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【序言】①联众公司有幸为大同集团“泗阳县文诚路项目”提供一次深入市场调研服务，并且在市场调研的基础上，结合我司立足泗阳成功运营的项目和对泗阳市场多年来积累的丰富经验，对该项目的市场分析、总体定位、产品规划建议、产品布局、经济分析、营销企划及全程推广策略提出针对性见解，并形成文字报告。希望能够为贵公司在项目开发和运作方面提供绵薄之力。我们希望能够继续提供深度服务。②我们愿意与大同集团进行捆绑式深度合作：第一，建立一支专门项目小组，为甲方提供全方位营销服务，包括：持续市场调研、营销策划、产品研讨修改、包装设计、品牌推广、销售实施及招商等系列服务；第二，我们在项目案场内设立专门项目部驻场，提供深度服务。③我们有一支实战经验非常丰富的专业队伍，我们有信心，也有能力打造一个光辉耀眼的“大同集团”品牌！项目定位第一章宏观环境分析宏观环境泗阳概况城市发展规划第一章宏观环境分析宏观环境泗阳概况城市发展规划宏观环境分析泗阳县概况地理位置泗阳县地处中国华东，位于江苏省中北部，东临淮安市，西接宿迁，北靠沭阳县，南濒洪泽湖，京杭运河穿境而过；县境东西距50公里，南北距70公里，全县面积1418平方公里。泗阳交通十分便捷，京杭大运河、盐淮高速公路横穿东西，泗沭公路贯南北；淮沭新河、新长铁路穿越东北部边境，南有洪泽湖，北有六塘河、大涧河，物资集散、旅客运输均较方便。交通环境宏观环境分析泗阳县概况行政区划截至2007年，江苏省委、省政府决定调整泗阳县城区行政区划，撤销城厢镇、来安乡，与临河大兴一同划归众兴镇，辖11个镇、5个乡众兴镇、爱园镇、王集镇、裴圩镇、新袁镇、李口镇、临河镇、穿城镇、张家圩镇、高渡镇、卢集镇、庄圩乡、里仁乡、三庄乡、南刘集乡、八集乡；2个场：泗阳农场、棉花原种场；共有252个村（居）委会。县人民政府驻众兴镇。人口情况根据2010年全国第六次人口普查泗阳人口情况结果如下表：城市化水平不断提高常住人口85.54万人，城市化水平由2000年的20.9%提升至2010年的43.36%,进入成熟化快速增长阶段.户籍人口呈高自然增长,负机械增长2004-2010年自然增长年均增长1.18万人,机械增长为负增长.外来人口持续增加,外出人口增长呈下降趋势2010年外来人口3.67万人,近5年年均增长16.7%.外出人口由2006年24.05万下降到2010年的19.85万.宏观环境分析泗阳县概况经济情况泗阳县2006-2011年地区生产总值及增长情况81.21100.1138.1157.56192.225215.215.53814.113.80%15.20501001502002503002006200720082009201020110510152025303540GDP(亿元）增长比例（%）泗阳县2006-2010年人均生产总值及增长情况9176114051449818324225232524.327.126.323.00%050001000015000200002500020062007200820092010051015202530人均GDP（元）增长比例（%）右图为泗阳县2006-2011年地区生产总值及增长比例情况，从2006-2011年区域内生产总值均保持较快的增长态势，2011年突破250亿元；其中房地产业的大量开发对趋于GDP的增长起到的至关重要的作用。右图为泗阳县2006-2010年人均GDP及增长比例情况，区域内2006-2010年人均GDP都保持稳定较快的增长比例态势，2010年人均GDP达到22523元；区域内人均GDP的稳定增长对趋区域房地产的快速发展奠定了坚实的基础。