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廊坊金星小区项目汇报稿实现开发商品牌的广泛传播与美誉提升第一个目标品牌的消费者印象：诚信、品质、实力品牌的形象传播：品位新生活的缔造者快速启动\快速回笼\滚动开发实现项目的高速销售表现为至06年底，实现销售1250套销售率100%第二个目标实现项目较高的价格第三个目标实现项目所在区域的历史最高价位，预期均价2600元以上。思考:我们要做市场的引领者,而非追随者!我们的理由是:回避恶性价格竞争;树立企业品牌和高端形象;打破区域隔膜;实现利润最大化。因此，我们首先要克服的困难是：周边环境的破旧形象；市政配套设施的匮乏；近邻“益民花园”2200元/m2均价的竞争影响；东北部热点区域的向心力影响；最大可能的降低开发风险。我们的解决之道：高调而鲜明的形象导入；低开高走的价格魔方；高品位，高格调文化社区的差异化定位；先进的物业形态（产品、园林、服务）；合富辉煌优异的营销推广和操盘水平。城市概况房地产发展区位研判营销策划品牌战略合富资源城市概况房地产发展区位研判营销策划品牌战略合富资源廊坊金星小区项目汇报思路城市概况廊坊－－位于环渤海经济圈、京津都市圈中心地带，所辖二区二市六县全部环绕在京津两市周围，距北京市40公里，距天津市60公里，距北京国际机场60公里，距天津国际机场70公里，距天津港口105公里；从廊坊沿京津塘高速公路去北京市、天津市，到机场、港口都不超过1个小时。中国在上世纪90年代初提出了环渤海经济圈建设构想，经济圈地域范围上狭义上指辽东半岛、山东半岛、京津冀为主的环渤海滨海经济带，同时可辐射到山西、辽宁、山东及内蒙古中东部，约占中国国土的１２％和人口的２０％。环渤海经济圈是继长江三角洲、珠江三角洲地区经济快速发展后，中国最大的工业密集区域，将成为拉动中国北方地区经济发展的发动机。廊坊地处经济圈的中心腹地，经济发展潜力较强。城市概况城市经济廊坊市委、市政府提出了全面建设小康社会加快实现现代化的奋斗目标：到2010年把廊坊基本建成全面小康社会到2020年率先基本实现现代化把廊坊建设成为经济实力雄厚、社会协调发展、人民生活殷实、环境和谐优美、时代特征鲜明的现代化强市名城。第一阶段：基本实现全面小康社会时期（2001—2010年）全市基本实现全面小康目标，各项指标实现程度达到80%以上，基本建成全面小康社会。其中，GDP达到1000亿元，人均达到3000美元。第二阶段：基本实现现代化时期（2011—2020年）充分发挥全面小康社会聚积起来的政治、经济和社会优势，加快提高经济、城市、社会的现代化水平，到2020年，在全市基本实现现代化。城市经济经济总量：廊坊市近年来经济发展呈现稳步增长的势头，2004年地区经济生产总值达到604.8亿元，比2003年同比增长了14.4％，并且高于全国9％的年增长率。固定资产投资方面，过去连续三年的增长率分别为11.4％，12.3％，11.8％，显示出城市建设的稳步发展。城市经济可支配收入2004年廊坊市城镇年人均可支配收入达到9219元，比2003年（8404元）增长了9.7％左右。连续四年的增长保持在8％以上。人均可支配收入的稳步提高是城市消费增长的主要动力。在人均生产总值方面，2004年廊坊市人均GDP为1.56万元，同比增长21.1％。按国际发达城市经验，城市人均GDP在3000美金以下时，经济将保持稳速增长。城市经济从历年的宏观经济产业结构上看，廊坊市第二产业占据绝对主导地位，体现了廊坊工业产业繁荣。在环渤海经济中，以工业产业为主导的经济模式将更具发展潜力。从动态经济来看，2004年的产业结构中第三产业所占比例有所增长，随着城市经济的发展，服务产业呈现逐渐活跃的趋势。城市规划大北京“两轴、两带、多中心”的空间规划，即继承和发展北京城市中轴线，强化“东部发展带”，疏导首都经济的产业发展方向；最终构筑以城市中心与副中心相结合、市区与多个新城相联系的新的城市形态。