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三鼎·商丘项目商业部分定位及规划建议DESIGNPLAN2019/9/6项目理解城市印象项目定位目录1234商业经济测算消费偏好5销售模式及运营建议6宏观经济城市规划城镇人口商业市场地处交通枢纽,四通八达的交通带动商业繁荣,2016年高铁的开通将大幅度提升商丘的城市竞争力;城镇总人口达到353.6万人,600多亿元的社会消费品总额,意味着一个广阔的商业前景(2013年);商丘房地产市场增长迅猛;(房地产投资连续5年爆发增长,2013年同比增长35.1%)遍地开花的传统商业,不论是应对电商冲击还是满足消费者体验式需求均无胜算;商业总量超过400万平方米,传统商业严重过剩!宏观经济环境一座迅速崛起的中原城市,商业地产飞速发展!地块价值挖掘地处商丘市中心商圈,地段价值较高承接专业市场集中片区与中心广场商圈,具有先天的商业领袖气质成熟的商业氛围,旺盛的人气,抢占先机至关重要地处城市“西进南拓”发展轴线上,商业前景广阔这是一块上好的璞玉,但“玉不琢,不成器”!项目的时代属性第一层梁园区全生活中心第二层商丘市城市客厅、城市名片第三层商丘及周边旅游特色目的地最大化拓展商业客群,满足项目运营要求2019/9/6项目理解项目定位目录1234商业经济测算消费偏好5销售模式及运营建议6城市印象本案项目理解——区位价值项目地处商丘市中心商圈,西至凯旋路,北靠常青路,南达宜兴路。北承各大专业市场商圈,西南接中心商圈,商业项目众多,传统商业配套齐全。项目周边属于商丘商业成熟区域,人流、车流量大,商业氛围浓厚。项目理解——区域商业概况解析文化路宜兴路凯旋路:是商丘市道北的的一条南北方向主干道,沿线商业分布密集;商业建筑形式:以住宅底商为主,基本为一层沿街门面;商业业态:以电动车专卖、餐饮、美容美发、广告图文等为主,零星分布有银行金融机构、五金、教育培训等业态;教育资源:商丘实验中学;商业租金:1.3-3.3元/平方米/天左右(按照使用面积计算);商铺售价:一层商铺价格在11000元/平方米左右。10964643321111凯旋路业态分布项目理解——项目区域商业概况解析主要业态:以品牌酒类零售和土特产专卖为主,零星分布珠宝、通讯、图文、休闲娱乐、美发、超市等业态;商业建筑形式:以住宅底商的沿街商业为主;商业租金:2元/平方米/天(按照使用面积计算);商铺售价:一层售价9900元/㎡左右。文化路宜兴路452111111文化路业态分布项目理解——区域商业概况解析文化路宜兴路商业建筑形式:商铺为1+2形式主要业态:以五金建材钢管零售及加工为主,有43家,同时配以小吃店、休闲娱乐、日用百货、美容美发等;商业租金:0.45-0.55元/平方米/天(按照使用面积计算);商业售价:5600元/平方米437541111五金建材小吃店休闲娱乐日用百货美容美发房产中介通讯物流宜兴路业态分布项目理解——经济指标总用地面积78177平方米容积率4.299建筑密度32%限高80米项目理解——竞争市场凯旋路神火大道归德路民主路文化路南京路北海路华驰缤纷广场城市综合体,30万平方米,未开盘,价格未定本案丹尼斯百货(商业3.5万㎡,存量)华坤凯旋名都商业总建筑面积约2万平方米,全部自持(存量)丹尼斯百货(商业2万㎡,存量)火车站火车站商圈“商”字商圈白云世贸商城总建筑面积50万平方米,在售,商业7000-10000元/平方米华联世贸(商业3万㎡,存量)中豪硅谷国际广场商业约10万㎡,未开盘旺角步行街(商业5万㎡存量)中环商城(商业4.2万㎡存量)在建在售商业存量商业近百万平方米在建在售商业供应,未来竞争激烈!项目理解——竞争个案中豪硅谷国际广场项目名称中豪硅谷国际广场项目地址民主路中段站前路南总建筑面积26万㎡商业建筑面积约10万平方米商业裙楼分布1F-6F项目概况硅谷国际广场是商丘第一个HOPSCA项目,汇集数码IT、商业、公寓、酒店、办公、休闲、停车为一体的城市商业综合体。