搜索
国内CBD研究及其借鉴报告框架第一部分：国内CBD发展历程研究第二部分：国内CBD住宅产品发展研究第三部分：国内CBD客户演变过程研究第四部分：国内CBD案例对本项目借鉴第一部分：国内CBD的发展历程研究研究对象：北京CBD、深圳福田CBD、广州珠江新城、杭州钱江新城北京CBD发展历程1993年1998年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2009年国务院批复的《北京城市总体规划》首次提出规划建设北京商务中心区《北京市中心地区控制性详细规划》北京商务中心区规划范围调整首届朝阳国际商务节胜利召开，正式推出CBD概念第一个标志性项目——北京财富中心正式开工建外SOHO项目一期开盘销售北京电视台新址开始建设中央电视台新址开工、普化永道落户北京财富中心地标性建筑国贸三期开工建设北京市政府专题会同意北京CBD东扩方案蓝图阶段炒作阶段实施阶段基本成型北京CBD总用地面积4.02平方公里，总规模911万㎡，历时15年实现建成。深圳CBD发展历程1990年1993年1995年1996年1997年1998年2001年2004年确定发展福田CBD投资启动中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽大厦建设中市中心区基础市政设施“七通一平”基本完成，巩固拍卖出让一块居住用地中心区域城市公园建成，和黄、中海、深业、居住项目开工，六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐庭等）同时开工；中心区进入高速发展期，高交会馆正式起用；中心区地位已经确立，居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成深圳CBD总用地面积4.13平方公里，总规模750万㎡，历时14年基本建成。确定开发基础设施建设土地开发开始启动办公项目开发居住项目开发商业项目开发基本成型广州CBD发展历程1993年1994年1995年1996－1997年1998年1999－2005年投资启动进行大规模基础设置建设土地开发已成规模：居住项目开始建设进行缓慢的基础项目开发：办公项目开始建设新的建设高潮开始，建设量巨增：商业项目开始建设珠江新城进入成熟开发阶段：市政基础设施，公共服务设施，大部分建设投入使用：居住区的品质得到广泛认可。广州CBD总用地面积6.6平方公里，历时12年基本建成。确定开发基础设施建设土地开发开始启动居住项目开发办公项目开发商业项目开发基本成型杭州CBD发展历程杭州CBD核心区总占地4平方公里，总规模650万㎡，历时10年基本建成。2001年2002年2003－2005年2010年“大杭州”概念出台，确立发展方向整体及和兴区规划完成基础设施和公共建筑开工建设：商业及住宅项目建设相继动工中央商务区基本建成确定开发基础设施建设商业项目开发基本成型2005－2010年规划完成城市启动历时占地（平方公里）规模（万㎡）北京1993年15年4.02911深圳1990年14年4.13750广州1993年12年6.6——杭州2001年10年4650结论：成型的CBD建设时间在10年以上。东部新城发展历程2002年，东部新城规划编制工作启动。2004年，东部新城区总体规划和核心区城市设计框架基本确定。东部新城指挥部成立，毛市长任总指挥。2005年，东部新城基础设施开工启动，正式拉开了新城的建设序幕。2007年初，首块住宅用地被雅戈尔获取，楼板价3030元/平方米。2008年底，东部新城对整体规划进行了调整，并确定“五年成形，十年建成”的目标。2009年，会展中心一期基本完工。2010年，总完成投资124.2亿元，总投资390亿元的34个项目正在加快推进。2011年，主要路网已经施工完成，基础设施建设中，预计2012年投入使用。东部新城核心区占地8.45平方公里，规模700万㎡，预计2013成形，2018年建成CBD发展对我们的启示建设时间0－5年6－10年11－15年北京（1993－2008）详细规划确定市政基础设施开始动工北京财富中心正式开工住宅项目开始销售中央电视台新址开工完成国贸三期开工建设北京CBD东扩方案深圳（1990－2004）主干道基本完成96年十三姐妹开始施工市政设施七通一平基本完成99年住宅项目中海华庭销售高速发展阶段02－03年住宅集中推出市场04年写字楼相继推出市场广州（1993－2005）大规模基础建设住宅开始建设办公开始建设商业开始建设成熟开发阶段市政设施投入使用办公、商业投入使用05年建成住宅品质得到认可杭州（2001－2010）规划完成基础设施和公共建筑开工建设商业及住宅项目建设相继动工中央商务区基本建成宁波（2002－？）基础设施开工05年首块住宅拍卖会展中心动工路网基本建成市政配套预计2012投入使用?预计2018建成CBD发展对我们的启示宁波东部新城已进入具体实施阶段，即将进入快速发展阶段；下阶段将迎来住宅及写字楼的集中供应阶段，预计住宅将会先入市；东部新城的整体建设相对较慢，略慢于其他区域。启示：研究参考性较强的CBD发展案例，对项目产品、客户变化找寻可借鉴之处。北京是以金融办公为主导，在国内较为成功，商务办公发达，有着国家政策的全力扶持，资源得天独厚；深圳、广州、杭州是以政府主导市政设施、发展会展经济，住宅启动紧随其后，形成了以居住为带动的商务办公区域。考虑到广州在2000年初期规划调整，开发并不太成功。故：选取深圳、杭州CBD对作为下一步研究对象。