宏观环境分析泗阳县概况三产投资泗阳县2006-2011年三产投资情况1.11.361.72.42.52.0222.644.4850.360.482.698.0723.9728.6629.626.732.3841.75020406080100120200620072008200920102011第一产业（亿元）第二产业（亿元）第三产业（亿元）上图为泗阳县2006-2011年三产业投资的投资情况：可以看出泗阳产业结构以第二和第三产业为主，其中房地产业健康稳步的发展也为区域内经济平稳较快的发展起到了重要作用；近年来国家加强了对房地产市场的调控，出台了一系列的调控政策，房地产市场销售出现了下滑情况，这也势必影响未来的房地产投资增长趋势，增加了该区域未来产业投资增长的不确定性。宏观环境分析泗阳县概况房地产环境泗阳县2006-2011年房地产投资总额及增长情况9.1111.6913.620.822531.367928.316.4532125.2051015202530352006200720082009201020110102030405060708090房地产开发投资额（亿元）增长比例（%）泗阳县2006-2011年商品房销售面积及增长情况40.2268.1765.9116.07129.372.6599.369.5-3.376.111.4-43.82020406080100120140200620072008200920102011-60-40-20020406080100120商品房销售面积（万㎡）增长比例（%）右图为泗阳县2006-2011年房地产投资总额及增长比例情况，可以看出近两年来国内房地产市场出台的调控政策并未影响区域内的房地产投资，区域内房地产投资逐年保持较稳定的增长趋势，其中主要原因为区域内的一些储备土地陆续进入开发程序，推动了大量房地产项目的开工建设。右图为泗阳县2006-2011年商品房销售额级增长比例情况，根据图标显示，区域内2008年和2011年商品房销售额分别有一定的下滑，2008年下滑原因主要是全球金融危机，对房地产销售有一定的冲击；2011年销售额的下滑主要是由于国家出台了一系列针对房地产业的调控措施导致了销售额的明显下滑。宏观环境分析泗阳县概况区域概况总结地理位置泗阳县位于江苏省宿迁市，属于陇海经济带、沿海经济带、沿江经济带的交叉辐射区，城市区位优良，具有良好的发展前景。交通环境区域内水路、道路交通动线发达，内外部交通规划优良，区域内外人员流动均较方便，对于房地产的发展有很大的利好。经济情况区域GDP和人均GDP逐年保持稳定较快的增长态势，经济结构中，第二和第三产业发展较为明显，整体城市化发展趋势愈发明显，泗阳县任是经济欠发达地区。房地产环境房地产投资逐年保持稳定增长态势，商品房年销售额在2008年和2011年受国际金融危机和国内政策调控影响有所下滑。机遇一：国家战略宏观环境分析城市发展规划版权所有，资料由：整理编辑，转载请注明机遇二：淮安增长极的带动宏观环境分析城市发展规划机遇三：振兴苏北和扶持宿迁宏观环境分析城市发展规划泗阳城市发展方向何去何从？泗阳县城总体规划（2006-2020）现行规划泗阳县城总体规划（2006-2020年）城市性质两河风光、楚汉文化为特色，以纺织服装、精深木业和电光源为支撑的新兴中等工贸城市城市规模人口规模：42万人建设用地规模：50平方公里城市发展方向沿京杭大运河向东、向北发展，西部整合布局结构团块组团式，东工中居西储宏观环境分析城市发展规划泗阳县城市总体规划（2011-2030）未论证规划泗阳县城市总体规划（2011-2030）对泗阳的定位：苏北腹地的县域中心城市县城人口规模：20-50万人建设用地规模：57平方公里发展方向：东拓：新兴产业城西优：宜居生活城南跨：生态文化城发展模式分析：滨河单边发展模式跨河协同发展模式城市跨河发展的空间格局：一河：生态主轴（运河）两岸：水岸画廊（城、水、绿相融）三城：生活城、产业城、生态城总体目标：宜居城、兴业城、生态城、文化城宜居建成——以人为本，建设生活便利的城市产业兴城——以产业为动力，促进持续繁荣生态立城——以水绿为脉络，提升城市魅力文化名城——以文化为灵魂，提高城市品味宜居生活城新兴产业城生态文化城宏观环境分析城市发展规划新规划泗阳县城市总体规划