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临泉路项目商业定位分析报告前言：本报告主要目的在于通过对合肥整体商业市场及区域市场分析，明确xx公司临泉路项目3万平方米商业项目定位，确保项目的顺利开发。提纲第一部分、合肥宏观市场研究第二部分、合肥商业市场研究第三部分、本案及竞争商圈研究第四部分、项目定位研究第五部分、功能布局研究第一部分、合肥宏观市场研究1、合肥宏观经济ⅰ、从GDP增长看，合肥从中部城市的低谷开始启动，处于迅速增长期。2001年后，合肥GDP增长速度一直高于国家平均水平；而2004年后，合肥的GDP增长速度保持在年均15%以上；2006年底，GDP总量首次突破千亿，达到1073.86亿；07年合肥市GPD达到1334．2亿元，同比增幅达18.1%。08年一季度同比增幅度达17.4%，高于全国、全省6.8和3.9个百分点。持续高速的增幅揭示了合肥市经济发展的高速稳定。ⅱ、合肥GDP的快速增长与不断加速的固定资产投资的增长不无关系；而投资结构倾向于工业，为持续发展提供了保证；固定资产投资从2003年开始猛增，2006年的固定资产投资增幅达到66%，增速位居中部城市第一；固定资产投资近年来呈现第一、二产业比重增大，第三产业减少的趋势：ⅲ、外商投资增幅呈现加速；合肥将迅速迎来大工业的发展高峰期。而这一巨大的改变将在3-5年内大大刺激合肥的经济。2007年，合肥的实际利用外资较2006年增长77.4%，达到9亿美元，创增幅之最；随着长三角区域的产业升级，生产基地逐渐向内陆转移，合肥作为长三角地区的延伸区域，产业梯级效应日益明显；2002年开始，联合利华将生产基地全线撤出高成本的上海地区，而规划将合肥变为其全球最大的生产基地。ⅳ、从三大产业增加值结构看，除了2005年，合肥的第二产业基本上都保持对于GDP的最大贡献，而预计这一趋势将持续下去。根据十一五规划，至2010年，三大产业结构将仍然保持工业优先的态势，产业比例届时将为4:49:47。ⅴ、合肥的重点产业从整体定位上，作为长三角都市圈的新成员，合肥将作为长三角工业基地的角色为上海、浙江等沿海省市的发展提供支持。合肥的8大重点产业包括汽车、装备制造业、家用电器、化工及橡胶轮胎、新材料、电子信息及软件、生物技术及新医药和食品及农副产品加工业。2005年，这8大产业占工业总产值的78.2%；2010年的发展规划来看，在合肥生产总值排名前四的产业将是汽车产业、化工橡胶轮胎产业、家电制造业以及装备制造业。其产值将分别达到800亿、450亿、400亿和300亿。从十一五目标来看，8大产业的年增长率都至少要在25%以上。而这一增长将产生未来大量企业产生扩张的需求，从而对合肥的商办物业市场带来极为积极的影响。2、城市发展规划ⅰ、融入长三角规划事实上，联合利华将厂区搬迁至合肥的案例已经说明了产业梯级逐渐向内陆衍生。合肥在经济上已经融入了长三角的产业链。2006年，长三角规划正式扩容，目前纳入长三角城镇群规划的城市已达23个。除原先的长三角16市外，新增了浙江的温州，江苏的盐城、连云港，安徽的芜湖、马鞍山、合肥、铜陵。7城市加入长三角城镇群规划，为长三角内部产业结构升级和调整提供了更大空间ⅱ、141城市发展规划合肥现有规划主要向西南方向发展，适当向东发展，有限制向北发展。合肥市将按“141”发展战略着力构建现代化大城市框架，城市空间布局在现有风扇形基础上进一步拓展，与周边城镇呈一体化发展，并由单中心向多中心转变，空间结构形成“141”的发展态势“1”城市发展的脉络是凭借交通条件而枝状发展，主城区是城市扩张的原点；交通枢纽将紧密连接主城区和其他分区，优化行路方式，形成20分钟通勤圈；滨湖新城将是宜居和风景优美的城区；以肥东新城为主城市东部组团，发展家电配套、精细化工、现代物流以及劳动密集型产业；而西组团以高新技术为特色；北组团整合双墩、双凤、庐阳工业区，重点发展传统工业；经济开发区将立足于自身工业基础，发展现代大工业，逐步发展成为国家装备工业基地。