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开门见山只说重点从项目自身说起，再观照竞争对手，指出问题所在，制造差异化视点，创造营销机会。地段——湾头RBD，新三江口地段，紧邻宁波老城核心，出繁华，入静谧交通——紧邻主干道、城市快速路，5座大桥连系周边，无缝对接海曙、江东片配套——咫尺万象城、来福士广场，坐拥3公里繁华配套建筑——九岛一心中央，蜿蜒水域环绕，宁波市内最为稀缺的江景之最园林——姚江畔，半岛生活区，双中庭景观，30%绿地率及宁波罕见超宽栋距产品——90-139平米户型，现代简约立面，朝南通风顺畅项目六大价值基因论地段、资源，平庸者众，稀缺贵重者少市心一湾江水，可照尽百代繁华城心天赋贵地，湾美无尽藏一线江景，城市上位，品牌房企扎堆云集九龙仓、招商地产、绿地、世茂、港中旅，纷纷抢占前排占据地利，但不是第一个淘金者15个已知项目，近30万方新增量如何展示价值，拉开区隔？有效突围铂翠湾长岛花园紫玉花园嘉里地块青林湾世茂城海港花园宁波中心东海府维科地块嘉恒广场在售项目待售项目海外滩钰鼎园上院苏园名门府首府新海景东方一品荣合公馆1、市场形势:宁波湾头RBD核心位置江景盘，地段虽好，但品牌房企扎堆，供应量大，竞争激烈，积累客源有压力。2、竞争态势:项目周边各竞争楼盘体量相似，拥有地段和资源相似，项目风格亦没有明显特征，如何在众多的“钻石”中脱颖而出，是项目急需探讨的问题。3、产品特点:项目规模小，小户型为主，现代公建风格，在湾头RBD区域处于二、三线江景位置，前排已被抢占。与众多品牌房企相较，缺少明显的品牌优势。需要解决的问题1、在众多品牌房企，江景豪宅围拥下，项目走“硬货”对比的路线有点牵强，且容易被千篇一律的豪宅淹没，走不出独特路线。因此项目定位从“表面豪宅”走出，向“精神豪宅”进发。2、复地地产践行“以人为蓝图”的开发理念，布局全国，在品牌建设方面有自己独特的道路。因此，项目在豪宅林立中，不说“豪”，更希望自己是人文楼盘，将“豪”隐逸在人文享受的高度，将“豪”体现在高尚生活态度。突围之策：差异化竞争1、片区对海曙、江北、镇海三区的辐射力最强，而随着庆丰桥、外滩大桥的通车，江东客户逐渐导入片区所在的新三江口是宁波的城市发展的核心地段，对周边县市“上城客户”（慈溪、镇海）的吸引力较大2、片区内的大量5-10年房龄的小区靠近项目的周边区域的私营业主、机关领导及企业中高管是主要构成一般集中于30-50岁左右的中年龄段。而在限购限贷下，公务员和机关单位人群的资金灵活度受到一定的抑制因此大型企业中高管、金融行业高管、私营业主是未来主要引导人群客群定位如何在人群中被辨认，进而被认可占地约8.9万平米，总建筑面积约26万平米，分南北两块区块，北区10幢18—25F高层住宅，面积段81—207平米；南区为3万平米的商业和2万平米江景豪宅绿地·海外滩原江花玻璃厂地块的世茂项目；约11万方总建，产品以高层为主，户型面积范围在102-240平米区间，是本案最主要的竞争对手。世贸·首府同湾，不同湾定位有别巅峰之作，千万级豪宅/姚江正席，出入皆名门/百年央企，星耀日湖世茂宝庆寺地块，约22万方规模大盘，产品是小高层+高层的组合；以刚需首改产品为主，面积控制在100-140平米区间世贸城预计10月推出，江北日湖西，中户居多，预计价格25000元/㎡港中旅·名门府那么，项目的本质是什么？卖什么？1、复地品牌自1994年开始房地产业务以来，秉承以人为蓝图的经营理念，坚持为城市新兴中产阶层打造高性价比的生活、工作、休闲空间。十数年来，复地已经在上海、北京、武汉、南京、无锡、重庆、天津、杭州等地，成功开发数十个项目。但说这些，不足以差异化地提升品牌价值。攫取“以人为蓝图”经营理念，看看复地品牌为“人”、为更好的生活的经营付出。以人为蓝图，复地品牌价值深挖与形象建立1、品牌公益活动，为人居建设中的一大亮点。生活在地面上的人，将湾区的高度定义，从奢贵，至高尚，从外面，至内心。复地“珍珠贝”行动1、2011年7月，复地推出“珍珠贝”行动，至2012年，分三个阶段开展。以组织工地开放，零距离了解开发进度；入住前组织物业见面会，和物业提前相识，让回家不再陌生；真率验房，专业自检等具体行动，将服务品质打造成客户心中熠熠生辉的珍珠。复地“常青藤”计划2、2009年底，复地启动“常青藤计划”，推进社区品质长效维护。完成上海知音小区、复地·雅园、复星新苑、柏林春天、龙柏香榭苑、金汇丽舍、玉华苑、玉华东苑、复星花园一二期等多个改造项目，实现产品品质周期性维护，保障业主权益，倾注人文关怀。复地“中国古村落”保护行动3、2011年6月，复地参与发起“中国古村落”保护行动，通过实地考察、媒体传播、采购特产等方式，强调对话、努力合作、追求共赢我们更探求与外部世界的和谐关系——以人为本、敬畏生命、尊重自然愿青山绿水间的古村落炊烟不止愿中华民族的文化血脉延绵不绝。