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1湖南衡山县开云新城区域开发顾问项目2工作内容收集的资料进行的访谈进行的分析背景分析基础研究理论研究案例研究•湖南省、衡阳市、衡山县、南岳区发展状况•衡山县、南岳区宏观经济情况•衡山县、南岳区城市空间、产业发展现状•衡山县、南岳区相关物业市场实时数据•政府官员、专业人士•具体分属机构：•规划局、国土局、房管局、旅游区、发改局、统计局等•商家、投资者、消费者•宏观经济背景分析•武广客运专线对沿线城市的影响•衡山县、南岳区经济、空间产业发展分析•类似案例的收集和分析•操作类似项目的经验教训•相关领域研究人员•相关专家及顾问•高速铁路对沿线城市、区域影响•相类似案例的发展方向、成功要素项目小组在调研阶段收集了丰富数据、进行了大量访谈并结合众多案例进行了综合分析3项目研究思路框图衡山县发展现状及规划研究南岳区发展现状及规划研究项目本体案例借鉴发展定位规划调整建议土地开发及运营启动区选址及定位机遇背景相关物业市场4结论1：国家“中部崛起”战略、湖南省重点打造“一点一线”，为项目的发展带来巨大的宏观机遇5国家“中部崛起”战略的出台，给湖南省的发展带来了重大的契机2004年3月,温家宝总理在政府工作报告中,首次明确提出促进中部地区崛起2004年12月,中央经济工作会议再次提到促进中部地区崛起；2005年3月，温家宝总理在政府工作报告中再次提出:抓紧研究制定促进中部地区崛起的规划和措施……开拓中部地区大市场，发展大流通。中部地区是连接我国东部沿海和大西部的中间过渡地带，起着“承东启西”的重要作用在过去20多年的中国改革开放进程中，中部省份成为东部沿海地区快速发展的“观望者”，形成我国区域经济发展的“中部凹陷”为更好地促进全国经济发展，更好地将东部沿海地区的经济带动作用向内陆传递，国家于2004年提出针对中部六省的“中部崛起”战略，而湖南省正是其中之一中部六省6湖南将重点打造“一点一线”，而衡阳、衡山县正是“一线”上的重要节点，迎来极大发展机会在国家实施中部崛起战略的进程中，湖南将实施不均衡的发展战略，主要引导“一点一线”地区优势发展“一点”即是长沙、株洲、湘潭经济一体化“一线”是京广铁路和京珠高速公路沿线的城市、城镇而衡阳、衡山县在此经济带上则是重要的发展节点，承担着支撑湖南经济快速发展的重任“一点一线”战略的提出，为衡阳、衡山县的发展带来了极大的机会湖南省“一点一线”战略7结论2：衡阳是湘南的中心城市，旅游业是主导产业之一，其中，衡山是最为核心的旅游资源，正处于大发展阶段，但旅游产品需要整合、旅游发展阶段需要升级，为项目的发展提供了切入的空间8衡阳经济发展位居湖南省前列，是湘南地区的中心城市衡阳2007年GDP总量为823.51亿元，位居湖南省第四位；GDP增速15.3%，位居全省第四位，整体经济发展处于省内前列在湘南地区的衡阳、永州、郴州三市中，衡阳是湘南地区名副其实的中心城市050010001500200025000%5%9%14%18%GDP(亿元）2190915.8864.1823.5748.7649.4523.1506.4487.3449.5408.9408.3184.8151.3GDP增长率（%）16.0015.2014.6015.3014.9012.3015.4014%11.6015.2014.8012.6015.9014.60长沙岳阳常德衡阳株洲郴州湘潭永州邵阳娄底益阳怀化湘西张家2007年湖南省各城市GDP总量及增长速度对比资料来源：湖南省各城市2007年统计公报9随着工业化的推进，产业结构正逐步优化衡阳市三次产业结构层次仍然处于较低水平，第一产业所占比例仍然比较大随着工业化的不断推进，衡阳产业结构的比例正在逐步优化，第二产业所占比例正处于逐步扩大的趋势，从2003年的34.9%增加到2007年的40.7%而第三产业的比重从2003年的41.4%，逐步减少到34.9%，但