各个业态功能既相对独立又相互关联互补,能满足人们在商业上、生活上各方面的需求,而且业态与业态之间的互动及依赖更体现出HOPSCA业态的科学性及联动性体,目前商业未开盘。项目定位城市商业综合体,商丘首座HOPSCA,定位中高端点评中豪硅谷国际广场是商丘第一个城市商业综合体项目,定位中高端,但投资方对未来市场信心不足,还处于观望中,业态分布、价格等均未定。项目理解——竞争个案华驰缤纷广场项目名称华驰缤纷广场项目地址位于神火大道与南京路交叉口,华驰粤海酒店南侧开发商商丘华驰置业有限公司商业设计公司商业设计公司是美国迈思建筑设计(深圳)有限公司总建筑面积30万平方米项目概况项目总占地100余亩,总建筑面积约30万平方米,规划了大型购物中心、城市商业步行街、写字楼、全能SOHO等,是集购物、休闲、餐饮、娱乐、商务、文化多功能为一体的大型城市综合体项目定位城市综合体,打造集吃、喝、玩、乐、购为一体的时尚新地标,通过一种全新的商业模式,改变商丘的商业格局。预计2015年开业点评区位较好,处于商丘市中心,因此商业地段价值较高,目前意向主力店有大地影院、家乐福超市,因此,本案如果走主题商业路线,则将有效规避这些城市综合体带来的竞争压力。项目SWOT分析SWOT项目地处市中心商圈,商业氛围浓厚;项目紧邻商丘次主干道凯旋路,商业昭示性较好;主城商业地块日渐稀缺,项目商业稀缺价值较高;项目商业体量中等,有一定的规模优势;周边市政、交通配套完善,项目可达性较好。项目承接专业市场和中心商圈,具有形成地标商业的先天潜质;项目地处实验中学学区,教育资源优势明显,教育消费将为项目提供有效的消费支撑;区域乃至商丘市现有零售商业急需提档升级,主题性集中商业存在较大机会点,打造中原特色商业,使商丘消费尽量本地化。项目周边目前多处于拆迁或即将拆迁,因此目前商业环境较显凌乱,对未来商业形象有一定的负面影响;在建、在售的商丘其他商业项目,将对本案未来销售及招商等带来竞争威胁。2019/9/6项目理解项目定位目录1234商业经济测算消费偏好5销售模式及运营建议6城市印象调查的方式与方法:为了保证报告结构的完整、数据的准确、结论的准确等,本次消费者调研使用了定性与定量相结合、比较分析、理论与实践相结合、图表分析等方法。样本采集区域:商丘火车站商圈、“商”字商圈、项目周边样本采集方式:街头拦截访问和深度访谈资料收集与数据汇总:资料包括原始资料和二手资料消费偏好解析——研究方法◘◘◘◘◘了解消费者对商丘目前的零售商业的认识及看法;◘◘◘◘◘了解消费者的潜在的商品需求和服务需求;◘◘◘◘◘调查当地消费者对品牌及商品种类的需求和认知程度;◘◘◘◘◘了解消费者对本项目的认同度;◘◘◘◘◘了解消费者对希望业态及商业形式的需求。消费偏好解析——研究目的消费偏好解析对商丘现有商业的看法,主要集中在以下三种观点:一般,档次偏中下,还是以日常传统购物消费为主,体验式消费几乎没有批发市场比较多,档次不高,集中吃、喝、玩、乐项目很少比较普通,没有特色的商业项目,希望商丘以后能有以体验式消费为主的特色主题商业商丘现有商业虽量大但质不高,难以满足消费者日益增长的多样化的消费需求,体验式的特色、主题商业将应需而生!消费偏好解析节假日旅游,最想去哪里旅游?海滨城市82%中原城市3%北京上海等大城市15%82%的受访者最想去旅游的城市是海滨城市!中原内陆区域的消费者对海洋充满了好奇和渴望,他们希望能去看海、体验海、感受海,这种期许从小就在内陆消费者的心里埋下了种子!把海洋与商业有效结合,为商丘消费者打造一处满足其所有海洋愿望的主题乐园!消费偏好解析如果商丘凯旋路附近建造一座海洋主题公园,里面有海洋馆、儿童游乐中心、五星影院等,您会经常去吗?100%的受访者表示,如果商丘凯旋路建造一座海洋主题公园,她/他会经常去。消费者对本案的认同度很高,这将为后期项目导入市场铺平道路!2019/9/6项目理解项目定位目录1234商业经济测算消费偏好5销售模式及运营建议6城市印象23ModuleundVariations_E宏观经济——定位方向:海洋主题商业提供商业地产快速发展外部环境——区域市场商业市场————消费需求结构性供需失衡,传统商业过剩,新入市项目需要寻求差异化!