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2010.08山水国际12#13#15#开盘/定价报告目录第一部分市场分析第二部分竞品分析第三部分客户梳理第四部分定价说明第五部分开盘计划策略前的思考近期房地产市场事件回顾3.28金色阳光开盘”抢购”:共推出187套房源，排号客户约500组，对外“宣称”当日售完！春节后株洲部分楼盘”疯狂”提价：金色阳光均价4500元，最贵一套传说“6666”元/平方米（8888元/平米）水岸春天：余房10余套：其中一套5层4700元/平方米地王围城（京）3月15日，北京市一天拍出3幅天价“地王”，并双双刷新了北京的地块总价与楼面地价的纪录。而仅仅48小时之后，又一个“50亿元级”地王接踵而至。并且毫无悬念的，“地王”的制造者依旧是财大气粗的央企。事件背后引发的思考市场是否真如“传说”的热1、市场气氛不正常！2、楼盘售价存在人为价格操作！3、热销背后人为的炒作！1、有价无市水岸春天：对外称余房10几套，但网上显示还有大量房源未售；经世皇城：6套余房（复式楼）价格4500元/平方米，几乎无人过问。2、网上签约价明显低于现场对外报价水岸春天：报价4700元/平米，网签3033——3500元/平米。事件背后的真相近期房地产市场信号的传递“接力”14天央媒密集炮轰高房价自3月28日，中央媒体连续14天炮轰高房价、高地价，以及追问房地产市场存在的问题。央媒的炮轰对房地产市场和购房者心里也产生了一定的影响。各种与房地产关系密切的“税”近日“被热议”。先是满城风雨的物业税征收讨论，然后重庆宣布拟征收特别房产消费税，再是上海拟开征住房保有税。广西、海南等地调高土地增值税预征收税率，以赵晓为主笔的北京科技大学中国经济研究组日前还提出，应从严征收土地增值税。中农工建交五大银行准备纷纷收紧二套房贷。在刚闭幕的博鳌亚洲论坛上，高房价又成争议的热点，五大行正收紧二套房贷款利率，其中，农行、建行近日取消了二套房贷款的利率优惠，中行则执行1.1倍基准利率，以前还能打7折的交行正酝酿新政。2010-4-18国务院要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%2010-4-15国务院公布2010年住房供地计划，今年拟计划供应住房用量同比增长逾130%,其中中小套型商品房将占四成多，超过去年全国实际住房用地总量2010-4-15国务院要求对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%2010-4-14国务院全球金融危机的影响仍在持续,将保持货币信贷适度增长,坚决抑制住房价格过快上涨,并将加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策2010-4-11银监会要求所有银行在6月底之前提交贷款情况的评估报告，并称房地产风险敞口大，要严控炒房行为。银监会表示，银行不应对投机投资购房贷款，如无法判断，则应大幅提高贷款的首付款比例和利率水平。北京部分银行已将二套房首付比例提升至60%2010-4-7发改委发布2010年经济社会发展工作重点时提出，要进一步加强房地产市场调控，增加普通商品住房的有效供给，支持普通自住和改善性住房消费，大力整顿房地产市场秩序2010-4-2财政部对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房,其中一人或多人已有购房记录的,该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策2010-3-23国资委国资委要求78户不以房地产为主业的中央企业，要加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作後要退出房地产业务，并在15个工作日内制订有序退出的方案2010-3-22国土部在今年住房和保障性住房用地供应计划没有编制公布前，各地不得出让住房用地；将在房价上涨过快的城市开展土地出让招拍挂制度完善试点；各地要明确并适当增加土地供应总量；房价上涨过快、过高的城市，要严控向大套型住房建设供地2010-3-12国土部将于今年3月至7月在全国开展对房地产用地突出问题的专项检查，本次调查重点针对擅自改变房地产用地用途、违规供应土地建设别墅以及囤地炒地等问题2010-3-10国土部出台了19条土地调控新政，即《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，该通知明确规定开发商竞买保证金最少两成、1月内付清地价50%、囤地开发商将被“冻结”等19条内容2010-1-21国土部申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%2010-1-10国务院出台“国十一条”,严格二套房贷款管理，首付不得低于40%,加大房地产贷款窗口指导。对二套房不再区分改善型和非改善型,一概执行40%首付近期房地产新政国务院重要新政（2010年4月15日、4月18日）4.15国务院常务会议确定实行更严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，大幅度提高首付款比例和利率水平。对市场将立刻产生影响，特别是高档住房、投资性购房影响较大，同时此项严厉的政策也给购房人产生政策调控预期，对房价走势产生观望。4.18暂停发放购买第三套及以上住房贷款。商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款客层范围缩小，对外地客影响严重。