同致行-韶关悦华龙州岛项目二期定位报告-82

专业+服务同致行顾问/TouchstoneRealEstateConsultantGroup2006.06.08专业+服务创造地产新价值专业+服务谨呈：悦华房地产开发有限公司悦华龙州岛项目二期定位报告专业+服务本报告思想本报告旨在通过对韶关市场供需量客观研究，及对一期成交特征的深度把握基础上，结合龙洲岛二期地块特点及所面对的市场竞争，对项目二期产品定位提供收益与周期、品质与抗风险相平衡的最优化产品配置。专业+服务竞争格局篇市场篇产品定位篇商业配套篇索引（Planindex）专业+服务一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势1、韶关市房地产近年（2003-2006年）销售量统计面积/金额2003年2004年2005年2006年1季同比05年1季增长套数（套）25842967534295457.43%套均面积（㎡）111.84112.64117.58121.703.13%成交面积（万㎡）28.933.4262.8111.6162.38%成交金额（万元）3680542019.189120.7718133.9589.85%成交均价（万元/㎡）1273.531257.301418.891561.9314.56%注：数据来源韶关市房地产交易中心2003-2006年合同备案统计资料。第一部分：市场篇专业+服务2003-2006年1季度商品房成交面积统计28.933.4262.8111.610102030405060702003200420052006年1季度单位：万㎡2、2003-2006年1季度商品房成交套数与面积图示2003-2006年1季度商品房成交套数统计25842967534295401000200030004000500060002003200420052006年1季度单位:套【成交面积分析】03年至05年，韶关市商品房（一手房）成交面积平均上涨比例为51.79%，其中，05年环比上涨87.94%，06年1季度同比05年上涨2.38%；一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势【成交套数分析】05年环比上涨80.05%，06年第一季比05年同期相上涨57.43%。第一部分：市场篇专业+服务3、2003-2006年1季度商品房成交套均面积图示2003-2006年1季度商品房成交套均面积统计111.84112.64117.58121.71061081101121141161181201221242003200420052006年1季度单位：㎡【套均面积分析】03-05年韶关市商品房（一手房）成交套均面积平均上涨3%，06年1季度同比05年上涨3.13；一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势第一部分：市场篇专业+服务2003-2006年1季度商品房成交均价走势图1257.31273.531418.891561.930200400600800100012001400160018002003200420052006年1季度单位：元/㎡【成交均价分析】05年上涨12.85%，06年1季度同比05年上涨14.56%。05—06年初，韶关房地产发展进入快车道。4、2003-2006年1季度商品房成交均价图示一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势第一部分：市场篇专业+服务一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势5、02-05年商品房1600元/㎡以上及120㎡以上单位成交量图示11738536768248083313165266631207234815111662183076149412329121090239396695073191034242134113550500100015002000250030002002年2003年2004年2005年80㎡以下80-100㎡100-120㎡120㎡以上1200元/㎡以下1200-1600元/㎡1600元/㎡以上【单价1600元/㎡以上成交量分析】05年上涨200.97%，05年由于高品质项目集中放盘，市场对高尚物业的潜在需求得到巨大激发和释放。【120㎡以上单位成交量分析】05年上涨115.41%，由于高品质项目集中放盘。第一部分：市场篇专业+服务1、成交套数、成交面积大幅增长（愈80%），多年的潜在需求爆发；2、成交套内平均面积为117-121平米，并有迅速增长之势；3、成交价格在1400-1600元/㎡之间，高品质物业增量明显；4、市场仍然以居家为主，投资行为不明显；2005年-2006年初市场描述：一、韶关近年房地产市场特征及发展趋势第一部分：市场篇专业+服务1、户型及面积统计户型面积（㎡）户数比例两房两厅一卫9728010.19%三房两厅两卫110-12879228.82%134-17668524.93%小计147753.75%四房两厅三卫160-18082229.91%191-226381.38%小计86031.30%五房两厅三卫22060.22%复式182-230863.13%234-36030.11%小计893.24%别墅240-260361.31%合计2748100.00%注：数据来源于05-06年1季度推售楼盘山水华府、浪琴居、枫景园、鸿洲花园、金泽园、华龙山庄6个韶关高尚项目。二、2005年高尚住宅年供销量统计第一部分：市场篇专业+服务3房53.75%4房31.30%2房10.19%5房0.22%复式3.24%别墅1.31%2、各物业类型所占比例示意图依据数据统计分析：目前在售楼盘市场供应以三房为主力户型，面积区间在130-160㎡之间；其次为四房，面积区间在160-180㎡；再次为两房户型，面积集中在97㎡；另有少量的180-230㎡复式单位；别墅产品的供给集中在华龙山庄项目，面积区间为240-260㎡。