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上海上海··吴淞路吴淞路150150号地块项目号地块项目市场研究及定位报告市场研究及定位报告（汇报稿）（汇报稿）谨呈：上海城投置地（集团）有限公司2009/06/16Page2目录目录一、上海甲级写字楼市场分析二、周边区域写字楼市场分析三、地块分析与项目定位建议四、项目产品发展建议五、项目租赁收入测算六、项目营销初步建议Page3第一部分上海甲级写字楼市场分析Page4上海甲级写字楼市场-历史供需上海甲级写字楼供需历史走势-200,0000200,000400,000600,000800,0001,000,000199719981999200020012002200320042005200620072008Mar-09新增供应(平方米)吸纳量(平方米)截至2009年第一季度，上海甲级写字楼市场存量达5,300,367平方米从2008年开始的全球经济衰退使甲级写字楼需求快速萎缩，在经历了近9年的蓬勃发展之后，上海甲级写字楼市场自2008年下半年进入了调整周期Page5上海甲级写字楼市场-租金及空置率上海甲级写字楼历史租金及空置率走势7.23.64.95.25.66.37.29.08.67.695.14.65.155.80%23.70%3.35%16.90%18.70%43.00%35.90%11.29%9.12%8.04%5.60%5.28%15.20%0.02.04.06.08.010.0199719981999200020012002200320042005200620072008Mar-090%10%20%30%40%50%60%租金（人民币／平方米／天）空置率市场供应的快速增加和需求的增长乏力，推动写字楼市场的空置率水平在2007年的历史最低点之后持续上升，至2009年3月底，空置率达到16.9%，市场成交租金亦下跌至7.69元/平方米/天Page61.虹桥2.徐家汇3.淮海路4.人民广场5.南京路6.小陆家嘴7.闸北不夜城8.北外滩一级商业中心二级商业中心78新兴商业中心上海已经形成了小陆家嘴、人民广场、南京西路、淮海中路、虹桥、徐家汇六大商务区的格局,虹口区北外滩板块作为新兴崛起的商务区，近年发展迅速上海主要商务区甲级写字楼供应比例18%11%36%9%10%1%1%14%长宁虹口黄浦静安陆家嘴卢湾徐汇闸北上海甲级写字楼市场-分布格局Page7上海甲级写字楼市场-区域格局2009年第一季度上海甲级写字楼分区租金及空置率9.288.757.448.317.615.756.713.7511.19%7.70%24.99%5.75%9.72%36.10%17.68%38.20%012345678910静安卢湾陆家嘴徐家汇黄浦区虹口区长宁区闸北区0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%租金(元/平方米/天）空置率受市场吸纳持续萎缩的影响，上海各核心商务区甲级写字楼空置率均有不同程度的上升，而伴随着空置率的攀升，各区租金水平持续下滑Page8上海甲级写字楼市场-近几年市场动态租赁6,400PaulHastings美国普衡律师事务所越洋广场静安租赁7,760Ernst&Young安永华明会计师事务所越洋广场静安租赁12,000Nike耐克恒隆广场二期静安租赁7,800MSD美国默克制药越洋广场静安租赁11,000AIA美国友邦保险太平洋企业中心长宁租赁8,000Mckinsey麦肯锡新茂大厦卢湾租赁9,400MaryKay玫琳凯恒隆广场二期静安租赁10,300SPXorporation斯必克华山国际长宁租赁8,000FluorCorporation美国福陆公司东银中心长宁租赁6,480Adidas阿迪达斯港汇广场徐汇租赁7,200Samsung三星城开大厦徐汇租赁8,400IPG互众集团淮海国际广场徐汇租赁5,340YUM!Brands百胜餐饮集团