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1市场及产品定位永和房产嘉定江桥商业项目2上海嘉定江桥商业中心脉络嘉定区整体概况江桥板块及商业市场现状项目模拟定位3嘉定区整体概况1、嘉定概述2、经济发展状况3、嘉定规划上海嘉定江桥商业中心4地理位置：嘉定区位于上海西北部，东与宝山、普陀两区接壤；西与江苏省昆山市毗连；南襟吴淞江（苏州河），与闵行、长宁、青浦三区相望；北依浏河，与江苏省太仓市为邻。总面积458.8平方公里。行政区域界线总长167.8461公里。嘉定区交通便捷。嘉定镇离上海市中心的人民广场30公里，距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在25公里左右。上海嘉定江桥商业中心嘉定概述5嘉定概述铁路系统：沪宁线、沪杭外环线过境。南翔站是全国铁路特等编组站，也是上海铁路枢纽的心脏。公路系统：沪嘉(A12)、沪宁(A11)、嘉金(A5)、郊环(A30)高速公路，沪宜公路（204国道）、曹安公路（312国道），还有宝嘉公路和外青松公路。客运系统：沪嘉线、沪钱线、沪唐线、北嘉线、北安线、嘉亭线、嘉杭线、嘉温线等50余条客运线路分别连结上海、周边区县、区内各镇及杭州、温州、苏州诸地。规划轨道交通：轨道交通11号线、13号线嘉定的陆路交通系统极为发达，向北直接进入江苏省，通往安徽等省。向南沿沪杭高速公路通往浙江、福建等省。是上海陆路交通最为便捷的区域。交通道路：上海嘉定江桥商业中心6嘉定是上海市政府重点规划的三大新城之一三大新城：嘉定新城、松江大学城及南汇临港新城新城不是传统意义上的卫星城，而是依托重大产业项目和市政基础设施建设的新型都市。嘉定新城计划至2020年导入80万人口。上海嘉定江桥商业中心嘉定概述7嘉定经济发展状况2002-2006年嘉定区的经济发展水平以相对稳定的增长速率快速上升，经济增加值逐年递增，并以年均12%的速度高速增长。固定资产投资额稳步增长，并趋向稳定。经济发展总体状况上海嘉定江桥商业中心0501001502002503003504004505002002年2003年2004年2005年2006年嘉定区经济发展及固定资产投资水平（单位：亿元）经济增加值固定资产投资额8消费品市场稳中见旺。06年全年批发和零售业实现增加值32.6亿元，比上年增长17.2%，社会消费品零售总额171.1亿元，增长20.5%。其中，吃的商品零售额49.3亿元，增长10.0%；穿的商品零售额13.4亿元，增长11.9%；用的商品零售额104.5亿元，增长27.6%。专业市场规模不断壮大。06年末，全区共有各类商品批发交易市场67个，其中生产资料市场15个，综合消费品市场5个，农产品市场47个。专业市场年交易额达到165.0亿元，比上年增长5.2%。上海嘉定江桥商业中心嘉定经济发展状况国内贸易发展迅速，专业市场规模壮大9嘉定规划“四大板块”发展战略西部：国际汽车城。以汽车整车及零部件制造、汽车商贸、博览、研发等为主要功能，将建成国家级汽车产业高地，以及极具特色的现代化安亭新镇。中部：嘉定新城。集文化教育、科研培训、运动休闲、旅游度假、生活居住等功能于一体的综合性现代化城区。北部：先进制造业基地。以汽车零配件、光电子、生物医药、新材料新能源、现代信息技术产业为主的先进制造业板块。南部：综合商贸区。以生活服务、现代物流、专业性市场为主的“三产”综合发展板块。包括上海西郊生产性服务业集聚区，曹安商贸中心、上海西北物流江桥园区等重大项目，并开发建设若干大型房地产项目。本案即处在南部综合商贸区内，临近曹安商贸中心。上海嘉定江桥商业中心10江桥板块及商业市场现状1、江桥板块2、江桥中央商业居住区3、在售商业项目及市场分析4、市场结论上海嘉定江桥商业中心11江桥位于嘉定东南角，主要指分布在苏州河以北、京沪高速铁路以南、外环线以西的区域，总面积42.8平方公里。它西接安亭镇上海国际汽车城，北沿休闲旅游胜地南翔镇，东靠曹安商贸城，南连虹桥临空经济园。