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城市花都、桃花岭项目投资价值分析（预可行性研究）一、项目概况（见项目调研报告）二、项目公司基本情况（见项目调研报告）三、国内政策环境及当地房地产市场现状（见项目调研报告）四、财务测算及经济评价（一）基础条件1.本项目经营活动所遵循的国家有关法律、法规、政策保持连贯，无重大变化。2.本项目所在的长沙市社会经济环境没有意外变化。3.本项目作为企业能够通过不断自我补偿和更新，使其资产持续使用，经营保持连续，并保证其获利能力。4.未来的税率将在正常范围内变化。5.建设期内，全部建设所使用的原材料价格不出现异常波动。6.资金回笼渠道畅通，销售收入完全实现7.无其它人力不可抗拒的重大影响。（二）项目计算期项目计算期包括建设期和销售期，两者时间上有重叠。预计城市花都项目总周期为5年，桃花岭项目总周期为6年。第一部分城市花都项目财务测算（三）主要技术指标项目主要技术指标一览表（城市花都）项目用地面积（万M2）建筑面积（万M2）容积率小高层6.721.51.8多层27.144.50.9独立别墅22.25.550.45联排别墅12.95公建5.6绿地42.1道路广场10.1（四）项目总投资估算项目总投资估算表（城市花都）单位：万元序号项目总投资占总投资比例单位成本(元/平方米)1开发建设投资165,672.48100.00%1,960.621.1土地开发费57,231.5834.55%677.301.2前期工程费14,427.238.71%170.741.4建筑安装工程费48,550.0029.30%574.561.5公用配套设施及非营业性公建费用12,675.007.65%150.001.6管理费用1,500.000.91%17.751.7销售费用5,949.003.59%70.401.8贷款利息11,901.297.18%140.841.9不可预见费13,438.388.11%159.03注：具体数据计算过程见第页《城市花都经济测算表》（五）销售收入与经营税金及附加1、销售定价：小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。3、所有税费全部由道路建设资金抵扣，经测算，最后还须交纳3400万元税费。销售收入与经营税金及附加估算表（城市花都）单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年一销售收入237945.00035691.755948695178475891销售建筑面积84500001267502112503380001690002销售比例100%015%25%40%20%二经营税金及附加3400.0000003400.001营业税0.0000002城市维护建设费0.0000003教育费附加0.000000（六）项目盈利测算利润测算表（城市花都）单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年1销售收入237945.00035691.7559486.2595178475892经营税金及附加3400.00000034003开发建设总费用164106.3940987.2543720.7632924.6840795.105678.604利润总额70438.61-40987.25-8029.0126561.5754382.9038510.405所得税(33%)23244.670.000.000.0010536.2412708.436税后利润47193.94-40987.25-8029.0126561.5743846.6625801.97（七）项目总体财务测算城市花都项目总体财务测算表（城市花都）单位：万元占地1548.7亩（103公顷），建筑面积住宅84.5万平方米，容积率0.82（其中小高层1.8，多层0.9，别墅0.45）编号项目投资金额说明备注一土地费用57231.58七通一平1750亩苗圃补偿费20250.0027万/亩2711亩农场、88亩学校补偿费23970.0030万/亩3750亩苗圃出让金6000.008万/亩，其中4万/亩返还给项目公司，返还时间未定4711亩农场、88亩学校出让金6392.008万/亩，可抵扣建路、桥投资5防洪保安资金123.90800元/亩，可抵扣建路、桥投资6土地契税495.684%，可抵扣建路、桥投资二火星北路、浏阳河大桥建设资金0.00用799亩土地出让金、全部的土地税费和报建费逐步抵扣，经计算最后仅应缴纳可抵扣项目中的营业税3400万元三前期费用14427.231工程设计费3000.002工程勘察费139.650.30%3工程监理费302.580.65%4报建费10985.00130元/平米（含长沙当地建设各项收费），可抵扣建路、桥投资四房屋建设费48550.001建安费46550.00小高层700元/平米（框架结构、外墙涂料局部墙砖、含电梯、户门、一般塑钢窗）；多层500元/平米（砖混结构标准同上不含电梯）；别墅500元/平米（砖混结构标准同上）室内全部为毛坯，水电入户支管由住户装修时解决。2绿化工程费2000.00五公用配套设施及非营业性公建费用12675150元/平方米含托幼、中小学、医疗中心六管理费1500.00300万元/年七不可预见费13438.3810%八资金成本11901.291750亩土地费用、前期费用，部分建设投资资金成本7205.78开发期3年，考虑资金滚动开发，部分贷款，贷款利率5.49%，复利2建火星北路、浏阳河大桥资金成本4695.50因投资成本逐步回收，考虑时间因素，做保守估计，3年，复利九销售费用59492.50%总成本（不含两税一费）165672.09销售收入237945.00小高层2200元/平米，多层公寓2800元/平米，联排别墅3300元/平米，独立别墅4200元/平米。