同策_东渡_常州薛家镇奥园多元社区项目定位报告_190PPT

《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网谨呈：东渡房地产开发责任公司2009.05中端.多元社区的创新之路——东渡常州薛家镇奥园项目定位报告《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网思考路径核心问题界定目标下的策略定位方案建议方案比较开发策略及经济测算产品定价开发销售策略及测算4目标下的策略创新、产品组合突围景观特色、宜居概念高性价比、高附加值产品策略2核心问题界定核心问题开发目标实现项目价值体系销售利润最大化挖掘项目价值实现价格突破市场格局分析1可行方案建议开发策略及经济测算产品方向产品方案3产品建议借鉴案例分析《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目开发目标项目核心问题开发策略及经济测算核心问题界定目标下的策略定位方案建议《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网直接竞争——薛家镇居住区以薛家镇自然镇为基础的居住区，相对于东面的核心区属于边缘地带间接竞争——沿江开发区域沿江开发区，隶属新北区，位于市区北部边缘地带直接竞争市场薛家镇居住区市中心干扰竞争市场新北核心板块间接竞争市场沿江开发区域干扰竞争——新北核心板块通江路及晋陵路沿线，是常州市重点的新规划区核心问题界定区域市场格局《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网由于本案客源分布范围较小，区域封闭性强，故竞争区域界定以薛家镇及临近的沿江开发区范围内的住宅项目为主要研究目标直接竞争区域间接竞争区域竞争区域市场界定干扰竞争区域核心问题界定区域市场格局《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网竞争区域项目名称容积率主要产品直接竞争U-house2.18小高层奥林匹克花园1小高层、多层、联体别墅武房地块1.8小高层河海房产地块2.3预计小高层为主间接竞争新城清水湾2高层、小高层、花园洋房滨江明珠城2.5小高层、高层锦海星城1.6小高层、高层新立名园2小高层区域内产品线相似度较高，多以小高层为主，缺少产品创新核心问题界定竞品产品力对比区域市场格局《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网区域内项目风格相对单一，立面多以涂料为主，整体欠缺品质感项目名称建筑风格立面材料U-house现代简约面砖奥林匹克花园现代欧陆面砖武房地块现代中式涂料河海房产地块未知未知新城清水湾现代简约涂料滨江明珠城现代中式面砖锦海星城现代简约涂料新立名园现代简约涂料核心问题界定竞品风格及品质对比区域市场格局《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网项目主力户型户型特点U-house100-135m2三房为主户型相对单一，大部分房型极为紧凑奥林匹克花园103-139m2三房为主部分房型有N+1的附加值概念武房地块80-90两房为主户型常规，大部分两房有空中花园河海房产地块未知未知新城清水湾80-90m2二房为主附加值较高，花园洋房退台设计滨江明珠城123-143m2三房为主部分大三房有入户花园、弧形观景窗锦海星城102-138m2三房为主户型紧凑，大部分三房双卧室朝南新立名园89-95m2两房为主两房有空中花园附加值，但南北不够通透区域内项目房型相对紧凑，小二房与小三房具有较大的市场空间。从市场反馈来看，含有附加值的产品较易为市场接受，但现有房型对附加值体现尚显单一。户型多以100-140m2三房为主，产品品质较为普通，附加值较低竞品户型对比核心问题界定区域市场格局《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网区域市场价格体系竞争区域项目名称产品线成交单价（元/m2）直接竞争U-house小高层3600奥林匹克花园小高层2800多层3500间接竞争新城清水湾高层、小高层3200花园洋房3800滨江明珠城高层、小高层3450锦海星城高层、小高层2950新立名园小高层3200目前区域市场高层/小高层公寓产品主力单价：3200-3500元/m2多层公寓产品主力单价：3600-3800元/m2核心问题界定区域市场格局《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网未来供应量预估区域未来一年供应量集中，总计约300万方，市场去化压力巨大竞争区域在售存量未来一年预推案量合计新北区约198万方约100万方约298万方核心问题界定区域市场格局《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网核心问题界定项目开发成本开发土地面积容积率总建筑面积楼板价项目地块154380m22308760m2约910元/m2开发总成本过高项目盈利能力受阻项目开发成本（土地成本+建安成本）模拟开发测算《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网核心问题界定项目开发目标面对激烈的红海竞争局面，如何进一步挖掘项目价值，实现价格突破？户型多以100-140m2三房为主，附加值较低区域未来一年供应量集中，约300万方项目盈利能力受阻区域内项目风格相对单一，立面多以涂料为主区域内项目同质化竞争激烈区域内产品线相似度较高，多以小高层为主开发总成本过高高层/小高层公寓产品主力单价：3200-3500元/m2《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网：Q1如何塑造自身项目体系？Q2如何实现项目销售目标？核心问题界定充分挖掘项目价值项目总销最大化面对激烈的红海竞争局面，如何进一步挖掘项目价值，实现价格突破？项目核心问题《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网开发策略及经济测算核心问题界定目标下的策略定位方案建议产品导向策略蓝海竞争策略需求导向策略《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网核心策略通过江苏成功案例解读，认识如何进一步升级产品力弱化市场竞争，打造高性价比产品！通过全市经典成功案例解读，发掘项目自身属性决定的突破方向！通过市场既有客户需求关注进一步指导项目整体定位！产品导向策略蓝海竞争策略需求导向策略基于项目开发目标下的三大定位策略《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网策略1产品导向策略通过全市经典成功案例解读，发掘项目自身具备怎样的形象定位条件可以顺势而为？《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网产品导向策略Q1：如何在项目现有条件下，解决项目体系塑造问题？全市住宅项目市场扫描得到成功案例借鉴寻找本案突破方向，占领区域市场先机《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网全市典型成功案例解读我们对常州市场进行了深入的了解和梳理，分下面四类项目进行研究：具有明显的区位优势，周边商业生活配套较齐全产品受众范围小，客户承受能力要求高户型优化，景观突出，配套完善，注重细节有丰富、突出的产品线组合，另外在产品创新、产品附加值和景观方面也有独到之处产品导向策略《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网案例——嘉宏盛世全市典型成功案例解读产品导向策略《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网地理位置吊桥路与晋陵路交接处项目规模28万㎡建筑形态高层建筑风格现代风格容积率/绿化率4/35%开发商嘉宏地产设计公司澳大利亚帕莱登物业公司香港德恒行主力单价8000元/㎡主力户型四房137-145㎡嘉宏盛世全市典型成功案例解读产品导向策略《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网围合式布局，中央人造水系与运河形成双重水景地平抬高2.1米以隔绝住宅与商业嘉宏盛世全市典型成功案例解读产品导向策略《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网卖点1：市中心地段，地段豪宅卖点2：水景住宅，沿河100米景观长廊卖点3：商业配套，商业面积接近10万平方米常州运河市区商业街嘉宏盛世全市典型成功案例解读产品导向策略《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网地段豪宅，大盘项目运用了人工造坡的手法项目实际品质一般小结嘉宏盛世全市典型成功案例解读产品导向策略《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网本案所在区域远离市区，缺乏炒作话题与本案匹配度较低嘉宏盛世全市典型成功案例解读产品导向策略《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版！策划人士必备资料库！货到验货后付款房策网案例——朗诗国际街区全市典型成功案例解读产品导向策略《2010年房地产营销策划大全》移动硬盘版