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《芜湖项目研究与定位》城市列传营销顾问200７年6月10日本报告共分两大板块九个部分第一板块调查与分析（共分四个部分）第一部分宏观视野下的城市研判一、城市人口与收入人口状况•从2005年至2010年，城市市区人口规模由72万增加到130万人左右，计划年增加11.6万人。城市化水平为61.1%。建设用地规模达141.87平方公里左右。•芜湖市下辖四区三县（芜湖市政网2006年最新统计）总面积3317平方千米。区域人口(万)面积(平方千米)市辖区72.79720芜湖县53.47730繁昌县46.15604南陵县54.471263.7•到2020年末，芜湖市市域总人口360万，市域城镇居民人口272万，市区人口180万，城市化水平为75.6%。2010-2020年计划年增加5万人。分析：•当城市人口接近100万时，意味着该城市将进入特大城市行列，政府往往会采用外力短时间内强力吸纳外来人口，同时，工业的发展将为城市造就一个生活水准提高的乐观心理预期，导致城市外延在一段时期内呈现撕裂式扩展，而城市内涵并没有随之丰满。•这个时期经济的发展和生活水准提高的进程严重滞后于人口增长带来的要求。对于房地产开发而言，防止对富裕阶层购买群体的主观放大，控制产品的档次和配置，确定单期的市场推量将是重中之重。•另一方面，回顾芜湖城市发展的历史发现，作为早期富庶的农业城市，曾作为全国四大米市之首有着非凡的光环，人口聚集程度较高。•随着工业的发展，继而转型为近代工业城市，继续吸聚大量的产业人群，工业化的快速发展引起人群的加速聚集，相对落后的城市化进程导致人群聚集后缺乏相应的容纳空间，制约着产业扩展所需要的更多的人群汇入，人口聚集速度的减缓反作用于城市，导致其对产业资源和投资的吸引力下降，政府主动加快人口向城市聚集，客观上顺应了城市发展与升级的内在要求，使城市化工业化形成良性互动，推动芜湖快速向大城市迈进。•打破城市的原有框架，发展新区引导人们进入新区将是“十一五”城市人口问题的主旋律。收入状况2005年城市居民人均可支配收入9629元，比上年增长12.6%；人均消费支出7502元，比上年增长18.5%；城市居民的恩格尔系数分别为37.7%。在岗职工年平均工资16449元，比上年增长16.1%。•“十五”时期，城市居民人均可支配收入年平均增长11.0%，农村居民人均纯收入年平均增长8.5%。602527516493285373272975855335899629399302000400060008000100002001年2002年2003年2004年2005年“十五”期间城乡居民收入水平城市居民可支配收入农民人均纯收入分析：•人均年收入增加11%以上，房地产价格的涨幅在5-6%是合理的，超过该数值购房者将产生恐慌心理，导致楼市非理性上涨。•目前芜湖楼市价格近三年来以约20%的速度上涨，将缩短楼市的上升周期，提前将楼市的健康繁荣期透支。城市住户2005年户均人口及人均家庭总收入指标中间收入户较高收入户高收入户最高收入户户均人口（人）2.792.882.752.26人均家庭总收入（元）9563.5912829.0416414.4423789.82家庭总收入（元）26682.4236947.6345139.7153764.99分析：假定中国房价与收入比的经验值10：1，国际上为3-6：1,假设均购买100平米的房子，中间收入能承受的房价区间为，总价26.7万元,单价2670元/平方米,首付8万元,月供1328元;较高收入能承受的房价区间为，总价36.9万元,单价3690元/平方米,首付11万元,月供1839元;•高收入能承受的房价区间为，总价45.1万元,单价4510元/平方米,首付13.5万元,月供2244元;•最高收入能承受的房价区间为，总价53.8万元,单价5380元/平方米,首付16.2万元,月供2670元;•目前芜湖的房地产市场中供严重小于求的产品为功能完善总价为26.7万元及以下的产品，最高收入型的产品供略过于求，高收入和较高收入的产品将很快供求平衡，并面临销售速度下降的风险。