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PRIVATE&CONFIDENTIAL月项目研究分析思路设计任务书主体本项目开发类型本项目参考案例本项目开发指标建筑设计建议规划布局方案物业配比方案本项目开发类型研发办公类地产物流仓储类地产产业概念工业房地产又可以从不同的产业角度分为：物流类地产、科学园类（研发办公类）地产、以及制造业类地产生产制造类地产多在W类土地上开发，但在M类土地上开发在很多地区也没有受到限制；传统的低端仓储多以砖混和简易彩钢板为主，结构简单，租金低廉，但不能满足高端物流，特别是一些国际性第三方物流公司的需要；现代高标准仓库多以混凝土和钢结构为主，辅以高层高、卸货月台、喷淋系统等特点，从层数上更突破了原来仓库单层的限制，出现了立体多层高标仓库;物流类地产是目前市场上最具活力的工业地产投资领域，目前已进入该领域的代表包括：Prologis，MapleTree，NewCity，Gazaley，深圳赤湾等多在C6类土地上开发，但在M类土地上开发在很多地区也没有受到限制；研发办公类地产的目标客户是高端的研发和总部类企业，产品特征与办公楼比较接近，但在层高、承重、电力、通信等方面的要求又接近于工业厂房；研发办公类地产通常位于市郊接合部，需要一定的轨道交通系统，园区要有一定的中高端住宅与商业配套支持，从而利于高教育人口的招募；研发办公类地产也是目前市场上比较活跃的工业地产投资领域，目前已进入该领域的代表包括：新加坡腾飞（Ascendas）集团，MapleTreeIndustry，大连软件园等在M类土地上开发；制造业类地产是最传统的工业厂房地产开发，客户目标是各种类型的制造业企业；制造业类地产包括了单层/多层，混凝土/钢结构等多种类型，电力/层高/承重是其中比较重要的因素；制造业类地产不是海外投资商的主要投资方向，即使有也是以单个项目的售后回租为主。目前开发制造业类地产（多为小型标准厂房园区）的多为国内中小型地产投资商工业地产分类所有的产品类型有单一型和混合型多种组合模式。其中混合型一般有两种形式：生产制造+物流仓储、生产制造+研发办公。单一型产品多适合地块面积偏小、区域产业定位明显的项目，如上海金桥officepark就是以纯商务园区产品为主的高端工业地产项目；对于某些专业型投资商或开发商来说，开发的产品多为单一型产品且规模较大。混合型产品大多适合项目规模较大，或者是一些周边环境和市场仍处于发展期的项目。工业地产产品类型物流仓储类单层多层立体（2-3层）多层普通生产制造类多层（3-5层）双层单层研发办公类低密度独栋或联排（3-5层）小高层（8-12层）高层（12层以上）工业地产的开发类型本项目包含两大职能，属于混合型开发：立足区域成熟的制造业产业基础和国家对战略性性新产业的政策导向，大力发展先进制造业；抓住长三角经济圈产业升级和合肥城市地位提升的机遇，有选择地导入现代服务业。本项目应包含先进制造业集聚区和现代服务业集聚区两大功能区，属于混合型开发。本项目的两大职能先进制造业产业集聚区现代服务业产业集聚区本项目的地产开发类型生产制造类地产研发办公类地产项目研究分析思路设计任务书主体本项目开发类型本项目参考案例本项目开发指标建筑设计建议规划布局方案物业配比方案参考案例介绍研发办公类园区参数生产制造类园区参数参考案例—生产制造类园区参数结论：1.政府主导的生产制造园区一般比企业主导的容积率高。原因：政府主导的生产制造业园区面向的都是较高端的先进制造企业，以轻型生产为主，厂房的层数较高；而企业主导的生产制造园区的客户参差不齐，许多面向重型生产企业，厂房高度受限。2.企业长期持有项目往往比短期销售项目容积率低。原因：长期持有关注真实的租赁需求，注重产品的使用性；而短期销售也关注投资需求，更加注重产品的投资性。3.企业主导的产品比政府主导的产品单体面积更小，分割更加灵活，对市场的适应性较好。