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1锦峰集团“新津湾片区”综合开发之——欢乐新天地商业项目（适用于项目推广、招商、运营、管理）整體拓展業務操典（编制大纲）建设单位：广东锦峰集团有限公司编制部门：集团投资经营管理中心编制时间：贰零零陆年柒月文件编号：锦投项字060010号保密级别：绝密2目录第一章商业拓展总体纲要第一节商业策划意图第二节商业建设意图第三节商业推广意图第四节商业招商意图第五节商业运营意图第二章项目招商执行方案第一节招商准备工作与培训内容一、项目招商定位与策略划分(一)商业的定位(二)选择最佳业态组合(三)招商策略二、项目的招商技术与要求三、高端租户细节上的考虑四、对项目商铺租赁期限的分析五、制定项目物业招商谈判的策略(一)明确谈判目的(二)制定谈判策略(三)明确谈判程序六、项目招商管理制度参考样本(一)机构设置与管理权限(二)招商标准条件(三)招商审批程序3(四)物价、计量、统计、保险与财务管理(五)招商监督与处罚七、项目招商的原则及准备流程(一)招商目标的选择(二)招商谈判原则的确定(三)招商谈判的准备八、项目招商管理与商业地产的运营关系的明确九、项目招商方案实施中的细节(一)招商队伍的组建及招商人才的培训(二)招商信息发布与接待程序(三)招商要团队作业十、商铺组合营销形式的实施(一)实施商铺组合营销的方法步骤(二)商业统一招商管理的原则(三)统一运营(四)统一招商(五)建立统一的客服信息平台第二节实施商铺租售策略及运用方式一、各功能区招商计划的制订(一)潮汕美食大观园的招商计划(二)旅游纪念品街区的招商计划(三)酒吧风情休闲街的招商计划(四)购物中心（主力商家）的招商计划(五)临街商铺的租售计划二、渠道招商的几种模式确立与选择(一)潮汕美食大观园的运营模式与渠道招商选择4(二)旅游纪念品街区的运营模式与渠道招商选择(三)酒吧风情休闲街的运营模式与渠道招商选择(四)购物中心（主力商家）的运营模式与渠道招商选择(五)临街商铺的租售运营模式与渠道招商选择三、主力商家的招商策略(一)超市策略(二)MALL策略(三)世界知名品牌旗舰店策略(四)生活馆策略(五)社区折扣店策略四、招上品牌的分类与目标计划(一)潮汕美食大观园的招商品牌的分类与批次目标计划(二)旅游纪念品街区的招商品牌的分类与批次目标计划(三)酒吧风情休闲街的招商品牌的分类与批次目标计划(四)购物中心（主力商家）的招商品牌的分类与目标计划(五)临街商铺的租售招商品牌的分类与批次目标计划第三节招商业务制度与技巧的执行与培训一、客户跟进与反馈制度二、客户档案管理制度三、租售热线电话接待技巧与管理制度四、价格披露技巧与优惠管理制度五、租售人员现场配合接待技巧六、租售佣金奖励制度七、非主力商家的资格审核制度第三章项目宣传推广执行方略第一节项目的总体策划思路一、如何产生市场兴奋感二、一个不容置疑的商业定位三、榜样（旅游商圈）的力量是无穷的5四、汕头商业变革的“头啖汤”五、令人信心百倍的环境优势六、强大的市民活动中心七、置身于新东区的商业内核！八、做120万游客的生意九、招商与售铺同时并举十、把商铺租售给谁？十一、有效的传播十二、体验式营销第二节商铺规划及定价策略一、根据经营需要搞功能区划分二、独立商铺的神奇作用三、关注“门面价”及“总价”四、定价指标的参考与运算公式的运用五、定价的程序与审批流程六、优惠政策的使用与报批、控制程序七、交楼标准第三节现场租售中心的包装及人气规则一、千万要用暖色调二、营造售楼部的“龙吸水”风水三、工地就是最好的广告四、休闲环境的妙用五、“儿童玩具”的妙用六、让现场租售中心塞满人七、“排队抢购”局面的形成八、“回头客”与“客带客”九、组织租户及买家去深圳看榜样十、持续的“升价”策略十一、保留待用的“撒手锏”十二、售楼部的管理方式第四节宣传推广通道的选择与促销手段的执行计划一、新闻概念炒作6二、新闻事件与新闻现象的催生与炒作三、报纸平面广告四、电视媒体广告五、户外广告六、主题活动促销七、主题研讨会促销八、社团组织促销九、政府公关领域的促销第五节推广预算第四章项目运营管理模式设置方案第一节运营管理思想的确立与选择第二节运营管理模式与赢利模式的相互作用及对比性分析第三节运营管理模式暨合作模式的方案选择第四节组织架构第五节运营体制与运营体系的构建及选择第六节管理人员的设置方案第七节其他需要考虑的运营管理方面