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2013-5-24蚌埠新地城市广场银泰城设计管理经验交流分享商业项目概述项目概况业态配置业态技术要求商业设计管控流程设计阶段划分责任划分设计流程商业设计重点管控商业动线设计外立面设计消防设计冷热源比选经验商业设计经验总结各阶段关注重点问题设计部与商管沟通机制商业项目特点总结一、商业项目概述一、商业项目概述-----项目概况蚌埠新地城市广场销售型物业持有型物业LOFT公寓SOHO公寓购物中心情景街区智选酒店销售型物业：出售比例一般能够基本收回投资，很多公司采用这种模式，便于再次投资扩张与企业运作自持型物业：一般拥有较高的商业价值，开发商一般会采用长期持有方式经营，以期获得商业物业价值递增。一、商业项目概述-----项目概况项目总图一、商业项目概述-----项目概况SOHO公寓儿玩、KTV、健身购物中心写字楼情景商业街LOFT公寓文化中心智选酒店一、建筑规划设计------银泰城业态配置蚌埠银泰城规模巨大总建筑面积近12万㎡（含地下商业），业态包含：百货店、超市、大卖场、专卖店、大型专业店等各种零售业态，而且有各式快餐店、小吃店和特色餐馆，电影院、儿童乐园、健身中心等各种休闲娱乐设施。一、建筑规划设计------银泰城业态配置楼层位置设计原则业态配置低区顾客最先或最后光顾的商品，人流畅通，配置选择时间短的轻便商品和高档消费品。食品、特产、超市、金银首饰、快时尚、化妆品、鞋包、钟表类、快餐等。中区稳重气氛，配备选择时间长，价格高，且出售量大的商品满足布置多种专业柜台。服饰、儿童玩具、教育培训、产品体验、旅游服务、餐饮等。高区布置需要较大存放面积的商品及娱乐休闲类，多为目的性消费类的产品。家居用品、电影院、冰场、电玩、大中型餐饮等蚌埠银泰城商业业态结构呈现“4：3：3”比例分步购物零售功能=40%餐饮功能=30%娱乐休闲功能=30%一、建筑规划设计------商业街业态配置蚌埠情景商业街总建筑面积近3.5万㎡，以海派建筑风格的多层中小型单体，通过各类连廊串联集中而形成了室外购物、休闲娱乐、餐饮、文化于一体的综合性商业场所，业态布局与购物中心形成差异。一、建筑规划设计------商业街业态配置情景商业街在保留了传统步行街的特点的同时，加入更多视觉，空间和景观元素，表达特色步行街的丰富性和多样性，给顾客带来更好的购物体验和愉悦感。一、建筑规划设计------商业街业态配置街区业态结构呈现“2：4：4”比例分步：购物零售功能=20%餐饮功能=40%娱乐休闲功能=40%一、商业项目概述-----业态的技术要求蚌埠银泰城各业态面积需求零售类精品首饰、手表：50~120平米。（如：IDO、周大福、天梭等）餐饮类西餐商家：200~300平米。（肯德基，必胜客、星巴克等）餐饮类中式餐饮：200~1000平米。（外婆家、海底捞等）餐饮类甜品商家：50~100平米。（哈根达斯，breadtalk等）健身娱乐类商家：800~4000平米。（影院、冰场、金仕堡等）服务类商家：150~1000平米。（优衣库，MJH&M等）儿童游乐类：1000~3000平米。（乐宝、艾尔玛等）一、商业项目概述-----业态的技术要求各业态主力店工程技术条件考虑因素超市主要工程技术条件——卸货区与库房位置与动线——柱网跨距、荷载、层高、防火墙与消防疏散——超市出入口与收银线位置——超外区域交通流线与交通设施可达性——后场降板区域、生鲜区排油烟——冷热源系统——集水井、化粪池、污水井、隔油池与垃圾房影院主要工程技术条件——起坡、地面、楼板承重——噪声与隔声要求——IMAX/巨幕厅设置的专项工程条件——空调系统——柱网跨距与各厅净高要求——购票、等候、入场、散场与疏散流线——强弱电条件健身中心主要工程技术条件——层高、柱距、结构荷载条件——空调系统——淋浴间与卫生间给排水——各场馆用电量——泳池更衣、淋浴、消洗流线——除湿机房、锅炉房、水循环与过滤设备设置冰场主要工程技术条件——室内条件要求，如温度、湿度、风速、阳光是否直射——结构载荷要求，静荷载、人荷载、冰车荷载和机房荷载——地面沉降要求，冰面楼板与主管沟楼板沉降——层高要求——制冷机房主要参数：电功率、供排水量——冰车房设置、融冰池降板、内部装修——空调机房及除湿设置，设备管线路由与周边影响预判——设计工作与成本、工程搭接。