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国家体育场（鸟巢）融资案例1.项目基本概况1.1“鸟巢”项目展示1.2“鸟巢”项目概况•国家体育馆，又名“鸟巢”，位于奥林匹克公园中心南部，工程总占地面积21公顷，建筑面积25.8万㎡，场内观众坐席91000个，其中临时坐席11000个，项目于2003年12月24日开工建设，2008年6月28日正式竣工。国家体育场有限责任公司负责国家体育馆的融资和建设工作，北京中信联合体体育场运营有限公司负责30年特许经营期内的国家体育场赛后运营维护工作。为了缓解国家体育场“鸟巢”建设给财政支出带来的巨大压力，北京市政府决定对“鸟巢”项目融资进行PPP模式。1.3“鸟巢”方案的由来•国家体育场设计方案经全球设计招标产生，最终为瑞士赫尔佐格和德梅隆设计事务所、奥雅纳工程顾问公司及中国建筑设计研究院设计联合体共同设计的“鸟巢”方案。•该方案主体由一系列辐射式门式钢桁架围绕碗状坐席区旋转而成，空间结构科学简洁，建筑和结构完整统一，设计新颖，结构独特，为国内外特有建筑。1.4“鸟巢”项目建设大事件•2002年3月31日，国家体育场面向全球公开征集规划设计方案。•2003年3月25日，由瑞士赫尔佐格和德梅隆设计事务所、奥雅纳工程顾问公司及中国建筑设计研究院设计联合体共同设计的“鸟巢”方案胜出。•2003年8月9日，中国中信集团公司、北京城建集团有限责任公司、国安岳强有限公司、金州控股集团有限公司等４家企业组成的中国中信集团联合体，成为国家体育场项目法人合作方招标的中标人。•2003年12月24日，国家体育场各项开工准备工作就绪，举行开工奠基仪式。•2004年7月30日，奥运场馆安全性、经济性问题成为焦点，“鸟巢”全面停工。1.4“鸟巢”项目建设大事件•2004年8月31日，“鸟巢”方案调整，取消可开启屋顶，但整体风格不变。•2004年12月28日，“鸟巢”复工。•2005年10月28日，“鸟巢”首件钢构件开始吊装。•2005年11月15日，“鸟巢”混凝土主体结构封顶。•2006年8月31日，“鸟巢”钢结构合龙。•2006年9月17日，“鸟巢”完成钢结构卸载。•2007年9月27日，“鸟巢”膜结构工程开始施工。•2008年4月18日和5月18日，“鸟巢”进行两场测试赛。•2008年6月28日，“鸟巢”正式落成。2.“鸟巢”投资结构问题：巨额投资资金如何筹集？2.1“鸟巢”投资概况•“鸟巢”项目总投资为31.39亿元，其中北京市政府授权北京市国有资产经营管理有限责任公司出资18.20亿元，中信联合体共同出资13.19亿元，两者出资占比分别为58%和42%。中信联合体内部，中信集团(内资)出资7.71亿元、国安岳强(外资)出资0.86亿元、北京城建出资3.1亿元、美国金州出资0.66亿元，各家出资占项目投资总额的比例分别为24.57%,2.73%.12.6%和2.1%。2.2国家体育馆投融资结构示意图2.3项目公司各方投入的资本金金额与比例3.“鸟巢”的融资结构问题：采取的是哪种融资模式？3.1PPP模式的选择•2002年10月，北京市政府授权北京市发展计划委员会邀请投标者申请资格预审并递交资格审查文件，由此拉开了“鸟巢”项目PPP融资模式的序幕。2003年9月，北京市国有资产经营管理有限责任公司与中信联合体设立项目公司，标志着“鸟巢”项目成功引入了PPP融资模式。3.2PPP融资方式的操作流程政府或项目发起人中标单位通过国际招标授予特许权项目公司融资、建设、设备采购、运营项目收回投资并取得一定回报之后这种融资形式的实质是：政府通过给予私营公司长期的特许经营权和收益权来换取公共产品加快建设及有效运营。3.3PPP模式的引入过程3.4项目联合体及参建方情况中标人名称：中国中信集团联合体联合体成员项目管理顾问项目运营战略合作伙伴项目设计顾问中信集团、北京城建集团、美国金州控股集团法国万喜大型建筑工程公司、法国布依格建筑公司法兰西体育场公司澳大利亚H.O.KSports+Venue+Event公司联合体中，中信的出资比例是65%（牵头方），城建占30%，美国金州占5%占了45%的权重3.5评标因素的权重政府选择PPP模式，说明了全球化背景下业主发包的项目越来越趋向巨型化和复杂化，作为发包方的业主，对承包商的能力要求越来越高，除了基本的价值组合能力外，更重要的是承包商的融资能力，即带资承包的能力。评标因素权重1510202555155(A)建筑设计优化方案（含投资估算）(B)建设方案(D)运营方案(C)融资方案(F)保险方案(G)移交方案(E)财务分析(H)对合同文件的响应“鸟巢”项目法人招标各评标因素的权重3.6“鸟巢”PPP项目的合同结构3.7项目融资计划项目总投资35亿元。