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哈密建国北路项目商业定位分析报告2011.1月目录333挖掘价值--项目内部地块价值分析2发现价值--项目外部市场价值分析1提升价值--项目整体定位3第一部分、发现价值项目外部市场价值分析从城市规划及房地产发展的几个基本因素分析外部市场价值外部市场价值区域现状发展规划房地产市场现状Q1:从项目所在大的区域发展看区域价值发展？Q2：从项目所在区域房地产价值看价值发展趋势？一、我们需要回答的问题—二、我们分析问题的构架—区域现状区域概况：哈密市东西长约404Km，南北宽约300Km，面积8.57万平方公里，其中国有土地8.37万平方公里，全市总人口38.87万人，居住着汉族、维吾尔族、哈萨克、回、满等24个民族，其中汉族占71.83%，维吾尔族占28.17%，全市共辖19个乡、镇、厂，104个行政村，5个街道办事处，45个居委会以及哈密铁路分局、兵团农十三师、三道岭矿物局、新疆钢铁集团雅满苏矿、七角井盐化总厂等中央、自治区驻哈单位。区域现状分析◆从上述数据我们不难看出，哈密地区经济正处在跨越式发展的阶段。2009年末全地区总人口56.78万人，比上年末增加1.51万人，增长1.9%，其中常住户53.6万人，未登记人口3.72万人，城镇人口33.12万人，城镇化率为58.3%，随着各大型工业的建立和招商引资项目的实施，以及周边县、乡农牧民人均收入的不断提高，截止到今年2010年10月哈密城区人口数量正在不断的增加，未来几年这一数据将呈几何倍增的态势发展。◆城市人口快速增加带来的一个城市的发展，都会经历这样一个过程，即：人口增多→城区中心居住拥挤→市区中心土地稀缺→城区周边以及郊区土地的供应增加→城市规模不断扩大→房地产快速发展；那么，哈密地区现在正在经历这一过程，已经逐步完成由市中心的吸纳向市周边辐射的过程，这个过程加大了土地市场的供应量，因此供应量在不断上升，同时，城市人口增多在经济大环境下的居民经济收入稳定导致需求旺盛，而最终导致成交量上升，从此进入良性循环的态势而导致房价的上涨。结论：哈密市城市化进程将随着城市人口的不断增加而进入高速发展期，在这个阶段，伴随城市能源产业的发展和人均收入的提升，区域市场价值将显著提升。发展规划城市发展规划：两城、一市，两组团城西、城北重点发展规划两城：指位于哈密城市东边的农十三师和即将要重点发展的新的市政府所在的西戈壁片区。一市：指哈密现有的市区范围。两组团：指阿牙路片区和城北片区。N区域发展规划城市发展规划：老城区产业定位：商贸、物流、金融、服务性行业为老城区主要产业分布格局；老城区功能定位：城市中心商务区、城市中心商贸区、城市中心生活区、城市中心休闲区未来城市发展方向：从图示可以看出未来哈密市整体城市重心将向西北方向发展，随着城市工业园区的开发建设和城市新兴居住区和市政中心区的北迁，哈密市的整体城市格局和区域功能定位将日趋明晰。N哈密老城哈密新城城市发展趋势城西：哈密市的城西是包括以天山北路以西的八一路、七一路、六一路为板块，包括新民六路、新民五路在内，我们称之为城西。被哈密人俗称的“西戈壁”以及纯碱厂片区均已被划入住宅片区，在哈密市城市规划中，已将市政府、哈密地区党校建在新民六路西端以及新民六路与新民五路之间，随着目前八一路的大量住宅项目的建成，未来三年内城西板块将会成为哈密市新的政治、经济文化中心与城东的农十三师新城遥相呼应。意义:东西发展不平衡的格局被打破城西成为哈密市重点的经济增长级区域城市发展趋势城北：哈密市的城北是以前进东路以北的新旧北郊路为板块、包括迎宾路、安全路、跃进村在内，在迎宾路的北端是本市的工业园区以及物流集散地，与312国道衔接，随着高新产业在此区域的不断增加拉动了沿迎宾路为辐射点的人文经济以及对住宅的需求，随着新北郊路的开通，逐渐形成了以迎宾路和新北郊路交汇处为中心点的住宅组团。