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青岛同策2010-1-241TOSPUR宏程·胶南海王路项目发展环境及经济测算专题青岛同策房产营销策划有限公司青岛同策2010-1-242目录1.区域发展梳理........................................................................31.1.青岛总体规划........................................................................31.2.胶南城市定位........................................................................31.3.区域远景及热点......................................................................42.房地产市场跟踪......................................................................82.1胶南2009年交易地位.................................................................82.2存量市场状况........................................................................92.3土地市场状况.......................................................................103.项目经济测算方案...................................................................143.1.定价依据...........................................................................143.2.项目定价...........................................................................143.2.1小高层定价..........................................................................153.2.2洋房定价............................................................................163.2.3车库和商业定价.......................................................................173.3.收支额测定.........................................................................183.3.1销售收入测算........................................................................183.3.2项目成本测算........................................................................183.3.3项目支出动态........................................................................193.3.4销售利润测定........................................................................213.4.2010年收支计划.....................................................................213.4.12010年销售计划表....................................................................213.4.22010年资金收支动态..................................................................22青岛同策2010-1-2431.区域发展梳理1.1.青岛总体规划2009年1月19日，《青岛市城市总体规划（2006-2020）》提请市十四届人大常委会第八次会议审议。《总体规划》此前已经市十四届人民政府第三次常务会议和第十六次市长办公会议研究通过。本轮《总体规划》结合青岛发展实际，全面落实了市委市政府关于城市发展一系列指示精神、尤其是“环湾保护、拥湾发展”战略。同时，近年来市人大先后通过的“加强胶州湾水域及近海沿线保护”、“严格控制滨海沿线用地和规划”、“加强绿线控制”等议案，以及关于生态市建设的决议等，都在本次总体规划修编成果中得到重点落实，从而使其成为我市城市规划建设的长期指导方针。在城市发展目标上，《总体规划》提出“实现经济、社会和环境相协调的可持续发展，将青岛建设成为富强、文明、和谐的现代化国际城市”的发展目标。在城市性质上，将青岛城市性质确定为“中国东部沿海重要的中心城市，国家历史文化名城，国际港口城市、海滨旅游度假城市”。本轮《总体规划》确定2010年中心城区城镇人口规模为370万人，城市建设用地规模控制在437平方公里以内。到2020年中心城区总人口规模500万人，建设用地规模540平方公里。同时为加强对滨海资源的保护，本轮《总体规划》确定城市规划区由中心城区、胶州市的营海等沿胶州湾地区以及滨海公路沿线的胶南市区和琅琊、泊里、鳌山卫、温泉、田横、王村、丰城7镇组成，总面积约2870平方公里。