ⅲ、合肥未来交通将会有根本性的发展目前的骆岗机场将会拆除，新的合肥国际机场即将营建，并于2010年竣工。沪汉蓉高铁的合宁已于今年竣工通车、合武段将于近年竣工，极大的缩短合肥至上海、南京及武汉等城市的路程时间。规划中的未来合肥轻轨1号线将对滨湖新区人们的出行带来方便快捷的交通方式；3、合肥房产市场现状ⅰ、宏观经济背景分析2008年上半年合肥楼市共完成房产投资总额：274.95亿元，同比去年增长：57.3%；其中房屋施工面积、竣工面积、销售面积同比增长27.77%、94.14%和49.39%；合肥房价逆势而上，房屋空置率持续下降；同比08年合肥楼市依旧稳中有升，目前合肥市场成交单价为：4011元∕㎡，且去年上半年商品房销售价格同比上涨12.91%，且未来一段时期内单价仍具备一定的上扬空间；实力开发商纷纷落户合肥，近期市场成交单价上扬趋势较为明显；从近段时期内合肥成交单价可以看出，目前合肥成交单价亦存在一定幅度提升，但较07年下半年单价疯狂态势，其更趋于理性回归；市场销售套数提升较大，但面积的提升相对套数较小；这说明受宏观调控政策的影响小户型的销售量在逐步扩大对全市销售格局的改变；同比销售涨幅不高，且部分地区的销售已经开始萎缩；高层销售所占比例不断增加，均价受其影响也提升很大；市场同比成交单价上升趋势明显，且单价上升幅度仍逐渐拉大；整体趋于市场成交单价较去年上升幅度大，同比上升约12.91%；图表分析可以看出：短期内合肥楼市单价仍具备一定的弹性上扬空间；结论：市场成交单价稳健上升，短期内市场成交单价仍呈现上扬趋势；但较去年更趋于理性回归，增幅空间相对减弱；ⅱ、城市发展方向土地供应中心逐渐南移，滨湖新区、科技示范基地已逐渐成为合肥主流发展方向；城市重点发展区域：近期重点建设滨湖新区、科技创新示范基地「包括高新技术开发区、蜀山经济开发区」、经济技术开发区、磨店地区、新站北地区、黄山公园地区、森林公园地区等6个地区；结论：土地供应中心逐渐南移，西南组团一度成为合肥楼市的主力供应区，下半年亦将是合肥楼市的主力供应方向；各区供应量明晰：高新、经开、政务三开发区供应量同比下降，同比销售量下降，但销售均价同比上涨明0.00500.001000.001500.002000.002500.003000.003500.004000.004500.001月份2月份3月份4月份5月份6月份0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%07年08年同比显；三区销售目前是一个缓冲期，舒适的生活环境仍会带动销售提升，但短期内不会出现太大提升；蜀山、包河继续强劲上市。地段优势日益凸显；片区化的销售集中性是两区销售持续的根本性成因；ⅲ、同比新增套数、面积解析∕新增套数新增面积﹛万㎡﹜08年07年同比08年07年同比蜀山区4880361335.07%52.2246.9611.19%庐阳区42434290-1.10%42.5756.00-23.98%包河区97114274127.21%107.753.48101.38%瑶海区2813235919.25%28.4127.373.79%高新区11971355-11.66%12.9419.84-34.76%经开区33104838-31.58%34.6361.22-43.43%政务区16412119-22.56%17.3729.38-40.88%新站区4689356631.49%46.847.36-1.19%滨湖区1254∕∕18.88∕∕【新站区】截止08年1—6月份，新站区同期新增商品房套数较去年上升34.49%，且新增面积较去年同期亦减少23.98%；【庐阳区】截止08年1—6月份，庐阳区同期新增商品房套数较去年下降1.1%，且新增面积较去年同期亦下降23.98%；【包河区】截止08年1—6月份，包河区同期新增商品房套数较去年上升127.21%，且其新增销售面积上升了101.38%；【瑶海区】截止08年1—6月份，瑶海区同期新增商品房套数较去年上升19.25%，且其新增销售面积上升了3.79%；【蜀山区】截止08年1—6月份，蜀山区同期新增商品房套数较去年上升35.07%，且其新增销售面积上升了11.19%；ⅳ、合肥楼市未来政策调控特点面对合肥楼市，政府依旧会巩固07年的调控成果，无论是行政、税收、信贷还是保障房建设，都将会有持续的调控力度。