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名城兰州项目整体定位报告2013.8报告脉络一、城市认知及发展进程二、兰州房地产市场概况三、个案解析四、客户分析五、项目发展建议两山夹一河，市区土地稀缺，催生城市东扩、西进、北拓发展东西带状地形，阻塞点多，市区交通拥堵，且系重工业城市，环境差；中心区可开发土地少，因此城市外围化发展；一个兰州，三个中心，哪个才是发展重心？山脉山脉东扩阻塞点阻塞点北拓西进兰州新区兰州新城高新区阻塞点距离市区近，碧桂园已启动传统市中心我项目所在区域，环境好，雁滩发展相对成熟，和平镇部分高校已引入再造一个兰州2012年8月20日，第5个国家级新区——兰州新区获批举全市之力开发建设兰州新区兰州新区：政府扶持力度大，但太过偏远1、兰州最大生态湖已启用（敞开式），总规划面积1150亩，其中湖体面积527亩2、市政道路正在施工，地铁中川线规划中3、8月1号市政府部分职能部门搬迁至此4、兰石，兰化、吉利等公司厂房在建中5、绿地，碧桂园进驻，其中绿地2013年10月份入市，碧桂园2014年上半年入市兰州经济总量低，省内第一，西部中游，居民收入不高，财富两极分化，为少数人拥有，高端产品购买力强劲2012年西部各城市GDP及增长率横向对比示意图1570851.094369.371140.832311.4310.50%12.50%11.80%15.00%13.60%010002000300040005000兰州西宁西安银川太原0.00%4.00%8.00%12.00%16.00%2012年甘肃省各市、洲经济数据一览表排名市、州GDP（亿元）人口（万人）人均GDP（美元）城镇居民收入（元）1兰州1570361.626882.69180002酒泉576109.598362.03200003庆阳534.1221.123842.86168304白银435170.884050.03185605天水416326.252028.63150096平凉325206.82500.31154257武威320181.512804.85150118张掖288119.953819.9143809嘉峪关251.823.3217178.582217010金昌24346.418343.562318511陇南223.4256.771384.21394212定西215269.861267.541428113临夏州148.5194.671213.631141814甘南州96.868.912234.8813940兰州经济总量低，欠发达，2012年位列全国99位，西部中游，目前房地产市场处于平稳发展阶段；酒泉、嘉峪关、金昌三市较富裕，高端客户可拓展；定西市，距我项目近，人口多，目前较落后，省会城市对其吸附力强，对我项目利好。人均GDP和房地产发展状况的关系（单位：美元）3000-40004000-80008000-1000010000-15000快速发展平稳发展减速发展住宅萎靡、商业起步15000-2500025000以上全面开启CBD符合商业房产成为金融衍生品年均2100万旅游人群途径兰州2012年，兰州政府重点打造城市旅游名片，全年共接待游客2105.41万人次；兰州全年平均气温10.3℃，夏无酷暑，冬无严寒，是中国十佳避暑旅游城市。兰州——海拔1500米左右，最适合居住的高度1520229535001100102705001000150020002500300035004000兰州西宁西藏银川西安周边省份平均海拔高度示意图中华医学会青海分会副会长、青海红十字医院经过多年的医学研究，从睡眠、肺功能、造血功能等多项生理指标调查中也发现这一秘诀：海拔1500米有利于大脑的健康和机体的长寿世界有名三大长寿区域，如厄瓜多尔的维尔卡巴姆巴山区、前苏联的阿布哈兹以及我国广西的都安县、巴马县等。据调查这些世界著名长寿区有一个共同点就是：大多数长寿区都位于海拔1500米的山区。