港汇广场徐汇租赁8,900Microsoft微软港汇广场徐汇租赁5,000TraneAirConditioningSystems特灵空调莱福士广场黄浦租赁10,000MaerskShipping马士基天安中心黄浦租赁/购买成交面积（平方米）客户项目区域租赁/购买成交面积（平方米）客户项目区域租赁+购买28,000StandardChartered渣打银行渣打银行大厦陆家嘴购买50,000HSBC汇丰银行新鸿基国金大厦陆家嘴租赁6,000CapGemini凯捷咨询汇亚大厦陆家嘴租赁4,600DBSBank星展银行汇亚大厦陆家嘴租赁9,200BankofTokyo-Mitsubishi三菱东京日联银行汇亚大厦陆家嘴租赁13,000DBS星展银行陆家嘴金融大厦陆家嘴购买20,000BEA东亚银行东亚银行金融大厦陆家嘴租赁6,600BNPParibas法国巴黎银行环球金融中心陆家嘴租赁10,000MizuboBank瑞穗银行环球金融中心陆家嘴租赁10,000SumitomoBan三井住友银行环球金融中心陆家嘴租赁8,000PTC美国参数技术公司时代金融中心陆家嘴租赁5,000AIG美国国际集团长泰国际金融中心浦东竹园租赁+购买15,000StandardChartered渣打银行城建国际大厦浦东竹园租赁8,000BP英国石油公司由由大厦浦东租赁5,400JPMorganJP摩根越洋广场静安上海甲级写字楼市场近年大面积成交案例在过去的近十年间，越来越多的跨国知名企业集团选择进入上海作为其商务发展的平台，并持续扩大在沪办公规模，市场大面积成交不断涌现Page9为争取在建设中的上海国际金融中心重要地位，近年来，一些实力雄厚的银行、证券公司等均积极发展在沪业务，获取楼宇冠名权是其重要的发展战略之一上海甲级写字楼市场—近几年市场动态花旗集团大厦购买了6个整层，约1.5万平方米，并租用了约12个楼层汇丰银行大厦购买约3个整层渣打银行大厦渣打银行使用大厦约14个楼面，近28,000平方米，其中购买了4个整层东亚银行金融大厦东亚银行购买大厦10个楼面，约20,000平方米汇丰银行购买了20个楼面，约50,000平方米新鸿基IFC一期汇丰银行大楼海通证券公司占用多数楼层，其余对外销售或租赁海通证券大厦Page10金桥出口加工区杨浦创智天地漕河泾浦江科技园漕河泾新兴技术开发区虹桥临空经济园紫竹科学园区浦江智谷张江高科技园长风生态园区多媒体产业园上海主要产业园区分布及典型园区入驻跨国企业优惠政策、行业积聚交通环境改善、优质物业供应增多可度身定制产品，提升企业形象，增强私密性上海甲级写字楼市场—近几年市场动态由于投资环境不断改善、园区优质物业供应增多等因素，近年来产业园区对跨国企业的吸引力提升，主要行业来自于制造业、IT业及物流业金桥商务园五角场创智天地Page11上海甲级写字楼市场—近几年市场动态金融类后台支持部门为降低成本考虑外迁，次级新兴商务区或相关产业园区是他们选择后台支持部门的首选信用卡中心张江高科华虹科技园全国客户服务中心及后援中心张江高科银行卡产业园竹园商贸区城建国际中心文件储存中心金桥出口开工区部分金融类企业后台支持部门办公场所企业存在降低租金成本的压力：上海甲级写字楼市场从上世纪末开始至2008年上半年一直保持持续增长的态势，不断高企的租金增加了企业的办公成本搬迁部门：为降低企业负担，金融类企业也逐渐考虑将一些后台支持部门，如数据中心、呼叫中心、文件储存中心、金融产品创新研究中心等部门迁出核心商务区Page12生产制造业、IT/电子/软件、物流类企业外迁趋势明显，逐渐将办公总部或其中的研发中心、信息中心等部门迁至商务园区及近年日趋成熟起来的一些新兴商务区上海甲级写字楼市场—近几年市场动态劳斯莱斯永达国际大厦浦东核心商务区租金水平高，企业租金成本压力较大产业园区或新兴商务区，多数具有优惠政策产业园区或新兴商务区，租金相对较低城市轨道交通等基础设施不断完善产业园区或新兴商务区，物业品质提升，配套环境改善保时捷陆家嘴软件园浦东第九城市张江高科浦东甲骨文创智天地杨浦英国BP石油由由国际广场浦东搬迁动机搬迁案例Page13除租用或购买在建、现有物业外，部分实力雄厚的企业也选择自建总部上海甲级写字楼市场—近几年市场动态西门子上海中心杨浦区大连路长阳路西门子上海中心将作为西门子公司华东地区总部，将上海分公司中包括管理、行政、销售、市场、研发、服务和培训等在内的职能部门的两千多名人员将入驻。