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商丘北海路城市综合体项目开发概念构想柯布西耶在《走向新建筑》里说：建筑应该是时代的镜子。就像每个人都有自己的青春时代一样，每一个国家，每一座城市都有着自己的时代，而我们的时代也正通过建筑反映着自己的样式。在这个时代里城市化进程的不断加快，城市功能的多元化不断发展，也将我们带到了商务、办公、购物、娱乐、休闲这个丰富多元且高效复合的时代；城市也随着人们的需求，从简单到复杂，从集中到分散，最后回归聚合。城市综合体承载着人们对于复合型城市生活的期望，慢慢成为一个城市的代名词。沙里宁说，建筑就像一本打开的书，从中你能看看到一座城市的抱负。而在城市综合体中，每一个建筑，每一处空间都反映出城市综合体对于现代城市的理解；它所代表的高端、现代、繁华的居住体验，及超大空间尺度带来的宏大气魄，都反映出一座城市在狭小拥挤的土地上所拥有的野心和愿望。在商丘最具发展活力的东区，宏大的城市框架反映了商丘现代城市的抱负，蓬勃兴起的产业园区描绘着城市的未来。如何为活力东区增加更亮丽的城市色彩，如何用建筑反映城市的时代特征，如何以开发为东区提供完美配套，面对处于升快速发展上升的鼎盛前夜，我们的城市需要一种划时代的力量来制定规则、建立秩序，犹如茫茫自由海域中的旗舰或航标灯，用高度和权威确定发展的格局。谁能担当起这个重任？我们不约而同地想到了一个词汇：城市综合体。PART1城市综合体城市综合体HOPSCA是集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（Shoppingmall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的大型公共商业设施，近几年正成为中国商业地产发展的主流商业模式。其本质是随着城市政治、经济和文化发展、规模扩大、城市化水平不断提高、城市居民的生活水平不断提高等利好趋势下产生的一种集约可持续性城市空间形态。城市综合体，作为一种新兴的商业地产类型，正逐渐成为国际主流的地产开发模式，不断丰富和提升中国城市发展的商业核心价值。城市综合体集中了商业、办公、住宅、餐饮、娱乐等多种功能，其不同物业之间相互弥补、相互助力，最终形成了一个多功能、高效率、多元复杂而统一的经济聚集体。城市综合体所代表的是一种新城市时代的生活方式，使人们充分体验办公、购物、娱乐、休闲的一站式服务，享受繁华、便捷的都市生活。城市综合体通过将城市公共配套与自身各功能部分的有机结合，使其保持24小时繁荣。通过将居住、娱乐、商业注入其中，使那些在非工作时间“死去”了的地区功能得以完善。另外，城市综合体通过对资源的占有和整合，形成强大的辐射力，大幅度提高了周边地块的价值，最终实现价值的最大化，成为一个城市居民娱乐消费的中心，这也是城市综合体发展的最大价值所在。一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签，是一个城市标志性的建筑，是一个城市商业价值最大化的具体体现。从纽约洛克菲勒中心、到东京六本木；从香港铜锣湾、时代广场，到上海新天地，城市综合体在世界各地改变了一个城市的历史，也书写着一个城市的未来，完成了一次次完美转身。以上海新天地项目为例，始于上个世界90年代末，原本是上海城区的改造工程，在确定了城市综合体的规划思路后，15年的时间里，新天地带动周边土地升值6倍，现已成为上海淮海路地标性建筑。城市建筑综合体是一个城市发展到高级阶段的产物，被誉为是城市中最精华的盒，叫做城中之城，它是城市升级的引擎。在都市中的居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等各种城市物业功能复合、互相作用、互为价值链的高度集约的街区群体。它包含各种城市功能，有商务办公、居注酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能。而都市综合体特征有：高可达性、高密度集约性、整体统一性、功能复合性、土地使用均衡性、空间连续性和内外部联系完整性。