第五章规划设计改造方案5.1改造规模本项目涉及的征地拆迁改造面积41亩。项目改造后,根据XX县新城区组团标准分区控制性详细规划,项目范围内将形成可出让的商业居住用地总面积41亩,其中居住用地37.2亩;城市道路用地3.8亩。本地块地处城乡结合区,自然环境恬淡优美,市政设施基本完备,交通便利,地质条件良好。本次规划包括地面附着物拆迁外运、土地整理、村民安置用房建设、城市道路建设及配套管理设施建设等。5.2规划原则在整个规划编制的过程中,始终本着合理性、方便性、经济性、美观性“四效统一”的原则进行规划设计。合理性:严格按照城市规划的统一要求进行规划设计。改造区内部的功能分区布局合理,清晰明确,组团结构合理,便于实施。方便性:交通组织顺畅自然,平面布置紧凑合理,充分发挥临近城市主干道、城市公园和城市新区的特点,为广大业主创造良好的居住环境、休闲环境和商业环境。经济性:选择合理的建设方案,在保障居民妥善安置和开发商微利的前提下,用尽可能少的投资创造最好的投资效果。美观性:因形就势,充分利用自然优势,配合科学的规划方案,促进流畅的建筑空间与优美的天际线之间亲切对话,利用高低错落的建筑群落营造出诗一般的意境。25.3规划目标项目区是未来XX县较为活跃且最有发展前景的片区之一,古徵街开通延伸,东环路规划为城市干道,毗邻城市公园投入运营,地域上的优势共享,城市新区的逐步配套,将使之成为XX县南部最大的居住区之一。应该说,随着该区域居住人口的进一步增加,这里商住用房的需求量将会越来越多,价格也会逐步稳定提高,尤其对于一些位处新旧商业中心,人流量密集的生活社区及交通便捷的大面积商铺,其价值将会首先被挖掘出来。目前该区域房地产的开发、规划、设计、营销、社区配套尚处初级阶段。随着这些工作的逐步完善,随着市区居住人口的进一步增加,这里的商业用房的需求量将会越来越来越多,价格也会逐步稳定提高。市场定位:高品质精致住宅小区和商业旺铺;形象定位:首席景观住宅,新的商业中心;目标客定位:以XX县阳庄村村民为主。5.4总体设计5.4.1总平面布置(1)项目区总规划用地41亩,主要为阳庄村第六小组庄基地,东面邻路(规划为城市主干道),北面临城市公园,规划城市次干道(东十路)将用地分割成两大片区。项目根据用地自身情况、周边关系、产品定位、开发步骤等因素,确定整个小区的功能分区、交通体系、绿化系统、景观体系等,力求创造一个功能合理、品质高尚、立意新颖、使用便利的居住区。(2)总体布局上规划东十路把项目区分为A、B两大区域,两个3区域内均采用排列布局,按照标准楼宇间距布置7栋6层砖混单元结构和1栋16层砖混小高层结构,各个建筑呈平行或错位布置,充分利用南北两侧良好的自然景观。(3)通过建筑围合的各个组团广场,通过铺地设计、绿化园林配置、水面营造等不同的环境处理手法,形成各自的风格与特点,同时通过不同组团的不同建筑色彩设置,使不同的组团之间避免雷同,依据建筑的体量来确定组团广场的尺度、形式与主题,使人觉得每一个组团绿地都是为周边的建筑量身定做的,从而增强人们的归属感。5.4.2道路系统(一)路网布置道路路网根据建筑物的密度确定,整个路网既具有交通功能,同时又是内部景观的游览路线。道路的走向充分考虑了对小区环境的维护,基本沿建筑物的两侧山墙布置,对建筑物的噪音干扰降至最低。所有道路适当设置曲折路段,以减少行车速度和降低路面坡度。交通组织上,做到人车分流。(1)机动车系统小区主要机动车出入口向东十路开口,小区内主干道呈环行布置,机动车可直接抵达或者通过宅前道路顺畅抵达各个单元入口,宅间局部设置地面停车场,使小区内部交通和对外联络变得十分顺畅,保持小区内部适中具有良好的可达性。(2)非机动车系统在小区内部个建筑物前设宅间路,将各单体建筑与主干道连接起来。非机动车可方便快捷的到达各个单元入口,宅间设置非机动车停4车位,地下室部分分散设置分户的仓储作为非机动车停车库等。(3)步行系统在楼前和绿地设步行路,便于居民散步和内部组团间的联系。