充分考虑进场时间、订货周期内、外装的影响闭合时间。二、商业设计管控流程一、建筑规划设计二、商业设计管控流程——设计阶段划分一、建筑规划设计二、商业设计管控流程——设计阶段划分1、概念方案阶段：（土地摘牌前）开发部提供项目规划设计交底单，政府协议，挂牌条件。明确项目设计条件。（强排用地规划要求，建筑规划要求，其他）。进行概念规划方案设计，并通过集团签批。移交相关部门进行测算。为集团决策提供相关依据。与当地政府沟通，直至方案通过，土地摘牌。2、方案设计阶段：（土地摘牌后）落实设计条件：项目销售物业产品定位建议，市政条件等。成本控制部-提供项目目标成本指标。项目描述，建造标准。与当地政府沟通：消防、交通、环评、人防、立面等。招商中心：提供主力店、步行街业态规划；商管公司-提供经营管理要求。召开各专业论证会：结构，供电方案，空调方案。进行方案设计。召开方案评审会。获得集团签批通过。移交。一、建筑规划设计二、商业设计管控流程——责任划分3、项目初步设计阶段：商业主力店技术对接、谈判。方案确认，工程界面房产技术条件谈判，租赁区域划分，面积确认。初步设计评审会。专项外委设计:内装，外装，外环境，泛光照明，导向系统设计、住宅弱电智能化设计，商业步行街室内设计、中庭钢结构采光天棚设计，商业主力店二次设计等等。4、施工图设计阶段初步设计、施工图交底。第一版、第二版施工图。施工图设计评审与优化。机电顾问配合、BIM设计参与、配合项目机电设备招投标技术参数的确定。二次专项设计，内外装、幕墙、采光顶、雨棚、广告位、泛光照明、景观、标识标牌、智能化等。主要建筑材料审核封样。内装/外装/外环境。如：石材，玻璃，铝板，地砖等等装饰材料。项目整改，协助处理现场工程技术问题。二、商业设计管控流程——责任划分集团研发部A:发展战略部—研发—商管交接环节B:研发部—设计部交接环节概念方案设计方案设计扩初阶段施工图设计实施阶段运营阶段项目公司商管公司C:项目公司设计部-工程部交接环节二、商业设计管控流程——责任划分条件成果环节A战略发展部-研发部-商管交接项目操作期Ⅰ概念规划阶段发展部:挂牌条件或合同土地摘牌概念方案设计(强排用地规划要求)概念规划终稿（董事长签批）集团研发部建筑所单体概念方案（董事长签批）移交及用途发展部：技术指标、谈判沟通成本部：成本测算商管公司：租金测算项目规划设计启动会集团战略发展部提供规划设计条件商管公司提供业态规划意向设计管控的流程介绍设计管控的流程介绍环节A环节B集团研发部-项目公司交接环节Ⅱ、方案设计阶段Ⅲ、初步设计Ⅳ、施工图设计阶段结构方案论证现场踏勘总图设计基坑支护方案论证会商业业态规划布局空调冷热源论证供电方案论证城市公司主责集团研发主责商管公司主责总图报规单体报建概念方案确认（董事长）单体方案确认单体方案评审会初步设计确认初步设计评审二版施工图提供商家二次机电条件及划铺方案规划设计启动会地面交通组织设计业态工程技术条件一版施工图审图、办证、招标综合协调会环节B20环节C项目公司设计部-工程部交接Ⅴ、实施阶段设计日常巡检，发现问题进行整改环节D项目系统-运营系统交接环节Ⅵ、运营阶段实施中期检查规划验收（设计落实确认）复盘（设计成效确认）规划验收单规划系统复盘会验收前，设计综合验收，坚持设计落实情况，并对不符合设计要求项目进行统一整改设计管控的流程介绍三、商业设计重点管控一、建筑规划设计三、商业设计重点管控——交通动线设计蚌埠新地城市广场交通概况蚌埠新地城市广场项目B地块位于东海大道-延安路交叉口西南侧，毗邻蚌埠万达广场、光彩大市场、宝龙城市广场等大型商业及娱乐中心。