本轮《总体规划》将城市空间发展战略确定为“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”。1.2.胶南城市定位随着青岛市“大青岛格局”和“拥湾发展”等的确立，西海岸战略地位逐步显现，而胶南已成为青岛西海岸最有希望、最具生机活力的市区之一。面对重大的战略机遇，胶南市委、市政府适时确立“东接、北扩、南展”的城市总体发展战略，提出了融入大青岛、建设新胶南的目标。青岛同策2010-1-244按照建设青岛西海岸都市新区的要求，该市聘请国际知名规划专家对城市规划进行整合提升，实行城市规划和建设项目首席规划师审批制度，组织实施了一大批事关长远发展的精品工程，城市功能日臻完善。按照经营城市的理念，创新完善城市资产经营管理办法，实现了城市经营的新突破；按照循环经济的理念，大力加强生态城市建设，打造绿色城市品牌，有效改善了人居创业环境。目前该市建成区面积达到40.7平方公里，人口27.98万，城市化水平达47.1％。1.3.区域远景及热点早在2005年4月，山东省政府批准的新一轮城市总体规划中，就将胶南定位为以发展临港产业、科教、商贸和旅游业为主的青岛西海岸都市新区。同时，胶南市委市政府提出了“建设今天的胶南就是建设明天的青岛”这一响亮的口号，不失时机的开始实施“东接、北扩、南展”的城市发展战略，加快“产业北扩、生活东接、文教南展、中心优化”，行成组团发展、以城带乡的城市发展空间新格局。在青岛经济重心西移战略调整下，胶南指定了向为西海岸重点产业配套、衔接和互补的方向发展的策略，其产业地位迅速提升，临港工业区正在成为中外资本加速流入的谷地。而随着胶南东部新城区新市府的落成，以阳光大厦、经贸大厦为中心展开布局，目前东部新区已经形成以商务办公为主，是胶南城市东接开发区的重要举措。南隧北桥根据“三点布局、一线展开、组团发展”的大青岛城市框架.，随着南隧北桥的开工建设，青岛—黄岛之间的未来交通将更加便捷，而西海岸的城市魅力将进一步显现，同时也为胶南市的“东接、北扩、南展”的城市发展拓展空间。青岛海湾大桥设计全长35.4千米，是世界第二跨海大桥。整个海湾大桥工程包括沧口、红岛和大沽河航道桥，海上非通航孔桥和路上引桥，李村河互通、红岛互通以及青岛、红岛和黄岛三个主线收费站及管理设施等，2009年12月23日青岛海湾大桥（北桥位）青岛端接线工程正式启动，预计2010年年底通车。海青岛同策2010-1-245湾大桥链接了青岛市主城区和红石崖，未来胶南外延交通将更加便捷。海底隧道2006年1月13日“青岛胶州湾湾口海底隧道项目”经国家发改委第107次主任办公会讨论通过，获准建设。这条隧道是我国未来20至30年内考虑建造的第二条隧道，全长5.5公里。按照初步规划，隧道北起点在团岛，南端在薛家岛于北庄村和后岔湾村之间，湾口最大水深40米。隧道全长约7800米，其中海底段隧道长约3950米，陆域段隧道长3850米。设双向六车道，设计车速80公里／小时。相对于大桥而言，海底隧道受风、雨、雾、雪、结冰等天气条件影响小，可以全天候通车。海底隧道预计于2010年中旬左右竣工通车，从项目所在地只需约40分钟就能抵达青岛市市南区行政商业中心。滨海大道在青岛，从胶南泊里，到即墨丰城，从秦始皇登临的千古琅琊，到500壮士壮怀激烈的田横故地，青岛新的城市组团沿着急剧延伸的滨海大道迅速长大。青岛同策2010-1-246滨海大道规划从胶南琅琊到即墨丰城，把城市大框架由原来的青岛、黄岛两点，拓展为青岛、黄岛、红岛三点布局，沿滨海大道一线展开，七大组团七头并进的格局。滨海大道在大青岛的城市大框架中俨然一条“动脉”，绵延282公里，蓄势待发，横卧东西，将组团串在一起，滨海大道被定位为未来的“城市大街”。道路设计时速由80公里/小时降到60公里/小时，道路宽度被增加到双向四车道和双向六车道，显而易见滨海大道将成为青岛发挥龙头作用，推进半岛城市群一体化发展的作用轴，为西海岸乃至胶南的发展助力。“胶南水城”的建设与旅游经济的带动水城项目于2006年年底已基本完成路网、绿化、管线、海滩、环境等建设，该项目投资额高达40亿元人民币，紧邻胶南市东南部黄金海岸线，全长4公里、占地223公顷，定位为“东方水城版威尼斯”，成为岛城、山东乃至全国的顶尖休闲度假区。青岛同策2010-1-247水中“绿岛”规划将设置7个功能区，水城全长4公里，面向大海的一面将全部设置成沙滩休闲区。除了沙滩休闲区之外，还有游艇俱乐部、主体公园区、酒店式公寓区、度假酒店区、核心商业街及综合功能区6个功能区。附录表一：水城项目范围、面积表范围面积东临：黄海岸线规划用地2900亩沙滩600亩西靠：青岛滨海公路南抵：风河北至：两河附录表二：水城综合技术经济指标序号功能区名称占地面积（公顷）建筑容量（平方米）1酒店式公寓区20.9100，0002度假别墅区8.540，0003度假酒店区19.160，0004主题乐园区57.345，0005核心商业及综合功能区75.7200，0006游艇停泊及服务区9.75，0007沙滩休闲区31.82，000总计223.0452，000截至09年底，水城区域内正式入驻四星级以上酒店和会所达10家，其中五星级5家，四星级5家，客房数量5000间，总建筑面积超过100万平方米。目前主要进驻的酒店项目如下：项目名称星级投资额备注那鲁湾五星级1.5亿美元喜来登酒店入住阳光博澳度假酒店五星级1亿美元2010年5月交付良友大酒店//特色饮食和海上运动东方商旅酒店五星级5千万美元体育馆、水上运动中心、国际会展中心红树林会展度假生活酒店/42亿集会议会展、文化艺术、高端影院、五星级酒店、商业、休闲娱乐、旅游度假、现代体验式消费等多青岛同策2010-1-248功能为一体董家口港口2009年3月1日，国家正式批复《董家口港区总体规划》，将董家口港区定位为国家重要枢纽港——青岛港的重要组成部分。5月31日，举行了这一新港区的建设正式启动。这是青岛市首次跳出胶州湾在其他海岸线上