划专业服务东南二环板块——巨海城巨海城项目档案建筑面积:168万M2推售面积：91万M2已售面积：40万M2待售面积：51万M2(含5.1万M2别墅)物业地址：赛罕区桥华世纪村东500米入市时间：2007年9月（开盘）主力户型：100M2（两居）、160M2（三居）、214-342M2（四居）、340M2（双拼）均价：多层4000元/M2，叠拼6000元/M2，双拼13800元/M2取势模式：本土品牌张力+规模准现房震撼客户来源公务员、回迁户、老业主推荐等，团购客户如：人事厅、人大、组织部、财政局营销模式营销调性蓝色，“一个好地方”营销渠道新华大街户外看板、项目围挡，北方新报（房展会、年底节点）活动营销项目围挡涂鸦、客户联谊活动现场展示体验式营销——看楼通路大规模现房感受成功因素分析开发商在当地良好口碑，具备大盘开发经验全程策划专业服务如意板块——金隅时代城金隅时代城项目档案建筑面积:360万M2首期面积：32万M2推售面积：16万M2物业地址：如意开发区自治区党政办公大