在大北京战略规划中，廊坊处于大北京城市空间发展战略规划和环渤海经济圈的核心腹地，城市的战略地位受到极大重视，城市规划将依托经济圈大环境，城市功能定位日益明确。城市规划廊坊城市规划依据廊坊南北狭长、环绕京津的地理特点，构建以廊坊市区为中心，以三河、霸州为次中心的中、北、南三大经济板块，促进城乡二元经济协调发展。在城市规划上，按照“小三点”(老市区、开发区、万庄)和“大三点”(廊坊“小点”、固安、永清)组团式发展。“小三点”之间用绿化隔离开，用道路连起来；加快永清、固安与廊坊市区“大三点”一体化进程。城市规划安次区为廊坊市老城区，广阳区为新城区，区内市政设施完备，下辖四个乡镇、四个街道办事处和一个乡镇办事处，总面积390平方公里，总人口35万。该区作为廊坊新兴城区，靠近经济技术开发区，随着经济发展和开发区建设成熟，城市经济重心逐渐向广阳区倾斜，同时开发区经济也不断向新城区方向延伸。经济重心倾斜廊坊地处京津之间，是全国交通运输网密集地区和枢纽地带，京津塘、京沈、保津三条高速公路贯穿全市，并设有出入口，京哈、京津、京福、京开、津保5条国道和8条省道与市县和乡村彼此相沟通，全市公路通车里程2895公里，平均密度每平方公里0.45公里，是全国公路交通最发达地区之一。京山、京秦、大秦、京九、津霸五条国家干线铁路，纵横于廊坊市8个区市县，设有15个出入站，全市干线铁路总长256公里，铁路运输十分便利。交通规划102106104津保京津塘京沈廊坊小结廊坊城市综合实力快速提升，经济产业结构不断优化位于京津黄金走廊，依托环渤海经济圈，经济发展后劲强劲城市经济重心逐渐向东北方向转移，与开发区联系日益密切结论:廊坊市房地产市场潜力巨大城市概况地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源廊坊金星小区项目汇报思路城市房地产发展历程96年以前2000年—今96年—2000年未来发展第一代住宅第二代住宅第三代住宅第四代住宅数量低增长阶段住宅以财政或单位投入为主，建设的住房外形、结构、功能比较单一，甚至成套率低，还有一些住户是共用厨房、厕所。数量高增长阶段住宅以拆迁危陋旧房和经济适用房为主的低档商品房.住房开始追求布局、配套、环境等。数量和质量并重阶段住宅建设在设计、结构、功能、环境、物业、科技含量等方面全方位提高，以锦绣家园、新华广场、宏泰花园、城市旺点等为代表的几个精品小区。绿色住宅综合性能不断提高精品装修住宅环境设施进一步配套......《浅论廊坊第三代住宅》——市房产局长刘瑞林城市房地产发展格局北部板块西部板块开发区板块南部板块本案阿尔卡迪亚金地小区和平丽景城市旺点阳光佳和金泰小区蓝水湾国际花园都市花园城市房地产重点板块解读——北部板块城市房地产重点板块解读——北部板块北部板块小结：1、本区域是城市东北扩张方向，是廊坊近几年来新兴的居住区。2、阿尔卡迪、城市旺点等基本上代表廊坊市较高的产品水平，项目多建设为现代外檐，建筑形式多为小高层。3、本版块已成为廊坊市民公认的高尚居住区。4、作为廊坊高端住宅市场的焦点区域，是我们树立自身形象的重点标靶。项目规模物业类型价格开发商阿尔卡迪亚60小高层2530---2850荣盛房地产和平丽景27小高层、多层2800—3200新奥房地产城市旺点25.6小高层2800---3400天域地产金泰小区31.5小高层经济适用房金地小区小高层房管局阳光佳和40多层、小高层、高层2450---2800恒盛房地产都市花园13.3小高层2800-3200建业房地产国际花园别墅、小高层6500、3200管道局城市房地产重点板块解读——西部板块中房馨境界旭景花园逸树家锦绣花园第八大街城市房地产重点板块解读——西部板块西部板块小结：1、西部板块是新崛起的居住板块，2、本板块内集中了中房、荣盛等知名开发商，未来发展前景广阔。3、本板块有很多待开发土地，将成为廊坊的居住新区。4、目前本板块项目多为在建工程，居住氛围还没有形成。5、作为同本项目定价区间相同的板块，是我们的主要竞争对手。