同策_江苏扬州御翠园项目市场定位报告_100PPT_XXXX年

本报告是严格保密的扬州御翠园项目市场报告上海同策房产咨询股份有限公司2010年3月14日本报告是严格保密的报告目录宏观政策市场现状项目解析竞争分析市场属性产品分析本报告是严格保密的项目解析本报告是严格保密的扬州地处江苏省中部、长江下游北岸、江淮平原南端，向南接纳苏南、上海等地区经济辐射，向北作为开发苏北的前沿阵地和传导区域公路：京沪高速和宁通高速贯通扬州市，从开发区任何一处上高速公路，只需要十分钟时间。水路：扬州是国家一类对外开放口岸，位于开发区内。目前扬州港有5个码头泊位，其中万吨级货运码头3个。铁路：始发北京、广州、上海、成都和西安五条黄金线路和16对始发列车。机场：规划中的4C级机场的方案已经通过国家发改委批准，计划将于近期开工建设项目所在城市扬州地处长三角，受苏南、上海经济圈辐射，交通便捷贯通南北，连接沿海与内地，在地区发展中占有首要地位本报告是严格保密的经济开发区，开发沿江港口工业区新城区，城市副中心本项目位置整合和改造，提高居住环境质量和配套市区中心项目所在城市南区：经济开发区，是扬州高新产业和城市发展的重点区域。东区：是扬州的重要工业区域，将会进行整体升级和改造。西区：新城区，是扬州未来的城市副中心，集中居住区域。未来扬州的发展模式为一城三区，将重点打造经济开发区，同时拓展东西两线发展本报告是严格保密的项目基本介绍基本参数项目四至：东临扬子江路南接开发西路西至维扬路北邻金轮星城二期项目占地：66.8亩占地面积：44533平米建筑面积：100000平方米容积率：2.25本报告是严格保密的在临近项目的扬子江路对面有一家牛仔裤生产企业和一家大型化工厂，其对周边环境的影响，让周围的出入人群普遍具有抗性。项目所处区域条件分析项目地块牛仔裤厂化工厂开发路扬子江路扬子江路作为临近项目的主干道，其沿线的2家化工企业肯定无法避免，因此，须通过一系列的项目推广来尽量弱化其对本项目的影响。本报告是严格保密的项目所处区域条件分析项目地块欧尚科教园文昌阁市中心开发路扬子江路项目地块紧靠扬子江路和开发路，交通上进入市区和南面的科教园都很方便，在项目西北方向大约500米处，有欧尚购物超市和扬州商城。但除以上配套外，目前地块周边没有其他完整的配套设施，配套建设还没有形成。本报告是严格保密的项目所处区域条件分析五大产业园区1.LED产业园2.太阳能光伏产业园3.汽车装备产业园4.出口加工区5.港口物流园区五大生活配套区1.中央商务区(第二城)2.南部生活配套区3.施桥生活配套区4.八里生活配套区5.朴席新区近年来的加速发展，开发区已形成五大产业园区和五大生活配套区，为房地产行业的集中发展奠定了有利的条件。本案位于邗江经济开发区内，目前整个开发区内拥有工业企业超400家，其中多数为外资企业。项目所在本报告是严格保密的项目位于开发区，所处位置临近主干道，靠近邗江区，配套匮乏，未来开发区的建设必将惠及本案，出行将得到进一步改善，周边产业丰富，购买力强，可为项目带来充沛客源。项目所处区域条件分析地处邗江经济开发区，近年来发展迅速，住房需求旺盛，成长空间巨大区域属性区域位置距离扬州市中心相对较远，区域相对有所封闭有多条主干道连接市区，公交17、50、206线路通行交通属性周边配套较为匮乏，除欧尚外没有其他商业配套，和南面的大学城有一定距离周边配套当地及周边经济、教育资源发达，产业力量雄厚，有较强的购买力产业支撑区位属性本报告是严格保密的市场现状本报告是严格保密的市场现状——2009.10-2010.2月扬州住宅地块出让信息（1）地块编号地块坐落土地出让面积约(平方米)规划设计条件市场挂牌起始价(元/平方米)地块编号地块坐落土地出让面积约(平方米)规划设计条件市场挂牌起始价(元/平方米)用途容积率建筑密度绿地率用途容积率建筑密度绿地率417文汇西路北、西外环以西173899住宅≤1.7≤22%≥35%3300555玉器街东侧水利宾馆地块4637商住≤1.5————