意义:城北成为主城人口疏散的重要承地将城北推向更高的发展层面哈密的城市发展框架将被突破产业的发展将有效拉动本板块住宅市场的需求发展规划分析结论◆城市综合发展前景看：哈密地区丰富的能源储备和国家经济对能源的旺盛需求，给哈密市未来在能源领域取得长足的发展提供了广阔的前景，从而奠定了未来哈密城市的综合经济实力和雄厚财政基础，为城市跨越式发展提供了有力的保障。◆城市区域功能定位看：哈密市随着城市十二五规划的实施，工业园区的兴建和大量投资资金的进入，整体城市将由老城区金融商贸区和新城区新兴居住生活区、市政中心区及能源工业园区和石油产业园区组成，整体格局清晰，功能日益明确。◆城市未来土地价值走势看：哈密市未来老城区土地会随着城市化进程和商业化程度的提高而不断成为稀缺资源，土地价值将有大幅度提升；新城区作为城市新兴居住区和市政中心区，土地价值在未来3——5年会有明显提升，伴随着市场配套设施的完善，该区域土地价值将快速增长。2010年哈密市房地产供应量共计：161.72万/㎡平方米（包含8.49万平方米经济适用房和79.28万平方米集建房）注：因部分商品房未进行预售许可登记，故今年的开发量远大于这一数据性质供应面积﹙㎡﹚商品房53.98万（今年）32万（2009年）成倍经适房8.49万集建房79.28万（2009-2010）房地产市场现状数据显示：2010年哈密市房地产市场供应量呈现逐渐上升趋势房地产市场现状数据显示：2010年本市房地产成交量呈上升趋势房地产市场现状房地产市场现状2009—2010年哈密市各版块房价上涨图城中板块城北板块城西板块城南板块城东板块上涨价格元/㎡7006004005002001003000700300400400300上涨价格（元/㎡）均价：450元注：各个板块项目具体上涨价格详见策划方案2010年哈密市在售商品房价格平均上涨约450元/㎡，项目销售均价多层3800元/平米，小高层4000元/平米，个别项目销售均价突破4500元/平米。城中板块需求持续增强拉动价格的上涨引发本轮房价上涨且供需两旺的原因：成交量上升供应量上升◆国家经济不断向好及2009年经济刺激政策和宽松的货币政策，引发了2010年新一轮的购房热；◆城市化进程的加快，城市人口的增加和城市经济的发展，由此引发房产需求的大幅度增加；◆百姓收入不断提高以及对未来通货膨胀预期的不断加强，导致购买固定资产保值增值的投资需求有不断扩大的趋势；上述三个方面的原因是导致此轮房产供需两旺的根本原因，因此出现了全国性的房产投资、开发和销售热潮，哈密市自然也不例外。房地产市场现状分析1）商业发展滞后于消费需求近几年哈密市的经济处在高速发展中，人民生活水平有了很大的提高，但原有的商业基础过于薄弱，还不能满足人们日益增长的消费需要。缺乏和居住人口相匹配的中高端的大型的商业配套设施，也进一步导致了中高端居住人群在哈密消费的习惯。2）商业布局结构失衡目前哈密市相对成熟的商业设施主要集中在：领先商圈、天马商圈，其他区域商业总量较少,社区级商业设施还处于比较原始的状态,整体商业网络还没有形成，各商业设施处于孤立的点状商圈情况比较普遍。从目前各主要商业组织定位雷同，不论是从商品总量上看，还是从商品种类上看，均处于较低水平。哈密市的商业主要呈现以下几个特点：商业房地产市场现状3）各商业组织以粗放型经营为主由于商业发展滞后于消费需求，因此哈密市的各商业企业在消费者市场上还处于主导地位。大部分商业组织还没有形成业态整合，商业行业经营的粗放型特点还比较明显，各社区商业不足以形成商业引力，不能有效满足居民需求导致部分购买力外流。4）商业经营业态和运营模式领先商圈位于广场南路城市繁华中心地带，经营业态以百货零售为主，经营业态与百姓日常生活息息相关的产品为主，主要以商场集中化经营为主，商铺均为出租盈利模式，没有销售商铺产权，以一层商业租金价格核算，领先商圈一层商铺价格突破4万元/平米。