宜居标准：海拔1500米，山清水秀、空气清新、阳光充足，年平均气温19摄氏度客群可向青海，西藏辐射，但是由于空气质量，气温等原因向东部城市辐射的条件不充足报告脉络一、城市认知及发展进程二、兰州房地产市场概况三、个案解析四、客户访谈五、项目发展建议西固板块兰州新区特征：城市副中心但，回族集聚区，项目少，品质低，售价高价格：7000-9000元/㎡客户：区域客户为主，少量投资竞争：供应量少，需求旺盛特征：外围区域，少量别墅价格：4800-5200元/㎡客户：城关区纯刚需，价格敏感竞争：宽松，供不应求特征：新板块，教育配套迁入价格：7000-9000元/㎡客户：主要客户是公务员、教师、白领竞争：激烈，主要供销板块特征：兰石化等企业聚集区价格：5000-6500元/㎡客户：本地拆迁户和在本地工作的群体竞争：污染严重，需求不旺特征：806平方公里，2012年获批，碧桂园、绿地等一线房企进驻竞争：后续激烈市中心第一价值区第二价值区第四价值区新起板块第三价值区特征：160平方公里，碧桂园20平方公里特征：城市中心区，生活配套成熟、但交通拥堵，规模小，品质不高价格：8000-13000元/㎡客户：老城区为主，公务员、私营业主等高端客户，有部分投资客竞争：相对激烈，主要供销板块房地产板块分析城关价值高，榆中、兰州新区、兰州新城成未来供应主力，由于可开发土地多，后期竞争较为激烈2013年上半年商品住宅成交面积突破80万㎡，同比上涨177.55%，环比上涨7.69%；成交均价接近7000元/㎡，重回2010年峰值，同比上涨16.19%，环比上涨8.5%。房地产量价走势分析目前存量超300万㎡存量去化周期约两年近五年兰州商品住宅年均成交100万㎡左右，其中，2011年以来，供应量持续放量，且成交价格上涨迅猛，目前均价已接近7000元/㎡，预计未来1-3年房地产发展将呈现井喷之势历年兰州商品住宅成交量价走势图05010015020002000400060008000供应量（万㎡）134.7784.53116.02119.64150.32139成交量（万㎡）95.8998.9192.8880.06136.4582.39成交均价（元/㎡）3801484569046310650069362008年2009年2010年2011年2012年2013年上半年由于安宁区交通便利，城关区配套成熟，同时两区域可开发面积大，两区域成为兰州供需主力，今年上半年兰州近郊四区商品房成交面积城关区与安宁区占到四区总面积的82.12%。其中，城关区商品房共成交3151套，总面积为42.16万平，住宅34.42万平，商业7.73万平。安宁区商品房共成交3090套，总面积为36.83万平，住宅33.48万平，商业3.68万平。板块成交结构2013年上半年兰州近郊四区住宅成交面积情况城关区42%安宁区41%七里河区12%西固区5%在一线房企的带动下，上半年兰州房地产市场量价齐升，其中城关和安宁成交超八成，仍是成交主力板块2012年兰州市商品住宅各面积成交比例示意图80-100㎡39%130-160㎡20%160-200㎡6%200㎡以上2%60㎡以下2%60-80㎡3%100-130㎡28%户型成交分析80-100㎡占四成，100-130㎡占近三成，市场表现刚需与首改主导由兰州市2012年各面积段成交统计来看：80-100㎡刚需产品占到将近四成，100-130㎡占近三成，我项目户型配比与之相匹配；160㎡以上户型占到13%主要由顶层复式组成，同时今年上半年万达大平层公馆高价热销，说明兰州高端购买力相对充足。