PART2走进商丘商丘不缺文化，但商丘缺少现代建筑的标志，商丘需要城市建筑的名片。城市背景思考承古启今，通达四方，兼收并蓄“城市精神”，是一个城市的生命力、凝聚力和创造力之所在！开放包容、开拓奋进、开明创新。---商丘的城市精神城市需要思考、丰富、提升，新商丘更需要一个全新的“城市精神代表”——代表这个城市的博大、宽广、豪壮和现代.城市精神思考从巴黎的德方斯新城到纽约的时代广场，从上海的新天地到深圳的中航城，无论是国外还是国内的国际化都市都有一个能代表这个城市的建筑群，我们将他们称之为“城市名片”。当我们站在商丘城市化进程的高度来看待整个城市的时候，我们发现整个商丘缺少一个能高度代表商丘现代城市文明的标志。目前尚没有一个能成为商丘“城市标志”的建筑群与肩负商丘“城市客厅”的商业文化广场。城市标志思考商丘需要一座城这座城是商业和文化精神的浓缩，更是商丘国际化发展的结晶。商业功能与历史文化在此交融，古代与现代在此辉映，东方与西方在此碰撞，形成中原商丘独有的多元化、多层次的现代商业特质。建成的这座城将成为商丘乃至区域中心的标志性建筑，国际性的商贸中心，民族之商业旗帜，世界之旅游名牌。这座城对于进一步提高商丘历史文化名城的吸引力，展现商丘现代风貌，调整商丘产业结构，培养经济增长点，都具有重要意义。为了建设这座城，我们将改变以往传统的商业模式，将文化体验、旅游、休闲等现代元素有机结合，将创造出一个复合型、多元化的商务中心，一个展现与交流世界文化的中心。这座城通过挖掘商丘文化的风土人情，全方位、多角度的再现商丘城市开放、包容、海纳百川的气魄与胸怀，复兴华商文化。因此，我们梦想中的这座城将会成为商丘最有国际色彩的商业地产航母、区域最佳的商务休闲场所、最有东方神韵的消费体验中心。PART3项目思考城市价值本项目位处城市四大资源平台交汇处，通过自身区位优势，充分整合四大资源平台价值，形成各产业链、各类资源的互动共享，形成项目自身的城市价值链，并通过城市价值链之间的价值互动来进一步提升项目的影响力。产业服务区人文居住区现代商务区商业文化区本案商务价值链商业价值链居住价值链商业价值链项目价值背景思考项目所处城区集中了商业、商务、居住、交通以及生态等多项城市资源，是商丘城市未来资源最为密集和丰富的城区；城市能量高度聚集，具备发展成为商丘未来的城市中央价值区的条件。项目片区的价值体系以星级酒店为首的酒店部落集合地延伸至神火大道的归德路商圈已经高度成熟周边分布了众多的现代产业企业机构城市文化资源的挖掘与现代表现四通八达的交通网络酒店产业区域商业中心商务氛围旅游资源交通要素项目价值背景思考城区价值整体发展方向项目开发规模体量开发难度的要求城市发展的要求项目的价值资源本项目的开发已经超越了常规房地产开发的范畴，而带有浓厚的运营城市空间的色彩。运营城市是复合地产发展的最高境界项目整体发展方向运营城市空间，打造新都市复合地产业态-----城市标志综合体项目开发理念考虑本项目的特质，结合所在区位特点充分挖掘项目优势实现项目价值最大化HOTEL酒店OFFICE办公SHOPPING商业APARTMENT居住COMPLEX综合体ENTERTAINMENT文娱RESTAURANT餐饮综合体是将城市中商业/办公/居住/酒店/餐饮/文娱/等三项以上功能空间进行组合。城市综合体分析住宅俱乐部酒店购物公园开始检索……商务城市综合体城市副中心定位三大要素：生活方式拉德芳斯，一个浪漫国度的远见。法国，巴黎，拉德方斯，HOPSCA的始创地。位于巴黎西北部，巴黎城市主轴线的西端。目前已建成商务区、公园区和住宅区，并建有欧洲最大的商业中心和公交换乘中心，法国最大的企业一半在这里。拉德芳斯，不仅已是巴黎的次中心区，更成为欧洲著名的现代城区代表，引领着巴黎新经济发展。LaDefense曼哈顿，欲望都市的心脏。美国，纽约，曼哈顿，HOPSCA的典范。全世界的名利场、风月场、角斗场。那些如雷贯耳的大人物、那些眼花缭乱的秀场、那些不可一世的摩天楼群、自由女神、中央公园、华尔街、第5大道、一个充满诱惑的欲望世界，不可否认的是，它被誉为HOPSCA形态的典范。