CRIC决策咨询信息系统统计的成交数据全国重点城市成交情况对比•18日，（政策后）•北京成交面积49.852平方米，环比跌34.32%；•上海成交面积40.795平方米，环比跌40.49%；•广州成交面积22.856平方米，环比跌48.02%；•深圳成交面积9.078平方米，环比跌64.00%；•南京成交面积21.695平方米，环比跌7.04%；•苏州成交面积30.339平方米，环比跌32.84%；•天津成交面积44.560平方米，环比跌22.31%；•武汉成交面积49.255平方米，环比跌1.52%；•重庆成交面积313.72平方米，环比跌1.52%。•12日，（政策前）•北京成交面积79.556平方米，环比涨42.47%；•上海成交面积96.773，环比涨132.59%；•广州成交面积23.123平方米，环比涨75.49%；•深圳成交面积15.162，环比涨32.45%；•南京成交面积39.896平方米，环比涨93.68%；•苏州成交面积30.052，环比涨34.14%；•天津成交面积36.487平方米，环比涨11.46%；•武汉成交面积61.232，环比涨30.23%；•重庆成交面积55.608，环比跌56.74%。从CRIC决策咨询信息系统统计的成交数据显见，12日的楼市成交面积受政策影响较小，依然火爆，而18日无论是一线城市，还是二线城市，都不同程度的出现了成交面积下跌的态势。对此相关业内人士表示，这次的政策力度很大，因此对市场的影响也会比较大。新旧政策评估：100万的房产首套、二套房新旧政策对比总价为为100万的房产首套、二套房新旧政策对比贷款年限购房情况政策首付首付款(万元)贷款(万无)利率月供总还款利息20年首套房旧20%2080下浮30%：4.1584940385600新30%3070下浮15%：5.0494639413360首套房新旧政策差额10%10-1015%:0.891-30127760二套房旧40%4060下浮15%：5.0493976354240新50%5050上浮1.1倍:6.5343738397120首套房新旧政策差额10%10-1025%:1.485-23842880说明：以一套总价为100万的房产为例：1、首套房：新政后，购房人首付增加10万元，由于贷款额降低，月供少还301元，总还款利息多付：27760元；2、二套房：新政后，购房人首付增加10万元。由于贷款额降低，月供少还238元，总还款利息多付：42880元。背后引发的思考？房价继续上涨，中央政府绝对不会坐视不管，而是会出台更加严厉的调控政策，以稳定房地产市场，稳定居民的消费预期。暴涨不可持续，目前的房价可能是今年的顶点?后期市场研判市场出现观望由于这次的政策出台的前期预期很强烈，使得近期很多购房者都小心翼翼，观望气氛浓厚。成交量将出现大幅下滑这次的政策力度很大，因此对市场的影响也会比较大。近期肯定会出现成交量和成交价的下滑，至于下滑幅度，关键在于银行的政策执行力度。短期或将出现退房潮由于信贷政策的大变动，一些原本准备买房的购房者将受阻于银行，短期内可能会出现一波退房潮，另外，也有客户觉得后续房价会出现大幅下调，就通过违约退房以博预期。通过以上思考，对本案此次开盘的心态：谨慎、理性、冷静！第一部分近期市场情况分析整体市场月度量价走势株洲市2009年1月-2010年3月商品住宅市场量价走势051015202530350500100015002000250030003500销售面积（万㎡）3.41017.121.526.124.329.330.918.119.12119.127.510.816.9均价（元/㎡）237621682394251825502576249524402708292328053027302430702987一月二月三月四月五月六月七月八月九月十月十一月十二月一月二月三月第一季度，全国绝大部分主要城市住宅成交量均环比大幅上涨，全国市场再次进入热销氛围，株洲的住宅市场同样表现出良好的复苏姿态，但2月、3月的成交量有所降低。总体来说，一季度株洲住宅市场成交55.2万平方米，同比09年一季度30.5万平方米的成交量已上升80.9%。一季度3027元/㎡的成交均价同比09年一季度的2313元/㎡上涨23.59%。株洲各区域市场3月量价走势住宅类物业成交面积环比成交均价环比荷塘区上升62.9%下降1.1%芦淞区上升77%下降3.7%石峰区上升9.6%上升1.6%天元区上升300.2%上升9.4%云龙区上升100.4%上升2.9%以上株洲市内各区域成交数据为2010.4.6取得，反映的是3月份成交情况:从数据来看，四区成交量均有比较明显的上升，其中天元区环比上涨幅度达到3倍，成交量位居五区之首。涨幅最小的石峰区也达到了9.6%。价格方面目前芦淞区仍然五区第一，3月成交均价达到3659元/平方米，但本月环比出现小幅下降，而最接近于芦淞区价格的天元区本月上涨迅速，单月涨幅达到9.4%。市场小结：2010年3月，整体住宅市场成交面积基本有所上升，达到16.9万平方米，相比2月成交量上涨56.4%。3月住宅价格环比略有下降，但总体仍维持在3000元的单价水准。原因：受全国市场热销氛围的大环境影响，株洲的住宅市场同样表现出良好的复苏姿态。株洲市场第一季度中市场供应量较少，使客户选择空间较小，给客户造成紧张的局面。部分开发商人为制造房源紧张、价格上涨等热销氛围，给客户造成一定心理压力。第二部分竞品分析玫瑰名城基地面积235亩建筑形态多层、小高层总建筑面积22万面积范围58㎡-150㎡容积率1.8房型范围二房---四房绿化率42%主力面积135㎡得房率85%--90%主力房型三房二厅二卫物业管理费多层0.65元小高层1.1元均价多层3520元，小高层2880元（第四期均价）案名：玫瑰名城项目位置：荷塘区桂花路39号开发商：株洲外海房地产开发有限公司玫瑰名城四期于2009年9月27日开盘，开盘价：（小高层13+1层）价格范围：2700-3240元/㎡，均价2820元/㎡；（高层18+1层）价格范围：2700-3340元/㎡，均价2880元/㎡楼层价差：20元/层价格调整后：（2010年2月调价）（小高层13+1层）价格范