复地“免费午餐”计划4、2011年6月，复地“免费午餐”计划启动，截至目前，复地已捐助全国各地十所小学的“免费午餐”，并总共有近二十批志愿者赴当地落实具体事项。湾流人生是主流，但不随流追求物质，但不囿于物质导向中心，但不从属狭小核心形而上，但更注重内在感受，以及丰盈的生活营造2、售卖湾区生活从表面豪宅至精神豪宅湾流汇，湾区生活定义，不只是身在湾区的物理属性湾流汇的湾，我们归结为一种灵性归属，理想生活所在表面奢华，out了生活的实质，高尚、淡然、安宁、健康、富足放在第一排当有越来越多的人懂得生活，懂得为生活付出湾流汇的价值愈见凸显所以，湾流是一种高度湾流之上的生活境界，是另一种高度同湾，不同湾■高尚■富足■健康■安宁■回报5个关键词定义湾区人生新高度并制定营销推广策略案名：复地·湾流汇案名解析：湾流：宁波千年繁华中心，甬江、姚江、奉化江汇聚处，湾头RBD，九岛一心所在，既指城市中心稀缺资源，又指出项目目标客户阶层感。汇：指客群，寓意城市精英阶层在此汇聚。1、借力品牌同案名项目（北京复地湾流汇）的高端特性，产生同样高端、优质的项目品质印象2、学习借鉴国内著名房企同案名项目的打造，形成品牌系列，多地联动，为项目造势。定位语：城心半岛，世界湾区广告语：看遍世界，心归湾区形象篇logo及延展logo及延展logo及延展推广篇品牌报广1品牌报广2品牌报广3形象报广1形象报广2形象报广3户外1、湾流人家品牌公益行系列内容：以“湾流人家”名义打造公益行动，并形成品牌系列。更可成立“湾流人家”组织机构，负责组织公益行动，并与全国项目进行有机联动，形成规模效应。招募湾流汇业主成为“湾流人家”成员，共创公益事业。1、“守护白帆，驻爱湾流”，留守儿童帆船体验之旅2、“留下最美湾区”，保护湾区主题公益摄影大赛3、“湾流瓶”，“湾流家书”，湾流汇爱心寄语活动4、“爱在湾流汇”，湾流汇盛男盛女品质联谊汇细流无声，潮涌西部内容：1、以复地地产的名义，招募志愿者，查访西部缺水村落，身体力行，将成箱的清泉带到西部，每一份力，都是心的表达。同时，也让湾区拥有者珍惜现有的幸福。2、由复地地产组织，给严重缺水的村落挖井造泉，从根源上解决居民的水源问题。湾流汇志愿者引水入西部活动献给父母的终极礼物内容：1、孝悌传家，当我们每年都怀揣着美好愿望，而年年都没有行动的时候，需要一个呼吁者，号召起来，只是一个行动，就可以改变家庭，改变城市。2、参与者可通过网络媒体将献给父母的礼物晒出，由复地地产及网友投票产生最终极礼物大奖。大奖获得者可实现一个家庭愿望，由复地地产爱心赠予。湾流汇年度分享爱活动2、湾流汇项目主题系列内容：1、举办“湾流汇”系列活动。活动以高端生活类享受为定位，品赏红酒，鉴尝雪茄，品茗、品香，组织自驾游，组织参与游艇俱乐部活动等。2、通过高端活动的举办，项目形象逐渐建立，让“湾流汇”成为身份徽标，同时积累一批圈层客户，拉拢高端客户。寻获，野望内容：1、以湾流汇名义，组织户外湾流露营活动。联和户外组织行动，保证活动安全性，同时，全城造势，形成话题效应。2、溪流露营之旅可拍摄视频，录成光碟赠与业主，发送媒体炒作。湾流汇户外溪流露营瞭望巴塞罗那内容：1、巴塞罗那，欧洲之花，西班牙魅力之城，有蔚蓝的地中海洋面，极富海湾情调。组织部分圈层业主乐游巴塞罗那，领略海湾风情，同时可炒作此次事件，形成一个阶段话题，吸引部分准业主关注湾区及湾区住宅。2、巴塞罗那之旅可拍摄视频，录成光碟赠与业主，发送媒体炒作。湾流汇年度海湾游大笑的艺术内容：1、邀请新锐艺术家岳敏君，携带其艺术作品，设展湾流汇。以其经久不变“大笑”主题表达湾区处于都市中心，与世界同步，乐观、先进的生活态度。2、宁波的艺术类主题活动较少，相信此类活动会吸引渴求文化熏陶的市民的目光。岳敏君新锐艺术个展内容：1、在湾流汇滨河沿案，设置水中音乐舞台，邀请艺术家于水幕之中表演，随着光影变幻及音乐的舞动，引爆魅力湾区时尚感官体验。2、水中音乐舞台聚集大量市民，滨河沿岸设自助啤酒，客至云来，嗨翻激情夏日。水幕聆音，光影盛世湾流汇水幕音乐啤酒节3、外部营造：游憩假日水岸内容：先于建筑打造滨江景观带，以水漾花香实景感受，吸引准业主对于项目的关注，提升项目好感度。跟影楼联合创建一个婚礼拍摄基地，打造主题滨河景观。同时，滨水步道也可给周边的居民提供散步、游憩的场所，方便于民。湾流汇滨河婚纱拍摄基地内容：1、在社区景观中打造湾流汇时光屋，每位社区业主均可拥有专属时光胶囊，胶囊封存在时光屋中，业主可定期检视，但不能打开。封存时间由业主设定，但不能变更。2、独特文化景观，既是社区一项主题活动，亦是有效精神链接。外部营造：湾流汇时光屋湾典藏时光，湾流凝聚华星相信：过程完美，结果自然圆满。谢谢！