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无棣滨海国际家居项目租金沟通方案济南鼎润房地产营销策划有限公司︴2012年7月『目录』市场调研篇建议篇『目录』市场调研篇建议篇『目录』市场篇本次调研共走访了无棣县、滨州市、沾化县、庆云县、阳信县、惠民县六个区域，主要针对这些区域的家居建材市场的租金、经营情况、商铺面积、需求面积、对本案的认可度等方面进行了详细调研。一、无棣县家居建材市场（1）位置无棣县院前街辐射区域无棣县全境；周边部分县城商户使用性质商户租赁物业费用1600元/年面积区间（㎡）面积约105-150㎡；年租金北面商铺平均租金30000元/年（折合每天0.78元/天/平米，最贵1.28元/天/平米）南面平均租金为0.65元/天/平米租期一年一签，部分两年一签需求面积150-200平米建筑形态沿街商铺•现场图片马可波罗店面位于拐角，为公司直营，租金最高。1、此区域主要集中了当地的品牌卫浴、木门、地板、橱柜、瓷砖等经营类别；2、商业类型以社区底商为主，为一层建筑结构；3、消费者对这条街认可度较高；4、商家的聚集使该区域形成一定商业集群效应，目前该区域市场竞争激烈，该市场为区域自发形成的市场5、现有店铺面积多集中在105-150平米之间，部分大品牌店面为300平米，此区域经营商户多为品牌代理，在无棣县只经营一家店面，市场拓展需求较为稳定，从而为本项目未来的招商工作带来一定压力。•市场评述一、无棣县通力国际商贸城（2）地理位置无棣县205国道与院前街交汇处占地面积（亩）130亩建筑面积(㎡)约9万㎡辐射区域无棣县全境；周边部分县城；整个鲁北市场经营方式统一出租，商业用地现有商家入住率30%店面大小（㎡）标准店铺单元面宽5M，进深12M；面积约60㎡；年租金现行均价商铺租金7元/月/平米,（折合每天0.23元/天/平米)优惠之前提供两年免租期，现调整为只提供一年免租期总套数一期300套，二期500套主、次干道宽度物流通道10米左右人流量处于市场培育期建筑形态一期、二期两层，条状形态，商铺背靠背式分布商贸城内部项目一期项目二期•现场图片市场内部1、通力国际商贸城项目一期已进入尾盘阶段，二期部分产品在售，无棣县人对此项目很了解，属于功能齐全的综合性市场；2、项目实行统一招商，招商现实行一年免租，零风险让利经营；3、一期商户入住率达到30%，外地商户因租金较低比较认可此市场；4、市场主要经营机电、建材，但业态分布杂乱及知名品牌较少；5、项目以销售为主，实行低租金策略，以出租带动项目销售。6、产品面积较为合理，为一托二形式，面积区间在120平米左右。•市场评述一、无棣县家居建材市场（3）位置无棣县棣新三路县中医院东面辐射区域无棣县全境；周边部分县城商户使用性质商户租赁物业费用无主力店面大小（㎡）面积约100㎡；后面的大面积多为自己搭建，租价很低广告位租金1000-1500元/年需求面积150-200平米建筑形态以沿街商铺为主，集中商业为辅大型市场普惠家具广场一楼0.65元/天/平米，二楼0.55元/天/平米，三楼0.3元/天/平米中山家具商家2层，共750平米，5万/年，沿街商铺沿街商铺折合1.1元/天/平米，0.91元/天/平米，0.82元/天/平米经营类别家具、办公、门、装饰材料、地板、瓷砖、卫浴经营档次以中档次为主整体人流量人气仅次于院前街市场店面续表•现场图片普慧家具广场商场分布图道路周边1、市场知名度仅次于院前街市场，以家具产品为主；2、街区市场知名品牌主要集中在普慧家具广场及个别大面积店面；3、市场主力面积集中在100平米，但众多商户为充分展示家具产品，对后院进行自行搭建，从而导致面积增大至500-800平米，导致整体租金水平偏低；•市场评述二、滨州市家居建材市场——银座家居（1）位置黄河五路与渤海十二路交叉口辐射区域滨州市区；周边部分县城商户使用性质商户租赁，统一管理、经营物业费用0.2元/天/平米主力店面大小（㎡）面积约120平米；年租金一年