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－－谨呈济南万基置业有限公司－－【名仕大厦】项目发展提案提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况第一部分宏观投资环境----对于一艘盲目航行的船来说，任何方向的风都是逆风。提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况济南城市发展定位济南宏观投资环境连接京津冀经济区、长江三角洲经济区的京沪沿线经济发展轴上的重要交通枢纽和物流中心黄河下游的经济中心、金融中心、文化中心山东的政治中心济南市济南城市性质及地位宏观投资环境山东省的政治、经济、文化、科教和旅游中心；济南成为全国首个BRT推广示范城市，北园大街为首条，主城区拟定为“四横五纵”，经七路、洛源大街线路在规划之列。精品资料网县西巷泉城广场北侧改造芙容街、曲水亭街改造银座·晶都国际本案省政府省人大省政协文文文文文文建工、山师、体院、山大、广电大旅游商业办公图例政务文文教宏观投资环境济南城市性质及地位济南快速公交线网布局主要考虑中心城区和东、西部新城的联系，并将济南BRT线网布局划分为“支持型走廊”、“引导型走廊”。支持型走廊位于二环路以内、中心城区现客流较集中的区域。东西向有北园大街、经一路、经四路、经七路和经十路，其中北园大街、经七路适合建设BRT系统；南北向的纬十二路、纬二路、历山路、二环东路中，纬二路是建设BRT系统的最优走廊。２００７年，济南市修建８条城区道路，总长度共计４４．７公里，这８条路为：二环东路，快速路９．２公里；经七路（ＢＲＴ程），主干路，１０．４公里······济南城市性质及地位——交通精品资料网济南市旅游局“十一五”旅游规划把明湖北路以南、东西以护城河为界、南以泺源大街以北为界，主要包括趵突泉、大明湖、芙蓉街历史街区、泉城路、泉城广场、环城公园等景区（点）定为中央游憩区。包括：以三大泉群、大明湖、泉城广场和环城公园为主体的泉池园林景观区、以泉水和府城民居为主体的芙蓉街历史街区和西门地区——泉城路——南门地区的济南中心商业区。链接：中央游憩区（RBD，RecreationalBusinessDistrict），国外也叫商业游憩区。就是每一个城市应该有自己最具吸引力的一片街区，这个地方不是旅游景区景点，而是最全面体现和展示城市的生活、城市的文化的场所，这也是构建功能化城市的内容。一个中央游憩区大体上需要几个要素，第一个是步行街。第二是有娱乐场所。第三就是各种各样的小商业。第四是小饮食。第五是各类的文化体现。中央游憩区济南城市性质及地位——旅游三团三廊天圆地方济南城市性质及地位——商业泉城广场北侧改造规划精品资料网济南城市性质及地位——商业济南快速2004年2月提交市政府批准的《济南市商业网点发展规划》确定济南市商业网点总体布局为“三、一、四、六”结构：构筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城区商圈），其中将古城区传统中心商业区提升为都市级商业中心，着力打造现代化都市商业中心新形象，形成立足济南，服务山东，辐射华东、华北及环渤海地区的大都市级商业中心。2004年3月中旬公示的济南市泉城广场北侧地区城市规划设计方案，规划范围为济南市黑西路与泉城路、榜棚街与天地坛街之间，总用地面积约8.49公顷，有Ａ、Ｂ两套设计方案，均采用“三团三廊”的规划结构模式，形成“三纵一横”的环形交通系统，新建部分总建筑面积均在30万平方米以上。济南城市经济发展概况宏观投资环境国内生产总值0200400600800100012001400160018002000年2001年2002年2003年2004年济南市近五年来的国民经济一直保持持续、快速、健康的发展势头。2004年国内生产总值增长势头达到了近五年来的最高值，同比增长18.36％。目前数据统计显示，济南市2005年前三季度GDP为1327.5亿元,比去年同比增长15.9%；人均工资收入同比增长19.1%。济南市一、二、三产业历年发展比例02004006008001978年1985年1990年1995年1999年2000年2001年2002年2003年2004年产业比重第一产业第二产业第三产业单位:亿元济南城市经济发展概况作为省会城市，济南以第二、三产业为主导产业，第三产业高于第二产业显示城市的商业化程度较高，并逐年增长，在一定程度上也增加了对写字楼的需求。经济结构调整有新进展。2004年三次产业比例由上年末的7.6：44.6：47.8变化为7.3：45.9：46.8,第二产业比重上升1.3个百分点。全年现代服务业实现增加值299.5亿元，增长13.5%，在第三产业增加值中所占的比重为39.5%。宏观投资环境历年外商在济投资情况281513179941097524975711801000020000300004000050000600001999年2000年2001年2002年2003年单位：万美元济南城市经济发展概况宏观投资环境外商投资逐年增长,外来企业对中高档物业消化能力强。据统计，2005年上半年先后有5家世界500强企业落户济南，至此，500强在济总数已达23户，泉城魅力初显。精品资料网居住成为城市居民消费的热点之一。2004年末城市居民人均住宅使用面积19.5平方米，比上年增加0.65平方米。宏观投资环境居民收入与消费情况2004年，实现社会消费品零售总额621.0亿元，增幅逐季升高，城市市区居民（非农业）人均可支配收入和人均消费性支出分别达到12005元和8581元，分别增长9.0%和2.2%。