北京市政府拟采用PPP的融资模式解决资金的筹措问题。项目资金来源包括资本金、信托贷款、银行贷款、预收项目运营收入投入和北京市政府提供的次级债务。项目公司前期运营收入4.9亿元，可用于项目建设资金。扣除预收运营收入后，项目实际投资30.1亿元，北京市政府和联合体公司按51%:49%的比例提供资金支持。北京市政府提供的资金支持为15.35亿元，其中，资本金5.95亿元，占项目公司注册资本的51%;提供的债务资金支持为9.4亿元，由北京市政府提供全额贴息贷款。联合体公司提供的资金支持为14.75亿元，其中资本金5.72亿元，占项目公司注册资本的49%;协助解决项目公司信托贷款3亿元，银行贷款6.03亿元。考虑项目预期运营收入4.9亿元投入的不确定性，当其影响所需的建设资金时，在优化建筑设计方案增加投资2.5亿元以内，由投标人解决;超出2.5亿元的部分，由北京市国有资产经营公司和投标人按51%和49%的比例解决。3.8项目融资结构•“鸟巢”项目的融资结构由三方面组成:•1)分别是北京市国有资产经营管理有限责任公司代表北京市政府出资18.20亿元，占比58%。•2)中信联合体从资本金4.38亿元中拿出3.96亿元作为项目资金，占比12.6%。其余29.4%的部分，即9.23亿元则由项目公司通过银行贷款的方式间接融资获得。•3)作为项目公司，北京市国家体育场有限责任公司先后与中国工商银行、中国建设银行和中信银行签订贷款协议，贷款年限16年(含6年宽限期)，利率5.184%，从2010年开始按季度等额偿还本金，从首次提款开始按季度支付利息。3.9“鸟巢”项目融资结构图3.10鸟巢项目融资来源及占比问题：“鸟巢”方案在一片溢美之词中高票中选却2004年7月30日暂停施工？停工原因•1）出于经济性与安全性方面的考虑北京奥组委决定把可开启的滑动式屋顶拿掉，似乎拿掉“鸟巢”的盖子就可以既解决资金浪费又能保证场馆安全问题。•2）“鸟巢”未通过抗震审查在“戴高乐机场坍塌”事件发生后，北京市曾委托审查委员会对部分奥运场馆进行“抗震设防”检查。其中五棵松文化体育中心、“水立方”都通过了审查，而在对“鸟巢”的审查中，但专家们的意见是‚问题不少，需要修改方案‛。•3）“鸟巢”体育场的露水与雷击问题由于露水在钢结构上更容易凝结，而且凝结后又迅速流下，因此钢结构凝结露水的过程能够反复进行。如果没有相应的排水设施，鸟巢体育场的“鸟巢”下面将总是湿淋淋的。同时如此巨大的钢铁堆积起来的庞大建筑物，其对雷电会有着更加强烈的吸引力，甚至有可能形成雷击景观。•4）奥运鸟巢设计缺陷问题：国家体育场项目融资风险有哪些?1）融资风险•尽管“鸟巢”项目实施PPP模式成功解决了国家体育馆融资的问题，但是国家体育馆在奥运会建设过程中以及在奥运会结束后的运营过程中仍然蕴含着巨大的投融资风险。虽然奥运会结束后北京市政府与中信联合体协商一致，确定将“鸟巢”进行了股份制改造，中信联合体放弃30年特许经营的权利，转而获得“鸟巢”42%的永久股份，一定程度上规避了后期运营风险。但总体来讲，“鸟巢”项目实施过程中面临的投融资风险主要体现在招投标过程、项目建设过程及项目运营阶段。2）建设风险•①非理性的建设工期“鸟巢”项目在签订特许协议的时候，北京市政府要求中信联合体2006年12月31日就必须确保项目竣工，彼时距离项目完工只有3年多的时间。•②取消可闭合顶盖造成的影响2004年的7月30日，北京市政府临时决定取消闭合顶盖的设计，导致项目施工全面停止，项目公司对原设计方案进行大量修改和完善，这期间又耽误了半年多的工期，间接增加了后期施工的难度和风险。•③成本超支根据国家审计署事后的审计结果，“鸟巢”项目投资总额超过预算14.5%。收入来源（预期）举办活动综合收入旅游收入纪念品开发冠名权的出售收入VIP客户商业面积的运营收入3）运营风险“鸟巢”每年有形的运营费用和偿还建造贷款的利息约为1.5亿元,收入从何而来？运营风险•1）市场需求受限。项目定位更为的是考虑其社会效益和政治意义，较少考虑项目的经济价值。政府部门以及私人部门的非营利性活动才可以在“鸟巢”举办，其他营利性的大型活动，想通过相关部门审批难上加难。•2）场地条件变更导致收益受损。国家体育场原来的商业运营面积设计达12万平方米，但是“鸟巢”方案确定之后，商业运营面积锐减到只有6.6万平方米的面积。•3）延伸服务开发滞后。由于国家体育场的公益性为主的定位，使得“鸟巢”在运营初期没有办法获得来自外部企业的冠名权，而这个往往是一个体育场收入的主要来源。同时“鸟巢”内的餐饮与旅馆等延伸服务项目以及商业广告等都没有取得较好进展。Theend!Thanks!