整个步行系统点、线、面结合,贯穿整个小区,空间效果丰富,适宜居住人群休闲活动。(二)道路结构城市次干道(东十路)宽30米,其中行车道宽16米,人行道宽各6米,绿化带宽各1米,沥青混凝土路面,总面积2550㎡;项目区主干道宽度为6m,在靠近小区出入口附近宽度为8m,主干道为双向双车道,两块板构造,沥青混凝土路面;宅间路宽度为2.5~3m,为一块板构造,沥青混凝土路面。步行道采取自由松散的道路结构,宽度走向根据地形和空间的要求,富有变化,路面分别采用不同的材料铺贴,总面积3600㎡。5.4.3绿化工程(1)小区绿化共分两个等级,公共绿地和楼前绿化。公共绿地包括大面积的公共绿地、道路两侧的绿化和行道树。除必要的道路、停车场和其它硬化地面外,建筑物周围的所有土地均进行绿化,完全避免裸露土地。(2)绿化工程采用立体空间体系,将草坪、灌木与乔木有机地合起来,形成层次分明、搭配得当的绿化体系。根据周边环境和气候特点,选择合适的景观树种和草种,以降低养护费用。小区的总绿化率为30%左右,整个小区的公共绿地占地面积为7400㎡。5(3)注意植物配置的多样性、丰富性以及季节性,形成高低错落有致,远近疏密适宜,颜色丰富多彩,四季树种配置合理的绿化景观。同时注意选用抗旱树种和灌木等,以适应本地区的干燥气候条件。5.4.4景观系统(1)沿中央景观大道组织景观的相互关系,在每个组团绿地中,除通过草地、铺地、水面等平面因素进行景观营造外,还通过树木、喷泉、雕塑、灯柱、小型构筑物等园林小品进行空间上的合理搭配,从而使得自身景观更为丰富的同时,各个组团之间在视觉效果上更能相互渗透,增加景观的层次性。(2)在小区的关键性位置,如小区出入口、组团绿地中心、街道转角处等设置符合各处性质的标志性小品,并考虑相互之间的视觉走廊,使人处在小区中觉得标识明显。5.4.5建筑特点(一)户型设计通过对XX县市民对于住宅需求的调查分析,以及从客户组成、销售面积要求、户型组成比例、功能需要等方面进行户型设计。(1)本项目设置三种户型。一种为100平米左右的两居一卫结构,另一种125平米左右的三居一卫结构,一种为135平米左右的三居两卫结构。均为一梯两户。(2)在进行户型设计时,采用板式结构,保证南北通风,起居厅与主卧朝南,门厅、起居厅、各居室、厨卫等功能模块面积分配合理、6方便使用,干湿分区明确,入口处一般设置玄关,尽量减少户内的交通面积;保证完整的起居厅、餐厅等空间,一般设置封闭阳台、阳光室、家务阳台等辅助空间。(3)在户型设计中,在保证合理的前提下,尽量寻找户型卖点,如主卧室落地窗、飘窗、落地窗大阳台、两面采光的加大卧室、餐厅与起居厅空间的错位变化、大面积的厨卫等,争取调动客户的兴奋点,找到适宜自己的产品。(二)立面设计立面设计风格的确定,从色彩上考虑本地自然环境的影响,力求为本地区人工环境提供丰富的色彩,形式上寻求整洁统一的风格,形成自己鲜明的特征。(1)整体效果考虑建筑之间的高度、体量关系,通过建筑单元之间构件韵律变化等,营造丰富的空间关系,形成强烈的韵律感。(2)体量处理上,通过建筑色彩,通过墙面、玻璃、栏杆、线脚、屋顶构架等不同材质产生的颜色区分,不同分区的色彩变化,保证色彩的丰富性。同时注意寻找共同的色彩元素,使得整个小区比较一致。整体色彩明快,不同分区之间既有一定关系又寻求新的变化,从而给人以新鲜感。5.4.6竖向布置(1)整体对原有竖向不做大的变动。首先对原地质地貌进行勘测,其次对原低洼地形采取分层夯实,土质低劣区进行换土处理的方案,把项目区填至与周边市政工程的高程相一致。对需加固的边坡分别采7取自然放坡、挡土墙、锚杆等方法加固。(2)小高层建筑物内部设电梯,电梯原则上采用住宅专用梯,运行速度不超过1.2m/s。每单元设一部消防电梯与客梯兼用。5.5土地整治方案5.5.1现状概述该地块前期为阳庄六组庄基地,相比周边高程略处低洼,坡度不大,地形简单。南北长320米,东西宽85米。