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第二部分：济南市及区域房地产市场分析1、济南市房地产市场综述1)济南市房地产市场现状及展望经过近几年的快速发展，房地产业已经成为我国重要的支柱产业，随着时间的推移，在这个产业经济体中，房价成为一个万众瞩目的话题，虽然政府近期不断出台一系列的宏观调控政策，并试图通过调整贷款利率等手段来抑制房价，但房价还是居高不下，颇受争议，同时，在一系列外部因素的影响下，房地产市场仍然存在着许多不稳定的因素，变幻莫测。济南市作为山东省的省会城市和政治、经济、文化的中心，房地产市场一直和全国保持着一致，热度不减并稳步上升。特别是近几年来，随着济南市住房制度改革、旧城改造步伐和城市化进程的加快，居民家庭购房以及商业购房的热潮迅速到来并急剧升温，济南市的房地产市场在这种情况下也随之启动，新开发建设的住宅小区和商务楼盘以及商铺如雨后春笋般在泉城不断涌现，不仅改善了济南人的居住环境，也让泉城变得越来越美。房地产市场发展空间巨大近几年，济南市居民的住房消费正在慢慢的向更高的阶段过渡，济南市房地产市场也在调整中迅速壮大。而且，随着济南市城市框架的不断拉大，城市人口的急剧增加及城市辐射力的增强，济南房地产市场的发展步伐也随之加快，一个发展空间巨大的房地产市场展现在我们的面前。此外，市民多样化的购房需求，成为推动房地产投资快速增长的重要因素。目前济南市房地产市场上主要有４种需求类型：一是主动型需求。随着市民生活水平的提高，对住房的面积、生活的舒适度、相关配套设施的建设以及交通便利程度等各方面的需求在不断提高，卖旧房买新房的主动购房者成为市场消费的主力。二是被动型需求。近年来，济南市城市化进程的不断加快，道路拓宽和旧城改造范围的不断扩大，大量的拆迁户成为房地产市场的重要组成部分。三是外来型需求。随着济南市城镇聚集效应增强，投资环境的不断优化，城市绿化率和基础设施建设水平的提高，吸引了不少外来投资者和务工人员来济投资和安家，形成了一定规模的外来人口住房需求。四是投资型需求。由于股票投资风险较大，居民银行存款利率不高，物价综合指数不断上涨，部分群众愿意通过买房来保值增值，从而形成了投资型需求。房价呈现持续上升态势房地产市场的有效需求和各项综合因素决定着房价的涨跌。据统计，济南市2006年第一季度住宅市场整体均价4223元/平方米，较去年同期上涨了4.3%；区域价格中，南部价格最高为4805元/平方米，涨幅为4.8%；东部区域整体均价为4381元/平方米较去年同期增长4.5%；西部地区整体均价3939元/平方米，略涨3.4%，价格最低的是目前配套、环境、交通相对较差的北部地区，区域整体均价为3513元/平方米，但涨幅仍然达到为2.6%，而且房屋价格仍呈现出持续上升态势。济南市房地产价格的持续上涨主要有以下几个原因：一是济南市个人投资买房者不断增加，商品房空置比率降低，现有可售商品房现房存量不大，与居民对房屋的需求相比呈现出供不应求的局面；二是由于政府严格执行土地年度计划，建立土地储备体制，控制土地供应，推行土地公开招标、挂牌、拍卖制度，在一定程度上提高了建设用地的价格，房地产开发开始向资本市场转移；三是国家对部分小钢铁、小建材等高耗能、高污染企业关停并转的宏观政策，在一些方面提高了房屋的建设成本；四是随着济南居民收入水平的提高，对住宅质量、环境绿化、配套设施、科技含量、物业管理等也有了更高的要求，其需求档次的提升也拉动了房价的上升；五是近期的银行贷款基准利率上调，将在一定程度上增加开发商的资金成本；六是个别开发商大肆进行市场炒作，提高预期收益，误导消费者进行不合理的投资，在一定程度上也拉动了房价的上扬。房地产市场走向规范成熟随着济南市房地产市场的发展，开发企业在竞争中不断壮大，一些企业开始追求企业文化和企业品牌的建设，“以人为本”的开发理念和服务理念已基本形成。此外，由于城乡规划更加科学化，规划管理从封闭向公开转变，并减少了规划决策的主观性和随意性，使“一张蓝图管到底”、“一张蓝图建到底”的理念得到了真正实施。