这正是产业结构得以优化、提升的重要体现2003－2007年衡阳市三产构成情况0%25%50%75%100%20032004200520062007第一产业第二产业第三产业资料来源：衡阳市03~07年统计公报10其中，旅游业是衡阳的支柱产业之一衡阳市旅游业在05年前稳步发展，进入06年后获得较大突破，06、07年国内旅游收入以及接待国内游客增长率均超过20%，获得快速发展旅游业2007年占GDP的比例已超过5%，成为衡阳的支柱产业之一，也是衡阳未来重点发展的产业01020304050国内旅游收入22.0724.5225.3833.0541.422003年2004年2005年2006年200702004006008001000接待国内游客509520.24545.3679.28819.2120032004年2005年2006年2007近年衡阳市国内旅游收入（单位：亿元）资料来源：衡阳市03~07年统计公报近年衡阳市接待国内游客（单位：万人）第二产业：钢铁冶炼及管材加工制造、有色金属冶炼及深加工、输变电装备、汽车及零配件、盐化工及精细化工等第三产业：以物流为核心的生产性服务业、旅游业、商贸餐饮业、房地产业衡阳市“十一五”规划中的支柱产业11在众多旅游资源中，南岳衡山是衡阳最为核心的旅游资源衡阳市的生态、自然、历史文化等旅游资源非常丰富，包括南岳衡山、耒阳蔡伦纪念园、衡阳县岣嵝峰国家森林公园、王船山故居、常宁西江漂流、衡山康王庙、岳北农工会旧址、衡南江口鸟洲、歧山森林公园等一系列丰富的旅游资源其中，南岳衡山是国家5A级景区，同时正连同其他四岳进行世界自然和文化遗产申报，是衡阳乃至湖南最为重要的核心旅游资源南岳衡山衡阳市旅游资源分布12五岳之南岳，衡山旅游风景区发展起步较早，起点极高1982年，衡山作为我国著名的自然景观和人文景观，以湖南衡山风景名胜区的名义，被国务院批准列入第一批国家级风景名胜区名单，发展起步早衡山风景区发展已形成规模和品牌，发展起点高，07年接待游客达334万人次，位于五岳之首名山东岳泰山西岳华山南岳衡山北岳恒山中岳嵩山07年接待游客（万人次）20316033460150资料来源：五岳所在城市政府工作报告07年五岳接待旅游者数量对比祝融峰13衡山风景区的宗教地位高，客源重点辐射南中国区域衡山风景区是道教和佛教圣帝，内有祝融峰、广浏寺、湘南寺、铁佛寺、方广寺及传法院、黄庭观等寺、庙、庵、观等200多处，每年吸引大量善信上山拜祭游客主要覆盖全国，主要来自南中国区域，湖南省内以及广东客户比例超过7成湖南58%广西4%其他6%江苏4%江西6%湖北7%广东15%资料来源：《经济地理》2008年3月衡山旅游市场调查衡山旅游风景区客户来源观音诞衡山南岳大庙前善信南岳衡山的宗教地位是比较高，最出名的就是财神和寿神，每年都有很多人来拜，起码占到游客的6-7成，主要来自湖南、广东、江西、湖北，港台也很多，主要都是南方的……——衡山县旅游局向局长14衡山风景区发展处于快速发展阶段，旅游区的发展需要旅游产品的整合与提升衡山风景区07年接待游客数量较03年增长超过50万人次，旅游辐射力快速增长通过旅游地生命周期理论的研判衡山旅游发展阶段与接待旅游者的关系，目前衡山风景区处于快速发展阶段，未来将逐步走进巩固阶段，届时旅游产品将得到进一步整合与提升旅客量时间探查参与发展巩固停滞复苏衡山风景区发展所处阶段旅游地生命周期理论240260280300320340国内外旅客人数281286.18292.94297.73342003年2004年2005年2006年2007年近年衡山旅游风景区接待游客数量（万人次）资料来源：相关政府报告资料来源：旅游地理学15衡山风景区以“佛道”与“遗迹”等观光型旅游产品为主，“寿岳”内涵尚未得到有效延展，旅游体验明显不足南岳衡山风景区的旅游产品主要是以“佛”、“道”以及历史遗迹为主，山下南岳镇，除自身有南岳大庙外，在特色和主题方面未能实现有效延伸作为“寿岳”，“寿文化”主题、