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园区项目运营手册版本/状态：A/1园区项目管理运营手册受控状态：内部受控编制：张娟娟审批：赵亚斌分发号：版本：A版园区项目运营手册版本/状态：A/11目录一、项目简介---------------------------------------------2二、项目管理处组织架构-----------------------------------2三、管理规章制度-----------------------------------------3（一）管理制度----------------------------------------3（二）岗位职责---------------------------------------11四、工作流程--------------------------------------------17五、培训考核--------------------------------------------19六、应急预案--------------------------------------------22七、质量表格--------------------------------------------27园区项目运营手册版本/状态：A/12一、项目简介园区大物业项目主要是为园区一期已修建的10.67平方千米的公共设施设备的秩序维护服务，已修建完成的东、西区28条主、次干道及支路共计9080823平方米的公用道路及已规划完成的85684平方米的河道的清洁环卫服务，并对标准厂房、孵化器基地公共区域进行环境保洁服务。园区大物业服务项目的最终目标是保持园区道路通行畅通，维护道路公共秩序；做好园区道路及标准厂房、孵化器的外围公共区域卫生工作。对工作严格要求，对人员严格管理，为业主提供优质物业服务。二、项目管理处组织架构保洁部：现有计划主管1人保洁员6人垃圾清运1人现有人员共计：8人环卫部：现有计划主管1人环卫工23人现有人员共计：24人秩序部现有计划主管1人固定岗9人增加1人巡逻岗14人增加2人现有人员共计：24人计划人员共计：27人督察部现有计划主管1人文员1人增加1人现有人员共计：2人计划人员共计：3人项目经理1人园区项目运营手册版本/状态：A/13三、管理规章制度（一）管理制度1、园区物业巡更管理制度目的：为切实做好园区安全保卫工作，加大巡视力度，增强巡视监管工作，防止各类突发事件发生。1.1巡更系统的设置：本套系统由信息采集点，巡更棒及管理软件等组成。（1）信息采集点设置：共设采集点10个，其中东区7个，西区3个。由各点位的负责人针对巡更点的保护。（2）巡更点位置：供热站门岗内，加速器大门口处，六号站门上，生态园门上，津猫电缆大门口处，标准厂房一楼门口内，茂海纸业门口处，新公司（管委会）南门门岗内，老公司门口处，孵化器九号楼门口处。（3）使用及领用流程：由秩序主管签字并登记领用巡更棒及配套设施，下发至各队长，两班交接使用。设施包括（巡更棒一个，电池及充电器一套，数据线一根，记录牌3个）1.2巡逻路线：供热站→加速器→六号站→生态园→津猫电缆→标准厂房→茂海纸业→新公司→老公司→孵化器→供热站1.3巡更时间：本巡更时间为24小时制：8:00-10:00,10:00-12:00,（中午为员工用餐及交接时间，正常巡逻，该时间段不参与巡更打点），13:30-15:30，15:30-17:30.17:30-19:30,19:30-21:30,21：30-23:30,23:30-01:30,01:30-03:30,03:30-05:30,05:30-07:30,每2小时巡更一次，早上7:30-8:00为交接班时间及清理路面白色垃圾。1.4巡视要求：园区项目运营手册版本/状态：A/14（1）须按照规定的时间和路线进行巡逻，不得擅自更改巡逻路线及时间。