小结：纵观济南市房地产市场的发展，正在走向规范和成熟，开发企业也在市场中不断的探索和壮大，而我们的城市建设也在发展中日趋完善，一个极具魅力的房地产市场正展现在我们的面前。2)济南市房地产市场区域板块分析东部区域济南东部地区是传统的科技、文教区，著名的山东大学、山东师范大学、山东医科大学及众多的大中专院校集中于此，山大路是济南的硅谷地段，新兴电子计算机、软件业商铺林立，已成为全国第三大科技市场之一。目前，随着城市化发展，城区正向东蔓延，但是由于土地供应紧张，高新区及浆水泉区域将成为近几年济南市的热点开发地区。东部洪楼板块项目名称位置开发商项目规模建筑类型户型面积均价上海花园四期祝舜路和东辰大街交汇处济南豪嘉置业总建28万6层电梯90-1103800天鹅堡二环东路和花园路交汇山东乐成置业占地3万，总建6.59万6栋小高层90-2205000精英·爱特公寓洪楼西路41号乐园房地产总建1.8万酒店式公寓30-1004880海蔚广场花园路和洪楼南路交汇山东海蔚置业72墓，16万3栋高层住宅，1栋商务楼108-1264700汇科旺园洪楼南路50号隆生旺源置业11万小高层、高层116、1674800特区数码港山大路与经一路交汇舜华园建设发展有限公司4.6万商业、办公6300锦绣泉城七里河与华龙路交汇处中齐房地产总建26万多层、小高层、高层76、96、1204200本板块市场总供应量约为94万平米，楼体类型主要以小高层、高层为主。主力户型为二室、三室，面积在90㎡—130㎡之间。主要客户群为IT人士、教师、机关公务员、中小企业老板、高新区从业人员。规划影响周边住宅项目的开发为区域增加了大量中、高端消费群体，同时洪南等三个片区及历城区政府的东迁将给目前寸土寸金的洪楼商业圈带来空前的改造建设机遇。洪楼商业圈将建设成“花园文化不夜城”，进一步加强商业和文化功能，洪楼区域将成为以商业为主的东部商贸中心。东部高薪区经十东路板块项目名称位置开发商项目规模建筑类型户型面积均价中润世纪城经十东路山东中润置业13万多层、小高层、高层150-2605500尚层E墅崇华路以东山东世通房地产约20万5.2米复式、小户型公寓30-50-705200银座花园旅游路和转山西路交汇山东银座久信房地产350亩，总建35万多层，小高层120-1804200三箭平安苑解放东路27号山东豪商房地产10万15栋住宅，2栋公建45-2005000枫润尚东工业南路100号山东三庆置业2万商业公建，精装小户型38、775000新东方花园新宇北路1号山东天业房地产115亩，总建16万多层、小高层107、140、1603900世纪财富中心天辰大街和新宇路交汇济南国庆置业150亩，总建19万办公楼群200、400、6004700荷兰庄园经十东路与旅游路交汇山东百替房产60亩，总建5万多层120-1605100本板块总建筑面积约100万平米，楼体类型主要以多层、小高层和别墅为主。随着经十东路的修建，燕山立交桥的开通，旅游路的通车，优越的交通条件和自然景观迅速提升了土地价值。而且东部产业带的规划，完善的区域配套，高新区的产业园，以及优惠的政策吸引了众多的公司、企业入住。迅速带来了资金和人力资源，为高新区的住宅市场提供了潜在的有效消费群体,此区域将来会非常有潜力。南部总述项目名称开发商位置项目规模建筑类型主力户型面积销售均价伟东新都2期伟东置业舜耕路27万小高层3-2-2，1402-2-1，1004500银丰山庄2期银丰地产舜耕路15万多层、小高层3-2-2，1482-2-1，905400齐鲁骏园齐鲁置业英雄山路113号5万小高层110—1304500山景园小区市中地产七里山西路南10万多层120—1604000天泰••太阳树青岛天泰集团阳光舜城南170亩小高层、高层110-200——天润苑龙力热电建设路90号4.3万4栋12层小高层4-2-2，1803-2-2，1304300世纪佳园济南房屋建设集团建设路93号17万板式小高层2-1-1，882-2-1，1103-2-2，1404200阳光舜城（锦绣苑）三联城建舜耕路南首60万多层、小高层141-1754000南部由于高山较多，且山体植被较好，清新的空气，便捷的交通、卫生、医疗、生活条件，及有限的可开发用地，使其成为了济南市房价最高的地区。