“养生”理念的深化与延展将是大衡山的进一步发展的要求目前南岳风景区的产品均以观光产品为主，体验性旅游产品有限导致旅游者停留时间不长，随着南岳的进一步发展，体验性旅游产品将是重要的升级方向山上山下庙西街南岳大庙祝融峰纯阳宫16随着五岳整合申请世界遗产的契机，优化、延伸现有旅游产品，完善旅游服务功能，衡山旅游区将迎来更大的发展空间除了接待旅游者数量快速增长之外，带来的旅游收入和门票收入均有较大幅度增长，需要更为充足、水平更高的旅游服务五岳已明确联合申请世界自然文化遗产，届时衡山的品牌将得到进一步的提升，具有更广阔的发展前景资料来源：南岳区03-07年政府工作报告、广州日报“五岳”长沙亮剑——联合申遗昨日，由建设部和中国教科文全委会举办的五岳申报世界自然与文化遗产研讨会在长沙举行。来自东岳泰山、南岳衡山、西岳华山、北岳恒山、中岳嵩山管理机构负责人达成一致协议：四岳作为泰山世界自然文化遗产扩展项目申报世界遗产……——摘录自《长沙晚报》2006年6月23日051015200.00.20.40.60.81.01.21.41.6旅游总收入9.310.3711.431317.65门票收入0.80.91.11.11.42003年2004年2005年2006年2007年近年衡山旅游风景区旅游总收入及门票收入（亿元）资料来源：相关政府报告17为充分利用衡山旅游区的带动作用，衡阳城镇体系规划将“南岳-开云-新塘”组成衡阳市的次中心城市为充分利用南岳衡山的旅游资源，带动衡阳市区北部地区的发展，在衡阳城镇体系当中，将衡山脚下的南岳区、开云、新塘统筹考虑，三地融合发展，共同组成衡阳市的次中心城市从衡阳市的层面，将项目所在区域提升为衡阳市域次中心的重要组成部分，为充分利用衡山旅游资源、为区域、项目的发展带来很好的机遇衡阳市区南岳区开云镇新塘镇衡阳市市区与北部次中心关系18结论3：武广铁路开通，将大大拉近衡山与周边地区的距离，有利于其作为全国知名旅游区比较优势的发挥，为衡山旅游区及项目的发展提供了巨大机会19武广铁路的开通，将使得沿线城市的时间距离大大缩短武广客运专线是《中长期铁路网规划》中第一批经国务院审批立项的铁路客运专线，全长995公里，湖南境内线长518公里建成后，最高行车速度近期将达200公里/小时，远期达350公里/小时，届时，长沙到广州仅需3小时，而从新衡山站到广州、武汉最多也只需2小时，沿线城市之间的时间距离大大缩短武广铁路概况20因区域发展的不平衡，武广铁路沿线包括了处于不同发展阶段的城市、县镇武广铁路客运专线连接的是我国最发达的珠三角地区以及相对落后、但正在崛起的湖南、湖北地区武广铁路经过25个县市，包括了中国最重要的中心城市广州，也有省会城市长沙和武汉，也有韶关、衡阳等区域性中心城市，也有高亭、衡山等发展较为缓慢的县广州花都清远英德沙口韶关乐昌杨梅山郴州高亭耒阳衡阳衡山中路铺株洲长沙牌楼汨罗荣家湾岳阳临湘赤壁咸宁乌龙泉武汉武广铁路沿线城市21沿线城市、县镇的发展阶段不同，使武广铁路带来的影响各不相同武广铁路开通后，粤北和湘南的多个城市将首先得到承接珠三角产业转移的机会，促进自身发展长沙、武汉作为省会城市、区域性中心城市，各种城市流将会首先加速集聚，促进其中心城市地位的加强，同时首先带动周边城市发展，逐步形成经济圈而其余沿线的市县，由于离珠三角的直接辐射区较远，同时长株潭经济圈、武汉经济圈又正处于集聚、膨胀阶段，能够从这两个经济圈获得直接带动的作用有限，必须充分发挥自身的优势，以抓住武广铁路带来的机遇广州花都清远英德沙口韶关乐昌杨梅山郴州高亭耒阳衡阳衡山中路铺株洲长沙牌楼汨罗荣家湾岳阳临湘赤壁咸宁乌龙泉武汉武广铁路对沿线城市影响22处于长株潭、武汉经济圈外围的各县市，必须充分发挥自身比较优势，以抓住武广铁路带来的机遇沿线站点城市机遇分析威胁分析共性特性第一类核心城市广州、长沙、武汉人口和资源向沿线区域集中和优化，加快城市化进程改善投资环境，促进沿线土地升值，加速经济增长为产业结构优化升级带来机