搜索
本报告是严格保密。本报告是严格保密。【谨呈：山东金泽房地产开发有限公司】博物馆地块项目定位本报告仅供客户内部使用，在获得同致行书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。同致行顾问2011.3本报告是严格保密。Chapter1宏观市场分析Chapter2项目解析Chapter3项目定位•政策环境淄博住宅市场商务市场•项目指标项目配套•整体定位产品定位形象定位报告框架本报告是严格保密。政策环境解析本报告是严格保密。“新国八条”政策解读浅析1、政府高度关注房地产行业发展，国家总理温家宝2010年多次提到房价问题；2、2010年“4.15”、“9.29”等楼市调控政策密集出台，房地产市场出现积极变化；3、房价过快上涨势头得到初步遏制。但即使是调控年房地产企业依旧处在“春天里”：13家房企2010年度净利润增长率超过100%，2011年1月份更是有10个城市涨幅超过10%；4、巩固和扩大调控成果，逐步解决城镇居民住房问题，继续有效遏制投资投机性购房。“新国八条”政策背景：本报告是严格保密。“新国八条”涉及政府问责、保障供应、税收信贷、引导需求等多个方面，调控力度进一步加大“新国八条”政策内容：本报告是严格保密。“新国十条”颁布，“9.29”政策出台，调控力度继续加强，而“新国八条”的出台，可谓没有最严，只有更严，一次次政策的叠加，已经难言楼市调控最严何时能够定型政府问责税收信贷保障供应引导需求71253468进一步落实地方政府责任“新国八条”总体可以归纳为以下四个方面：落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制加大保障性安居工程建设力度调整完善相关税收政策，加强税收征管。强化差别化住房信贷政策。严格住房用地供应管理。合理引导住房需求。坚持和强化舆论引导。“新国八条”解读分析：本报告是严格保密。新政重点就在对住房“去投资投机化”、“去赚钱效应”，并采取严厉的住房信贷政策及房地产税政策，达到挤出房地产泡沫、改善居民基本居住条件的目的。政府问责保障供应税收信贷引导需求巩固和扩大调控成果遏制投资投机性购房解决城镇居民住房问题实现房地产市场平稳健康发展控制房价过快上涨……“新国八条”解读分析：本报告是严格保密。政府问责方面——问责可操作性加强2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标、新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省(区、市)人民政府，要向国务院作出报告，有关部门根据规定对相关负责人进行问责对于执行差别化住房信贷、税收政策不到位，房地产相关税收征管不力，以及个人住房信息系统建设滞后等问题，也纳入约谈问责范围。文件“落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制”，并明确了问责的具体范围；将中央对地方政府问责的内容一一列出，与过去的问责制度相比，有了详细考核指标；“年度新建住房价格控制目标”、“新建住房价格上涨幅度”等内容都是民众可以直接感知的，地方政府调控房价的回旋余地缩小。本报告是严格保密。保障供应方面——千方百计放大供给通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，努力增加公共租赁住房供应；加强保障性住房管理，健全准入退出机制；增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%的要求。在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地，大力推广以“限房价、竞地价”方式供应中低价位普通商品住房用地。加强对企业土地市场准入资格和资金来源的审查严肃查处对擅自改变保障性住房用地性质的行为。对已供房地产用地，超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的，及时收回土地使用权，并处以闲置一年以上罚款。依法查处非法转让土地使用权行为。“新国八条”首次规定了将建制镇纳入住房保障工作范围，并提出了保障性住房来源；土地供给和中低价位的普通商品房供给增加，能够平抑楼市成交价格的上涨；严格控制土地使用权转让，对开发商土地闲置和擅自改变住房用地性质查处力度加大。本报告是严格保密。税收信贷方面——抑需求差异化加强调整个人转让住房营业税政策，对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按销售收入全额征税。加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度，坚决堵塞税收漏洞。加快建立和完善个人住房信息系统，为依法征税提供基础；对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率再次加强了对投资及投机购房者的控制，第二套房贷款增加，将使得投资者最多只能贷款不到四成，“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。执行的时间没有具体确定，可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求；建立和完善个人住房信息系统，显然是为之后的“房产税”探风铺路；相比之前执行差额收取营业税和应用房地产价格评估技术，再次严格了二手房交易税费，交易成本明显上涨。进行土地增值税清算和稽查，将有效地遏制部分开发商过快上涨价格。本报告是严格保密。引导需求方面——行政干预前所未有在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，暂停在本行政区域内向其售房。