429462北至规划健民路，南至运河东路，东至规划秦邮路，西至京杭路137542商住≤2.0≤22%≥35%2475556京杭大运河东侧、翻水河西侧、施桥船闸东北侧51800商住≤1.5————771498李典镇船舶工业园纵四路以西、富民安置小区南侧6783商住≤1.4≤40%≥25%675557沿山河南侧、润扬北路西侧8914商住≤1.5————1182501沙头镇施沙公路与花苑路交叉口东北角18724住宅≤1.2≤28%≥35%600502杭集镇三笑大道东侧、翟庄路南侧25512商住≤1.6≤30%≥35%1125558古运河北侧、太平北路东侧4868商住≤1.5————534533老虎山东路以北、梅花山庄以西3371住宅≤1.0≤28%≥35%1425548渡江南路东侧（原汽车客运站）15668商住≤3.0————62559古运河北侧、太平北路西侧2980商住≤1.5————534549运河西路南侧（原汽车东站）10758商住≤3.0————201560太平路东侧扬州闸管理处28599商住≤1.5————534550运河南路东侧19#港机厂、19#仓储公司、14#仓储公司20116商住≤3.0————363561乌塔沟分洪道水利工程两侧护堤地132710商住≤1.5————284551运河南路东侧17#仓储公司6420商住≤3.0————656562站南路西侧、站南支路东侧、沿山河南侧地块168178住宅≤2.0————780563中心西支路西、人工河以北21438商住≤1.0≤35%≥20%474553运河西路北侧（联运总公司）4718商住≤3.0————137570开发东路与联谊路交叉口的东南角地块A区块57466住宅≤1.5≤25%≥35%1800本报告是严格保密的市场现状——2009.10-2010.2月扬州住宅地块出让信息（2）地块编号地块坐落土地出让面积约(平方米)规划设计条件市场挂牌起始价(元/平方米)地块编号地块坐落土地出让面积约(平方米)规划设计条件市场挂牌起始价（元/平方米)用途容积率建筑密度绿地率用途容积率建筑密度绿地率571开发东路与联谊路交叉口的东南角地块B区块80888住宅≤1.6≤25%≥35%1650597杨庙镇扬冶路北、甘八路西侧G、H区块17668住宅G≥1.0G≤28%G≥35%780572邗江北路与西湖路交叉口东南角149640商住A≤1.6A≤25%A≥35%1950且≤1.2H≤40%H≥20%B≤1.1B≤45%B≥20%H≤0.8573文昌西路与中心路交叉口西南处63703商住≤2.2≤25%≥30%3750598方巷镇四通路以东、朝阳路以南A区块15855商住＞1.0≤28%≥35%720≤1.3575运河西路以南、沙施河以西18587商住≤2.55≤25%≥30%2700600头桥镇西贝大道东侧、红丰路北侧A、B区块11266商住A≤2.0A≤40%A≥20%750B≤1.7B≤25%B≥35%581扬子江路以西，现状江捷电子用地以南127806商住≤4.0————1078601头桥镇朝阳路与经三路交叉口西南处20001住宅≤1.5≤28%≥35%650602槐泗镇经六路西侧、纬三路南侧A区块22667住宅≤1.3≤28%≥35%920589开发东路北侧、廖家沟西侧、名城路南侧60096住宅≤1.6————634603槐泗镇槐泗河北、学士路南42800住宅≤1.3≤28%≥35%970590古运河南侧、通扬桥东侧、江阳路北侧、徐凝门路西侧653800商住1.19————3150605泰安镇金湾路与中心路交叉口东北角D区块13644住宅≤1.02≤28%≥35%770593东方医院北、石桥村路西、祥生旺庭小区南45452住宅A≤1.5A≤25%≥35%330606瓜洲镇建华村创业路南，建华大道西3735商住≤1.6≤40%≥20%700B≤1.1B≤30%596杨庙镇扬冶路北、甘八路西侧D区块13429住宅≥1.0≤28%≥35%