第二部分：国内CBD住宅产品发展研究研究对象：深圳福田CBD、杭州钱江新城深圳CBD开发的空间次序：由CBD外缘建成区向内核建设开发的功能次序：住宅——高交会馆——城建公园/江苏大厦——市民中心/国商——写字楼/酒店/市政六大工程/中心区住宅/会展交通配合：公交系统、地铁深圳CBD住宅项目分布黄埔雅苑中海华庭城中雅苑星河国际港丽豪园星河世纪雅颂居深业花园世纪花园深圳CBD住宅项目户型配比户型面积黄埔雅苑城中雅苑港丽豪园世纪花园星河国际星河世纪雅颂居合计百分比百分比一房30－401001001.6%11.1%40－505905909.5%二房60－702012013.2%19.1%70－80245432884.6%80－902782541082866810.8%90－100024240.4%三房90－100241111352.2%44.4%100－110801081883.0%110－12016218897545018.1%120－13011510832410614079312.8%130－140396229257672611.7%140－1501731732.8%150－1602132133.4%160－17026260.4%四房130－1400108111191.9%25.4%140－150092921042884.6%150－160203032541362.2%160－1701682103786.1%170－18025308501131.8%180－19040521122043.3%190－200012120.2%220－240461681083225.2%合计20119433705789068914996198100%深圳CBD主要住宅项目主要楼盘开盘价格主力面积（㎡）黄埔雅苑2002-09二房：80－90三房：130－140世纪花园2002-09三房：120－130星河国际2002－10四房：160－170四房：230－240城中雅苑2002-11二房：80－90三房：130－140港丽豪园2002-12三房：90－100雅颂居2003－3三房：120－140四房：180－190四房：220－240星河世纪2005－10一房：40－50住宅在CBD2004年建成前，集中入市，在两年内全部推出市场；建成后只有一个住宅项目入市，面积以小面积为主；建设期入市住宅的主要的主力户型：三房；其次为四房，然后二房二房80－90，三房120－140，四房160－170、220－240为主要供应面积杭州CBD杭州CBD住宅分布万象城悦府滨江城市之星东方润园水岸帝景盛世钱塘金基·晓庐宋都新城国际杭州CBD住宅户型配比房型面积水岸帝景盛世钱塘宋都.新城国际金基·晓庐东方润园万象城-悦府滨江城市之星合计百分比百分比一房56－6076761.2%1.2%二房70－801141141.8%10.3%80－901721722.7%90－1001831832.9%100－110781001782.8%三房110－120202432634.2%50.9%120－130100941943.1%130－140302002261337179328.6%140－15027253833635.8%160－1702002003.2%170－18072721.1%180－1901131131.8%190－2001171171.9%200以上74741.2%四房150-160152388295699.1%37.6%160-1702322323.7%170-180511285398.6%180-19046460.7%200-220371571943.1%220-23074741.2%240-25079791.3%260-2701061061.7%270-2801681543225.1%290以上1921923.1%合计307115471419579126126096265100.0%杭州CBD主要住宅项目主要楼盘开盘价格主力面积（㎡）水岸帝景2005-8四房：150－160盛世钱塘2006-4四房：170－180三房：130－150宋都.新城国际2006-6四房：160－170四房：230－240金基·晓庐2006-10四房：150－160三房：120－140东方润园2006-10四房：160－170万象城-悦府2008-8二房：80－90三房：160－170四房：220－230滨江城市之星2010-8三房：180－200四房：220－280住宅集中在06－08年推出市场，是CBD基本建成的前5年；产品线跨度较大，主要三、四房为主；三房130－140，四房150－160、170－180，为主要供应面积CBD住宅发展对我们的启示建设时间0－5年6－10年11－15年深圳（1990－2004）无住宅供应少量住宅供应1.住宅集中供应阶段（后期仅星河世纪供应）2.主要供应户型：三房为主，四房、二房次之一房：二房：三房：四房＝11.1%:19.1%:44.4%:25.4%3.主要供应面积：二房80－90，三房120－140四房160－170、220－240杭州（2001－2010）无住宅供应1.集中供应阶段2.主要供应户型：三房一房：二房：三房：四房＝1.2%:10.3%:50.9%:37.6%3.主要供应面积：三房130－140，四房150－160、170－180后期供应较少，仅滨江城市之星且户型面积在有增大趋势三房：180－200；四房：220－280住宅供应均集中在市政基础设施完成之后，且处于集中放量阶段，后期住宅供应较少；住宅项目整体以三房为主，其次为四房及二房产品，均以舒适型户型供应为主；三房主力面积130－140，四房150－170、170－180、220－240，二房80－90住宅产品后期发展潜力如何？研究对象：深圳福田CBD考虑到深圳福田CBD发展较为成熟，有较强的参考价值，故只针对深圳福田CBD进行研究。深圳CBD物业价值发展福田CBD物业发展趋势深圳中心区商务目前建设已步入综合体开发的国际化进程。城中雅苑星河国际雅颂居中海华庭深业花园…（1999－2003）住宅先行第一阶段（2002-2004）第一代写字楼群十三姐妹楼(卓越大厦、国际商会大厦、华融大厦、)…第三阶段（2008-未来）城市综合体兴起卓越世纪中心大中华国际金融中心金地旧改项目…第二阶段（2005-2008）写字楼鼎盛时代诺德中心卓越时代广场国际商会中心新世界中心金中环大厦…经贸中心诺德中心安联大厦凤凰大厦江苏大厦新世界中心荣超中心港中旅大厦国际商会中心卓越时代广场一期卓越时代广场二