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我们的思考——问题树项目定位及产品配比建议说明开发模式/产品配比思考项目定位思考项目开发财务模拟营销通路整合思考核心推广概念确立视觉表现产品竞争力提炼归纳当前自贡商业类现状了解历年开发态势及价格走势分析自贡市场主要个案了解分析当前自贡住宅项目开发状况自贡城市商业开发态势分析自贡当地商业投资行为分析结合项目特性的定位考虑营销策略构思１我们对自贡市场的分析了解自贡市地处四川省南部、沱江支流釜溪河畔，辖区面积4373平方公里。总人口320万人。辖自流井、贡井、大安、沿滩四区和荣县、富顺两县，历为省辖地级市。以内宜高速、隆雅、遂筠公路和内昆铁路与邻交通。有两千年的盐业史，是我国最早设立的23个建制市之一，素以“千年盐都”、“恐龙之乡”、“南国灯城”而蜚声中外。本案所处的大安区是自贡的老商业中心，距离行政中心约2.5公里左右，是自贡人口最集中，经济最繁华的老城区。区域概况了解本案项目市场现状分析环境状况数据还原1距离汽车站3公里2距离旧市政中心0.5公里3距离新市政中心2.5公里4距离步行街大东方广场１公里5距离东方锅炉厂１公里6距离五星街商业中心0.5公里7距离恐龙博物馆10公里8燊海井5公里当前，自贡市政府正在规划建设“大安区旧城改造区”和“汇东新区”两个重点城市板块，将形成两个城市商业中心。城市板块划分本案项目市场现状分析本项目地处自贡重点规划建设的“大安区旧城改造区”，该区已经是一个比较完善的生活居住板块。自贡近年来主要地产开发集中区域项目位置大安区老城区汇西当前自贡楼市价格走势本案项目住宅市场现状分析05001000150020002500200220032004200520062007价格从我们所了解到的价格数据显示，当前自贡楼市的价格走势呈现出逐年走高的趋势，每年平均增长幅度保持在15%左右，当前市场均价在2100元/平米。自贡新老城市板块楼盘价格对比表板块均价备注大安区板块2100元/平米“仁和家园、仁和半岛”为代表汇东新区板块2400元/平米主要以“东尚国际”为代表区域板块楼市开发概况了解本案项目住宅市场现状分析汇东新城区项目核心区域竞争个案概况了解本案项目住宅市场现状分析楼盘名称项目位置产品分布开发商住宅均价仁和家园仁和路85---157㎡3房4房的大户型仁和房地产2100东方家园五星街黄桷路110---130㎡3房4房的大户型东方圣地2100尚东国际汇东路丹桂街(市政府旁)91.2—176.32㎡3房4房的大户型远达房地产2400绿盛﹒悦璟汇东新区高笋塘片区91---155㎡3房4房的大户型到盈盛房地产2150根据我们的初步了解，本案项目核心区域的楼市价格呈现“井喷”状态，区域板块在半年时间内楼盘售价上涨了600元/平米左右,主力面积在110--130㎡之间,总价在25万/套左右。两大板块楼盘销售数据表明：虽然自贡行政区东移,让汇东新区成为自贡投资亮点,但是由于交通等生活的便利性影响,老城区还是自贡人居住的中心。大安老城区板块标杆项目汇东新城区标杆项目仁和半岛开盘时间2007年4月均价2100元/㎡总价（130㎡）27.3万销售情况80%绿盛﹒悦璟开盘时间2007年4月均价2150元/㎡总价（130㎡）27.9万销售情况60%对于当前自贡消费群体新区的认知度和接受度了解本案项目市场现状分析对于当前自贡消费群体户型的喜好了解本案项目住宅市场现状分析仁和家园东方家园尚东国际绿盛﹒悦璟85---157㎡3房4房的大户型110---130㎡3房4房的大户型91.2—176㎡3房4房的大户型91---155㎡3房4房的大户型根据我们目前所了解到的市场信息，当前自贡房地产市场的楼盘销售情况，基本以110--130平米为主力面积。在自贡当前提倡实用主义消费大环境下，大户型住宅在自贡当地市场绝对是主力产品。当前自贡消费群体置业动机了解本案项目住宅市场现状分析我们通过对自贡二手房中介市场的了解，房屋出租的概率非常小，说明了当地市场自住型需求比重较大。