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1我们的调查与研究必须以现实条件为基础，以客户的目标为导向客户的的目标一、寻求利润原则，实现税后利润最大化；二、树立项目品牌，为后续开发建立基础；三、尽快回笼资金，缓解资金压力。2报告重点摘要此次报告重点是要了解：1.瑶海区的基本情况；2.本项目情况；3.本项目的周边情况；4.本项目周边主要竞争楼盘个案分析。3调研目的目的一：通过深入的分析，全面把握合肥市房地产市场整体环境及其对整个合肥市房地产市场的影响，本项目面临的宏观市场机遇及市场威胁。目的二：分析预测新站区房地产市场走向。透过多渠道的市场调查，全面分析及预测新站区房地产整体现状及走向。目的三：分析新站区内主要楼盘布局，为项目定位提供依据。我们经过实地调查，全面分析及预测新站区内主要竞争楼盘的整体现状及趋势，尤其本项目周边交通主干道业态布局的现状及走向。4目的四：分析项目主要竞争对手，寻求项目开发机会。通过对本项目的主要竞争对手进行深入研究，分析其优势、劣势、成功或失败原因，为本项目提供借鉴意义及市场的差异点。目的五：挖掘项目优劣势。透过对项目所处区位、项目地块及居住条件调研，挖掘项目的优劣势。结合竞争对手分析，找出项目的特有位置，从而发掘项目的相对优势，以制定鲜明的策划路向。目的六：把握目标客户群的消费心理。了解掌握目标群体的组成特征、地域分布以及心理偏好等具体各方面共性，为制定项目的销售策略以及营销推广策略提供有力的市场依据。5调研范围◆结合本项目的规模情况及目前市场特征，确定本次主要调研地域范围为：以项目周边为主，新站区内主要竞争楼盘和商业为辅的调研地域范围界定。◆另确定本次调研内容范围为：基于全信息判断的基础上，即在掌握大环境及大市场的基础上，着重对项目周边楼盘和区域内房地产市场的分析研究。6调研方法以实地调查结合案头调查（资料的收集整理）的调研方法为主。通过前期调查后，在尽量获得全信息的基础上，作出定量及定性的研究分析及预测。7瑶海区基本情况瑶海区位于合肥市的东部，辖10个街道、2个乡镇、1个工业园区，城区面积142.9平方公里，人口38.3万人。2006年，瑶海区超额完成了投资及工业性投资任务。截至12月底，全区的投资完成总量为88.68亿元，同比增长92.78%，完成计划任务的134.36%，完成区年度分解计划的106.84％。其中工业性投资完成26.41亿元，完成市下达任务的318.19%，完成了区年度分解计划的150.91％。列入市“1346”行动计划的12个项目，年度投资计划7.05亿元，全年共完成投资8.71亿元，占年度计划的123.55%。8区位优势明显，是合肥市的交通枢纽区座落区内的合肥火车站、铁路编组站、长途汽车站、合肥新港，穿境而过的合徐、合宁、合芜等高速公路，仅10分钟车程即可抵达的合肥骆岗机场，以及通江达海的南淝河水运，构成了现代化的立体交通网络。9技术、劳动力等要素资源丰富，综合生产成本相对较低，发展工业的比较优势明显。瑶海经济开发区及3个工业园区发展势头强劲，城区企业逐步退城入“园”，向集群化、规模化、基地化方向发展，拥有合钢、合化、胜华电缆、格力电器等一批大中型企业，初步形成了钢铁化工、机电、纺织服装、家具建材、造纸五大支柱产业。工业配套齐全，是合肥市的老工业基地10建材装饰、汽车配件、糖酒百货、花鸟古玩、粮油干杂、家具等6大类41个市场，元一时代、沃尔玛、百安居等15家大中型商业网点，合肥现代物流园等12家物流配送企业，共同构成了区域性物流中心的基本框架。安徽大市场、长江批发市场、安徽国际汽车城、红旗建材、裕丰花市等在省内外享有盛誉。以国美电器、易初莲花、合家福、好又多、家得利等连锁经营企业为依托的连锁商业体系逐步完善。商业贸易繁荣，是合肥市的市场物流区11瑶海区人文荟萃、英才辈出，是洋务运动代表人物李鸿章、革命志士王亚樵的出生地，境内有李鸿章享堂、李氏祠堂、家庙、王亚樵墓地遗址等人文景观和安徽省唯一一家被国家文化部命名的文化产业示范基地——安美文化艺术中心，旅游资源极具开发潜力。