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建设广场产品优化暨商业经营方案一、小户型公寓产品优化方案1单价高导致总价高；2公摊大，户型面积小，实用性不强；3大部分户型存在日照、采光、通风问题；小户型公寓主要面临的问题集中在：可以看出本项目营销的难点主要集中在单价和户型两大方面，而这两方面的问题均是项目无法克服的销售瓶颈，我司在保证原有总体规划的基础上，对“建设广场”的功能进行了细分，在维持原有小户型公寓功能的基础上，增加两大功能定位：公寓式办公和酒店式公寓1、公寓式办公开发优点：弱化采光、日照和通风问题，单价较小户型公寓能够走高，总价将成为本案优势，基本上将小户型公寓的劣势进行了有效的规避；开发缺陷：办公类物业对消防要求严格，消防问题较难解决，一定程度上增加了项目消防设施的投入，增加了成本。方案优化说明：在开发公寓式办公的定位前提下，将户型面积压缩成为方案设计之根本，本方案将原方案以北的部分设计为中走廊形式，缩小了原方案中户型面积，降低了单位总价。2、酒店式公寓开发优点：酒店式公寓同样也弱化项目采光、通风与日照问题，价格可以走高，同时由于该区域人文与自然环境较好，较适合开发品质较高的精装修酒店式公寓。开发缺陷：需要统一管理，存在精装修成本。方案示意图产权式酒店方案说明：该方案建议将项目以东部分（采光、通风较差）开发为产权式酒店，保留采光相对较好的区域作为其他用途，这样不但丰富了整个项目的产品结构，降低了销售风险。通过以上各种方案的比较，我司认为将产品结构进行有效组合成为降低项目营销风险的有效手段，故项目公寓部分有三种优化组合模式：第一组合模式：酒店式公寓+SOHO公寓酒店式公寓SOHO公寓第二组合模式：商务公寓+SOHO公寓小户型公寓商务办公第三组合模式：SOHO公寓+酒店式公寓+商务公寓酒店式公寓SOHO公寓二、商业经营方案本案商业体量不足5000㎡，结构为三层板块商业，去化难点主要在：（1）内部商业布局受到上面公寓部分结构设计的破坏；（2）单层面积较小，不足1700㎡，商业规模较小；（3）价格较高。针对商业部分，我司考虑了以下三种去化方案：方案一：沿街切边销售，主要经营各类专卖，百货等；沿芜湖路开口，进入内部商业，一层内商与二三层连通，整体定位为宜家广场。主要经营各类精品家饰。方案一：家宜广场该方案中主要经营业态有：（1）棉麻布艺类（2）干花陶艺类（3）浪漫灯饰类（4）玻璃家饰类（5）瓷器饰品类（6）卡通电玩类（7）时尚壁画类（8）精品饰物类同样沿街切边销售，经营各类专卖，百货等；沿芜湖路开口，进入内部商业，一层残留与二三层整体定位为运动商城—运动汇。主要经营各类室内外运动型产品。方案二：运动商城—运动汇（1）户外运动用品该方案经营业态有：（2）运动休闲服饰（3）运动健身器材（4）体育用品专卖方案三：欢乐城同样沿街切大进深商业，经营各类专卖，百货等；预留芜湖路进口，设置二、三层垂直梯入口，将二、三层整体定位为欢乐城，经营休闲娱乐类业态。该方案经营业态有：[1]、茶餐厅、咖啡厅、酒吧类[2]、KTV、夜总会类[3]、美容美体、保健、健身类THEEND