当前大安区自贡商业分布本案项目商业市场现状分析项目位置地下商城2000㎡温州商城雄飞假日商业广场大东方广场五星街街面店龙都广场英祥帝豪檀木林街道20000㎡25000㎡30000㎡20000㎡10000㎡12000㎡大安区集中商业体量加上汇东区（“汇东电脑城”5000㎡、“九鼎商城”30000㎡）商业总体量达到184000㎡当前自贡商业销售价格走势本案项目商业市场现状分析01000200030004000500060002004200520062007社区商铺01000200030004000500060002004200520062007集中商铺0500010000150002000025000300002004200520062007临街商铺代表：“东方家园”代表：“大东方广场”代表：“汇东电脑城”注：当前自贡商铺均价在5000—6000元之间，其中临街商铺售价在10000—15000元之间，集中商铺售价在3000—8000元，社区商铺售价2200—7000元之间。当前自贡商业行式比较本案项目商业市场现状分析比较价格(元)租金（元）总价(100㎡)投资回报升值销售情况经营状况临街商铺(大东方广场)15000100150万高，不稳定慢，不稳定100%人气不足集中商业(汇东电脑城)80006080万高，稳定快100%出租良好，人气集中社区商铺(东方家园)45005045万高，稳定慢50%售出50%出租人气不足当前自贡商业业态配比本案项目商业市场现状分析项目超市百货业专卖零售业知名餐饮业专业百货业英祥帝豪15%45%20%35%大东方广场085%15%0龙都广场15%55%25%10%当前自贡商业租金情况本案项目商业市场现状分析项目租金(当前)英祥帝豪(集中)80—120元/㎡龙都广场(临街)45—100元/㎡五星街街面店(临街)80—100元/㎡大东方广场(临街)80—100元/㎡檀木林街道(临街)60—80元/㎡地下商城(集中)60—80元/㎡010203040506070802004200520062007商铺租金当前自贡租金平均在80元/㎡，成逐年增长的趋势。当前自贡商业人流量情况本案项目商业市场现状分析项目17:30到18:30人流量英祥帝豪3000—4000人/h龙都广场2000—3000人/h五星街街面店6000—10000人/h大东方广场2000—2500人/h檀木林街道6000—10000人/h地下商城500—1000人/h当前自贡人流量主要集中在傍晚，晚上的人流量少，店面关门早，街面店９点，基本全部关门。由此可见，人们一站式的针对性消费明确。从市场开发看项目定位的机会点（合美见解）Theviewpointofliving城市改造过程中的政府机构搬迁和舆论导向的双重作用力所赋予本案项目地块——大安区板块檀木林电影院的市场号召力和市场培育度，将促进本案区域板块的商业集中。城市规划建设更新是一个过程，势必带来一次新的开发机会，将会出现新的城市中心，是一种商业集中化的过程，也是本案最大的机会。旧城改造将将为城市生活注入新动力商业集中化需求开始出现和逐步形成与机会机遇与2我们对本案项目开发特性的综合了解本案项目开发特性明确Theprospectofdevelopment开发规模地块特征区位实况区域环境开发规模认知本案项目开发特性明确功能地下一层商城一、二层商场三～六层商场住宅面积6224.3㎡9016.8㎡15788㎡26068.6㎡6万平米的综合型商住小区区位实况本案项目开发特性明确南侧地块：规划中开发项目西侧地块：自贡广电学院和未改造的社区东侧地块：正在建设的体育广场公园,未来的城市中心北侧地块：规划中开发社区檀木林路（城市主干道）黄角平路(城市主干道)地块特征本案项目开发特性明确依山而建,北面有美丽的山景,南面可观全城美景。项目地块是城市文化中心，紧靠市体育广场公园。