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XX国际生态城二级开发项目住宅工程建设监理咨询工程监理大纲XXXX工程建设监理有限公司1XX国际生态城二级开发项目住宅工程建设监理咨询工程监理大纲前言XXXX工程建设监理有限公司是一家具有多年监理经验和雄厚技术实力的监理企业。公司本着“依法监理、公正科学、提高‘两个效益’，持续改进、顾客满意、树立‘XX’品牌。”的质量方针和“守法、诚信、勤奋、科学”的工作准则，始终按照标准化管理模式及现代化的企业制度进行建设和管理，先后通过了国际标准ISO9001质量管理体系、ISO18001职业健康、安全管理体系和ISO14001环境管理体系的认证，多项监理工程获得了各种优质工程证书。XXXX工程建设监理有限公司遵循“让业主满意，对社会负责”的精神，认真执行《工程建设监理规范》，“公正、独立、自主”的开展监理工作，维护建设单位和承包单位的合法权益，严格履行委托监理合同的各项条款。我们愿与工程业主携手，与时共进，再创辉煌。本监理大纲是我公司为取得XX天鹅湖酒店投资有限公司招标的XX国际生态城二级开发项目住宅工程建设监理咨询工程监理业务而编制的监理纲要性文件，主要体现我公司为完成本工程项目各项目标所采用的工作方法、工作程序、控制措施和工作制度。若我公司中标，我们将根据业主提供的设计文件等详细资料和国家的有关建设规范、规程和标准，编制监理规划，以更好的实现指导项目监理工作的作用。我公司将本着“提供优质服务，永远追求卓越”的经营理念对建设工程实施专业化监督管理，在项目监理工作中做到：1、配备相关经验丰富的精英型监理队伍：项目监理机构汲取公建项目监理经验，派出业务能力强、技术水平高、监理过类似项目的具有相应执业资格的国家注册监理工程师处理工程建设监理事宜。2、接受业主管理：愿意接受业主的管理理念、愿意接受业主在工程管理上更严格的要求，向业主提供优质产品和满意服务。3、实行专业化监理和特征性建设：建立标准化服务监理部，运行ISO9001质量管理体系，应用监理通2000软件、计算机辅助管理，使用先进的检验检测设备，规范化的监理档案管理，工程保修期跟踪服务。4、严格执行监理工作制度：坚持合理化建议、旁站监理、样板引路、巡视检查制度。XX国际生态城二级开发项目住宅工程建设监理咨询工程监理大纲XXXX工程建设监理有限公司25、严格遵守职业道德规范：按照“守法、诚信、公正、科学”的准则执业，执行有关工程建设的法律、法规、规范、标准和制度，履行监理合同规定的义务和职责；努力学习专业技术和建设监理知识，不断提高业务能力和监理水平；不以个人名义承揽监理业务；不同时在两个或两个以上监理单位注册和从事监理活动，不在政府部门和施工、材料设备的生产供应等单位兼职；不为所监理项目指定承建商、建筑构配件、设备、材料和施工方法；不收受被监理单位任何形式的礼金；不泄漏所监理工程各方认为需要保密的事项；坚持独立自主地开展工作。第一章工程概况一、工程概况1、工程名称：XX国际生态城二级开发项目住宅工程建设监理咨询工程；2、建设单位：XX天鹅湖酒店投资有限公司；3、建设地点：本项目位于XX保税区二十里堡河口屯，地块北侧为城市次干道，紧邻北大河湿地公园；西侧为规划城市主干道（二十里堡大道），与天鹅湖、天鹅湖酒店隔路相望；地块南侧与东侧为规划城市次干道，周边地块为规划的住宅用地。4、工程规模：XX国际生态城二级开发项目总建筑面积63.5万平方米，分成三个标段招标，一标段建筑面积226785平方米，对应地块为：D-3-A、D-3-B地块；二标段建筑面积144745平方米，对应地块为D-1-A、D-1-B地块；三标段建筑面积262279平方米，对应地块为：D-2-A、D-2-B、D-4地块。全部为住宅工程和公建工程，建筑类型分别为小高层住宅、多层住宅、别墅项目。本大纲系针对一标段工程编制的监理概要性文件。