由于缺乏统一规划,基础设施不全,乱搭乱建,布局零乱,道路阻塞,垃圾成灾,内涝严重,居住环境和治安条件恶劣,严重影响了城市形象。同时,由于管理不到位,引发土地无序开发,空间布局零乱,容积率低,加上农村集体用地多占、抢占现象时有发生,造成土地资源严重浪费。由于管理体制的城乡二元结构的差异,行政村管理体制与城市社区管理体制不相适应,土地等资源所有权性质不同,直接影响城市规划的实施,给城市建设及管理带来很多困难及问题。根据实际调查统计,该地块内建筑主要有窑洞3910平方米,房屋(平房、瓦房)6200平方米;其他建筑物包括地窖及水窖8口,涝池1个(占地2.9亩),场地2630平方米,水井4眼,猪圈、土炕、灶台等15个。地面附着物包括树木190棵,3.2米高围墙590米,其他临建围墙536米。近年来,政府加大对城市基础设施投资力度,城市建成区不断扩大,拉动了该地块迅速升值。征地难、拆迁难、城市规划难等问题影响着城市化进程的顺利发展。为达到土地建设的五通一平条件,项目土地整治部分包括地块内原有房屋进行拆除外运和场地进行。85.5.2整治原则城市“城中村”改造是一项难度大、涉及面广、情况复杂,风险性较高的系统工程。目前XX县还没有很多成功的范例和经验可供借鉴,也没有一个具有可操作性的法规参照实施,更没有一个超前的总体规划及布局,旧村改造只是根据新村开发建设需要临时规划报建。1、合理确定场地标高。根据古徵街和东环路道路标高为基准标高,采用不同的竖向布置形式,合理确定场地标高。竖向布置形式将根据自然地形坡度,所需场地宽度,建筑物基础埋设深度的不同方式、运输技术条件等因素进行选择。因地制宜,采用不同的处理方案,综合考虑挖填方平衡,以减少运土和弃土量。2、因地制宜合理布局。根据承接地地形实际情况,因地制宜,将承接地内部分微低洼地作为绿化和水景用地,映托小区的山水园林特色,将较为平整的地块安排为住宅建设用地。3、保证车流人流有良好的运输和通行条件。车行道在满足标准坡度的前提下,尽量依据建筑布局、整治地形顺势构造,确保人流、车流有良好的通行条件。4、场地内总体排水系统流向向西。根据场地总体地形选择合理的坡比并考虑建筑物基础埋设深度,确保场地内给排水畅通。5.5.3整治方案根据项目区内的地形地貌和地质调查的结论,场地平整按布局功能分块分区域进行,减少工程量,特别是减少填方量。一、分区设计9项目区中部规划的城市次干道(东十路)将场地分为A、B两大区域。A、B区域范围均有较大的挖方和填方施工,整治后根据分区面积分别设计单体建筑、景观布局和建设方案;区域中部建设城市次干道;区域北部边沿局部填方后坡度较大,需作护坡处理或挡墙工程。二、护坡处理护坡处理方案采用混凝土挡土墙支护,方案如下:(1)钢筋混凝土挡土墙取地基承载力200KN/㎡,摩擦角30度,地面荷载q=10KN/㎡,r=18KN/m3,基底摩擦系数f=0.3。(2)材料:C20混凝土及HPB235级φ12、HRB335级φ20钢筋。(3)若基底土为弱土或地基承载力达不到设计值时,应采用换土夯实或其他人工地基,夯实系数不小于0.94。基础埋置深度不应小于1米,若以中风化基岩位持力层,基础嵌岩不小于0.5米。(4)墙身沿长度每隔10~20米设一道宽20毫米(沉降缝)伸缩缝。缝处塞以沥青防水层,或嵌入涂以沥青的木板。(5)排水措施:墙身设φ100的排水孔,孔眼间距2~3米,纵横交错布置,在泄水孔附近用具有反滤作用的粗颗粒材料覆盖,以免淤塞,为防止反滤层下沉,将墙后0.4米范围内的原土分层夯实。三、建筑拆除项目区内根据不同的拆除对象,拆除施工应当采取不同的拆除方法和拆除顺序,总体应该遵守“先上后下、先非承重结构后承重结构”的基本原则。拆除的顺序按传达受力关系的次序来确定。即先拆最次要的受力构件,然后拆除支受力构件,最后拆主受力构件。拆除顺序是:屋顶板→屋架或梁→承重砖墙或柱→基础。由上而下,一层一层10往下拆。本顶目可根据具体情况,对普通居民住宅可采用人工拆除方案,对窑洞、厂房可采取人