容积率建筑形态单体体量标准层层高层数标准层面积漕河泾松江高科技园区二期24.01.4多层+小高层60004.5五-七1500-1600漕河泾浦江高科技园F地块7.21.2多层标准厂房5000-100004.1四-五1000-2000容积率均值1.3万通工社.无锡数码16.00.7双层标准厂房220004.5一-二11000武汉万通工业园6.81.0多层厂房3000-100004.2三-五1000-2000容积率均值0.9上海金山联东U谷一期24.01.1多层标准厂房+定制厂房1600-30004.2三530-1000联东U谷沈阳园区1-2期15.01.0多层标准厂房1000-58004.8二-三500-2900联东U谷北京项目1001.1多层标准厂房1000-100004.2二-四500-5000容积率均值1.1园区总GFA（万平方米）政府主导（长期持有）企业主导（长期持有）企业主导（短期销售）项目研究分析思路设计任务书主体本项目开发类型本项目参考案例本项目开发指标建筑设计建议规划布局方案物业配比方案参考案例介绍研发办公类园区参数生产制造类园区参数参考案例—研发办公类园区参数续表：参考案例—研发办公类园区参数结论：1.由政府主导的研发办公园区的容积率显著低于政企合作和企业主导的园区，其中政企合作的园区又低于企业主导的园区。这是因为政府主导的园区主要面向高层次客户，这类客户对绿地和景观的要求很高。2.从地区差异上来讲，容积率低于1.0的园区主要集中在上海，南京等商务环境较好的城市也有一些；二线城市研发办公产业园容积率普遍较高，无锡有些项目甚至达到2.0。3.企业主导的产品比政府主导的产品单体面积更小，形态更加灵活，对市场的适应性较好。项目研究分析思路设计任务书主体本项目开发类型本项目参考案例本项目开发指标建筑设计建议规划布局方案物业配比方案参考案例介绍研发办公类园区参数生产制造类园区参数参考案例—创智天地园区位置：创智天地位于上海市杨浦区江湾五角场城市副中心的核心地带，是上海市实施“知识创新型城市”主战略社会发展重大功能性项目。它与众多知名学府为邻，临近中环线，轨道交通十号线直达。开发背景：创智天地（KIC）由杨浦区政府和瑞安房地产联手规划开发，其中瑞安方面占七成股权、杨浦政府方面占三成股权。项目由2005年开工建设，目前园区已形成创智天地广场、创智坊和创智天地科技园三大功能区。园区指标：占地84万平方米，总建筑面积超过100万平方米，容积率1.2。园区特点：创智天地的规划和灵感来自美国旧金山硅谷和法国巴黎左岸。硅谷执著于科技创新和企业精神；左岸则散发着浓烈的艺术学术气息。这两个举世闻名的社区，周边都有著名高等学府和各类科研试验室，丰富的人文资源，强大的创意和学术知识背景，使其成为具有极高商业价值和广阔创业空间的社区。创智天地打破了传统经济模式与社区理念的界限，打造“三区共融”的理念。它将大学校区，社区，科技园区“三区”融合为一体，力求人与人之间的即时交流，行业与行业间的即时互动，能够满足知识工作者休闲生活、学习、分享知识、沟通合作的地方，同时也是各大学、研发机构、大小企业、基金及现代化服务业等等的经济互动平台。园区基本情况参考案例—创智天地创智天地广场创智天地广场是整个创智天地的核心区。创智天地广场的智能化办公楼将汇集国内外高科技企业的研发部门、设计创意中心和服务中心。大学、科研机构、创业小公司、风险投资基金、现代服务业企业以它为中心。同时，智能化办公楼环绕着一个大型的下沉式广场，首层和地下一层会进驻各国餐饮品牌，广场上还会定期举行活动，为知识工作者、艺术家、创业者们营造一个可以广泛交流的环境。创智天地科技园创智天地广场以北规划为规模宏大的创智天地科技园,计划发展为较高标准的研发中心。定位方向为打造成中国的数码社区，是“未来城市”的发展蓝图。科技园将遵循创智天地整体的发展规划，具体发展仍在与杨浦区政府磋商。