Manhattan六本木，艺术化的立体都市。RoppongiHills日本，东京，六本木，HOPSCA全新聚落。它集住宅、商业大楼、购物中心、旅馆、餐厅、游憩、文艺设施及新住宅群于一体，在设计上注重城市设计与项目设计相互结合，整体设计趣味化，具有丰富的内涵。短短的时间内从无到有昂然挺起，不仅攫取了来自全世界的关注，同时还吸引许多时代尖端人士竞相在六本木留下造访脚印。象拉德芳斯之于巴黎，一条中轴线延伸出新城市中心；象曼哈顿之于纽约，汇聚城市名利社交之大成；象六本木之于东京，成为城市的生活向心力；我们也一样，本案的复合性并非单纯的地标建筑，而更应该是为商丘新经济提供的高尚配套平台，而本案也因此而成为商丘都市生活的顶点。而HOPSCA概念也与本案功能规划完美结合，是其他普通住宅项目无法比拟的优势。城市轴心|首席豪布斯卡街区项目定位HOTEL酒店OFFICE办公PARK公园SHOPPING购物CLUB俱乐部APARTMENT住宅HOPSCA“HOPSCA模式”定义城市的开发建设已发展到了综合开发的高级阶段。所谓综合开发，就是根据社会经济发展目标和城市总体规划要求，在城市或局部进行统一规划、合理布局、统一建设、协调开发、统筹经营，以求得良好的经济效益、社会效益、环境效益的城市建设方式，它注重建设全过程的互相配合、协同发展。这种将城市中商业、办公、居住、酒店、展览、会议、娱乐等城市空间功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系建筑群，称为“HOPSCA综合体”。具有城市标志的建筑特征，除了因建筑本身的领袖级地位外，将多种空间组合在一起，形成一个多功能、高效率，复杂而统一的综合体。“HOPSCA模式”开发优势A、节约利用土地，提高土地的使用率。开发通常是从地上到地下，在三维空间进行；B、波及性与互赖性降低投资风险。使得人与人、活动与活动之间互动需求为彼此提供利益；C、达到聚集规模的效应；D、合理的交通规划，区域的通达性较好；E、信息化程度较高，信息传递较快F、是树立城市形象的标志性建筑G、起到高级消费职能的作用，满足最高消费需求；H、有助于城市的现代化与国际化；“HOPSCA模式”特征与效应“HOPSCA综合体”因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”。A、有机综合体——规模聚集效应a)有机整体：“HOPSCA综合体”的关键是内部的功能互相发生化学反应成为一个有机的整体，而不只是物理的放在一起。b)“城中城”经营：自我调节能力是“HOPSCA综合体”的优势所在。建筑综合体在共生、互利的前提下，实现多功能的综合，各种功能互为补充，整幢建筑可以在一定范围内实现自给自足，形成“城中城”的经营方式；c)系统化组合：它是多种功能的系统化组合，使单个功能克服了局限性，并在相互依存的基础上，创造了更为广泛与优越的整体功能；同时系统内部整体与部分、功能与目标、系统与外部环境各对矛盾相互作用，促使系统向整体最优化的方向发展，从而使之自我更新、经济和有生命力。d)整合空间：“HOPSCA综合体”为城市生活功能提供了一个整合的空间。居住、办公、购物、饮食以及消遣娱乐等城市生活的各要素以一种新的空间秩序出现在这个交合空间中，并相互促进。B、消费职能——蛋糕膨胀效应a)效率集约：“HOPSCA综合体”能够满足现代“24小时都市运转”的要求，并且可以为大量办公、居住于此的人们节约更多宝贵时间，提高工作效率与生活效率。b)商业利益扩大：综合体所形成的建筑形象和场所氛围吸引了大量的高档次办公、居住和商业需求，有效的扩大的城市的商业利益点；c)版块经济：各种功能互为裨益，提供对方发展的潜力，反过来促进自身的增长，例如商业、办公、酒店与会议中心相结合，集中不同的商业行为，彼此增加潜在顾客，并提供多门类，多层次的服务，从而使建筑获得良好的经济效益。HOPSCA与城市“HOPSCA综合体”不是一个抽象的概念，而是有着深层的历史文化背景的，是由城市的开发者、房地产发展商、建筑师和城市居民4种人共同互动导致的新型建筑。建筑综合体的出现