5、结构形式：根据不同建筑的总高度不同，结构形式也不同，主要有钢筋混凝土框架结构、框剪结构；抗震设防烈度：6度、7度；耐火等级：一级、二级；屋面防水等级II级；6、质量标准：一次验收达到国家施工验收合格标准；7、计划工期：2012.6.11-2013.7.11（总工期395日历天，具体开工与完工时间以合同约定为准）；8、监理服务期限：自工程实际开工准备始，至验收合格并交付全部竣工资料，项目竣工备案手续完成并交付使用，缺陷责任期满，监理任务结束；XX国际生态城二级开发项目住宅工程建设监理咨询工程监理大纲XXXX工程建设监理有限公司3二、第一标段单位工程汇总表序号地块楼号层数类型单体建面㎡栋数总面积㎡标段面积合计㎡1D-3-AA-1、A-3、A-8、A-9、A-11、A-12、A-18、A-19、A-20、A-23～A-26、A-302F别墅160014224001501112A-2、A-4、A-5、A-10、A-13、A-16、A-17、A-292F别墅12708101603A-6、A-21、A-27、A-282F别墅660426404A-7、A-14、A-152F别墅810324305A-222F别墅97019706A-31、A-38、A-39、A-426F多层26044104167A-326F多层2941129418A-33、A-34、A-356F多层39063117189A-45、A-469F多层39062781210A-36、A-37、A-40、A-41、A-436F多层16875843511A-44、A-48、A-49、A-5011F多层592242368812A-479F多层44121441213A-5111F多层29611296114A-52～A-572F公建幼儿园、社区中心、公建、会所1525811525815CK1、CK2、CK31F地下车库2387012387039D-3-BC-19F多层4860148607667440C-26F/9F多层52081520841C-3、C-4、C-129F多层390631171842C-56F多层29411294143C-6、C-9、C-10、C-134F多层21604864044C-76F多层29891298945C-86F/9F多层42161421646C-116F多层40751407547C-144F多层14401144048C-156F/9F多层36771367749C-16～C-206F多层260451302050CK1、CK21F地下车库13890113890XX国际生态城二级开发项目住宅工程建设监理咨询工程监理大纲XXXX工程建设监理有限公司4三、工程特点本工程为新建住宅小区工程，总建筑面积303747平方米，其建筑形式主要有小高层、多层、别墅；其特点主要有以下几个方面：1、本项目以人为本，强调住宅的均好性。根据本地块的复杂性及不规则的特点，各种不同的物业形态，巧妙布局，采用多个入口划分组团，产品类型多样。含高层、小高层、多层及别墅，各个组团结合地形进行有机布局。小区排水方式为雨污分流，生活污水由小区污水管线收集，经化粪池处理后排入市政管网。2、停车位按0.8个/每户、公建0.5个/100㎡配置，各种配套公建设施满足要求。3、别墅区占地面积较大、单位建筑工程数量多，且要求同时开工；建筑物均属低层建筑，且造型新颖独特、楼层少、外立面变化多、装饰要求高、不利于分段流水作业，几乎所有楼都有地下室，需要大开挖和注意地下防水；大型垂直运输设备的能力得不到充分的发挥，施工场地分散，临时用水和临时用电线路长，涉及面广，不便于质量、安全控制和有效进行施工管理；建筑平面基本没有标准层，结构模板不能充分周转，利用率较低，必须同时进场大量的模板，同时大大的降低了模板施工的效率。4、小高层建筑和多层建筑，单位工程多，建筑物密集；各工程需同时开工，多家承包单位同时进场；地下车库面积大，开工后几乎没有建筑材料存放和钢筋、模板的加工场地，需待地下车库完工后方可进行现场临建布置；施工用吊车布置困难，吊臂回转半径相互重叠，施工安全隐患大。