二、2005年高尚住宅年供销量统计第一部分：市场篇专业+服务19.27%35.34%45.39%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%50.00%1800元/平米以下1800-2000元/平米2000-2800元/平米在售高尚楼盘销售均价统计3、高尚楼盘销售均价统计依据图表分析：高端项目销售均价在1800元平米的占19.27%；1800-2000元/平米之间的占35.34%；部分高素质楼盘如枫景园、浪琴居等项目销售均价远远高于同片区竞争项目，销售均价在2800元左右。二、2005年高尚住宅年供销量统计第一部分：市场篇专业+服务2.612.599.13.07012345678910单位：万平方米2003200420052006年1季度2003-2006年1季度总价大于30万元年供应量统计4、总价大于30万元推售量统计03-06年1-5月份，总价大于30万元的需求量分别占年度总需求量的9.02%，7.74%，14.49%、26.43%；二、2005年高尚住宅年供销量统计05年、06年1-5月份，总价大于30万元的成交量，平均套总价为40-47万/套；第一部分：市场篇专业+服务总结——1、近年高尚住宅供给量明显增加，潜在需求深度释放；2、高尚住宅需求以三房和四房为主；3、三房面积区间集中在130-160㎡、四房面积区间集中在160-180㎡；4、高尚住宅总价格集中在24-47万元/套之间；第一部分：市场篇二、2005年高尚住宅年供销量统计专业+服务洋房各层、各栋销售示意图1、洋房产品的接受度各楼层销售均衡图48.00%45.83%88.88%82.24%37.50%47.06%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%一层二层三层四层平层四层复式五层单位：％各楼栋销售均衡图79.17%87.50%45.83%66.67%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%B栋I栋E栋H栋单位：％三、一期成交特征分析第一部分：市场篇专业+服务楼层/面积从户型销售均衡度来看：三层、四层110平米的平层单位销售火爆（明显大于整体销售率64.04％）；而一层135平米及二层120平米单位销售相对缓慢；朝向从朝向销售均衡度来看：南向的B栋及I栋单位十分受市场追捧，销售火爆，北向的E栋单位则相对销售缓慢；成交分析——1、洋房产品的接受度三、一期成交特征分析第一部分：市场篇专业+服务别墅销售单位统计楼栋成交量（套）成交率（%）推出单位（套）A栋266.67%3B栋———C栋250.00%4D栋466.67%6E栋375.00%4F栋4100.00%4G栋466.67%6H栋350.00%6合计2266.67%332、别墅产品的接受度三、一期成交特征分析第一部分：市场篇专业+服务景观资源此类型品质客户对示范园林景观与纯粹江景资源有强烈的偏好；功能/面积从户型销售均衡度看：167㎡、228㎡四房单位销售火爆；而145-151㎡三房密T单位销售相对缓慢；其它客户对端头户型的喜好，说明别墅客户对独立性或隐私性的强烈偏爱；成交分析——2、别墅产品的接受度三、一期成交特征分析第一部分：市场篇专业+服务3、客户对价格接受度单价：1800-2500元/㎡总价：普通物业：22－30万/套，高品质物业：27-40万/套；A、洋房B、别墅单价接受度：3300-4000元/㎡总价接受度：经济型：50-70，品质型：75－100万/套；第一部分：市场篇三、一期成交特征分析专业+服务4、成交客户置业特征年龄区间25~3031~3536~4041~4546~5050以上合计客户人数20111954160年龄比利33.33%18.33%31.67%8.33%6.67%1.67%100.00%A、洋房客户年龄结构分析从成交客户的年龄分析:25-40岁客户占到83.33%的比例,是本项目主力客户群体的年龄特征,此类客户群体多为三口之家,有相对稳定的职业和家庭收入，户型需求以三房为主。第一部分：市场篇三、一期成交特征分析专业+服务公务员、事业单位企业个体其它合计12301446020.00%50.00%23.33%6.67%100.00%B、洋房客户职业构成分析依据成交客户职业构成统计数据分析,企业客户群体占绝对比重,主要是韶钢等大型企业中高层管理人员，个体私营业主有较强的购买能力，对功能型大户型有一定的需求。4、成交客户置业特征第一部分：市场篇三、一期成交特征分析专业+服务年龄区间30~3536~4041~4546~5050以上合计客户人数7445121年龄比利33.33%19.05%19.05%23.81%4.76%100.00%C、别墅客户年龄结构分析从成交客户的年龄分析:30-45岁客户占到71.43%的比例,是本项目主力客户群体的年龄特征,此类客户群体多为三口之家或三代同堂,对生活的居住品质要求较高。4、成交客户置业特征第一部分：市场篇三、一期成交特征分析专业+服务公务员企业高层领导私企老板韶关籍在外人士外企客户投资客户合计5353322123.81%14.29%23.81%14.29%14.29%9.52%100%D、别墅客户职业构成分析依据成交客户职业构成统计数据分析,政府公务员及私企老板占47.62%；企业高层领导、韶关籍在外客户，以及招商引资的外企领导也占到一定的比重，此类客户群体有较高的个人收入,对品质型大户型需求较高。4、成交客户置业特征第一部分：市场篇三、一期成交特征分析专业+服务01020304050公务员/事业单位企业个体其它洋房客户职业构成首次或二次置业，有稳定的职业和家庭收入，对居住品质有一定的要求，对满足居住功能的大户型有一定的需求资金充裕，突破简单以价格为考量的标准，看重项目本身的规划和户型细节设计，对舒适度有一定的要求，购房作为自住或投资首次或二次置业者，有一定的家庭积蓄，具有强烈改善居住环境的需求，购房摆脱简单的解困居家，而向舒适型转变，一次性到位兼有长远居住的考虑首次置业者或投资客户，对居住环境和生活品质有关注度较高，对经济型三房或两房有一定的需求专业+服务0510152025企业高层领导私企老板政府公务员韶关籍在外人士投资客外企客户有很强