区域环境本案项目开发特性明确环境状况数据还原1英祥帝豪已落成2龙都商业广场已落成3自贡体育广场公园建设中4公安局地块改造规划中5展览馆改造规划中6距离五星街商业中心已落成7大东方广场已落成从项目开发角度看本案的优劣势-SWOT分析（合美见解）Theviewpointofliving1.居住优势：自然山体景观在区域楼盘中较为突出。2.规划优势：文化中心效应给予了本案空间营造的平台，适宜商业环境的规划营造。1.相对于本区域其它楼盘而言，旧城规划改造有一个较长的周期。2.目前周边已经拥有了比较成形的商业，本项目注入大量的商业体量有一定的压力。区域规划前景赋予购房者很大的想象空间，项目有较大的操作和升值空间。灵活机动的商住产品组合，避免了同质化竞争，同时满足不同消费圈层的需求。S优势:T挑战O机遇W劣势对于自贡购房者的需求偏好而言，如何导入商业是营销的关键。目前自贡楼市已经经过了一轮的快速发展，今后的市场走势将成为项目开发的挑战。3合美对于本案项目开发的综合理解本案项目立项价值：地标性建筑＋商业集中亮点＋高尚住区＋城市活力源。从项目立项角度看本案的开发机会点Theviewpointofliving城市作用住宅开发的机会点商业开发的机会点•地处传统商业中心区，是目前政府的规划的重点区域；•市中心区域配套完备，市体育馆的改建和生活绿地的铺设成为了项目受到的关注点；•自身商业配套为未来居住群体的生活带来极大的便利性；•自然山体景观也是该项目开发的一大亮点；•随着目前房价的整体持续上扬，造成高总价大户型的日益相对过剩，使得项目规划中的低总价中小户型具备较大的需求市场空间。•属于当地文化部门的改造地块，有较好的政策背景；•地处老城区文化中心，传统成熟的商业区域，使得项目具备了良好的商业氛围；•大体量商业项目可以为时尚一族提供完整的”一站式”购物环境；•良好的绿地、山景以及周边休闲生活配套也是该商业项目的一大亮点。商业与住宅的机会点4我们对本案项目产品的思考我们卖的是怎样的产品？我们的客户是如何定位的？问题思考本案项目的市场定位Theorientationofcommerce自贡市的＝新商业中心＋高尚住区&本案项目产品构成住宅商业住宅总面积26068.6㎡住宅总面积87049㎡5本案项目产品定位及业态配比住宅产品开发机会点本案项目产品定位思考1.地处传统商业中心区，是目前政府的规划的重点区域；2.市中心区域配套完备，市体育馆的改建和生活绿地的铺设成为了项目受到的关注点；3.自身商业配套为未来居住群体的生活带来极大的便利性；4.自然山体景观也是该项目开发的一大亮点；5.随着目前房价的整体持续上扬，造成高总价大户型的日益相对过剩，使得项目规划中的低总价中小户型具备较大的需求市场空间。住宅部分的市场定位Theorientationofcommerce自贡市高档带电梯公寓住区研判本案主力户型的初衷建议本案项目以110-130平米房型为主力户型的几点考虑：1.首先是110－130平米的户型目前业已获得了市场的高度认可和接受，是自贡市场较为成熟的畅销户型（从“尚东国际”、“仁和半岛”的产品销售即可以看出），所以本案该面积区段的户型设计应更为出众合理。2.在这里我们主要对本案项目110－130平米的房型进行分析（该房型在本案核心区域属于主力型），以明确其价值。户型大户型（155㎡）中户型（110㎡～130㎡）小户型50㎡、65㎡、80㎡房型四房两厅三房两厅一房两厅套数26套114套103套比例13%57%30%项目户型配比建议表本案主力户型的价值研判本案110－130平米房型价值提炼相对于自贡市其他高档住宅项目房型，本案项目房型无论是在功能设计还是空间布局上都要更显合理性就生活方式而言，大房型体现的不仅是空间的舒适性，更体现的是对生活品质的追求。本案大房型设计为三代同堂提供绝佳选择，并满足日常起居功能和生活私密性的需要。当地的购房消费习惯(提倡实用主义的消费)，因此110－130平米三房四房房型仍然是绝对的主力产品。当前市场通行的户型功能设计及空间布置标准参考：户型划分标准起居功能最低标准面积最低标准（平方米）开间最低