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国润城项目商业零售修正报告仲量联行零售地产部2014年8月2目录奥特莱斯开发建议奥特莱斯开发建议奥特莱斯开发建议奥特莱斯开发建议租金动态测算租金动态测算租金动态测算租金动态测算街区规划街区规划街区规划街区规划商业体量及租售比建议商业体量及租售比建议商业体量及租售比建议商业体量及租售比建议3案例分析案例分析案例分析案例分析4奥特莱斯主要发展商项目发展商发展商发展商发展商城市城市城市城市项目名称项目名称项目名称项目名称商业面积商业面积商业面积商业面积开业时间开业时间开业时间开业时间地址地址地址地址燕莎北京燕莎奥特莱斯10万万万万㎡㎡㎡㎡2002.12北京市朝阳区东四环南路九号天津新燕莎奥特莱斯8.8万万万万㎡㎡㎡㎡2014.01天津滨海新区空港哈尔滨华燕奥特莱斯3.8万万万万㎡㎡㎡㎡2006.06哈尔滨道里区地段街123号百联上海青浦奥特莱斯11万万万万㎡㎡㎡㎡2006.04上海青浦区沪青平公路2888号杭州百联下沙奥特莱斯8万万万万㎡㎡㎡㎡2010.09杭州下沙文汇北路北（绕城高速下沙出口2公里）无锡百联无锡奥特莱斯10万万万万㎡㎡㎡㎡2013.04无锡市新区东南部（无锡空港产业园区）武汉百联盘龙奥特莱斯9.2万万万万㎡㎡㎡㎡2012.01武汉市黄陂区盘龙城经济开发区奥特莱斯（中国）有限公司北京芭蕾雨15万万万万㎡㎡㎡㎡2013.05北京市房山区长阳镇海南海南芭蕾雨10万万万万㎡㎡㎡㎡预计2014万宁市莲花村（东线高速神州半岛出口西500米）泸州西南奥特莱斯3万万万万㎡㎡㎡㎡2012.1泸州江阳区百子图钓鱼台路9号浙江浙江芭蕾雨19.8万万万万㎡㎡㎡㎡预计2014浙江省湖州市南太湖旅游度假区中部江西江西芭蕾雨/预计2014江西共青城开发区江益镇辽宁辽宁芭蕾雨15万万万万㎡㎡㎡㎡预计2014辽宁省铁岭市新城区佛山芭蕾雨10万万万万㎡㎡㎡㎡预计2014广东省佛山市三水区芦苞镇九十九岗中国巴黎春天百货集团有限公司北京赛特奥特莱斯15万万万万㎡㎡㎡㎡2009.07北京市朝阳区东五环外香江北路杭州萧山奥特莱斯12万万万万㎡㎡㎡㎡2013萧山国际机场西大门的空港新城的西部商务区沈阳赛特奥特莱斯6万万万万㎡㎡㎡㎡2012.08沈阳市棋盘山开发区沈棋路36号（中旅国际小镇）目前市场上运营较好的奥特莱斯发展商，项目的商业体量基本在商业体量基本在商业体量基本在商业体量基本在10万平方米左右万平方米左右万平方米左右万平方米左右，，，，多为联合开发运营多为联合开发运营多为联合开发运营多为联合开发运营；5案例分析——上海青浦奥特莱斯项目开发商项目开发商项目开发商项目开发商百联集团和香港九龙仓（中国）合作投资建设开发背景开发背景开发背景开发背景项目地块是由上海百联集团提供，九龙仓集团在资金及国际品牌招商方面提供支持，双方共同控股上海奥特莱品牌直销广场有限公司，由上海百联集团负责日常运营项目地址项目地址项目地址项目地址上海市青浦区，紧临沪宁高速、沪青平公路及上海郊区环线。项目区位项目区位项目区位项目区位距离市中心约30KM，距离虹桥机场约25KM占地面积占地面积占地面积占地面积16万平方米总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积11万平方米物业形态物业形态物业形态物业形态花园购物中心式奥特莱斯开业时间开业时间开业时间开业时间2006年4月28日业态业态业态业态零售、餐饮、旅游、休闲店铺数量店铺数量店铺数量店铺数量300余家商业分区商业分区商业分区商业分区分为A、B、C三区打造主要客源主要客源主要客源主要客源上海及江浙车族最多、其次为周边高端住宅客、旅游客源停车位停车位停车位停车位2,000多个项目概况项目概况项目概况项目概况6案例分析——上海青浦奥特莱斯项目项目项目项目分区分区分区分区AAAA区区区区BBBB区区区区CCCC区区区区主要经营国际一线服饰品牌折扣商店；AAAA区区区区主