780607东至邗江大道、南至司徒小区、西至司徒小区、北至江苏嘉耀金属有限公司80782商住≤1.5A≤45%A≥20%1470且≤1.2B≤25%B≥35%609文汇西路与西外环交叉口西南角117848住宅≤1.7≤25%≥35%735608长征西路北，原扬州国家安全局地块4406住宅≤1.2≤28%≥35%5030本报告是严格保密的市场现状——2009.10-2010.2月扬州住宅地块成交信息2009年10月到2010年2月期间成交的9块地块中，460、570、571三块新拿地块都分布在本项目周边，未来可能会对本项目形成竞争威胁。土地名称土地属性占地面积（㎡）竞得人总建面积（㎡）土地价格（万元）楼板价（元/㎡）起拍价（万元）460号地块开发西路与顺达路交叉口东北角商住96429扬州恒通企业有限公司（联合）163929.340548.39452473.529424589.395417号地块文汇西路北侧、西外环西侧住宅173899扬州新盛置业有限公司295628.372863.6812464.7157386.67569号地块扬天公路东、槐泗河北地块A区块住宅55374胡增华（安徽）77523.69967.321285.714983.66570号地块开发东路与联谊路交叉口的东南角地块A区块住宅57466扬州华亨房地产开发有限公司8619920400.432366.6710343.88571号地块开发东路与联谊路交叉口的东南角地块B区块住宅80888扬州华亨房地产开发有限公司129420.824670.841906.2513346.52572号地块邗江北路与西湖路交叉口东南角商住149640上海中星（集团）有限公司22178340327.981818.3529179.8573号地块文昌西路与中心路交叉口西南处商住63703蒋竹云（扬州）140146.656823.0764054.5523888.625575号地块运河西路以南、沙施河以西商住18587扬州武夷房地产开发有限公司47396.8513308.2922807.845018.49586号地块许庄路以东、开发东路以北、廖家沟以西、名城路以南住宅158238明发集团扬州房地产开发有限公司221533.249053.782214.2928482.84本报告是严格保密的市场现状——扬州住宅地块信息2009年10月至2010年2月，扬州土地市场住宅和商住地块共推出42幅，其中，2010年推出较多的一次是在2月首周，共推出住宅用地8幅。而在此期间，住宅地块成交仅为9幅。扬州市在“十一五”规划中明确提出将加快推进城市建设，打造“一城三区’概念，城市住宅用地放量速度加快，为房地产市场的发展积极“蓄水”。但从成交的情况来看，目前市场还处于成长阶段，开发商激烈竞争住宅用地局面尚未形成，市场处于竞争风险“低发期”。本报告是严格保密的05000010000015000020000025000030000035000040000045000050000001000200030004000500060007000供应量1098084836919682521130810702567930107548242313384102358175130874276195210466337200成交量103197115472188396217302284495211723244385260149350686321462439857306324187425136000成交均价49984713484250095574552353935290546557115643587462726446.609.0109.0209.0309.0409.0509.0609.0709.0809.0909.1009.1109.1210.110.2市场现状——商品房市场2月商品房新增供应量明显提升，商品房新增供应面积33.72万平方米，为去年同期的6.97倍，环比增加68.88%。2月扬州市商品房共成交116