商业银行项目贷款评估概论

商业银行项目贷款评估概论一、商业银行项目贷款评估概述二、商业银行项目贷款评估理论与理念三、商业银行项目贷款评估实务一、概述1、国内以项目公司承贷的项目贷款与国际规范的项目融资的差别在国内以项目公司承贷的项目贷款中，项目建设、运营和维护缺乏严密的契约安排，缺乏有效的风险分担机制，使得项目风险未能实现在各参与方之间合理分配，项目相关风险仍主要集中在项目公司。在规范的项目融资中，项目的建设、运营和维护是建立在严格的契约安排基础上的。通过一系列严密的合同条款约定，使项目风险分散化，分别转移给建设承包商（通过签订固定价格、固定日期的建设总承包合同）、运营商（通过签订长期营运和维护合同）、原料供应商（通过签订长期供货合同）、产品购买方（通过签订照付不议（take-or-pay）合同）等，项目风险在各参与方之间实现合理分担，项目公司在一种相对确定的环境中运营。项目公司的风险分配机制不同在规范的项目融资中，融资银行的大部分风险是可以预期的，从而可通过进入成本的方式予以补偿。尽管融资方式为有限追索，但贷款人的利益通过交易结构、资产/权益的抵/质押安排和风险分担等措施保障，银行是在一个相对确定的条件下进行融资决策，承担的风险较小。在国内以项目公司承贷的项目贷款中，与项目相关的风险仍留在项目公司，然后又通过融资安排将风险传递和转嫁给银行。而且，贷款期限越长，影响贷款正常偿还的不确定性就越多。银行是在一个不确定性较大的条件下进行融资决策，贷款保障措施较差，银行承担的风险较大。银行承担的风险不同2、固定资产贷款与项目融资固定资产贷款和项目融资的概念为加强固定资产贷款和项目融资业务风险管理，2009年07月，银监会相继发布了《固定资产贷款管理暂行办法》和《项目融资业务指引》。固定资产贷款，是指贷款人向企（事）业法人或国家规定可以作为借款人的其他组织发放的，用于借款人固定资产投资的本外币贷款。“固定资产投资”沿用了国家统计部门的口径，包括:基本建设投资更新改造投资房地产开发投资其他固定资产投资项目融资，是指符合以下特征的贷款：1、贷款用途通常是用于建造一个或一组大型生产装置、基础设施、房地产项目或其他项目，包括对在建或已建项目的再融资。2、借款人通常是为建设、经营该项目或为该项目融资而专门组建的企事业法人，包括主要从事该项目建设、经营或融资的既有企事业法人。3、还款资金来源主要依赖该项目产生的销售收入、补贴收入或其他收入，一般不具备其他还款来源。项目融资是固定资产贷款的一种，但因为它无追索或有限追索的特征，银监会这次又从固定资产贷款中分离出来。因此，固定资产贷款所要求的项目审批手续、资本金制度、行业准入标准等，同样适用于项目融资。固定资产贷款和项目融资与流动资金贷款：流动资金贷款（贸易融资）：主要满足企业的简单再生产。1、针对交易环节的融资。2、期限较短。3、风险控制的要点是交易过程的物流、单据流和资金流。4、具有自偿性。固定资产贷款和项目融资：主要满足企业扩大再生产。1、针对固定资产投资项目的融资。2、期限较长。3、既要控制借款人的风险，又要控制项目风险。4、依靠资产（项目）创造的收益或借款人的综合收益来进行偿还，具有较大的不确定性。固定资产贷款和项目融资与经济周期密切相关固定资产投资本身是影响经济周期性波动的主要因素。由于项目建设到产生效益的时间较长，所以固定资产贷款和项目融资的贷款期限一般也较长。国内银行通常对中长期贷款是持有直到到期，造成固定资产贷款和项目融资往往要跨越一个甚至多个经济周期。由于经济周期性波动，往往导致项目效益也呈周期性波动，从而使固定资产和项目融资的还款来源也呈现周期性波动的特点。固定资产贷款和项目融资是最复杂的贷款品种影响固定资产投资项目效益和偿债能力的因素是复杂的。1、宏观因素：如经济周期、重复建设、产能过剩、节能减排等。2、微观因素：如资金、技术、人才、管理等。3、期限长准确预期项目未来的效益和偿债能力往往是比较困难的。