天马商圈位于哈密火车站附近，是哈密市存在时间较长的较大规模的综合类的批发零售市场，经营业态丰富涵盖哈密市经济生活各个方面的几乎全部产品，天马商圈也是以商铺对外出租为盈利模式，以租金价格核算，天马商圈一层商铺价格达到3万元/平米。商业房地产市场现状本案集中式商业的规划应以沿建国北路高层的商业面积为主，其层数建议不超过6层，鉴于本案所处地段和本案周边商业现状，需在本案启动前营造项目商业整体定位。商业房地产市场现状分析发现价值项目外部市场价值分析区域现状及发展规划哈密市城市化进程将随着城市人口的不断增加而进入高速发展期，在这个阶段，伴随城市能源产业的发展和人均收入的提升，区域市场价值将显著提升。哈密市未来老城区土地会随着城市化进程和商业化程度的提高而不断成为稀缺资源，土地价值将有大幅度提升；房地产市场现状哈密市整体供应量和成交量有较大提升，销售均价一年内也有450元/平米的提升，均价突破4000元/平米2011年将成为现实。对本案的启示：项目面临区域发展的最佳契机，同时也有黄金的房地产发展外部市场环境，如何能快速的打造适合本项目定位的产品抓住契机创造项目高利润，是本项目着力需要考虑的核心之一。第二部分、挖掘价值项目内部地块价值分析地块地理位置图工人市场项目地块地块地理位置：本项目位于哈密市老城区建国北路，距离商业中心步行仅数分钟。周边配套设施完善，商场、农贸市场、酒店、小学、中学、医院等市政设施和生活设施完善，交通便利，通达性好，属于城市核心价值地段。地块四至：地块北侧与居民区相邻；南侧毗邻建国北路；东侧紧邻鸿德酒店；西侧与武装部相邻；地块现状及SWOT分析优势—S：项目处于老城区繁华商业圈建国北路，距离领先商圈步行仅数分钟，交通便利，市政设施完善，配套设施齐全。具有极高的地段价值和增长潜力。劣势—W：项目地块面积较小，周边建筑物多，产品规划有一定难度。地面拆迁量大，影响项目开发周期和利润实现。由于地块狭长，空间局促，地块内外部交通组织有一定难度。威胁—O：哈密市未来3年将有大量的商业物业和住宅项目上市供应，对本项目造成一定的竞争压力，鉴于未来政策预期和房地产市场的波动，本项目开发周期的不确定性会给本项目造成一定的威胁。机会—T：哈密市商业繁华地段的可开发土地成为未来3年最稀缺的土地资源，价值极高，且开发风险较小市场前景良好，在此地段开发合适的产品将给开发商带来较高的利润回报。地块地段价值核心商业资产价值：领先商圈带来的3公里范围内地块商业资产价值；核心居住生活价值：红星医院、工人市场带来的便捷的居住生活价值；核心教育资源价值：四小、二中带来的优质教育资源价值；核心休闲生活价值：购物中心、娱乐中心带来的舒适休闲生活价值；核心城市CBD价值：市政府及各行政事业单位集中办公区域带来的城市中央商务区价值；第三部分、提升价值项目整体定位地块地段价值决定定位核心商业资产价值核心居住生活价值核心教育资源价值核心休闲生活价值核心城市CBD价值集中式商业高端住宅写字间城市五星资产区——城市CBD商住综合体项目定位决定产品定位城市五星资产区——城市CBD商住综合体底层商业1—6层，其中1—2层组合分割销售，作为沿建国北路一侧的商业对外销售40年产权底层商业1——6层，其中3——6层为写字间，可对外整层或分割销售产权。6层以上为纯住宅，打造哈密市中高品质的空中花园阔景公寓。功能定位：大型品牌餐饮和大型商业服务性行业如银行、电信、邮政等。功能定位：未来3年涉足哈密矿业和能源产业的大型能源及矿业企业总部。产品定位决定产品价值商业部分可实现的价值：1—2层组合销售，实现销售均价15000元/平米。商业写字间部分可实现的价值：3——6层整层销售，实现销售均价8000元/平米。住宅部分可实现的价值：7层以上，实现销售均价5500元/平米。上述实现的价值，前提是项目3年内可实现销售，则上述价格为3年内预估销售价格，若5年内方可实现销售，则上述价格还需进行详细市调。具体价格需根据市场状况进行详细市调实时给出售价。