西侧毗邻普陀区，南面紧连长宁区，是整个嘉定距离市中心最近的区域，享有“西堂门户”之美誉。江桥宝山普陀长宁闵行青浦江苏省江桥区位江桥板块上海嘉定江桥商业中心12江桥正在进行“两园三区”建设，以江桥镇为中心，建设并规划了曹安路商贸中心、西北物流园区、上海西郊生产服务业聚集区、金宝工业园区及大批的新建住宅项目。这些市级重点规划都将对江桥的经济及房地产发展奠定坚实的基础。江桥中央商业区正是大江桥板块的最集中的商业配套区域，承载着周边各大专业园区的商业商务活动及居住需求。曹安路商贸中心上海西郊生产服务业聚集区西北物流园区四高生活小区（160万方）金宝工业园区嘉城本案华江路外环线沪宁高速路星华公路曹安路江桥中央商业区虹桥机场上海嘉定江桥商业中心江桥规划江桥板块13曹安路商贸中心上海各类大型专业批发市场聚集区，包含了上海轻纺市场、上海国际鞋城、曹安国际商城、东方汽配城、上海农副产品批发中心、上海电子商城、化妆品批发市场等各种业态的数十个大型市场。上海西郊生产性服务业聚集区上海首家推出的生产性服务业聚集区，规划面积4.5平方公里，是迄今为止全国最大的生产性服务业聚集区。上海西北（江桥）物流园区上海重点发展的三大物流园区之一，规划面积5000亩，是上海最大的陆路物流集中区，将承担上海陆路货运总量中的三分之二运量。上海嘉定江桥商业中心江桥规划江桥板块14“综合性商业广场”；主题商业；酒店；住宅附注：曹安国际商城与国际鞋城也代表写字楼项目丰庄路曹安路商贸中心江桥中央商业居住区张掖路嘉怡路华江路步行街外环线华江支路曹安公路靖远路本案上工批江桥大酒店上海国际电子商城嘉莲华商业广场曹安国际商城好乐厚生商业广场御丰酒店国际鞋城兆地生活广场江桥镇江桥新镇沪宁高速公路锦华茗园临洮路嘉城上海嘉定江桥商业中心区位标识图江桥中央商业居住区15Ø江桥商业集中区Ø江桥居住聚集区Ø江桥公共服务区Ø江桥行政服务区上海嘉定江桥商业中心区域定位江桥中央商业居住区16Ø道路交通网络：沪宁高速公路、曹安路（312国道）及上海外环线（A20）横贯汇集于此。距人民广场15公里，距虹桥机场8公里，距上海火车站10公里。可以说，交通道路四通八达，并是众多主要干线的交汇处。Ø公共交通系统：740、561、860、嘉江线、南嘉线、沪江线、沪昆线、北安线、旅游6号线等多条公交线路。是江桥公交系统最为发达的区域，也是几条公交线路的起始站点。立体化交通网络发达上海嘉定江桥商业中心交通体系江桥中央商业居住区17生活配套：江桥的生活配套相当完善，地区由于靠近市区的中心城镇，原先的配套就十分成熟，学校，医院，超市，等配备齐全，现在更是享受到易初莲花、沃尔玛等大卖场给生活带动来的便捷。上海嘉定江桥商业中心生活配套江桥中央商业居住区生活配套设施完善18江桥的住宅房地产市场主要分为两部分。以曹安路为分割，曹安路以南是江桥老镇，目前生活商业配套设施已相当齐全，是江桥镇的主要行政服务区和公共服务区，也是江桥发展最为成熟的区域，但整体面貌较为陈旧。曹安路以北为华江居住区（江桥新镇）预计总的占地面积是在4600亩，建筑体量近187万平方米、人口容纳量近5万。华江居住区采取新思路的规划，新理念的开发，低密度，低容积率，高绿化率的规划指导，居住区将分为别墅休闲区，多层区，高层区，商业娱乐区和文化活动区，将成为一个大型的居住聚集区。自2003年板块启动，经过4年多发展，华江居住区已经颇有规模。江桥中央商业居住区住宅房地产发展现状上海嘉定江桥商业中心房地产发展现状江桥中央商业居住区19暂定07年9月底10月初开盘租金具体情况未定24%3年0/40000－5000015—302701F新郁路807号兆地生活广场中庭：70—2001年8—1398%22%3年88%4.65--5.140000左右超市底商：20—803731F曹安路2188号嘉莲华国际商业广场起租时间租金（元/m2×天）出租率返租率返租年限返租情况销售率层高（m）价格规划面积（m2）总户数层数地址物业名称商业广场在售商业项目及市场分析上海嘉定江桥商业中心20Ø江桥目前仅有嘉莲华和兆地两个以为生活配套的综合性商业广场；Ø嘉莲华因为地处江桥镇中心且有沃尔玛购物超市的入驻为其经营提供了良好的基础；Ø兆地生活广场虽然刚刚起步，但相较于嘉莲华更具地段优势，而大润发超市的签约入驻也为其日后招商经营带来了一定的稳固条件；Ø江桥的商业广场虽然尚属起步阶段，但是借助周边的原住居民及新迁入的居住人口，相信在未来的经营中会取得良好的经营效果。