二、城市产业与布局产业历史特征：•1876年芜湖被辟为通商口岸之后，粮商云集，形成巨大的米业市场，与无锡、长沙、九江并称为全国“四大米市”。•20世纪初叶，芜湖工商各业发展到百余种，商店有五六千家，数量之多为皖之冠，成为长江下游以内外贸易为主的商业港口城市。从三产增加值分析产业特征：•2006年，芜湖市国民生产总值为480亿元，比上年同期增长15.5％。•2005年，芜湖全年实现地区生产总值400.65亿元，比上年增长13.1%。其中，第一产业增加值30.03亿元，增长4.0%；第二产业增加值213.16亿元，增长16.3%；第三产业增加值157.46亿元，增长10.5%。•人均生产总值17750元，按当年年末汇率折算为2195美元。•“十五”时期，全市生产总值年平均增长13.0%，国民经济处于稳步增长的态势。分析：•城市的经济主要靠第二产业强力拉动，第二产业增量占经济总增量的５３％以上，第三产业占３９％；在三次产业增加值达到近500亿元时，是城市宏观经济和房地产产业的腾飞期，房地产市场中高性价比的产品将主导市场。由于工业将在今后10年中充当经济引擎带动经济起飞，由产业扩张带来的产业人口将是未来房地产消费的主流人群。政府财政收入与支出•2005年，芜湖全年实现财政收入67.53亿元，比上年增长13.5%。•地方财政收入27.83亿元，增长33.9%。•全年完成财政支出37.66亿元，比上年增长29.6%。其中，基本建设支出2.98亿元，增长28.7%；城市维护费支出2.52亿元，增长13.9%；教育支出5.64亿元，增长12.3%。这三项占地方财政收入的４０％。分析：•可用于城市基本建设的支出约为３亿元，占地方财政收入的１０．７％，对于快速扩张的城市来说几乎等于杯水车薪，“生地更生，熟地更熟”将是城市扩张的特征，在政府体力有限的客观条件下，开发民心所向的区域或有大盘领军的板块将会减少风险。•调查表明南区板块将是今后３年的热点板块，如何错位竞争将是项目面临的重要命题。三、城市空间与导向城市近期规划指标•2005年末，芜湖市区面积扩大到720平方公里，其中建成区面积94.7平方公里。•芜湖市2006-2010年，城市发展空间将得到进一步拓展，建城区面积扩大到150平方公里，居住人口130万人。提出了构建“滨江山水园林城市”这一战略目标，为芜湖在“十一五”期间的房地产业发展提供了一个巨大空间。近期建设规划要点–城市近期发展方向为向东向南，即“东扩南延”。–城南片：完善大学园区和高新技术产业开发区的基础设施配套工程，加快生活居住区的建设。–城北片：以经济技术开发区建设为重点优化土地利用结构，提高工业用地的集约化水平。建设大桥居住区和飞行居住组团，完善四合山、齐落山两个居住组团。起步建设凤鸣湖生态绿地。–城中片：重点进行旧城改造，提高人居环境水平，建设市行政中心、商贸中心、大学园区，完善市场园区建设，加快大桥综合经济开发区建设和滨江公园建设。–城东片：起步并加快东城工业区基础设施工程建设，进区建设工业项目和大型物流项目，初步形成城东产业拓展区雏形。近期建设项目安排㈠综合交通建设沿江高速芜马段，沿江高速芜铜段，芜太高速公路芜湖段。以及宁铜铁路线改造，裕溪口煤码头扩建，朱家桥集装箱码头建设，芜太运河芜湖段建设。㈡城市基础设施㈢城市污水处理厂及水厂朱家桥污水处理厂一期工程；城南污水处理厂；城中污水处理厂；城北污水处理厂；利民路水厂扩建工程。㈣城市公园及水系整治•滨江景观公园一期工程；赭山公园综合整治；神山公园综合整治；九莲塘公园扩建；凤鸣湖风景区综合整治；西洋湖公园综合整治；城南水系整治；保兴旱水系综合整治。㈤城市道路及桥梁•贯穿城市南北的三环路；城北路桥工程；城中路桥工程；城南路桥工程；城东路桥工程；城市轻轨交通一期工程。㈥城市能源•输变电工程；城市天然气利用工程。