050001000015000200001978年1990年1999年2001年2003年人均收入与消费性支出人均可支配收入人均消费性支出城市居民人均住宅面积15.51616.51717.51818.51919.5202001年2002年2003年2004年2004年在各项消费中，用于购房的消费支出同比下降0.3个百分点，归结原因：一是济南消费者历经多年房地产市场变化消费更加趋于理性；二是和近两年济南市总体房地产市场有效供给不足有关。宏观投资环境居民收入与消费情况小结：城市居民消费能力不断增强，购房需求加大，但由于市场、政策、消费心理等多种因素影响，住宅市场存在调整，刺激了商业地产投资的力度。各项消费所占比重食品33%服装9%家庭设备及服务6%医疗保健8%交通通讯14%娱乐文教17%居住9%杂项4%小结•宏观经济增速较高。济南二、三产业一直保持持续、快速、健康发展，宏观经济将继续保持稳定增长态势。•社会经济稳定发展为房地产业的发展奠定了坚实的经济基础，不过近期内由于宏观政策影响，短期内市场中会出现非结构性行业调整。•居民可支配收入稳步增长，国家“十一五”规划为济南社会经济突飞猛进的发展指明了方向。•金融业、高科技产业将推动济南市投资环境的改善，外商投资的不断增长也将促进城市投资环境优化。宏观投资环境精品资料网第二部分市场解读----“交换一个苹果,各得一个苹果;交换一个思想，各得两个思想”。提案框架宏观投资环境SWOT分析及初步定位项目板块解析市场解读营销推广思路物业管理建议写字楼市场分析房地产市场概况市场解读第一节济南市房地产市场概况第二节济南市写字楼市场分析一、济南写字楼市场供需分析二、济南在售写字楼楼盘特征三、济南写字楼市场板块划分及对比分析市场概况小结城市固定资产投资高速增长房地产市场供求两旺，结构差异大城市规划与中疏战略影响市场解读第一节济南市房地产市场概况市场概况小结城市固定资产投资高速增长房地产市场供求两旺，结构差异大城市规划与中疏战略影响2003年，全市完成全社会固定资产投资504.9亿元，2004年全市完成固定资产投资651.72亿元，同比增长29.08%。房地产市场概况固定资产投资01002003004005006007002000年2001年2002年2003年2004年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%城市固定资产投资高速增长近四年房地产投资额（亿元）62.176.489.7110.20501001502001年2002年2003年2004年2004年济南市完成房地产开发投资110.2亿元。以上数字可以说明：一、近年来固定资产投资保持较高增速发展，同时加快了房地产投资的步伐；二、2004年房地产投资额占固定资产投资总额的16.9%，说明济南房地产投资目前正处于一个良性稳健发展状态。房地产市场供求两旺，结构差异大分析一：房地产施工面积稳步增长，2004年商品房销售额同比增长60.6%，市场供求两旺；从近几年的房地产供求市场看，住宅市场一直保持高速发展势头，占据主体地位，商业地产投资比重保持稳定态势；31.63.92.047.56.22.064.26.12.074.15.46.487.14.014.951.62.63.20204060801002000年2001年2002年2003年2004年2005年1-8月历年商品房投资结构变化情况（亿元）住宅写字楼商业房历年房地产施工/竣工情况（单位：万平方米）020040060080010002000年2001年2002年2003年2004年施工面积竣工面积历年房地产销售情况（单位：万平方米）0501001502002000年2001年2002年2003年2004年商品房商品住宅房地产市场概况精品资料网房地产市场供求两旺，结构差异大分析二：2004年住宅投资额达87.1亿元，占整个房地产开发投资比重的79%，比上年同期下降3.5个百分点，商业营业用房开发投资比重为13.5%，同比上升6.4个百分点，投资力度明显增大，同时，写字楼投资有一定幅度的下降。2005年1-8月份，房地产开发完成投资同比增长13.1%，其中住宅完成51.6亿元，与去年同期持平，占全部投资的80.1%，仍旧是房地产投资的主体，但所占比重比去年同期下降10.4个百分点。办公楼投资完成2.6亿元，同比增长120.5%，写字楼市场进入新一轮的增长周期。房地产市场保持稳定发展态势，但开发结构差异较大，其中，住宅开发占绝对主体地位，自去年开始商业投资比重增长趋势明显。房地产市场概况城市整体规划及发展方向济南市的城市规划总体发展战略总结成十个字：东拓、西进、南控、北跨、中疏。疏中东拓西进北跨南控泉城核心商务圈济南市房地产投资趋势，势必会遵循城市规划十字总体战略。“十一五”规划和十字方针的贯彻，必将带动整个济南的快速发展，房地产投资随之进入一个新的快速提升期。其中，泉城核心商务圈的中疏战略，将使市中心区域更加青睐于高档物业的投资建设，并且更加注重产品品质和档次的提升。房地产市场概况中疏，对泉城核心商务圈的影响泉城核心商务圈以泉城广场为中心，是泉城的特色标志区，环境优美，经济交流频繁，是体现泉城特色的商业中心、旅游中心和经济文化中心。本项目泉城核心商务圈拥有良好的人文环境、优美的自然环境，是商业投资之首选区间。便利的道路交通情况为核心商务圈的又一特大优势。“中疏”战略将促使泉城核心商务圈的房地产投资向低密度开发转变，避免了市中心的过度开发与产品的无差异化建设。房地产市场概况房地产市场持续升温，开发结构不协调。住宅投资增长迅速，写字楼投资相对趋缓。十字战略促使济南房地产开发“有疏有重”。其中，东拓战略促使东部高新科技区以第二产业为主要发展方向；便利的道路交通和密集的经济交流，为中部核心商务圈的泛CBD区繁荣带来了特大优势，房地产开发趋向于低密度、高档次物业类型。写字楼市场回暖。2005年国家先后出台了一系列针对商品房价格涨幅过快的重大调控措施，1-8月份，房地产开发投资同比增长13.1%，其中住宅完成额与去年同期持平，办公楼投资完成2.6亿元，同比增长120.5%，写字楼市场开始回暖，进入