由于项目预期效益具有较大的不确定性，导致贷款判断和决策的难度较大。固定资产贷款和项目融资是最复杂的贷款品种。外部：固定资产投资项目需要履行核准、用地、环评等一系列审批手续。内部：固定资产贷款和项目融资需要履行评估程序。3、我国项目评估沿革工程可行性研究报告（预可研），有权部门的批复，初步设计，施工图及优化。有权部门批复前的中介机构的评估，侧重的是国民经济可行性。中国国际工程咨询公司等银行贷款审查时的评估及测算，亚洲开发银行从银行的角度，侧重的是偿债能力的评价。客户评级与债项评级二、项目贷款评估的理论与理念不稳定简单+不稳定=中高度不确定性复杂+不稳定=高度不确定性稳定简单+稳定=低度不确定性复杂+稳定=中低度不确定性简单复杂《建设项目经济评价方法与参数》偿债能力评价是根据评估时点所掌握的客观情况和信息条件，在合理设定未来情景和谨慎选取基础参数的基础上，通过现金流预测，从项目财务强度、项目偿债能力、综合偿债能力等定量角度对借款人的现金流强度和还本付息能力作出的总体判断。基本方法是现金流预测。现金流预测包括项目现金流预测和借款人综合现金流预测，其中项目现金流预测是项目财务强度和项目偿债能力评价的基础，综合现金流预测是综合偿债能力评价的基础。1、分类管理：评级理念、概率方法2、企业评价：杜邦分析、标杆分析3、市场分析：行业生命周期、供需理论4、竞争分析：波特模型、SWOT分析5、价值预测：期权定价、折现现金流（违约率、损失率）（企业、区域、行业、财政）结果/条件/过程评级的公信力和影响力（希腊、西班牙主权评级例子）背景标志性事件19世纪中叶美国铁路产业空前发展1841年路易斯·塔班建立第一个信用评级机构。1849年纽约商业资信评估公司发表了第一本《信用评级指南》。19世纪末美国经济与债券市场快速发展1909年约翰·穆迪在《穆迪铁路投资分析》一书中首先提出使用A、B、C等简单的评级符号。1913年惠誉公司成立。1929年－1932年世界经济危机美国资本市场受到严重冲击，证券投资风险受到社会广泛关注，信用评级成为债券投资和定价的标准模式。1941年Standard与Poor合并为标准普尔。20世纪70年代美国经济严重衰退“宾州中央铁路公司倒债事件”等事件促使投资者更加注重信用评级的指导作用。1972年以后美国之外的其他国家也开始陆续建立评级机构。21世纪初修订后的《巴塞尔新资本协议》提出银行业信用风险管理引入内部评级方法和理念。比较贷款评估客户评级债项评级评价维度一维评价共同组成二维评级假设前提持续经营违约清偿评价对象仅限于中长期项目贷款所有借款人各类信贷业务评价核心经营性现金流的偿债能力借款人违约概率（PD）特定债项违约损失率（LGD）主要依据借款人综合实力评价，项目加建设、投筹、市场评价，现金流预测与偿债能力评价，担保能力评价。定量分析（约占整体权重70%以上）主要基于借款人历史财务数据，定性评价主要基于借款人竞争能力、管理水平、经营状况、信誉状况与融资能力等。信贷产品类别、担保结构与担保回收率、债务受偿顺序等。评价期间中长期(一般指贷款期内)短期（一般指一年内）短期与中长期结合主要应用贷款审批、专项授信决策依据客户评级、债项评级调整依据客户定位及信贷准入（基础应用）担保回收率统计与应用（基础应用）风险准备金、经济资本计量、业绩考核、产品定价（深度应用）相互关系客户评级结果是评估借款人评价重要参考依据。评估结果约占现行的新建项目法人客户评级整体权重的40%以上。评估结果是债项风险定性调整的重要依据（K2）。相对弱点长期陷于具体项目评估实务，评估数据的系统化积累与整理统计相对薄弱，方法设计与参数管理尚未成为评估工作核心，评估成果应用发掘广度与深度欠缺。定量分析（约占整体权重70%以上）主要基于借款人历史财务数据，而国内信用市场发展相对滞后、企业财务制度执行有待规范、企业信息透明度不够的现状，可能影响到评级结果的精确度。由于处置手段差异、数据统计困难、相关性复杂等诸多原因，计算违约损失率仍然是世界性难题，世界领先银行也大多停留在研究与积累阶段，现阶段债项评级结果的应用效果受到客观条件限制。