项目规模物业类型价格开发商锦绣花园10小高层2550-2800荣盛房地产逸树家13.7多层、小高层2600宏泰房地产中房馨境界16.8小高层2500-2850中房房地产旭景花园5小高层2700-3200中太房地产第八大街小高层2600华夏房地产城市房地产重点板块解读——南部板块蓝波湾嘉多丽花园钰海花园德仁新苑盛德花园新儒园未来土地供应安泰花园永华小区城市房地产重点板块解读——南部板块南部板块小结：1、严格来说,安次区并没有形成地产板块，项目分布零散,没有形成区域竞争力。2、安次区内项目整体素质要低于广阳区。3、本区域项目价格一般在2400-2600元/平方米。4、本区域在安次区，发展前景不及广阳区，因此对本项目将不构成直接竞争。项目规模物业类型价格开发商钰海嘉园8,3多层、小高层2190--2510金海房地产嘉多丽花园4多层、小高层2300--2420富强房地产蓝波湾4,7小高层2600华都房地产德仁新苑5,3多层2400德仁房地产盛德花园35多层2200盛德房地产永华小区2小高层2400三峰房地产安泰家园30小高层2400泰达房地产新儒园4,23多层2300-2600德仁房地产城市房地产重点板块解读——开发区板块塞纳河谷翠林洲憩园小区祥泰花园乡榭郦舍城市房地产重点板块解读——开发区板块开发区板块小结：1、位于开发区的核心地段。2、本板块产品多属于中高档住宅，如翠林洲等。3、本板块产品面向的为开发区成功人士。4、与本项目定位人群不同，不构成直接竞争。项目规模物业类型价格开发商憩园小区10.2（一、二期）小高层2600-3200永华房地产翠林洲别墅6280百年地产、中油地产塞纳河谷别墅/洋房恒盛房地产乡榭郦舍别墅2300--4400中房、天津双清祥泰花园2.7别墅4000-5500开发区众业建设城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源廊坊金星小区项目汇报思路区位研判金星道项目，位于广阳区东南，西临新开路，南至废弃铁路段，北至金星路，东临管道局宿舍楼。随着廊坊经济发展和铁路干线对城市规划的影响，廊坊经济重心开始向东北方向转移。开发区与市区的经济来往日益密切，市区人群越来越多的前往开发区就业，未来廊坊的城市发展格局将是开发区、主城区、万庄三极发展。因此，本项目所在区域并非城市经济重心转移的主要承载区。区位研判本项目市政府商业消费区火车站目标路线距离本项目CRD(休闲消费区）2.72KM本项目儿童乐园2.08KM本项目开发区10.24KM本项目火车站2.24KM本项目和城市主要功能区的关系。可以看出由于廊坊市政道路设施发达，交通便利，本项目到达城市主要功能区比较方便。区位研判本项目所在区域新开发项目较少，目前在售楼盘有益民花园，均价2200元/平方米。圣泰花园，一期均价1900元/平方米，2004年开发，已经售磬。目前二期尚未发售，预计均价在2200—2400元/平方米。周边居民住宅形式以平房为主，区域配套不齐全，区域形象不高。结论：本项目所在区域并非城市经济重心转移的主要承载区，亦非高端房地产开发的热点区域。但作为广阳区的唯一未开发区域，本项目所在地具有极强的可塑性。随着城市中心的东移，项目近旁的和平路将成为廊坊的新的城市中轴线，为项目提供了做高端产品的可能性。项目附近楼盘普遍执行低质低价策略，但项目规模和影响有限，虽对本项目存在一定的价格干扰，但品质不具备可比性，因此将不是我们的主要竞争对手。北部板块项目，与本项目在同一条路的南北两端，优质优价，且已形成高端的区域形象，对本项目的形象拔高具有正面的影响作用。西部板块是近年的新兴热点区域，由于项目价格水平与本项目相近，将是我们的主要竞争对手。城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源城市概况房地产发展区位研判营销部署品牌战略合富资源廊坊金星小区项目汇报思路第一部分金星小区项目市场分析营销部属1-1金星小区项目概况营销部属项目概况1-1-1、位置及产品规划1、项目座落于廊坊市广阳区金星道地段，规划总用