一签约，依商户而定；现行价格商铺租金一层、二层2.7元/天/平米，三层、四层租金也不低于2.2元/天/平米（包括物业费）广告位外立面3.2万/年，里面因位置而定，8000-10000元/年货梯情况有货梯（2部观光电梯，自动扶梯）停车位情况市场南面广场开阔，作为临时停车及物流流通装卸场地人流量新市场，有知名度，但人气在滨州市一般建筑形态大盒子，四层•现场图片市场业态分布图银座家居内部1、银座家居属于一个新的市场，09年开业，目前处于品牌调整期；2、从经营效果来看，整体经营效果尚可，其主要集中了滨州市主要的中高端品牌，业态规划较为齐全；3、租金水平目前为为滨州市最高，整体租金水平在2.5元/平米/天；4、项目规划设计合理，商场里面不存在所谓的“死角”，商铺分布合理。•市场评述二、滨州市家居建材市场——站前家具城（2）位置滨州市渤海二十一路（原国贸家具）辐射区域滨州市；周边部分县城商户使用性质商户租赁物业费用无主力店面大小（㎡）面积约120㎡；租金1元/天/平米层数共2层，建筑形态大盒子商铺•现场图片1、市场经营多年，人气差；2、市场共二层，目前二层商户全部搬到一层，3、项目规模较小，无法形成规模优势4、交通动线规划设计不合理，进入便利性差•市场评述二、滨州市家居建材市场——高杜建材城（3）位置滨州市渤海八路辐射区域滨州市区；周边县城商户使用性质商户租赁物业费用不到10000元/年主力店面大小（㎡）面积约90㎡；年租金一年一签约，现行价格商铺租金因位置而异，门口2.5万元/年/间（折合每天0.76元/天/平米），中间靠边位置租金0.4元/天/平米，最后位置0.61元/天/平米，靠近中间主通道前面最贵0.82元/天/平米需求面积200平米建筑形态独栋+联排商铺•现场图片1、目前滨州市人气最旺、规模最大、功能最全的建材交易市场；2、市场主要经营国内知名瓷砖、卫浴产品等类别，品牌较为齐全；3、市场建筑形态为独栋的二层商铺，集团性质的品牌一般租赁一栋；而联排的商铺又为小规模经营的商户提供了机遇；4、市场的集聚效应带来了众多的消费者，现为滨州市民及周边县区民众的建材主要消费地。5、从经营效果来看，由于其属于滨州传统家居市场，市场影响力大，且价格相对便宜，整体经营情况尚可；•市场评述三、沾化县家居建材市场位置县城边东南方位辐射区域沾化县城；周边部分乡镇商户使用性质以租赁为主，部分自持物业费用无主力店面大小（㎡）面积约90㎡；年租金一年一签约，现行价格商铺租金1.4万元/年/间（折合每天0.43元/天/平米），不存在位置的好坏和租金的差距。经营档次经营档次低建筑形态沿街商铺1、整个沾化县人口少，房地产市场发展水平较低，导致市场需求不大；2、市场主要经营部分建材产品，经营档次较低，且整体规模较小。•市场评述四、庆云县家居建材市场位置庆云建筑装饰材料城辐射区域庆云县城；部分乡镇商户使用性质自持物业费用无主力店面大小（㎡）因商户而异年租金100元/年/平米，（折合每天0.27元/天/平米）建筑形态条状背靠背式商铺位置庆云小商品批发市场辐射区域庆云县城；部分乡镇商户使用性质商户租赁物业费用300元/年/平米主力店面大小（㎡）面积约45㎡；年租金一年一签约，现行价格商铺租金4.5万元/年/间（折合每天2.7元/天/平米）最高差价达到一半。建筑形态大盒子商铺位置锦绣城辐射区域庆云县城；部分乡镇商户使用性质商户租赁物业费用一个季度100元主力店面大小（㎡）面积约8×11㎡；年租金一年一签约，现行价格商铺租金2.8万元/年/间（折合每天0.87元/天/平米），最贵0.91元/天/平米建筑形态沿街商铺1、装饰材料城市场较为集中，商铺多为自持，少数租赁；2、市场主要经营家具建材、家俱，缺乏中高端品牌，部分产品为自产；3、整体市场规模偏小，经营档次以中低档次产品为主，由于价格便宜吸引部分无棣县消费者4、小商品批发市场人流量在众多市场中最大；•市场评述五、阳信县家居建材市场辐射区域阳信县内；周边部分县城商户使用性质商户租赁物业费用无主力店面大小（㎡）70-120平米之间年租金一年一签约，现行价格商铺租金1.5万元/年/间（折合每天0.59元/天/平米），最便宜0.41元/天/平米需求面积150-200平米经营档次经营档次较低，缺乏品牌家居产品建筑形态沿街商铺1、县区人口不多，房地产发展水平低，消费需求不旺2、无集中的专业家居建材市场。