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线品牌以及国内著名名牌；BBBB区区区区主要为餐饮休闲娱乐区，搭配鞋区、家居用品；CCCC区区区区7案例分析——上海青浦奥特莱斯项目分区项目分区项目分区项目分区————————AAAA区区区区AAAA区区区区BBBB区区区区CCCC区区区区为单层建筑；品牌：Armani、Dunhill、Givenchy、Burberry、Givenchy、AutaSon、Aquutum、AdolfoDominguez、BCBG、BMWLife-style、CERRUTI1881、CANALI、EECTimeZone、ImagineXMultiBrands、ImagineX(HugoBoss)、LiuJo、Mondi、PalZileri、Piombo、PortsInternational、S.F.F、Three-on-the-bund、ZegnaOutletStore等；8案例分析——上海青浦奥特莱斯项目分区项目分区项目分区项目分区————————BBBB区区区区、为2层建筑；品牌：Adidas、Nike、Reebok、AEE、Biba、CKUnderwear、Clarks、CORDIER、ESPRIT、Gas、GEOX、I.T、Jessica、KEYING、LACOSTE、LaVico、LeCoqSportif、LeSaunda、Lilly、LUXMAN、MYTENO、MissSixty、NAUTICA、Reporter、Samsonite、Sisley、TheNorthFace、UnitedColorsofBenetton、Wilson等；AAAA区区区区BBBB区区区区CCCC区区区区9案例分析——上海青浦奥特莱斯项目分区项目分区项目分区项目分区————————CCCC区区区区为4层建筑；品牌：永和豆浆、天厨房、KFC、吴越人家等；AAAA区区区区BBBB区区区区CCCC区区区区10案例分析——上海青浦奥特莱斯业态及品牌业态及品牌业态及品牌业态及品牌服装73%精品2%箱包7%鞋帽11%儿童4%餐饮3%业业业业态占比态占比态占比态占比在业种构成方面相对单一在业种构成方面相对单一在业种构成方面相对单一在业种构成方面相对单一，，，，以服饰零售为主以服饰零售为主以服饰零售为主以服饰零售为主，，，，其他业其他业其他业其他业种的补充作用不明显种的补充作用不明显种的补充作用不明显种的补充作用不明显。。。。体现专业性，在服装、鞋帽及箱包业种中形成较大的规模，可以增强消费的目的性增强消费的目的性增强消费的目的性增强消费的目的性；随机消费吸引力不强，对商品的折扣水平及品牌的对商品的折扣水平及品牌的对商品的折扣水平及品牌的对商品的折扣水平及品牌的丰富性提出更高的要求丰富性提出更高的要求丰富性提出更高的要求丰富性提出更高的要求，对于保障人气支持不足。国际品牌17%其他品牌83%品牌构成占比品牌构成占比品牌构成占比品牌构成占比上海奥特莱斯购物中心国际品牌占整个项目品牌数量上海奥特莱斯购物中心国际品牌占整个项目品牌数量上海奥特莱斯购物中心国际品牌占整个项目品牌数量上海奥特莱斯购物中心国际品牌占整个项目品牌数量的的的的17％，％，％，％，品牌绝对品牌绝对品牌绝对品牌绝对数量数量数量数量为为为为46个个个个，，，，国际国际国际国际品牌折扣品牌折扣品牌折扣品牌折扣在在在在4-6折折折折。。。。从占比上看，国际品牌比例偏小国际品牌比例偏小国际品牌比例偏小国际品牌比例偏小；但入驻项目的品牌绝对数量的不足很大程度上也受国际品牌进入国内市场及其发展战略的影响发展战略的影响发展战略的影响发展战略的影响。11案例分析——上海青浦奥特莱斯招商渠道招商渠道招商渠道招商渠道上海百联集团经营的百货公司品牌资源，九龙仓集团的百货公司品牌资源上海及其周边的一些进出口商贸公司设立在上海的品牌代理商或品牌的营销公司12案例分析——上海青浦奥特莱斯招商招商招商招商方式方式方式方式战略品牌合作商家加盟。