和平广场、胜利广场、新海广场以及瑶海公园、花冲公园、生态公园等都座落于瑶海，南淝河风光旖旎，鸿章美食文化街徽派建筑群、少荃湖景区、青少年素质教育基地等风景秀丽，古井假日酒店、元一希尔顿大酒店、隆岗大酒店等星级宾馆，为南来北往的客商提供了舒适的住宿、餐饮环境。文化底蕴深厚，是合肥市新兴的旅游休闲区12瑶海区坚持打造一流的投资环境，来瑶海区投资兴业的投资商可以享受到最优惠的政策、最优质的服务和最适宜人居的生态环境。瑶海经济开发区及3个乡镇工业园、城区62处危改项目和周边尚未开发的地块共有60多平方公里，为外来客商投资兴业提供了充足的土地资源。2007年，瑶海区的投资计划确定为127亿元，比上年增长50%。投资环境一流，是国内外客商投资兴业的首选之地13新站区房地产地图(局部)本案14项目背景和限制条件1.城市内高地价、高总价、规模较大为项目开发带来难度与风险；2.参考政府用地审批意见和对于高形象的要求,对项目的开发和质量有较高的要求,投资成本加大；3.集中住宅部分的高层、小高层、多层。15报告技术思路ReportTechniqueThought客户目标与项目背景项目解析与区域发展市场竞争分析项目界定结构化分析案例借鉴项目整体发展战略项目市场定位分期开发策略整体物业发展建议16项目解析ItemParse17项目对内对外交通发达便利,周边环境相对住宅而言较好,相对于商业来说目前有一定的经营抗性。□项目靠近交通主干道双七路,双向六车道,多路公交车通达市内各个地区,周边已建和在建楼盘较多，相对于住宅来说,居住外部环境优势为交通便捷,但本项目靠近马路噪音较大,空气污染指数相对于其他楼盘和大型社区而言过高,存在一定的销售抗性.□项目周边道路平整,干净.双七路18项目周边车流量与人流量统计（双七路）时间：上午9点——11点车流量：35辆/分钟（均）人流量：7人/分钟（均）时间：下午16点——18点车流量：40辆/分钟（均）人流量：10人/分钟（均）根据以上统计：日车流量为：17760辆/日（9：00-17：00）日人流量为：3840人/日（9：00-17：00）以上数据得出当天为晴天，人流量较少；车流量较大。19本项目情况分析20项目主要技术经济指标(整个地块)项目总建筑面积：150000平米；容积率：1.88；绿化率：40%；项目现销售二期部分剩余房源，（二期分别于06年8月和12月交付）现二期剩余部分190余套，多层，户型面积以130平米为主；项目三期预计在07年6月预售；以高层为主，一栋多层；21地块价值分析PlotValueAnalyze□项目地块为住宅用地；项目地处双七路；□交通便利，离市中心15分钟车程；□区域路段已入住和在建小区档次中等（东湖山庄），另周边大别山路的巴黎春天、康城等小区在整个新站区也属品质较好楼盘，区域内间接吸引部分消费群；□生态公园和瑶海公园以及双七路段的百安居家装超市等也是促进区域内购房客户置业的巨大潜在推动因素。本案瑶海公园集贸市场餐饮便利店瑶海家具世界生态公园学区百安居东湖山庄（本示意图仅供参考，具体比例以政府部门测绘为准）22研究问题初步界定□我们将从两个角度进城市发展圈住宅项目行研究:1.对于新站区住宅、商业市场进行分析，◆位于合肥市新站区较好居住位置,辐射城区周边；制定可行性方案.◆提供了居住适用的可能性、可延续性的城市2.通过竞争个案的分功能------环境良好、交通便利、购物、休闲………析进行总结,判断合肥新站区发展历程及现◆地块位置而言,城市发展圈内,为典型的未来都市意向。在所处的阶段.23市场竞争分析MarketContentionAnalyze□住宅24受宏观调控影响,06年合肥市房地产市场成交量及成交价格有一定幅度滞缓□受宏观调控影响,06年合肥房价整体窄幅波动，销售回落，商品房空置面积增加。而随着调控的日趋严格和深入，楼市出现一系列深层次的变化。□尽管商品房销售滞缓，空置面积增加，但整个市场房价并未下降。