物业特点:万兆主干光纤无缝电信讯号覆盖及有备份的全程双路通讯线路可靠，即时的社区间多网融合和高速互联24小时自动监控系统离线式保安巡逻系统自动门控系统红外线保安探测系统综合性楼宇管理系统电脑停车管理系统产业物业情况参考案例—创智天地江湾体育中心修复后的江湾体育中心主体包括足球场、综合体育馆、室内游泳馆等场馆。能容纳四万多人的椭圆形足球场有着上海市最大的体育功能性草坪；综合体育馆提供篮球、排球、羽毛球、乒乓球等项目；游泳馆常年提供温水，拥有50米标准泳道；此外，还有室外球场的笼式足球和网球。创智坊位于创智天地广场以西；是不同国际级设计大师的创意杰作，将多层建筑与庭院式花园结合，外观/色彩极富个性。房型设计将居住与办公功能合为一体，在居住环境上更适合于年轻的创业者们的工作习惯和生活方式，并且从生活设施、配套服务等方面也提供便利。长约七百米的林荫大道“大学路”直通复旦大学，贯穿整个创智坊直达创智天地下沉式广场。这里不仅有年轻人喜爱的咖啡、风味小食、茶道、艺廊、书吧、小饰品等各种风情小店，还有各种为居民们生活细节服务的配套设施，如数码冲印、干洗及小便利店等。配套设施参考案例—创智天地创智天地最大的亮点在于贴近市场的开发模式，以及整体综合性功能的打造，学院机构社区型园区的概念在整个项目中得以展现；政企合作开发的模式更是在政府扶持方面得到了大力支持，完善的政策扶持，以及开发商联合的国际化孵化平台的搭建，为目标企业客户提供了良好的技术和资金支持环境。一流开发商结合一流设施合作伙伴为园区打造出以一套独具特色的现代化、科技化、高端化的管理系统，成为对创新创意型企业最大的吸引力。可借鉴的成功因素园区总体评价创智天地作为政企合作项目，项目自诞生之日起，就一直备受关注。作为一家打造过上海新天地的开发商，瑞安地产的创意实力实在是令人关注，给项目带来了极大的活力和特色。同时结合复旦等知名大学机构的优势资源，依托良好的人才基础，成为上海乃至全国具有特殊代表意义的创业型商务园区之一。租售价格：园区产业物业全部以租赁方式运营，目前创智天地广场的的租金在3-5.5元/平方米/天之间，物业费21.00元/平米/月。创智天地广场及创智坊第一期商务楼的入驻率高达99.6%。各机构类型包括跨国机构27%，国内机构73%，其中高科技企业38%，多媒体创意公司14%，学术科研机构6%，咨询培训机构18%，投资服务机构20%以及其他相关机构4%。参考案例—金桥officepark一期规划平面图项目位置：上海金桥OfficePark（金桥现代服务业集聚园）位于上海金桥开发区内，碧云社区的北侧，毗邻其综合配套园区。开发商背景介绍：项目由金桥开发区主体开发机构“金桥集团”负责全面规划和开发运营，整体规划分三期开发。项目一期总投资为4亿人民币。项目一二期的设计由中海设计院完成，三四期的设计由中石化设计院完成。园区指标：一期：占地：22万平方米，总建筑面积：4万平方米。二期：占地：98.12万平方米，总建筑面积：136.32万平方米；建筑密度：37%，绿化率：35%三期：占地：102.58万平方米，总建筑面积：97.98万平方米；规划建筑密度：35%，规划绿化率：30%配套情况：区内修建了一个人工湖，沿湖设置了如员工餐厅、咖啡厅等综合餐饮设施，同时在园区临金桥路一侧，开辟了一条绿地休闲带，集高档餐饮、休闲设施于一体，形成了一个独具特色的高档商务休闲区。入驻企业：园区基本情况一期实景鸟瞰图参考案例—金桥officepark建筑面积地上－6239.14平方米地下－1972.75平方米层数4（局部5层，不包括地下）绿化率66％层高(m)地下－3.2，一层－5，二层4建筑面积地上4008.67平方米地下1617.22平方米层数3（不包括地下室）绿化率51％层高(m)地下－3.2，一层－5，二层4建筑面积地上－3995.89平方米地下－1660.59平方米层数3（不包括地下）绿化率46％层高(m)地下－3.2，一层－5，二层4园区一期于2004年开工建设，目前已经发展成熟。总建筑面积4万平米，包括大中小三种类型物业，单体面积