上海嘉定江桥商业中心商业广场21无返租情况80%左右1F:5.12-4F:4.51F:200002F:180003F:80004F:600010—4030003&4F张掖路355号上海电子商城3年1F：6—122F：3—103F：2—51F：70%2F：85%3F：50%24%3年95%左右5．41F300002F200003F10000去返阻价格17—45（沿街）3500左右4F曹安路1833号曹安国际商城起租时间租金（元/m2×天）出租率返租率返租年限返租情况销售率层高（m）价格规划面积（m2）总户数层数地址物业名称上海嘉定江桥商业中心主题商业（在售）在售商业项目及市场分析22Ø江桥借助地段优势，形成了一个辐射全市的主题性的专业集中板块，涵盖了服装、鞋包、工艺品、汽配、轻纺等各个行业的主题商场；Ø随着国际商城及国际鞋城的陆续上市，板块内的主题商圈渐显规模；Ø而新进商场也借助轻纺城、汽配城等原有物业的人流带动了一定的消费群。上海嘉定江桥商业中心主题商业231F：名品馆2F：办公用品3F：体育用品4F：工艺品40—50%1F：6--7.62F：4—53F：3左右4F：2.8—3.51F：4.92-4F：430—300约700户4F曹安路1611号上工批1F：服装2F：工艺品3F：儿童用品70%左右1F：3.2—3.6（内铺)5.1--11.2（沿街）2F：2.2—2.63.315—301500左右3F曹安路1685号好乐厚生商业广场业态分布出租率租金（元/m2×天）层高（m）规划面积（m2）总户数层数地址物业名称上海嘉定江桥商业中心主题商业（招租）在售商业项目及市场分析24Ø上工批和好乐厚生商业广场虽然已经入市3年左右，但是为了顺应板块的主题商业效应，均在06年作出重新规划调整，现正进行招商工作；Ø虽然及时作出调整，但是由于曹安国际商城等大型项目同步入市，因此在招商上受到一定影响，目前招租似乎并不理想，尤其是上工批，与其他商业项目相比，其人流明显趋弱。上海嘉定江桥商业中心主题商业25上海本地客为主4.8m92%12000—1400030000平方米/30—50曹安路1777号国际鞋城商务中心以上海本地客为主，辅以浙江、江苏等部分客户5.3m80%13000—14000185户37户/F45—123曹安路1833号上海皮尔中心（曹安国际商城）客源层高销售率价格（元/m2）总量平面规划规划面积地址物业名称上海嘉定江桥商业中心写字楼在售商业项目及市场分析26Ø目前江桥尚无已交付使用的写字楼。Ø随着曹安国际商城与国际鞋城的入市，其写字楼规划上海皮尔中心与鞋城商务中心填补了这个空白。Ø鞋城商务中心及上海皮尔中心一期将于年内交房，预计明年将投入使用。上海皮尔中心设计为挑空小复式的方案，层高为5.3m，鞋城商务中心的层高也达到了4.8m，业主可自行分割。上海皮尔中心鞋城商务中心上海嘉定江桥商业中心写字楼2710—20%入住率御丰花园酒店现入住均5折优惠，活动结束时间未定。备注06年12月26日开业时间3F&4F(共4栋)层数20-30间/F平面分布1881998780580630价格（元/天）171193262特价房总统套房行政房普通标间标A总房数（共131间）曹安路1978号地址上海嘉定江桥商业中心酒店在售商业项目及市场分析28Ø目前江桥板块仅有两个酒店，而且江桥大酒店目前尚未开业；Ø御丰花园酒店于06年12月26日开业，但由于其自身定位及经营等原因，截止目前为止，其入住率较低，旺季基本维持在20%左右；Ø嘉莲华国际商业广场规划有一栋6F楼的商务酒店（也可整体出