商业板块中商项目定价模板

XX项目定价报告模板商业管理部以下内容中所涉及到的数字及文字近作为模板使用，各项目需要根据实际情况填写。完成ppt后删除此页即可。2第一部分：本体分析项目整体：商铺：___万㎡公寓：___万㎡住宅：___万㎡总建筑面积：___万㎡已推未售：住宅：___套____㎡____亿公寓：___套____㎡____亿商铺:___套____㎡____亿小计：___套____㎡____亿本次新推：住宅：___套____㎡____亿公寓：___套____㎡____亿商铺:___套____㎡____亿小计：___套____㎡____亿1取证：2013年12月23日开盘：2015年9月20日产品：4#住宅面积：14400平米套数：100套均价：16500元/平米；总价：1.5亿取证：2013年11月15日开盘：2014年6月28日产品：1#写字楼面积：42000平米套数：280套均价：14000元/平米；总价：5.88亿目标：2.8亿，48%取证：2013年12月23日开盘：2014年7月26日产品：2#住宅面积：14400平米套数：150套均价：16500元/平米；总价：2.4亿目标：1.6亿，67%取证：2013年11月15日开盘：未推产品：3#写字楼面积：40267平米套数：276套总价：5.6亿年度推盘计划243推盘计划新推产品**项目本次推盘房源梳理沿街内铺面积套数面积套数20㎡以下120㎡以下3020-50㎡220-50㎡4050-100㎡350-100㎡50100㎡以上1100㎡以上10外铺外铺外铺外铺外铺外铺外铺外铺货量情况:此次预推出盱眙雨润广场新推盘商业B，共259套。其中沿街外街7套，总面积**㎡；内铺252套，总面积，**㎡。开盘目标：本次开盘预计沿街去化**，内街去化**套。新推产品推案节奏/时间楼号供应成交在售去化率（%）库存套数面积（㎡）均价（底价）（元/㎡）金额（万元）套数面积（㎡）成交均价（元/㎡）金额（万元）套数面积（㎡）均价（元/㎡）金额（万元）2014.10.25内街底商283008.912126763093381.021871371311%252627.89216675693西侧商铺10423.431051544528262.161079928380%2161.2710095162合计383432.3419678675411643.1815487996.29%272789.16209985856项目存货西侧商铺同类产品存货梳理总结：新推产品自身现状结合之前类似产品销售现状，对目前新推产品做一个市场评估。第二部分：定价机制价格策略影响因素影响制定价格策略的因素市场政策销售指标市场竞争客户蓄水产品特性成本因素一、整体市场走势：二、竞争市场现状：三、蓄水及价格测试情况：四、销售指标：影响本项目定价因素五、新推产品情况及成本因素：市场政策沭阳住宅市场供求年份供应（万方）成交（万方）供求比成交均套面积（㎡）成交均价（年）存量（万㎡）存量去化周期201282651.2610173901703201316141.1976792373201416141.1976792373沭阳商业市场供求年份供应（万方）成交（万方）供求比成交均套面积（㎡）成交均价（年）存量（万㎡）存量去化周期201282651.2610173901703201316141.1976792373201416141.1976792373供求特点：整体湖州住宅市场成交体量走低。量价关系：整体市场量价齐跌，其中西南区市场跌幅接近10%。存量风险：整体湖州住宅市场存量风险巨大，其中西南片区存量去化周期与市区持平。市场分析若推出的为住宅产品，只需提供住宅市场至少3年以上供应、成交、库存等如数据，具体如上表。若推出的为商业产品，仅需提供商业市场至少3年以上供应、成交、库存等如数据，具体如上表。若推出的为公寓产品，需提供住宅以及商业市场至少3年以上供应、成交、库存等如数据，具体如上表。表中所列的数据项必须要体现，不可删除，特殊情况请线下沟通。整体市场供求指标特征分析近18个月走势图(2013.02—2014.7)成交环比降2%旺季与淡季成交量，原因分析，政策效果等。价格环比降5%成交价格变化，原因。存量环比增3%存量变化及对应的存量去化周期7166652913.0213.0413.0613.0813.113.1214.0214.0414.6市场分析4047454852654027374038433813.1214.214.414.614.814.1014.128040200400600800100013.1214.114.214.314.414.514.614.714.814.914.1014.1114.12项目若无18个月内数据，至少需提供6个月以上成交、价格、存量数据。成交量价走势市场竞争竞争分析分析项目概况运营模式销售情况量价关系项目名称商业类型商业计容总建/容积率开盘时间持有比例（不含地下停车）销售模式预售面积（万㎡）/主力面积销售产品供应套成交套去化率（%）套均成交面积（㎡）得房率成交均价年去化速率（万元/㎡)（万㎡/年）XX项目综合体10/32014.125（50%）返租5年，每年8%，1.5/200内街3F，分层独立销售11510490%250内街：70%1F：3.5万；2F：2.5万；3F：1万；1竞品分布亿丰赛格数码城2014年去化量8000方,总价100-150万，销售难度大楼层主力面积（㎡）层高（米）供应套数成交套数去化率成交价格总价段销售模式运营模式130-604.525615259%2.5万80-150万12年统一经营管理，前5年稳定回报8%每平三年免租，只交管理费10元/月2年租金用5年，租金1-20万。