（独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，考虑花园面积难以估算暂不考虑）两税一费13086.98销售毛利59185.93单方成本0.1961总建筑面积84.5万平方米单方成本（含税费）0.2115成本利润率36%（八）现金流量全部投资现金流量表（城市花都）单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年一季度二季度三季度四季度1现金流入2409450000386925948695178475891.1出让金返还3000000030000001.2销售收入237945000035691.7559486.395178475892现金流出190894694810097912414819437213292551331219302.1开发建设投资1643206948100979124148194372132925407955893750亩土地费用2025049488096.6712481.40000711+88亩土地费用239700000.0719110786.55992.50建造桥路投资27000200020002000200019000000建设费用6122500093101163813964.0263130其他费用1568000034272988329029882988销售费用616300001232154021581233财务费用10032000016723344334416722.2经营税金及附加3400000000034002.3所得税2317400000.000.0010536.2412637.813净现金流量50051-6948-10097-9124-14819-50292656243847256594累计净现金流量-6948-17045-26169-40987-46016-194552439250051财务净现值：33065.91万元；内部收益率：29.8%；动态投资回收期：3.8年第二部分桃花岭项目财务测算（九）主要技术指标项目主要技术指标一览表（桃花岭）项目用地面积（万M2）建筑面积（万M2）容积率生态住宅项目总用地156.6住宅建设用地491000.78公共设施用地1022绿化率77.6道路广场用地20高尔夫球场项目总用地93.4200.3休闲农业示范园建设建设用地1580.3公共设施用地5绿地63.4道路广场用地10（十）总投资估算项目总投资估算表（桃花岭）单位：万元序号项目总投资占总投资比例单位成本(元/平方米)1开发建设投资303,321.33100.00%2,022.141.1土地开发费98,700.0032.54%658.001.2前期工程费24,892.408.21%165.951.4建筑安装工程费106,700.0035.18%711.331.5公用配套设施及非营业性公建费用22,500.007.42%150.001.6管理费用1,800.000.59%12.001.7销售费用10,305.003.40%68.701.8资金成本12,964.694.27%86.431.9不可预见费25,459.248.39%169.73（十一）销售收入与经营税金及附加1、销售定价：生态住宅：2500元/平米，配套商业性设施：3300元/平米，高尔夫休闲、农业配套建筑3200元/平米。独立别墅周边花园长沙按800元/平米出售，由于面积难以估算暂不考虑2、从第二年起开始销售，在拿到销售许可证之前采取内部认购的方式进行。销售收入与经营税金及附加估算表（桃花岭）单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年一销售收入4122004122010305014427061830618301销售建筑面积15000001500003750005250002250002250002销售比例100%10%25%35%15%15%二经营税金及附加19270.352267.15667.757934.853400.653400.651营业税17518.5020615152.507213.503091.503091.502城市维护建设费1226.30144.27360.68504.95216.41216.413教育费附加525.5661.83154.58216.4192.7592.75（十二）盈利预测利润测算表（桃花岭）单位：万元序号项目合计第一年第二年第三年第四年第五年第六年1销售收入412200.00041220103050.00144270.0061830.0061830.002经营税金及附加22671.0002267.15667.757934.853400.653400.653开发建设总费用314657.6046539.6066644.0060338.0068341.0066203.006592.004利润总额74871.40-46539.60-27691.1037044.2567994.15-7773.6551837.355所得税(33%)22142.26-15358.07-9138.0612224.6022438.07-2565.3014541.026税后利润52729.14-31181.53-18553.0424819.6545556.08-5208.3537296.33注：高尔夫球场的收益未计算在内（十三）总体财务测算表项目总体财务测算表（桃花岭）单位：万元占地3750亩（250公顷），生态住宅100万平米，配套商业性设施：22万平米，高尔夫休闲、农业配套建筑：28万平米编号项目投资金额说明备注一土地费用98700.00七通一平1600亩补偿费12000.0020万/亩2600亩出让金3600.006万/亩，可抵扣建二环路投资33150亩补偿费63000.0020万/亩43150亩出让金18900.006万/亩，可抵扣建二环路投资5防洪保安资金300.00800元/亩，可抵扣建路、桥投资6土地契税900.004%，可抵扣建路、桥投资二二环路西侧建设资金0.00用土地出让金、全部的土地税费和报建费逐步抵扣三前期费用24892.401工程设计费4500.002工程勘察费271