通用汽车中国园区浦东金桥OFFICEPARK2期研发总部已经建成中国区总部在建联合利华虹桥临空经济园德国博世集团虹桥临空经济园Page14上海甲级写字楼市场-近期市场动态近期受经济不景气影响，为节省开支，企业扩张或搬迁计划纷纷缩减甚至搁浅，部分甲级写字楼客户甚至搬迁至乙级写字楼或非核心商务区，导致了需求的负增长-206，172700-17381-437-145,991-18,711-19,475-4,300-5762008年第四季度（平方米）-13,300闸北-3,953徐汇-16,662卢湾-22,493黄浦9,900虹口-4,018静安-61,717合计31,165陆家嘴-42,357长宁2009年第一季度（平方米）区域2009第一季度市场吸纳分布1.企业节省开支选择续租近几个月来，全球性的经济不景气使得许多跨国企业纷纷缩减各项开支预算，原本有意愿扩张办公面积的公司，考虑到搬迁带来的装修成本、搬迁成本等因素，纷纷推迟扩张计划。许多客户开始选择续租，留在原来的办公楼，转向新增项目的意愿降低。2.写字楼大面积租赁成交客户较往日明显减小近期金融市场不景气，许多企业有裁员现象发生，即使没有裁员的公司，也有意由减少人均办公面积上来节省办公成本支出。表现在写字楼市场，近期甲级写字楼市场签约客户中以中小面积的客户为主，大面积客户、特别是3,000平方米以上的客户较以往明显减少。3.部分客户搬迁至乙级写字楼或非核心商务区一些受金融危机影响显著的企业，在越来越严峻的经济压力下，已经选择搬迁至乙级写字楼或非核心商务区Page15上海甲级写字楼市场-近期市场动态除了降低租金外，甲级写字楼业主还通过给第三方中介提高佣金、延长免租金装修期等方式来吸引客户，项目间竞争激烈给第三方中介2个月租金佣金东海广场给第三方中介增加0.5-0.75个月，目前佣金比例为1.5-1.75个月都市总部大厦给第三方中介佣金增加0.5个月目前为1.5个月外滩中心给第三方中介1.8-2个月租金佣金时代金融大厦•更完善的配套服务•提高第三方中介的佣金比例汇亚大厦近日增设了午餐时间往返大厦与正大广场的班车，来提升租户对大厦的亲合度，防止客户外流更加优惠的租赁条款，如延长租户免租装修期其他“促销”手段：Page16国内金融机构近期表现活跃，写字楼租赁成交活跃上海甲级写字楼市场—近期市场动态1,000东北证券浦东竹园长泰国际金融大厦1,894东海证券浦东竹园长泰国际金融大厦4,900中信证券浦东竹园中建大厦4,487银河基金管理浦东竹园中建大厦1,088海尔纽约人寿黄浦宝龙大厦-北京银行黄浦中汇大厦3,800上海海富通基金管理公司陆家嘴东亚银行金融大厦4,000太平洋保险陆家嘴时代金融中心2,000中海基金管理陆家嘴时代金融中心4,000渤海银行陆家嘴时代金融中心3,000江苏银行陆家嘴震旦大厦3,700宁波银行陆家嘴震旦大厦5,000国泰基金管理陆家嘴环球金融中心面积（平方米）入驻企业区域项目近期入驻甲级写字楼的国内金融机构金融危机中受影响程度相对有限积极争取进入上海国际金融中心的“大舞台”Page17陆家嘴写字楼持续放量，供应严重溢出，在主要客户金融业受到严重影响的情况下，供需矛盾严峻，空置率快速上升上海甲级写字楼市场-近期市场动态-150,000-100,000-50,000050,000100,000150,000200,000250,000300,0002008Q12008Q22008Q32008Q42009Q1近期陆家嘴甲级写字楼供需情况新增供应市场吸纳近期陆家嘴甲级写字楼租金、空置率走势9.129.299.57.4