（2）若因故未进行巡视，需填写详细巡逻记录并留证或影像资料，无任何原因或无法证明未巡视理由的视为漏巡。视情节严重情况，由督察部针对情节较严重者给予相应的绩效考核分数扣除，情节非常严重者，由公司项目经理给予开除处分。（3）巡更棒应爱惜使用，不得故意损坏，妥善保管，不得丢失，如有丢失或非正常耗损等由当班人员照价赔偿。（4）巡视时要集中精神，仔细观察，注意发现各类问题和隐患，不得只为采集信息而且巡视。严格执行考勤管理制度，巡逻管理制度，等公司相关的各项制度。（5）巡视时需要注意巡更点的状况，如已损坏或不能采集信息时，要及时报告秩序主管。园区项目运营手册版本/状态：A/152、园区项目督查工作办法2.1总则（1）督察工作是落实各项决策和工作部署的一个重要手段，是加强管理的一项经常性工作。为了更加有效地开展督察工作，提高工作质量和效率，保证各项工作任务的完成，特制定本办法。（2）公司督察工作的职能部门是督察组。主要职责是负责检查园区项目各员工作状态，考勤考核，服装穿戴，人员在位，考评各部门每周评分，及整改后跟进情况。（3）督察工作人员应尽心、尽职、尽责，负起应有的责任。对领导和上级交办的各类督察事项必须做好各种准备，分别不同问题，区分轻重缓急，及时上传下达，提高办事效率。在工作中要恪尽职守、勤奋工作、公平公正、实事求是，准确及时地做好督察工作。2.2督察内容（1）督察工作的内容：1）检查公司制度、程序的执行情况；2）督促检查公司确定的工作目标和重点工作的落实情况；根据公司工作目标和重点工作的安排，按照公司要求，由督察组针对每个部门的工作情况及落实情况并结合(绩效考核制度）给予相应的打分情况汇总，每月两次分别为（每月15号和每月29号）由各部门负责人签字。督察时，向有关责任人下达《督察通知单》，督察落实情况，以督察简报的形式向公司领导报告，同时在每周列会中进行通报。3）督促检查公司会议记要、周例会会议纪要的落实情况；会议纪要、周例会会会议纪要下发后，督察组要根据公司领导要求，对纪要中确定的重要事项落实情况进行督察。督察时，向相关部园区项目运营手册版本/状态：A/16门主管下达通知单，要求时间拖后的要进行跟踪督察。督察落实情况，以督察简报的形式向领导汇报。4）督促检查上级集团领导和公司领导重要批示的落实情况；对集团领导的重要批示，经公司领导明确办理意见后，由督察组向有关部门下达《批示办理通知单》进行督察，对公司领导的重要批示，由督察组以《批示办理通知单》向有关部门要求执行。5）各部门人员考核落实情况。公司各部门每周上报的周工作计划由办公室整理归档，适时与各部门负责人进行沟通协调，在下周开周例会前进行督促和检查计划的完成情况，每周例会通报上周督察报告。2.3督察程序（1）督察程序：1）审核不定期需要检查各项工作之前，通知相关部门主管，包括时间，检查项，如检查中仍发现通知项有违反情况发生，会对相关部门进行相应的扣分处理。2）催办要适时进行询问，督促，紧急事项要及时催办，时限长的事项要定期催办，掌握进度。对办理过程中出现的问题，要注意及时协调；各承办部门应按要求积极办理，不得压误。如遇特殊情况不能按时办结的，应及时上报项目经理，必要时，请项目经理出面协调催办，直至落实。3）办结督察事项办结，承办部门要将办理结果通知督察组进行核实跟进。（2）有目的地开展督察调研。针对牵动全局的重点工作或某项决策实施的进展情况，可采取座谈会，听情况介绍，深入基层查访、抽查等多种形式，力求掌握真实、准确的第一手材料。园区项目运营手册版本/状态：A/17（3）定期督察与不定期督察相结合。明确每一个时期的督察工作重点。以每月工作例会为一工作周期，实行定期督察，要区别不同性质和情况，采取灵活方式，不定期督察，于月底提交督察工作报告。