距蚌埠高铁站约3km，距张公山公园约2.8km，距蚌埠市政府约1.9km，具有良好的区位优势。一、建筑规划设计三、商业设计重点管控——交通动线设计1、外部交通系统1)A1、A3出入口双向进出，对应的B1、B3地库出入口也为双向进；2)基地内部机动车通道组织为西向东单向运行，由西侧A2口进、东侧A5口出，且A5口由于衔接主干路，只能右转出基地；3)B2地库出入口为单向进，B4地库出入口为单向出，相邻的基地出入口组织为A6进、A4出的形式；4)在东海大道-虎山东路交叉口处，虎山东路只允许右转进出；一、建筑规划设计三、商业设计重点管控——交通动线设计1、外部交通系统酒店、文化中心临时接送流线：1)考虑酒店前厅入口距离A2出入口较近，酒店接送流线组织为A2进、A3出；2)为减少到达文化中心的车辆绕行，文化中心临时接送流线组织为A4、A5均可进出；3)文化中心在基地内部靠近延安路侧设置部分临时小汽车停车位。一、建筑规划设计三、商业设计重点管控——交通动线设计1、外部交通系统出租车停靠点布局：1）北侧东海大道出租车停靠站主要服务于写字楼及购物中心的出行需求，流线组织为右进右出。2)南侧出租车停靠站设置于基地内部休闲广场东西两侧，主要服务于酒店及两栋公寓的出行需求，泊位数共8个，单排布置，流线组织为单向，经A2口进入，休闲广场南侧绕行后从东侧A5口离开；3）东侧延安路出租车停靠站主要服务于超市、购物中心及街区商业的出行需求，设置于11#东北侧空地上，单排布置，共8个泊位，其流线组织为经A6口进、A5口出。一、建筑规划设计三、商业设计重点管控——交通动线设计2、楼层水平动线规划三大衡量指标：1）可见性（对商铺）一个商铺的可见性决定其租金价值，商铺通过曝光效果，商业展示，吸引消费客流，商铺被看见的概率越大，吸引消费客流越多，铺位价值越大。2）可达性（对顾客）好的动线，清晰的动线指引可将人流带向各个店铺，没有商业死角，最少重复路径可以逛完所有店铺；3）位置感（对商业项目）合理的动线设计，应提高动线设计的次序性，提供顾客位置感，位置感不强，商铺减少了被逛的机会；实现顾客在商业楼层区域内均衡的分配，通过商业动线与业态巧妙搭配和穿插，减少“死铺”面积，针对不同业态，不同动线分步，实现各业态价值体现，达到商业项目价值最大化。一、建筑规划设计三、商业设计重点管控——交通动线设计3、楼层垂直动线规划垂直动线是促使顾客从低楼层到高楼层运动的流线设计。商业项目人流与租金一般呈现“金字塔”型分步，楼层越低越吸引消费者，资金也越高，垂直动线设计通过目的性强的业态与布局合理的交通工具，引导消费者上行。三大衡量指标：1）便捷性方便快捷的拉升客户至高楼层，减少等候时间和疲劳感。2）均衡性（对顾客）垂直动线与平面动线相辅相成，平面布局上，结合水平流线，均衡的垂直拉动人流，避免“死铺”和“冷铺”，提升高楼层不同层面的商业价值。3）次序性主要指扶梯上下流线次序的排定，有效引导消费者到达不同层面。一、建筑规划设计三、商业设计重点管控——交通动线设计4、蚌埠银泰城动线设计(1)立面内凹，会影响最优质店铺的展示，建议采用切角(2)北主入口内两组扶梯安排对顾客视线产生严重遮挡，位置不适当。(3)根据商业可见与可达性分析，此处铺位价值较好，双面铺提议要在此处设置约1,000平米的一个次主力店，为此，需要将店铺租赁线向外拓张(如图示)才可满足面积要求，挑空区的设置亦需做相应调整。(4)店铺展示面应流畅延续，不应出现错台。(5)客、货运直梯设置不尽合理，两个中岛区块全无货梯服务。(6)超市入口占据了首层优质可出租面积和橱窗展示面，严重影响主力店的落位。建议改设于其他对购物中心首层不产生破坏性影响的位置。(7)此处店铺铺形极其不合理，难以布置货架、展柜和内部流线，无法招商及经营，对疏散梯设置做出调整，为铺形合理化创造条件。(8)建议购物中心南出入口与街区开口的中心线重合。(9)街区商业直梯的安排应减小对商铺展示面的遮挡，同时亦不应凸出于整体建筑立面之外，建议改设