（2011-2030）未论证规划（新规划）泗阳县城总体规划（2006-2020）现行规划对比项目现行规划新规划（未论证）人口规模42万人50万人建设用地规模50平方公里57平方公里发展方向沿京杭大运河向东、向北发展，西部整合东拓：新兴产业城西优：宜居生活城南跨：生态文化城宏观环境分析城市发展规划现行规划与新规划对比城市规划对项目的影响：利好：现行规划城市向东和向北发展对我们项目有一定的促进作用；新规划确定城市规模在扩大，县城人口在不断的增加，确立了我们项目的中心位置；利空：现行规划的实施，导致项目周边项目聚集，竞争压力增大；新规划的发展方向使得城市发展重心有所改变，主要向东、西、南发展，对我们项目有所不利；宏观环境分析城市发展规划·房产市场商业市场分析·第二章房地产市场分析周边竞争地块供应量分析总结市场分析商业市场分析泗阳商业是从2006年开始，主要依托地理优势，依靠泗阳大桥桥头堡优势聚集城南、以众兴路吸纳东西、凭人民路积聚城北，依靠传统的商业消费习惯，形成了最早的商业聚集中心。人民路、淮海路、桃园路等主题商业经营逐渐兴起。这一时期特色商业街和主题商业发展尚处在起步阶段，社区商业功能还十分单一，仅能满足简单的日常生活需要，专业市场还存在于传统的农贸市场、副食品市场之中，还未真正形成。以人民路为中心作为商圈，辐射周边街区，周边街区商业为众兴路、淮海路、解放路、桃园路、繁荣路、银河路。核心商圈市场分析核心商圈分析人民路（电视塔——花园口段）（1）主要经营业态电信、金融分支机构及其营业用房、服装、百货商场、黄金珠宝、鞋帽、蛋糕、干货销售、医药、便利店、美容美发、旅店、烟酒店、早餐店、彩票销售、电子、数码销售、维修服务、小型餐饮、快餐店、鲜花、眼镜店、电器修理等。（2）街区发展特点本阶段人民路商业还比较初级，经营模式单一，以家庭生活服务为主要内容；以数码、电子为主的主题商业形成了一定的规模，聚集效应初步显现；金融、电信等成为本阶段的主要形象门店；百货商场兴起，迅速成为泗阳核心商圈。众兴路（桃园路——解放路段）（1）主要经营业态宾馆、苏宁电器、手机、美容美发、KTV、特色餐饮、电子数码、洗浴中心、影院、金融、邮政、电信、五金、电子、药店、医院、百货、鲜花、婚纱摄影、学校、文具销售。（2）街区发展特点众兴路，是最早的一条中心商业街，依托学校、医院等最初的公建设施，以及最早的百货商场——亚细亚购物中心（以传统百货为主），逐渐聚集了包括农工商、苏宁电器、五星电器等在内的一批知名连锁企业，逐渐丰富了街区的业态，随后包括休闲餐饮欢乐时光等在内的休闲餐饮的逐渐加入，使得众兴路成为了最早的一条中心商业街。淮海路（解放路——繁荣路段）（1）主要经营业态电动车、建材、美发、婚纱摄影、诊所、金融、电信、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、休闲餐饮、特色餐饮、服装、副食品批发和零售等。（2）街区发展特点淮海路最早以五金机电销售和修理为主要经营内容，摩托车、电瓶车销售和维修服务逐渐兴起，并向这一街区聚集；依托“慢字口”形成了金融电信的形象门店、超市门店（原为苏果超市）；淮海路还有泗阳最早的规范型酒店泗阳大酒店，住宿、餐饮、会务等功能齐全；旅店业则随着泗阳中央商城及其商业街的建设而逐步兴起，取代了原有的副食品批发零售而成为新的城市商业特征；淮海路也是最早引入“UES”休闲餐饮的街区。繁荣路（北京路——众兴路段）（1）主要经营业态建材、美发、电动车、金融、餐饮、酒店、旅店、机电销售和修理、鲜花、礼品、婚纱摄影、诊所、休闲餐饮、特色餐饮、服装等。（2）街区发展特点繁荣路主要以小型餐饮为主；中段主要是妇幼保健站及中医院等公办医疗机构为主；南段则以城区民房为主，店面形象较差，配以服装、饰品、中介、广告公司等构成，依托振兴商贸城的辐射和已经形成的桃州名都排挡和夜市等，形成了以休闲饮食、餐饮为主的经营特色。桃园路(淮海路——众兴路)（1）主要经营业态电器、保险、建材、卫浴设施、厨房设备