230-604.528515755%2万60-120万330-604.228312343%1.8万48万-96万430-604.22792810%1.5万45万-90万竞争分析重点竞品分析开盘时间2012年5月12日总建面积92.8万㎡容积率1.75物业形态普通住宅（高层）、别墅规划期数/目前开发期数4期/2期规划户数/推出户数4500/2503累计成交套数/去化率1604/60%目前成交均价（高层、多层）高层6000元/㎡近期推出的户型89㎡（2+1/2/1）112㎡（3/2/1）150㎡（3/2/1）客户摸底客户摸底新客户蓄水情况房源数量开盘目标蓄客数量预计认筹数量比例10.8101.3数量30024030004001.目前蓄客数量，客户主要抗性，解决措施2.价格测试情况蓄水分析0200400600800100012009000-1000010000-1200012000-1500015000-2000020000以上客户意向价格分布主力价格区间在，占全部比重的，……比例设置：根据地产市场一般规律，蓄客数量的10%可以转化为成交。开盘解筹率在0.6-0.7之间。成本制约项目成本成本测算表均价推导参考因素系数对比因素标值本案项目一项目二项目三外部因素40%区位评分100100100105115外部因素15%交通评分10010010010510010%周边配套评分1001009510010510%自然人文景观评分1001001059595内部因素5%产品产品类型评分10010010090955%建筑设计评分1001009590905%自身配套评分1001009590905%开发商品牌评分1001009595955%物业管理评分100100959085合计100%系数累加10010098.7598.5103项目价格（元/㎡）——600061007200修正价格——607661936990参考权重100%60%30%10%本案商铺建议均价6000根据市场比较法，本案商铺推导均价为**元/㎡.市场比较法法均价推导商业街一楼平均租金水平（元/㎡/天）销售均价（万元/㎡）回报率街道长度入住率主要形式经营现状二环西路1.523-4%2公里50%专业市场沿街商铺一般东坡路1.21.62-3%1.2公里20%专业市场沿街商铺一般港南路东段224-5%1公里85%社区配套商业一般红丰路2.22.24-5%1公里90%社区配套商业一般东坡路：投资回报率2-3%港南路：投资回报率3-4%投资回报率2-3%雨润广场沿街单层：30000元/㎡，租金75元/㎡月，投资回报率3%左右；内街（单层）：15000元/㎡，租金45元/㎡月，投资年回报率3.6%，内铺（一层）：只租不售，租金约50元/㎡月，按照投资回报率3.6%测算，预计内铺一层售价在1.67万元/㎡。在这种投资回报下，五洲经营惨淡，退租率高，年合同到期后商家基本不再续租。主要原因除了招商运营问题，租金的收益也难以支撑；而市场上，一般沿街商铺投资回报率能达到5%左右。收益还原法均价推导按市场上投资回报率5%水平测算根据租金反推价格测算公式：月租金*12/投资回报率根据市场分析得出本项目租金预计50元/㎡·月，根据公式计算商业内铺价格：50X12/0.05=12000元/㎡,结合营销实现，上幅15%，建议内铺1F售价在14000元/㎡。预计盱眙雨润广场一层内铺均价14000元/㎡，结合市场楼层系数1：0.55：0.45，结合自身情况，得出二层内铺均价7700元/㎡，三层内铺均价6000元/㎡。根据收益还原法，本案商铺推导均价为**元/㎡.收益还原法均价推导综合测算：考虑到开发成本及当前房地产市场状况，市场比较法与收益还原法比较贴近市场，所以权重各占40%。客户价格测试符合市场供需，作为辅助，所以权重占比20%，相结合得出均价：核心价格测算测算方法市场比较法收益还原法客户价格测试测算结果120001300013000权重40%40%20%权重分值480052002600加权后结果12600综合考虑，本项目定价**元/㎡，预计开盘完成去化**%。结合项目前期推盘策略，综合考虑营销价格策略制定的六个方面因素，沿用项目整体高开低走的定价策略：24销售策略表价制定1.项目销售由原先底价控制改为表价控制，2.综合考虑各种折扣体系，制定总体折扣率，3.通过已推导核心均价以及总体折扣率制定表均价。表均价=推导核心均价/综合折扣率销售策略优惠策略1、正常销售优惠方案项目优惠方案优惠内容1认筹优惠①、认筹住宅的客户向公司财务缴纳5000元认筹金，开盘转认购可抵2万。②、认筹商铺的客户向公司财务缴纳3万元认筹金，开盘转认购可抵5万。2付款方式优惠一次性付款97折，按揭99折3准时签约优惠大定期限内准时签约1个点优惠2、大客户优惠方案：一次性购买在600平米以上的(可自行组织)，在规定时间内付清首付款的，可享受优惠6个点；（以上3重优惠不再享受）3、公司内控优惠审批方案（考虑社会关系及政府关系维护，根据本地行业现场优惠通则）1）项目营销部负责人优惠权限：1%；2）区域营销副总优惠权限：2%；3）城市公司总经理优惠权限：控制不超过底价的最高优惠幅度（92折）；第三部分：推售策略销售指标为完成开盘各阶段指标，按照成交与来访1比10的比例，需要通过线上线下渠道多种途径完成**组客户到访，以完成开盘强销期以及续销期的销售指标。开盘目标分解工作内容开盘强销期续销期合计来访量（组）500200700认购量（套/货值）502070推量计划（套/货值）80——80销售指标（套/货值）32套33套65套目标分解补充说明强销期：新推房源开盘一周内，强销期来访量指开盘前的客户需水量。续销期：强销期后至完成约90%去化所需要的时间（根据开盘完成比例不同有所差异）推广策略推广主线以什么样的形象重新推向市场，打开客户心智？公寓产品、学区房、精装、综合体、市中心五大优势中心繁华之上，学区精装小户推广策略只需要在蓄客期及强销期的推广铺排推广铺排重要节点营销思路推广渠道精装小户开盘销售节点5/85/205/1推广筹备期精装小户推广启动精装小户认筹启动6/21中央华宅续销中央金街推广6/12开盘密集推广•5月8日：精装空间，十分享受•5月20