原因是合肥市城市的可持续发展为房地产发展提供基础。□而与此同时，需求不够旺盛令房价很难大幅上涨。由于目前合肥城镇居民人均居住面积已经达到24.3平方米，购房消费者逐渐成熟，形成对房地产市场发展的理性认知，因而市场需求发展较为平稳，供不应求的局面不会出现，未来一个时期，房价不会大幅上涨。252006年新站及瑶海区在合肥市住宅供应面积图2605101520253035401/5月平均6月7月8月9月10月11月12月月销售量(单位:万平)2006年合肥市房地产月销售量27050010001500200025003000350020022003200420052006商品住宅平均价(元)2002-2006年合肥住宅均价图示28270028002900300031003200330034005月6月7月8月9月10月11月12月均价(单位:元)2006年合肥房价每月均价图示292006年新站即瑶海区住宅供应套数对比图30瑶海区近两年在售住宅类型对比图312006年高层住宅价格走势图32调查购房地段意向图示332006年瑶海/新站区住宅成交面积对比图3406年12月与07年1月住宅销售均价对比图0500100015002000250030003500400006/12月07/1月新站区瑶海区06/12月住宅销售均价：瑶海区3139.40元/平米；新站区3354.14元/平米；07/1月住宅销售均价：瑶海区3423.37元/平米；新站区3107.54元/平米；35合肥房地产市场板块竞争格局住宅市场■合肥楼市板块分布特征1.庐阳区明显,共分为六大片区.2.新站区各片区围绕在市中心和3.大蜀山片区城市规划发展的主要区域;4.包河区5.政务区6.经济区■新站区为城市发展大方向的房产板块目前仍然是市场的热点;123456（本示意图仅供参考，具体比例以政府部门测绘为准）36区域项目分析--------销售速度与价格新站区住宅市场■目前主要楼盘成交均价集中在2650-3200元/m²；■主要楼盘销售速度平均在10-35套之间；但也有一些项目依靠其地段及品牌等因素,销售速度及价格超出平均水平,如康城等。37项目周边住宅销售价格图(均价)05001000150020002500300035004000香江欧尚碧云阁康城3期巴黎春天公园2046生态丽景国轩假日销售价格(元/平方)（其中“公园2046”系精装修项目）38市场总结■本区域在售楼盘中,未来同本项目有竞争关系的供应量较大,同时还有未推向市场的储备土地约60万㎡将会陆续在近两到三年内推出,市场供应体量较大；■目前本项目周边住宅畅销的户型面积在90-130平方米;沿街商铺的受亲睐面积基本在30-100平米之间。39竞争市场总结■新站区因其根据合肥市市政发展速度所限,未来的市场供应体量较之新的开发区,如政务区,经济区等.市场放量还将增大,这同时也造就了现新站区开发项目的竞争激烈性和地域的价值所在。■区域内楼盘售价集中在2800-3100元/m²左右;区域内各楼盘的差价较小,康城水云间等因其城建品牌和小区规模优势等因素的影响,均价较高。■各楼盘视其品牌、产品等差异,年销售量在8-11万平米不等,销售最好的康城水云间、巴黎春天、生态丽景以及东湖山庄能达到4-8万平米左右。■客户以公务员，私营业主，私企老板为主,接近总数的百分之七十.其余以高级知识份子和政府官员和部分商业的投资客。40公共交通1.双七路段公交车：25、121、127、139、145、157路；2.天柱山路段公交车：127、163路；3.就公共交通而言，本项目紧邻的这两条路段的公交线路较多，并且可以通往市区或开发区，交通较为便利。41基于LIVQ模型对本项目各种物业进行判断结合市场基于LIVQ进行判断：■主推住宅，顺销底层商业。■对相对较小面积的户型市场预判，具有较高的回现速度，可以较快去化。■因本项目以住宅为主，现二期剩余部分面积较大，故在考虑销售目标客户上要重视小型公司、企业,宜商宜住，同时也可提升本项目的物业