对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验，要加大宣传力度，引导居民从国情出发理性消费。对制造、散布虚假消息的，要追究有关当事人的责任。限购是“新国八条”奏效的关键，也是最具杀伤力的。全国性的严格限购，限购政策继续收紧，相比目前北京部分城市不论已有，只论限购的政策更加收紧，行政干预加强，可能使得市场成交量出现明显的下调；由于对未来买房难度预期加大，地方政府的限购令可能反而会鼓励有了一套住房的本地居民加快再购买一套住房。因此新国八条之后还需要有更完善的配套政策，而且需要各职能部门配合执行形成合力。否则，新国八条的执行实施效果仍会有不确定性。加强舆论引导监控，通过舆论引导居民理性消费。本报告是严格保密。短期内对普通房地产市场和三四线城市的影响，要大于高端房地产市场和一线及主要的二线城市，负面影响将是阶段性的。市场影响:本报告是严格保密。业内人士普遍看淡市场，对2011年楼市预期不容乐观各方观点:本报告是严格保密。同致行观点:政府是“打压”，而非“打死”楼市新政瞬间而至，定性了2011年楼市政策基调依然是调控和“限制”。出发点是打压房价过快上涨，遏制投机炒房，实现房地产健康稳定发展；“国八条”细则巩固并加强了去年的高压态势，与2010年的3次政策相比，调控力度更大、要求更严、决心更强；看似严厉的调控后续政策中，只有限购最具有实质的杀伤力，因为之前的提高首付、二套房贷基准利率等仍无法有效打击资金实力雄厚的投资投机者；楼市矛盾是市场供需问题，更是民生问题，此前楼市商品市场化严重，政府缺位，如今新政频出，与其说是楼市居住本质回归，不如说是“政府责任归位”。本报告是严格保密。同致行观点:楼市短期利空，长期利好新政再次发力主要是对投机性购房进行调控，但政策采取了一刀切的形式，改善型购房和部分刚性需求受到了“误伤”影响，大户型的销售或许将会下滑；政策针对的是地方政府和投机者，如限购、加息、提高信贷利率等只能是阶段性调控行为，倒是“房产税”值得期待。所以可以预见短期内买卖市场双方将会进入观望僵持状态，量价都会有一定下挫，三月“两会”召开将是全年风向标；而楼市的刚性需求、消费人口基数、中国城市化进程以及房产天然的保值增值功能、市场规律决定了楼市必然欣欣向荣，经过调控能形成健康稳定发展的市场，是最大利好消息！本报告是严格保密。同致行观点:开发企业面临整合洗牌不仅仅是2010年以来的一系列楼市政策调控，国家“十二五”规划等也明确预示房地产行业将进入一个较长期的调结构理性发展阶段，以前的“挖个坑就能赚钱”的暴利时代一去不返；房企将面临新一轮行业洗牌，走品牌化、集约化、精品化路线是必然出路；低碳、环保、绿色等成为未来产业发展的新方向，这也给房企在物业设计、材料应用和居住理念等方面提供了巨大的创新空间和发展机遇；对于“万保招金”等品牌和实力雄厚的大型企业，受调控影响有限，不过是业绩涨幅多少的问题，倒是中小型房企可能遭受重大打击。本报告是严格保密。同致行观点:“后调控”时代，商业地产成为宠儿因此，我们判断，在一系列的楼市调控政策出台后，二、三线城市的商业地产将投资的唯一一个出口，因此2011年将成为一个商业地产年。针对此轮调控，潘石屹指出，与前两轮调控不同，在新一轮调控中将执行更为严格的限购政策。本地“限三”外地“限二”，已经可以抑制过百万家庭可能的购房需求。目前，楼市资金有流向商业地产的趋势。第二套住房的按揭贷款首付款比例已经提高到六成，利率达到1.1倍，均超过商业地产。潘石屹表示，资金流向商业地产可给投资性住房需求“降温”，商业地产可能成为调控的缓冲区。——《潘石屹：资金转向商业地产或成调控缓冲区》在本次的“国八条”中，商业地产不在限购范围之列；二套房贷款利润达1.1倍，首付款比例达六成，超过商业地产；高通胀时代，资金必然寻求升值保值之道，楼市高压调控，商业地产必然将成为资金升值保值的不二之选；本报告是严格保密。淄博住宅市场分析本报告是严格保密。2010年住宅市场回顾淄博2010年，淄博实现全年商品房销售面积353.2万平米，基本上与预售面积持平，达到供求两旺的良好局面。预售与销售对比本报告是严格保密。2010住宅年市场回顾2010年，淄博房地产市场持续火爆，在销售量连续攀升的同时，中心区的房价也随着销售量的增加而随着攀升。与去年同期比较，价格上升25.9%。销售均价走势本报告是严格保密。2010年住宅市场回顾2010年淄博楼市狂热。11月淄博城房指数达到全年历史高位135.24，环比上升1.8%，同比上涨25.9%。楼市均价高位运行。房价指数走势本报告是严格保密。2010年住宅市场回顾2010年多次开盘，全年销售额约为5亿，销售业绩良好。热销楼盘——黄金国际基本资料：项目定位：高档综合住宅社区物业地址：张店区华光路与世纪路交汇处。占地面积：392000平方米建筑类别：高层总建筑面积：100万平方米本报告是严格保密。2010年住宅市场回顾淄博目前第一大盘，2010年2次开盘，所推产品基本售馨，全年销售额约为4亿，销售业绩良好。热销楼盘——鸿嘉星城基本资料：项目定位：高档综合住宅社区物业地址：柳泉北路与果里大道交汇处占地面积：146万平方米建筑类别：高层、别墅总建筑面积：120万平方米本报告是严格保密。2010年住宅市场回顾项目总投资额近18亿元，以游乐为主题的大型城市综合体。开盘当天劲销400套!热销楼盘——名尚城市广场基本资料：项目定位：城市综合体物业地址：张店鲁泰大道和西五路交汇处占地面积：450亩建筑类别：住宅、商铺总建筑面积：60万平方米本报告是严格保密。2010年住宅市场总结1.2010年淄博住宅，销售面积、均价均在历史高位上运行，社区大盘深受市民热捧1.2010年淄博住宅市场供需两旺。销售面积较09年大幅19%，销售面积处于历史高位运行。2.2010年，淄博住宅市场持续火爆，销售均价随之攀升。与去年同期比较，价格上升25.9%。均价在历史高位上运行。3.2010年，淄博社区大盘销售业绩良好，深受市民热捧。本报告是严格保密。2011年住宅市场