XX国际生态城二级开发项目住宅工程建设监理咨询工程监理大纲XXXX工程建设监理有限公司5四、工程难点、重点分析本工程项目主要为高层、多层、别墅多类型混合高档住宅小区，质量要求高，建筑外型比较复杂，且单位工程数量多，工程量大小不均衡；由于工期安排较紧，招标文件要求仅13个月，各单位工程必须同时开工同时交工验收，施工临时用电覆盖面积大，用电安全管理困难；地下工程大开挖占地面积大，施工场地狭窄，开工初期基本无法设置材料堆场和钢筋、模板的加工场地，需待地下车库完工后方可进行现场临建布置；场内运输、材料堆放及设备布置都很困难；工程施工对基础的要求高，根据地质的不同，同样的建筑可能具有不同的基础，有些基础可能还必须进行必要的人工处理；联排别墅和独栋别墅的柱网设计和布置较复杂；各工程主体同时展开施工，装修阶段内外装饰要求高；建筑外立面在保证设计造型的前提下还要保证外墙的保温和防渗漏效果，地下车库和卫生间、屋面防水要求高；建筑的抗震、消防、节能、综合布线、内外管网、智能、外墙保温、门窗、节能及防火都有特殊要求；地下车库内可能还有些配套工程，如配有变配电室、自动门、消防门、空调、消防、喷淋、监控系统等。工程设计科技含量高、技术先进，质量要求高、工期紧，配套专业多，交叉作业量大，分包单位多，协调工作量大。工程进度、质量、安全易出现问题，监理对参建各方协调工作量大，组织有一定的难度。在施工过程中五大质量通病出现的可能性大；施工周期内跨越雨季和冬季，要采购取必要的施工监理措施。1、地基与基础地基土质对地基基础工程施工产生较大影响，必须作好基础验槽和隐蔽工程验收。地基及基础部分施工质量的优劣对整个工程的质量、安全及功能有相当大的影响，关系到主体结构施工的质量和工期，其施工过程应作为重点控制对象。本工程由于上部结构类型复杂基础形式多样，更应对地基基础工程给予重点关注。根据本工程的计划工期，2012年6月11日开工，挖槽和基础施工阶段都可能处于雨季施工，给基础施工带了不便，必须做好防、排、降水的方案和基础工程的边坡支护措施。2、主体结构本项目各单位工程均采用框架结构和框剪结构，结构主体的施工质量直接关系到结构的安全、装饰的质量和专业设备安装的质量，施工时必须采取有效的监理措施，控制结构主体的质量。由于工程单体多，工程量较大，工程由多个承包单位施工，各单位的技术装备水平不一，垂直运输设备和高层混凝土浇筑施工是工程的一个难点。目前各地机制空心砖的生产质量较差，强度大多达不到设计和规范要求的标准，如监管不利会造成进场空心砖的质量达不到要求，必须认真核查机制砖生产企业的资质和生产XX国际生态城二级开发项目住宅工程建设监理咨询工程监理大纲XXXX工程建设监理有限公司6能力，核查产品出厂时的龄期与强度，确保材料进场质量。3、防渗漏防水工程作为一个体系，包括屋面防水、外墙防水、外窗防水、卫生间、阳台防水；防水点多面广、细部做法要求较高；同时，如果防水工程出现质量问题，会影响到正常使用，作为工程监理机构，必须对此有较高的认识，并采取相应的措施，确保防水工程的质量。在以往的框架结构工程中，填充墙砌体开裂、外墙渗水、卫生间和屋面渗漏经常发生，直接影响到用户的使用，特别是保温外墙渗漏，渗漏点难以确定，事后维修处理非常困难。尤其是XX地区也是个昼夜温差大、雨季时间长、持续降水量大、受海洋性季风影响、具有海洋盐雾腐蚀性气候的地区，在施工中必须有针对性地采取措施，杜绝外墙保护层脱落、隔热层开裂、屋面及卫生间渗漏等各种通病的发生。4、门窗工程门窗工程的质量，关系到建筑物整体外观、使用功能、节能、保温隔热、采光通风等多项功能的实现，因此门窗工程的质量尤为重要。本工程采用断热铝中空玻璃窗，生产工艺复杂，技术要求高，必须从原材料、生产加工、五金配件、安装等全过程做好质量监控工作，同时别墅建筑的外窗一般相对面积较大，窗框四周的防水必须重点关注。5、弱电系统弱电工程既是本工程的重点也是难点，本工程弱电系统包括消防报警系统、区域监控系统、有线电视系统、电话系统、宽带网络系统、安保呼叫信