2.4督察处理（1）督察部门将对违反公司制度和工作程序以及未按时完成计划的部门进行处理，具体规定如下：1）当月未完成部门工作计划的，每一项扣3分；2）当月内完成工作计划，但未按时完成的，扣1分；3）公司布置的工作未按时完成的每一项扣5分；工作已完成，但质量不高的扣1-3分；4）违反基本行为规范，每次扣1分；5）违反规章制度，首次次扣1分；重复违反制度，每次扣3分；6）违反工作程序，首次扣1分；重复违反，每次扣3分；7）对因管理责任不到位而出现的情况处理不及时、不妥当的扣5分；（2）工作完成突出，可斟情加1-3分，具体分值由督办部门提出建议经项目经理批准后通过。（3）督办部门将承办部门的扣分或加分汇总后，经项目经理确认后，报人力资源部纳入当月绩效考核。（4）督察部门将对违反公司制度及相关规定的个人处于警告，扣除绩效考核分数等形式，具体规定如下：1）根据个人违规情况，第一次处以警告处理；2）根据《绩效考核评分表》对第二次个人违反公司各项制度及规定处以绩效考核扣分，由督察开具《督察通知单》的形式，违反人员签字，主管签字，并由督察部门每月底上报办公室，扣除相应绩效工资；园区项目运营手册版本/状态：A/183）针对个人多次，反复违规行为，由督察部门开具《督察通知单》并备注违规次数，超过三次以上，与部门主管沟通，并上报项目经理，针对多次违规人员给以劝退处理。4）每年度统计一次各部门绩效考核个人分值，针对每个部门的个人分值最低者，给予劝退处理。采用优胜劣汰制，强化人员素质。2.5附则本制度自下发当日起，再无新制度下发前，暂行本制度。园区项目运营手册版本/状态：A/193、电动巡逻车管理规定3.1电动巡逻车使用管理规定（1）将电动车进行相应的编号，指定人员使用并签订领用协议。（2）电动车使用实行专人保管、专人负责的管理方法，落实车辆责任制。（3）电动车交接使用时，需双方确认并签收交接记录。（4）严格按照电动车日常使用规定执行（包括使用时间、充电时间、定期维保及车辆清洁等）。（5）电动巡逻车使用时间为每年4月15日至10月30日（阴雨天入库保管），使用期限到后将其存库。（6）电动车收存期间需每10天/15天进行一次充电维保。（7）收存入库期间，要指定专人管理，其他人禁止使用。（8）指定人员要合理使用电动车，不得人为破坏，电动车电池维保时间不得低于2年。（9）每辆电动车的独立维保记录需留存。（10）电动车的正常维修，经公司领导确认批准后，方可维修。3.2电动巡逻车维护保养须知（1）善充电。铅酸电池应保持随用随充电的习惯，不能等到电池用光再充，这样会影响电池寿命。充电时间也不宜过长（不得超过8小时），过充会导致蓄电池长时间发热，加快蓄电池的报废速度。如长期不用，每月充两次电。充电请使用配套的专用充电器。（2）多维护。如遇下雨积水，不能让水淹没轮毂中心；下车时及时关闭电门，平时将车胎充足气；电动巡逻车遇有故障及时送厂家指定的特约维修部维修。（3）勤润滑。根据电动巡逻车使用情况，应对前轴、后轴、中轴、飞轮、前叉、避震器转动支点等部件每半年至1年进行一次擦洗园区项目运营手册版本/状态：A/110和润滑（推荐使用二硫化钼润滑脂）。电动轮毂内的传动部件已涂上了特殊的润滑油，用户不必自行擦洗润滑。（4）电池在车上充电时应关闭电门锁，不要将电池倒置充电，充电时尽量一次充满。充电过程中若闻到有异味或电池温度过高时，应立即停止充电并送鲁轻技术部检修。取下电池充电时，不要用湿手或钥匙等金属接触电极两端，以免烧伤。（5）电动车的线路接头，以及蓄电池接线，都要定期检查一下是否松动，重点是检查线路接头的氧化情况，一旦松动或是氧化严重，不但影响行驶性能，还会导致线路和蓄电池发热，降低蓄电池寿命，严重还会引发火灾。（6）电动车要尽量避免长期日晒，这容易损害轮胎和坐枕。尤其是电动车的电池不可暴晒，以免发生电池爆炸。3.3电动巡逻车封存管理规定（1）电动车不要经常停放在潮湿环境里，停放收存地点应为干燥阴凉处（尽量避免长期日晒，这容易损害轮胎和坐枕）。否则，金属部件和轮胎都会加速腐蚀生锈报废。（2）电动巡逻车使用期限为4月15日至10月30日（每年），到期后将其入库收存。（3）电动车入库时，需签写电动车入库记录表，指定人员与库管签字确认，电动车状况是否完好。（4）电动车入库期间，指定人员要10天/15天进行一次充电保