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株洲·金子岭炎帝农耕休闲、居家集中式养老新模式综合开发项目招商推介书扉页掘金养老蓝海，成就财富梦想！一、项目名称株洲·金子岭炎帝农耕休闲、居家集中式养老新模式综合开发项目二、项目承办单位湖南株洲金子岭农业开发有限公司三、项目建设背景根据预测，2030年我国的老年人口将达2.48亿，2050年将达4.37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31.2%。随着人口老龄化压力的增大和传统家庭养老服务功能的日益弱化，老年人特别是高龄老人对田园农耕养老、居家集中式养老服务的需求不断增加。根据株洲市统计局的第六次人口普查数据显示，株洲市的常驻人口385万人，而60岁以上的老年人口已突破61.2万，并且全市老年人口正在以平均每年0.3%的速度递增。目前养老还处在政府疗养院敬老院阶段，属低端被动式养老服务，高端市场尚属空白。株洲·金子岭炎帝农耕休闲、居家集中式养老新模式综合开发项目相应株洲市委、市政府提出的建设“幸福株洲”的号召，秉承“配套现行、主题打造”模式，依托优质的森林资源、湖泊资源，以炎帝农耕休闲文化为基底，将医学和养生学有机结合，开展森林康复、疗养、文化休闲等一系列有益人类身心健康的活动，集养老服务、文化旅游、养生疗养、科普教育、商务会务等多功能于一体，让城区和外来客源进得来、看得美、玩得好、睡得甜、留得住，成就湖湘首席高端居家集中式养老新模式综合开发项目，填补株洲市高端养老市场空白，抢占市场蓝海。四、项目地址本项目位于株洲金子岭（芦淞区五里墩乡朱田铺村）五、项目交通区位优势项目东邻320国道，西靠株醴路，自株醴路至株洲市董家塅高科园1.5公里；往北通株洲市区仅十分钟车程，自320国道至株洲市荷塘区红旗广场3公里；往南通往白关镇千亿服饰产业园。本项目隶属于株洲市重点打造的千亿航空服饰城，交通区位优势非常显著！六、项目生态资源优势本项目位于株洲市凤凰山森林生态景观带，项目以张家冲水库为轴线，拥有成片的原始山林、农田以及水库，群山环保，三山环水，负氧离子充足，空气清新，生态环境非常优美，是开发高端养老、度假、旅游项目的首选地！七、项目建设内容（一）项目规模本项目总规划用地约548亩，总建筑面积约31010.73㎡，容积率0.08，规划车位228个。项目规划建设有游客服务中心、炎帝文化广场、延年祈福广场、度假酒店、竹林瑜伽坊、星之教堂、山顶养民宿、滨水民宿街、半山养老民宿、乐谷养生公寓、溪涧小屋、观星木屋等完备配套和多种高品质养老度假物业。（二）项目规划功能组团本项目主要规划六大主体功能区：1、入口接待区：游客服务接待区；2、老记忆休闲区：对原有工厂进行功能置换，用“老物件”对厂房进行改造利用，形成充满回忆的美食艺术街区；3、居家养老区：以嵌入式手法，沿山顶、山腰和水边布置居家型养老民宿；4、林海花涧区：山林、花涧之中散落原生态吊脚楼式小木屋和古朴的茶馆和会所。5、国学康养区：以国学文化为背景，布设度假酒店、禅隐小院、百岁塔、延年祈福广场、乐谷养老公寓、综合服务中心。6、文化科普区：植物科普园、炎帝文化广场和生态技术应用示范园、乐山养老公寓。八、项目总投资及经济效益（一）项目经济效益项目预计总投资约2.37亿元，预计销售收益约3.3亿元，成本回报率约19%。（二）项目投资经济分析详表株洲金子岭居家集中式养老新模式项目经济分析建设投入计算序号工程名称或费用名称建设用地（亩）技术经济指标估算价值(万元)备注容积率单位数量单位价值（万元）建筑工程费其他费用合计一建设费用1养老物业民宿+度假小屋+小院695.800.07㎡21243.540.326797.936797.93养老公寓㎡3210.130.26818.58818.58养老配套服务中心㎡1594.280.35558.00558.00茶屋、茶馆、瑜伽坊㎡584.350.28163.62163.62度假酒店、会所㎡4005.320.401602.131602.13祈福广场、百岁塔㎡571.410.30171.42171.42道路㎡31390.830.051569.541569.54小计建筑面积31209.0311681.2211681.22三工程建设其他费用1土地成本费亩695.8010.006958.006958.002土地契税土地出让金*4%278.32278.323土地交易费土地评估费按0.08%；测量费按0.37元/平计算；登记费忽略不记22.7322.734相关规费（工程费用+土地成本费及土地成本契税）*0.3%56.7556.755工程前期1427.101427.10场地平整费、水、电、监理费等6不可预见费除土地成本外，以上费用总的3%394.95394.957企业管理费除土地成本外，以上费用总的3%406.80406.808营销费按销售收入的4%计算1336.441336.44单价按销售平均价计算9财务费财务部门提供数据10预备费预备费按工程费与工程建设其它费用总合的4%计886.69886.6911拆迁成本（现金补偿）户2.00160.00320.00320