违约样本数据相对有限，“违约”与“损失”的定义难以有效统一；此外,缺乏对中长期项目贷款的项目特性与偿债能力的直观分析与风险揭示。中长期项目贷款评估的特点1.中长期项目贷款中的项目融资、房地产贷款具备类似巴塞尔新资本协议定义“专业贷款”的特点，借款人评价与项目评价高度统一，因此评估阶段对项目的深入分析及对偿债的直接关注具有不可替代性。2.即使对于综合法人而言，我行的中长期项目贷款大多体现“项目建成后对借款人现有运营产生重大影响”的特点，因此仅仅依据借款人历史财务数据与经营现状得出的评价，不足以完整揭示借款人及贷款未来存在的风险，因此评估对“新建项目对借款人重要影响”的关注和评价是客户评级（基于客户准入时）与债项评级（基于债项违约后）的必要补充，同时客户评级与债项评级中的专家判断也离不开评估实践的项目、市场、行业经验总结。3.客户评级与债项评级是在大量数据统计基础上的定位排序，优势在于评价相对风险；评估是对特定事实基础的筛选、分析与判断的过程控制，优势在于评价绝对风险。评估是评级的基础和前提。趋势（预期水平）风险（预期不确定性）行业市场判断企业现状评价项目特征分析偿债能力评价风险评价（因素及程度）现金流预测额度合理性期限合理性利率风险度管理针对性风险缓释能力贷款建议方案评估基础分析（客户、项目、系统）评估风险评价（定量、定性）评估结论结构（复杂程度）解构重组估算的核心要素——分析、核算、预测估算的基本原则——合理性、配比性、一致性评价的核心要素——分析、依据、观点评价的基本原则——独立性、客观性、谨慎性违约概率(PD)违约风险暴露(EAD)违约损失率(LGD)预期损失（EL）x=客户评级授信审批及其它控制债项评级借款人评价项目评价测算现金流偿债覆盖率（第一还款）担保评价(第二还款)建议贷款额度贷款期限参考专业贷款评估贷款风险等级客户准入敞口分类担保价值资本结构总量控制贷款条件项目贷款评估内部评级：违约假设（逆向思维，以违约损失为研究对象）贷款评估：经营假设（正向思维，以偿债能力为研究对象）贷款评估与内部评级法x概率模型在风险计量领域的应用三、项目贷款评估实务1、借款人及股东评价2、行业及市场评价3、项目测算及评价4、评估报告的应用Ⅰ、企业财务分解－杜邦分析以盈利能力为中心的层层分解企业深度比较：标杆分析经营成果比较管理过程比较发展条件比较发展目标定位发展水平预测行业技术迅速发展主导技术定型完善技术局部改进领先者和少量跟随者介入进入者迅速增加行业内企业相对稳定企业逐渐退出行业技术酝酿突破早期发展时间衰退成熟迅速成长行业规模竞争态势技术特征ⅣⅢⅡⅠ发展阶段Ⅱ、行业基本判断：生命周期市场分析经典：供需理论供大于求（投资）供需两旺（中档楼盘）供需平缓（高档楼盘）供不应求（经济适用房）供给需求价格趋势市场定位竞争环境分析：五力模型机会（1）项目所在的东二环西侧整体改造将使得这一区域成为未来北京新的热点商务区域，聚集效应明显；（2）东直门立体交通枢纽建设将进一步提升该区域的交通优势；（3）随着中国“入世”政策的进一步放开，在未来将吸引更多的中外企业的总部进驻北京核心商务区域；（4）项目所在区域原有写字楼相对投入使用的时间较早，目前新建写字楼中自用的情况较多，新的顶级销售物业的供应仍然较为有限。优势（1）地理位置：位于东二环核心区域，交通及配套设施完善；（2）产品质量：除满足5A级智能化写字楼标准外，还耗资3000万元增加了整栋楼宇的InterMobile无线宽带综合覆盖系统，实现楼宇控制和综合通信的全面高速无线传输，此外，4米的层高也是写字楼项目中较为少见的。（3）物业定位：单体面积适中（2到3万平方米）的三栋写字楼便于整栋销售，配套商业属于该区域较为稀缺资源。威胁（1）国家新一轮宏观政策调控对房地产行业特别是写字楼市场的影响尚不明确；（2）传统的CBD核心商务区对本项目所在区域构成的竞争；（3）项目销售期内存在部分其他同类楼盘的竞