此部分商家获得在扣点方面的优惠承包招商。项目出租某一区域的物业由有实力的专业代理商进行招商成立招商团队进行招商13案例分析——上海青浦奥特莱斯租金情况租金情况租金情况租金情况在招商初期，百联方面为了迁就国际品牌，根据不同档次、级别的品牌，推出了包括代代代代销销销销、、、、扣率扣率扣率扣率、、、、租金租金租金租金等各种方式的、灵活的招商政策；90％％％％以上的商铺是扣率经营以上的商铺是扣率经营以上的商铺是扣率经营以上的商铺是扣率经营，而只有不到10％的商铺选择了租赁经营；根据不同品牌设定了16%—20%的扣率的扣率的扣率的扣率，国际一线品牌如阿玛尼、杰尼亚等扣率在7%左右；大部分的餐饮及部分运动品牌选择了租金方式，最初租金在最初租金在最初租金在最初租金在100元元元元/平方米平方米平方米平方米/月左右月左右月左右月左右。14案例分析——上海青浦奥特莱斯成功因素小结成功因素小结成功因素小结成功因素小结选址选址选址选址•距离市中心26Km，处于距离市中心20Km左右的最佳选址区域内•紧邻高速公路，客流引入便利招商招商招商招商运营运营运营运营•百联集团和香港九龙仓集团在资金实力、品牌资源、渠道能力和综合运作能力上具有明显优势•前期通过低租金、抵扣率把优惠让利给消费者，缩短了先期培养时间业态业态业态业态•集购物、旅游、餐饮、休闲于一体，满足购物者一站式消费的同时也为家庭出游提供了好的选择15市场上奥特莱斯的主要方式有两种，一种是发展商自主开发建设、招商及运营，奥莱体量较大，发展商不会进行物业的租赁运营，类似品牌有燕莎、青浦；一种是开发商建设物业，然后将物业出租给专门的奥特莱斯运营商，由奥特莱斯运营商进行品牌招商、运营管理，类似品牌有新富集团、美嘉森；案例分析16新富集团新富集团新富集团新富集团一DMAGAZINE二二二二奥特莱斯品牌建议奥特莱斯品牌建议奥特莱斯品牌建议奥特莱斯品牌建议17案例分析——舞台（苏州）国际时尚品牌城项目投资方项目投资方项目投资方项目投资方苏州信托有限公司、苏州市房地产开发有限公司、苏州兴旗不动产投资有限公司与香港捷昌国际有限公司四方在苏州工业园区共同投资成立项目招商项目招商项目招商项目招商\运营方运营方运营方运营方新富集团项目地址项目地址项目地址项目地址苏州工业园区东部现代大道后戴街9号开业时间开业时间开业时间开业时间2009年11月27日建筑面积建筑面积建筑面积建筑面积100,000平方米物业类型物业类型物业类型物业类型商业（奥特莱斯）业态业态业态业态零售、餐饮、娱乐、休闲、旅游定位定位定位定位华东地区国际一线品牌集中度最高，集购物、餐饮、休闲为一体的时尚购物中心区域分布区域分布区域分布区域分布A区（1-2号楼）B区（3-5号楼）C区（6-8号楼）D区（9号楼）品牌经营品牌经营品牌经营品牌经营70%品牌直营，30%为品牌一级代理商停车位停车位停车位停车位2,000多个项目概况项目概况项目概况项目概况18项目区位项目区位项目区位项目区位，项目位于苏州工业园区东部，距距距距苏州中苏州中苏州中苏州中心城区心城区心城区心城区20KM，距上海虹桥机场67公里；项目靠近沪宁高速苏州工业园区出口处，距地铁站出口6KM，有多条公交线路经过，交通可及性较好交通可及性较好交通可及性较好交通可及性较好；项目地处”一小时经济圈一小时经济圈一小时经济圈一小时经济圈”中心，紧邻苏州综合保税区，资源丰富；项目地处项目周边居住人群以老居民及苏州工业园区住宅群为主。奥特莱斯20Km苏州市苏州市嘉兴市湖州市上海市无锡市常州市南通市案例分析——舞台（苏州）国际时尚品牌城19商业情况商业情况商业情况商业情况Prada、Church`s、Versace、MiuMiu、Corneliani、RobertoCavalli、Fornarina等国际品牌设立直营店，300多个品牌入驻，场内开铺率达到100%。购物购物购物购物文化文化文化文化休闲休闲休闲休闲品牌品牌品牌品牌鲜明的意大利建筑风格，与现代建筑的融为一体，形成意大利风情小镇。项目设有高档中西餐、连锁餐饮