渴望海洋主题的集游览、娱乐、购物、美食于一体的一站式购物公园商业层级低,主题性商业存在空白项目定位概念定位产品规划定位业态定位123定位依据商业形式单一,传统商业形式占据绝对主流,难以抵御电商冲击;专业市场及小商品市场严重过剩,同质化水平严重,结构性供需失衡;超过400万平方米的商业总量,过度透支消费者对于传统零售商业的需求;消费者希望商丘有主题性、特色性的商业,能够满足消费者购物、休闲娱乐、亲子、餐饮等于一体的潜在需求;消费者对海洋世界的渴望为本案提供了定位方向;项目地处市中心商圈,必须走差异化路线,打造集体验型、时间型、家庭型消费于一体的新型主题商业,成就商丘城市客厅!——那么,本案从圆梦海洋开始吧!走海洋主题商业之路总体概念定位中原首席海洋体验全生活中心以“海洋”文化为核心,集海洋世界观赏、海洋主题百货、星级影院、主题餐饮、休闲娱乐等于一体的一站式全生活中心CENTRALCHINACHIEFOCEANEXPERIENCELIVINGMALL定位诠释海洋世界观赏——海底世界海洋水族生物馆、极地馆、热带雨林馆、海洋标本博物馆馆、互动触摸体验馆、海洋欢乐表演剧场,海洋主题儿童4D电影放映厅等主力游览体验设施。定位诠释海洋主题百货——把海洋元素融入百货商场,如在商场公共空间摆放海洋生物的雕塑、艺术饰品;儿童购物区域设置沙滩池、海洋球等Dimension1环境主题KeyWord以“海洋”为主题,打造一个室内的海洋购物馆生态设计海洋打造以“海洋”为主题的shoppingmall,重点用水系的流淌搭建出海洋的场景,甚至在部分区域有人造沙滩,人们在这里不但看到海洋的景色,听到大海的声音,甚至呼吸到海洋的味道定位诠释海洋主题百货Dimension2氛围构建KeyWord布置的氛围化店招的氛围化活动的氛围化欢乐梦幻艺术感海洋主题百货定位诠释定位诠释休闲娱乐——引入星级影院、KTV、电玩、足浴按摩、美容美发等,让这里成为商丘朋友聚会、商务休闲、家庭小聚的首选之地,成为越夜越美丽地方!功能定位海洋体验主题购物餐饮娱乐家庭消费本案建筑体简洁,没有过多的建筑语言,却像我们对魔方的直观印象,外形简单,变化无穷。本案定位为海洋体验生活中心,产品可以包罗万象,种类繁多,如动漫、玩具、食品、服装、书籍、影院……项目案名建议:海洋魔方……35集游赏、消费、生活、娱乐于一体的全业态“购物公园”开放式享受型文化性互动化都市生活五种元素,五感体验,创新消费新体验悦动的文化气息欢欣的社交氛围新潮的体验环境让所有人都乐在其中欢享时光是一座家庭型、时间型、游乐型消费的购物公园项目定位概念定位产品规划定位业态定位123德盈虹悦城南京德盈虹悦城地处应天大街619号,距离新街口市中心仅4.5公里,紧临地铁一号线中华门站,地处主城、奥体新城与南部新城交汇的核心地带。项目总建筑面积约35万平米,其中近11万平米的综合商业中心—虹悦城,集国际大型超市、时尚百货、餐饮美食、五星级影城、旱冰溜冰场、儿童主题商业等多种业态组合于一体,打造南京最具魅力商业休闲体验之都。日均客流量最多的时候高达7.5万,平常的客流量也在3万左右,根据对联营百货的监测,每天的营业额可达两三百万。成功案例借鉴——德盈虹悦城成功案例借鉴关于天梯的规划设计通过人流动线设计,并灵活应用香港又一城使用的横跨5个楼面的天梯,使之成为一个景观,也可以更快的将人流导入到更高楼层。这样操作,也可以将每一层的租金平均化,使之达到相对平衡。成功案例借鉴——德盈虹悦城通过设计室内喷泉和中心舞台,与大中庭结合,吸引人气、延长消费者驻留时间,增加消费。关于室内喷泉水景的应用成功案例借鉴——德盈虹悦城建议:借鉴南京虹悦城在规划设计上的成功经验,在本案中设置直达首层电梯
本文标题:商丘凯旋路项目商业定位报告
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