序号企业名称参考均价（元/㎡）成交金额（万元）成交面积（㎡）代表项目1兰州中海宏洋75005688379427中海凯旋门（安宁）2甘肃中铁建投67505050975555银滩雅苑（安宁）3兰州天庆92003740843985天庆格林小镇（精装10000）天庆·国际新城（西固6500）4兰州天正中广80003634646337中广宜景湾·尚城（雁滩8500）中广·西苑华府（七里河7500）5兰州仁恒95001606917161仁恒·美林郡(精装修，七里河9500)仁恒国际·领寓（精装修，城关15000）6兰州市元森85001335523922元森·北新时代（城关）7甘肃世纪金徽750012852.2417746亚泉湾（安宁7600）8兰州亚太920012852.0814418亚太国际公馆（雁滩9200）亚太·东方星座（城关8800）9甘肃兴隆82001163228581陇顺小区（榆中3980）兴隆滨河苑（城关8300）10甘肃天昱58809503.2616162天昱凤凰城（城关）成交排名分析中海凭借地段、交通及价格优势，高端的立面效果及全新的样板段设计上半年以5.68亿元摘得成交金额桂冠2013年上半年品牌房企成交金额排名代表项目兰州新区806平方公里碧桂园、绿地等一线房企已进驻碧桂园：20平方公里大名城：20平方公里全市常住人口：360万人传统市区兰州新区兰州新城东部科技新城三大开发板块已进驻一线房企未来住宅总体量预计将超6000万方（50万套以上），平均3个家庭购1套房，方能完全去化竞争形势预判大规模造城运动必然引起对城市人口的抢夺，但由于客户购房区域性较强，故我项目未来最大竞品仍是碧桂园兰州新城项目市中心土地稀缺，房地产市场外围化发展；城市人口少，大规模造城，后期竞争激烈；一线房企进驻（万达、碧桂园、恒大、绿地、红星等），加剧市场竞争，同时带来产品的革新；雁滩、安宁是热点板块，刚需及首改主导，80-130㎡两房及三房产品为供需主力，别墅极度稀缺；消费者购房较为理性，价格、工作便利、楼盘区位、环境、配套、交通、户型等需综合评估。房地产市场总结新城名目众多，品企大盘四处开花，有限市场，无限容量，如何突围？榆中亨威璟苑榆中隆顺小区外立面鼓包榆中县城、和平镇所有项目均针对刚需客户，均表现为规划差、建筑档次差、户型差等“三差”，因此，我项目高标准、大盘气势可在区域中轻松突围。和平新元绿洲区域项目缺乏整体规划，建筑档次低，户型差，主要满足刚需客户雁滩品质盘——天庆格林小镇，容积率3.5中海凯旋门，16层即稀缺，容积率3.77城市地形限制，兰州市区土地极度稀缺，低密度、低容积率是市场空白；别墅需求旺盛，林隐天下3个月卖光300套，碧桂园800套别墅12000个需求；我项目若规划低密度、低容积率产品，可在兰州市场成功突围。兰州市区土地稀缺，市场千篇一律高密度、高容积率产品碧桂园缺水绿地少了“绿”我项目若水景、公园兼得，可在大盘市场上成功突围。同是大盘，水景、公园尚不能兼得1、低密度产品可先期启动，树立项目形象的同时，抢现有旺盛的别墅需求2、刚需产品低价不低质，好房不贵，抢占刚需市场3、低容积率的稀缺，未来低层建筑将成为兰州的奢侈品，建议项目走低密度，相对低高度双低路线，有效错位，树立标签4、带水景的高绿化的娱乐休闲性质的公园有利于打造城市名片报告脉络一、城市认知及发展进程二、兰州房地产市场概况三、个案解析四、客户分析五、项目发展建议碧桂园兰州新城项目位于城关区青白石街道白道坪村，整个项目地块南侧为北环路，东侧为大浪沟，西侧为石沟，与雁滩隔河相望，开发定位为中、高端住宅区，项目计划建设周期8年。项目概况：占地20平方公里/一期占地1800亩/人均绿化20㎡项目一期案例——碧桂园·兰州新城项目20平方公里造一座城人工湖已取消一期住宅产品由高层、双拼、独栋组成；高层面积82-320㎡，双拼面积260-275㎡，独栋面积400-820㎡；项目一期配置敞开式果岭公园，后期规划有高尔夫球场；IB中英文学校及小、初、高于一体；自配交通中心，便利出行。楼巴交通服务人工湖已取消果岭公园西北第一家IB中英文学校星级会所商业街2万㎡雁滩最大的肉菜市场二期规划高尔夫球场案例——碧桂园·兰州新城项目一期1800亩整体开发，预计2013年10月开盘，2015年初交付户型面积套数占比两房82㎡120030%92㎡100025%大三房115㎡50012.5%132-143㎡110