健康的生态环境和靓丽的自然风光构筑了南部的主要特色。这里有闻名遐迩的千佛山，还有济南市的第一氧吧——植物园。这是济南的水脉、绿肺所在，南部开发受控制，土地资源更加稀缺。房地产市场在政策、法规、城市规划的夹缝中生长。本板块总建筑面积约为400万平米，楼体类型主要以多层和小高层为主。针对高消费目标客户群，户型设计以大面积二室、三室为主。郎茂山周边配套比较完善，交通状况较好。附近楼盘以中高档主，小高层居多，绿化比较好。舜耕路集中了两个大盘——伟东新都和阳光舜城，伟东新都为旧村改造楼盘项目，阳光舜城则借千佛山之环境势营造了健康、环保、绿色、生态住宅大盘。大盘项目在二环之内的开发已接近尾声，寸土寸金在南部体现的淋漓尽致，土地资源的稀缺性凸显。因为房地产开发的主要资源土地的的限制，目前南部新开发的项目主要集中在中小盘的放量，但因其区域优越的地理位置，新上市楼盘均走高端市场，如：国华美郡、熙园、银丰山庄（二期）、天泰·太阳树。鲁能领秀城以单项目300万平方，成为济南房地产市场“大哥”位置，超大规模社区将区域配套设施欠缺，位置较偏等劣势一一弥补。西部总述项目名称开发商位置项目规模建筑类型主力户型面积销售均价新世界阳光花园新世界阳光经七路669号38万多层、小高层140-1834500阳光100国际新城2期济南阳光100房地产阳光新路12万小高层120—1404100凯旋新城莱钢建设、信莱房地产经十西路南辛庄——多层、小高层——4000世纪佳园济南房屋建设综合开发建设路20万小高层105—1404100三箭如意苑山东毫商房地产建设路85号48万小高层、高层3-2-2，1402-1-1，902-2-1，1106000（精装）华夏•金色阳光花园华夏海龙房地产堤口路和纬12路交汇8．5万，总建11．5万小高层，多层2-2-1，852-2-1，943-2-2，1303500天建•名人广场济南天建房地产无影山中路121号——小高层2-2-2，1162-2-2，1473-2-2，186小高层3300多层3600嘉馨•现代逸居济南嘉馨房地产南辛庄街6万板式高层2-2-1，1003-2-2，1404000景绣苑济南永达房地产腊山北路6万2期小高层120—1403500西部地区是当前济南在建及待建项目比较集中的地区，随着东方红水泥厂及济南水泥厂两个大型污染项目外迁、大量危旧、低矮房屋的拆除，各新项目的兴建，使一个原本脏、乱、差的地区正逐渐显示出青春的朝气，步入高档、时尚大型社区的行列。此区域生活水平、消费水平比较落后，生活配套不够完善，但是随着几个大型、高档住宅项目的开发（阳光100、新世界阳光花园、外海中央城市花园），西部住宅市场价值已经迅速提升。加上槐荫政府西迁、西部大学城入驻、长清片区等西部新区规划，都昭示着此区域的发展前景很好，因此此区域的楼盘销售状况比较乐观。但因受济南居住观念、生活配套设施等因素的影响，目前房价偏低，从中说明西部房地产市场仍处于中、中下水平。本区域总建筑面积约为200万平米，楼体类型主要以多层和小高层为主。户型以二室、三室为主，面积在85㎡—120㎡之间；有部分小户型与二室补充，面积在50㎡—80㎡之间。北部总述项目名称开发商位置项目规模建筑类型户型面积销售均价齐鲁花园齐鲁置业堤口路100号3．5万小高层126、1473950青年居易济南居易国际北园大街和东工商河路交汇7．2万13栋多层23—563800天建•天和园（2期）济南天建房地产小清河北路25万9层小高层100—1403300泉星小区济发集团济泺路130号27万多层、小高层2-2-1，1003-2-2，1403900鲁能康桥鲁能房地产北园大街三孔桥23万18栋小高层