3、市场规模偏小，经营档次较低，缺乏大型集中型家居市场•市场评述六、惠民县家居建材市场位置东门大街辐射区域惠民县城；周边部分县城商户使用性质商户租赁物业费用无主力店面大小（㎡）面积约30㎡；年租金一年一签约，现行价格商铺租金6000元/年/间（折合每天0.55元/天/平米），环城东路最贵，0.78元/天/平米经营档次经营档次偏低，缺少中高端品牌建筑形态沿街商铺1、建材市场主要集中在东门大街，主营瓷砖，商铺分散；2、市场规模较小，市场需求不旺；3、经营档次偏低，缺乏中高端品牌•市场评述1、问：咱们这个商铺经营情况怎么样啊？马可波罗无棣县代理商（以下用“答”代替）答：在无棣县经营还算不错。问：商铺是租的？多大面积？在这个位置租金能有多少？答：320平米，租金有15万。问：对滨海家居了解吗？对它的包括位置、里面的规划等认可吗？答：有一点了解，前期有人员来介绍过，但当时租金太高，本地商户承受不起（当时说1.8元∕天∕平方米左右）项目档次县里最高，位置不如通力了，如果价格合适还会考虑。问：有没有考虑开一家分店？答：因为是集团性质的，开分店都是集团在操作，我们说了不算。但如果租金和政策合适，仍会考虑。•商户访谈实录2、问：咱们这个商铺在这个位置经营情况怎么样啊？无棣县美心门店老板（以下用“答”代替）答：还可以吧。问：商铺是租的？多大面积？在这个位置租金能有多少？答：多大面积不知道，租金大概3万左右吧。问：对滨海家居了解吗？对它的包括位置、里面的规划等认可吗？答：了解，位置有点偏，听说他那边租金有点高。问：如果滨海家居那边的租金和你现在的商铺租金差不多你会考虑那边吗？答：会的，毕竟那边比较高档的，有中央空调什么的，但我们比较看重开发商运营水平，只有能带来人气才能把生意做好。问：有没有考虑开一家分店？答：个体经营，开分店忙不过来。问：对现有的商铺有什么不满意的地方吗？答：面积有点小吧，产品展示不开。3、问：老板，你这店铺生意怎么样？做几年了？无棣县美佳安木门老板（以下用“答”代替）答：还不错，刚刚开始做不久。问：商铺大概多大面积？租金不便宜吧？在这个位置租金能有多少？答：100多个平方左右吧，差不多3万吧。问：这一排商铺都差不多这个价格吗？答：嗯，差不多。问：老板听说过滨海家居吗？205国道旁边的？答：知道，那边好像租金有点高，太高了接受不了。问：如果滨海家居那边的租金和你现在的商铺租金差不多你会考虑那边吗？答：会的，毕竟那边比较高档的，当时去通力看了一下，还是滨海家居好，如果开发商有运营能力的话就更好了，但据了解开发商以前没有这方面的经验。1、通过与商户的访问，只有少数客户对项目区域位置认可，大多数商户认为项目位置有点偏；2、70%的客户认为租金和目前店面租金差不多会考虑入住本项目；3、前阶段招商人员介绍项目时透露租金价格太高，造成商户对本项目抵触感增大，造成冷眼观望局面。4、商户担心本案没有大型品牌入驻以及前期的招商能否填满整个市场；5、综合性家居建材市场营业之后，商户担心运营管理能否做好，因为里面经营户太多，在其他市场中，会有引起客户分流，出现抢客户现象。5、大多数商户多为个人代理行为，因此对店铺拓展意愿不强，对物业整体需求较为稳定。•无棣县商户对本项目的看法•其他县市商户对本项目的看法1、个别县区商户对无棣县家居建材市场认可，但对本案并不了解，需要适当引导；2、因其他县消费水平有限，商户对租金较为敏感；3、因为滨州市市场近期不好，在与商户交谈过程中不认可无棣县市场，也有部分商户认可无棣县的家居建材市场，有去无棣开分店的意向，但是担心租金价格的高低及开发商未来的经营能力。4、他们普遍认为无棣市场现有竞争较为激烈，发展空间较小通过对以上