㈦社会建设项目•市政公园一期工程；奥林匹克公园二期工程；大剧院；博物馆；青少年活动中心；残疾人活动中心；会展中心；科技馆；消防指挥中心。㈧旧城改造•完成现有旧城区的更新改造，保护芜湖古城。城市总体空间结构“一心四区”城市总体空间结构城南高教、高新技术区•该区位于城南纬五路以南，由高教园区与高新技术开发区组成，适当发展生活居住用地。中部城市核心区•该区位于长江大桥以南、W31路（原城南纬五路）以北、扁担河以西地区。为市级商业、金融设施所在地和城市行政管理中心、文化、体育中心所在地，积极发展区域服务性商贸金融业和文体娱乐业。北部产业区•该区位于长江大桥及芜宣高速以北，扁担河以西。芜湖经济技术开发区位于其中，该区以工业用地为主体，适度配置居住、商业金融用地。该区内的凤鸣湖生态保护区为城市主要的文化休闲和观光旅游生态绿地。东部产业拓展区•该区位于扁担河以东，即经济技术开发区新区，以工业和大型物流用地为主体，适度配置居住、商业金融、科技研发用地。西部（江北）产业拓展区该区位于长江以北，目前仅有裕溪口约2平方公里属芜湖市辖区，其余均属巢湖市无为县辖区，从城市跨江发展的必然趋势考虑，将该片纳入城市发展利用空间，规划以化工业和现代物流业为发展方向。城镇规模等级结构•规划芜湖市域城镇等级为：中心城市——次中心城市——重点中心镇——一般镇。•其中特大城市1座、中小城市3座、重点中心镇8座，一般镇10个。城镇职能结构规划•多功能综合型：芜湖市区；•综合服务型：繁阳镇、湾沚镇、籍山镇；•工业型：荻港镇、孙村镇、三里镇、方村镇；•工贸型：弋江镇、三山镇；•贸易型：峨桥镇；•旅游型：陶辛镇、许镇、何湾镇；•农业服务型：六郎镇、红杨镇、花桥镇、家发镇、烟墩镇、工山镇、平铺、峨山乡。城镇空间结构规划•芜湖市域城镇在今后一段时期内会处于“空间蔓延——向心发展”这两个阶段，具体形式表现为“点轴发展”型和“空间网络”型。据此，确定芜湖市域城镇体系空间结构为“一核三轴多点”。•“一核”即芜湖市区；•“三轴”分别为沿江高速与芜铜公路沿线、205国道沿线和合杭高速、芜屯公路沿线；•“多点”即在三条城镇发展轴之外呈面状分布的独立城镇。重要基础设施建设•增建青弋江桥梁4座，增建扁担河桥梁10座，城市现有跨青弋江、扁担河桥梁12座，使城市跨青弋江和扁担河桥梁共计26座。•汽车站场。规划新建三处市级汽车站，分别位于城南、城北和城东。芜湖市区现有汽车站场5处，分别位于北京东路两站广场、北京西路、芜南路、二环北路、长江大桥收费站。其中4处为规模小、非标准的旅游站或临时站。建设五大景观功能区•㈠城南文教科技景观区——以奥体公园、大学园区和高科技工业园为中心，体现芜湖的现代人文景观和新城风貌。•㈡城中商贸景观区——围绕镜湖、赭山与神山，以传统商业与现代商贸、行政中心、高校园为重点，体现芜湖传统文化与现代文化相结合的城市景观风貌，为芜湖标志性风貌地区。•㈢城北现代工业景观区——以开发区现代工业建筑群为主体，以奇瑞汽车大型室外车场展示为特色，体现芜湖新型加工工业城市的风貌。•㈣城东现代工业景观区——以高科技产业和大型物流建筑群为主体，以苗木花卉基地为衬托，体现芜湖园林式工业新区的风貌。•㈤城市外围生态农业景观区——在城市近郊开展生态农业示范园，大力发展绿色农业，形成生态观光的农业基地和科普教育基地，体现芜湖现代农业的景观风貌。突出六个特色景观地段㈠城南中心地段该地段以奥林匹克公园、市政公园、大学园区为核心，反映芜湖现代人文风貌。㈡镜湖风景区地段该地段含中山路步行街、鸠兹广场、镜湖公园及滨湖地带，反映芜湖山水园林城市风貌。㈢长街、儒林街地段该地段含以城隍遗存、大成殿、点将台、南正街、花街为主要内容的芜湖古城。以历史遗存为特色，反映历史文化风貌。㈣滨江公园地段该地段北起中山北路，南至鲁港。为芜湖市主要的滨江生活新岸线，由富有韵律的现代建筑群与秀美的滨江公园和景观绿地组成，反映芜湖滨江城市风貌。㈤长江大桥地段该地段由雄伟的长江大桥、朱家桥外贸港、两侧桥头绿地和自然生态园组成，体现芜湖