.00（按拆迁价4000元/平，均400平）12产业运营补贴小计12087.8012087.80四合计23769.02销售收入计算建设用地（亩）容积率单位数量均价（元/㎡）金额（万元）1养老物业民宿+度假小屋+小院695.800.07㎡21243.5412000.0025492.25养老公寓㎡3210.137000.002247.09养老配套茶屋、茶馆、瑜伽坊㎡584.358000.00467.48度假酒店、会所㎡4005.328000.003204.262养老补贴政府政策补贴2000.00小计33411.08销售营业税及附加销售收入的5.5%1837.61印花税销售收入的0.03%1002.33土地增值税销售收入的2.00%668.22土地其它费用（使用费等）土地成本按7年的建设期按0.02%计算1.39税前利润6132.50所得税25%1533.13净利润4599.38投资净利润率0.19净利润/总投资额（三）项目一期投资成本及收益金子岭项目一期经济预算经济成本测算序号项目指标（㎡）单位规模单价（万元）投资事项说明投资总额（万元）一土地费用1土地摘牌20001.00亩30.0050.001500.002土地流转463889.86㎡695.8025.00占地面积，全部流转（25万/亩）,租赁时间按70年计1750.00小计3250.00二道路及公共设施其它费用1道路31390.83㎡31390.830.05道路按500元/㎡计算1569.542水塘水坝改造/㎡//整体投资额按2000万计；2000.00小计3569.54三建筑建设费用1民宿7514.56㎡7514.560.26新建建筑按3200元/㎡计算1953.792公寓2196.64㎡2196.640.26新建建筑按2600元/㎡计算571.133服务中心1281.08㎡1281.080.26新建建筑按3500元/㎡计算333.084瑜伽坊+酒店3995.32㎡3995.320.40新建传统古建筑按4000元/㎡计算1598.1314987.60小计4456.12四其它建设费用1设计费土建部分14987.60万m21.5019.0028.48绿化部分16.24万m20.0018.000.03规划方案14987.60万m21.5023.0034.472报建费14987.60万m21.50120.00建筑计容面积179.853工程前期14987.60万m21.50329.00包含地形图测绘、图纸审查、监理费等493.094税费万元9017.47包含增值税、印花税等893.62小计1629.54五其他费用1财务成本计算财务成本按项目总投资1/3的融资资金*12％／年计项目总投资*1/3*12%*3年1353.082销售成本（销售佣金为2%，广告及营销活动费增加1.5%）0.035315.613管理费用等其他费用其他费用按总投资资金的1/3*16％／年计项目总投资*1/3*16%*3年2064.83小计3733.52合计15009.19六销售收入民宿7514.56㎡7514.561.209017.47公寓2196.64㎡2196.640.701537.65瑜伽坊+酒店3995.32㎡3995.320.803196.26政府政策补贴////2000.00合计15751.38单项盈亏742.19成本利润率4.94%（四）项目二期投资成本及收益二期总投资约：0.87亿元；二期销售收益：1.73亿元；二期成本投资回报率：50.3%九、项目发展前景、近期及长期收益（一）项目发展前景1、市场有需求：根据株洲市统计局的第六次人口普查数据显示，株洲市的常驻人口385万人，而60岁以上的老年人口已突破61.2万，占全市常驻人口的15.89%。并且，全市老年人口正在以平均每年0.3%的速度递增，养老机构“一床难求”。目前养老还处在政府疗养院敬老院阶段，属低端被动式养老服务，高端市场尚属空白。2、政府有政策：近些年，国家及湖南省、株洲市政府针对养老工作出台系列优惠及扶持政策，《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化的意见》、《湖南省人民政府办公厅关于全面放开养老服务市场提升养老服务质量的实施意见》、《株洲市人民政府关于大力发展养老服务业的实施意见》等政策相继出台，国家对养老产业的大力扶持，我国养老产业迎来前所未有的发展机会。3、规模有档次：本项目广泛借鉴国内外成功养老产业项目的先进规划理念，聘请国际级规划设计机构，以高标准、高档次对项目进行规划设计，彻底摒弃传统的养老产业项目档次低、规模小的局限性，将打造成为国际标准的养老度假产业项目，有效满足市场和客户需求。（二）项目近期收益本项目启动建设后，近期收益将包含养老公寓销售收益、租赁收益等收益。（三）项目长期收益本项目建成运营后，还可享受养老公寓租赁收益、酒店、餐饮、住宿、演绎等多重长期收益。十、项目建设期及开发节奏约三年，分两期建设。十一、项目进展目前本项目已经完成项目可研编制、备案立项、规划设计，完成首期约30余亩的国有建设用地的报批等相关前期工作。十二、项目招商合作方式独资或合资封底：联系电话：15073398888联系人：汤先生