故而，08年的市场，土地、开发商、二三级市场交易都会愈发规范化，刚性需求将会是市场的主要支撑。我们认为，2008年后期及09年合肥市场将呈现如下特点：行政方面--市场交市场交易秩序的整顿继续加强八部委房地产市场交易秩序专项行动的整顿工作将在08年继续进行。强调了09年还要继续深入开展房地产市场交易秩序的整顿工作，市场交易秩序的整顿已经与稳定房价的“大政方针”联系起来。在2008年的市场秩序整顿中，开发商“捂盘惜售”、“囤积房源”等“恶意”推涨房价的行为将被严格查处，而拒绝接受公积金贷款、合同欺诈以及市场参与者与开发商联手串谋垄断房源的行为，都在“严打”之列。税收方面--对不动产税的征收将被提上日程税收政策将是2009年楼市调控不可或缺的手段信贷方面--加强非交易类贷款政策的“紧缩”07年中央经济工作会议提出，“要实行稳健的财政政策和从紧的货币政策，进一步发挥货币政策在宏观调控中的作用”这也是中国货币政策10年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着2009年持续加息、放宽汇率波幅、调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。2009年抑制国内经济过热和通胀仍然会是央行货币政策的首要目标，持续加息的预期空间仍会很大。自住需求突显，90平米以下供求增多目前在我国人口结构分布中，占比最大的人群分布在30-44岁，而这部分年龄层的人往往处于置业高峰期，他们是购买商品房的主力军。处于1985-1999年的第二波人口出生潮的80后一代，仍将涌动出巨大的住房需求。而今，整个中国正处于人口红利最丰厚的时期，合肥自住需求依旧会成为购房主力，刚性需求会愈发突显。政府依然会加大对保障性住房的供应坚持保障生存性需要、支持自住性需要、引导改善性需求、抑制投资性需求、遏制投机性需求将成为2009年房地产调控的基本原则，在这一主旨之下，住房保障体系的建设工作仍将成为2009年的首要重点。截止到2008年5月，纳入廉租房保障的家庭占总量的5.5%。对于中低收入人群的住房问题，相关部门表示：一是限价商品房、二是鼓励发展政策性租赁住房。土地政策方面土地使用加强：从严、从高征收土地闲置费，对闲置超过一定年限的土地无偿收回等，上市公司“圈钱-圈地-再融资”的发展模式将会受到一定限制。供给结构调整：增加土地有效供给，继续增加普通住宅、经济适用房和廉租住房的土地供应；提高土地利用效率，减少低密度住宅用地，适度提高容积率等上述相关数据显示，近期即将面市项目总建面达：563.78万方，部分项目表现为总体量大、开发周期长等特点，其一定时期内竞争格局将不断激化，多数开发商均为外地知名开发企业，实力雄厚且具备一定的知名度和品牌号召力，他们的进驻一方面激化了合肥楼市的竞争格局，但另一方面亦引导了合肥楼市的理性回归，对提升整体区域楼盘品质起到了一定的带动和促进作用。ⅴ、09年合肥楼市展望合肥的房地产市场经过了风云变幻的07年，对于已经到来的08年，充满疑惑：楼市是否就此出现拐点，房价终将被打压下去么？一切现象的背后皆有它的原因。合肥拥有良好的经济基础及人口支撑，且合肥市政府在建设规划方面不断加强，无论是“滨湖新区”筹建还是“141战略”的实施，均让人对合肥的明天带有美好的憧憬。在合肥房地产市场方面，政府依旧会巩固07年的调控成果，无论是行政、税收、信贷还是保障房建设，都将会有持续的调控力度。故而，09年的市场，土地、开发商、二三级市场交易都会愈发规范化，刚性需求将会是市场的主要支撑点。我们认为，2008年后期及09年合肥市场仍将保持稳健的运行态势，市场成交单价亦会在