大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位

Acceleratingsuccess.大良顺峰山综合体商业项目商业市场研究及项目初步定位报告敬呈：美的地产发展集团广州高力国际物业服务有限公司2011年6月2项目研究思路我们通过以下研究思路来解决项目主要面临的问题：项目启动和前期准备行业细分市场分析商家访谈市场竞争分析目标客群市场定位业种业态配比供应分析供需分析定位研究宏观分析中观分析微观分析项目基地分析硬件功能建筑设计研究主题概念项目初步定位评估定位分析产品优化设计功能组合大良区域发展规划商业环境交通人流动线顺德宏观经济概况区域商业市场分析消费者调研市场研究及初步定位报告框架内容3项目背景情况分析PART.2顺德区宏观经济及城市发展项目区域研究本项目的宏观支撑顺德区零售商业市场分析PART.3顺德主要商圈市场研究现有及未来主要商业项目研究本项目的商业市场机会竞争分析可辐射区域消费需求研究现有及未来竞争项目分析本项目的定位方向项目定位及开发建议PART.7项目商业定位项目开发建议项目定位项目基地分析PART.1本项目的基础条件核心元素分析PART.5本项目的竞争力研究项目定位的核心元素研究PART.4区域市场特征分析区域人口消费者研究区域商业市场研究本项目的区域商业市场机会PART.6区域住宅市场研究目录4项目基地分析项目背景情况分析顺德零售商业市场研究区域市场特征分析竞争分析核心元素分析项目初步定位及开发建议1234567商圈位置——位于东区新商圈核心5新商圈已形成紧邻顺峰山项目15分钟到新区府大良老区商业中心东区新区10分钟可达市中心位置概况：1、项目位于新旧城区交界，是大良新兴的商住区，拥有良好的区位资源；2、项目所在东区新商圈，位于新区与老城区的节点，在商业气氛及生活气氛均超过新区和老城区；3、项目在顺德大良桂峰路和南国东路交界处，与市中心和新区府距离较理想，交通便利，有较强的经济辐射能力。6四至景观——商住形象吐出，休闲设施丰富地块现场南向顺峰山公园北向集高尔夫、游泳、休闲一体的新领域运动公园西南向永旺购物中心东向宝翠花园西北向明日华府和新一城1、本项目周边中高档小区较多（如：明日华府、宝翠花园、奥园华庭等，商住形象突出，为项目提供了高品质的消费群体；2、地块北部有高尔夫练习场和游泳池等运动设施，南部与南国东路一路之隔是顺峰山公园，为项目提供了丰富休闲设施和极佳景观；3、项目对面已有永旺购物中心入驻，与新一城购物广场临近，为项目提供了大量人流。交通状况——交通便利，人流车流量较大7项目位置顺峰山公园宝翠花园永旺顺德购物中心南国东路桂峰路锦上路驹荣路1、本项目周边公共交通系统较发达，与本区域主要公交站相邻，顺峰山公园站是到达本项目的主要公交站点，附近还有永旺购物中心北门和西门公交站点，共有6路公交车经过；2、南国东路和驹荣路都是八车道的主干道，桂峰路、锦上路四车道，人流车流量较大，交通便利。配套设施——公共配套设施成熟齐备8吉之岛桂畔河高尔夫顺德一中附小李兆基中学沃尔玛顺德医院第三门诊实验小学顺峰山公园顺峰中学东区小学桂南公园大良街市1、公共配套设施齐全：学校、商场超市、医院、银行、高尔夫练习场、街市等大型配套齐全；2、自然人文环境较浓郁：本案属市重点中小学顺峰小学地段，对外来人口定居较有吸引力。现代街市9基地SWOT分析总结S优势W劣势•南向远眺顺峰山，独有景观优势•商业体量相对较小，不足以打造成一个全业态、综合性商业体•东区商圈已成形，有商业氛围基础•附近购物中心已获消费者认可•周边配套完善，交通便利•存在部分农用地和农民房，项目档次及景观有影响•区域经济辐射能力较强O机会T威胁•地产市场升温，区域开发仍在进行中•对面永旺购物中心定位在区域高档，业种业态比较丰富，存在明显竞争•路网建设的不断完善，使项目辐射能力日益提高•顺峰山公园景点知名度不高，游客消费力有限•大良东区新城规划落实较好•本地综合体高端项目空缺目录10项目基地分析项目背景情况分析顺德零售商业市场研究区域市场特征分析竞争分析核心元素分析项目初步定位及开发建议1234567项目背景情况分析11112.12.22.3顺德区经济指标项目所在区域分析及发展规划项目宏观背景研究小结12顺德人均GDP￥82230元超过国内主要一线城市水平顺德区2005年-2010年GDP顺德近5年来经济高速增长，平均复合增长率在17%以上，GDP总量居佛山各区县首位，超过1700亿元，占佛山总量36%。顺德人均GDP以超越中国北京、上海、广州等一线城市的平均水平，仅次于深圳，已达到发达国家水平。经济发展的模式将向以服务和消费为代表的第三产业的发展转变。佛山市各区县GDP排名及顺德与一线城市比较（2011年3月）区县排名GDP（亿元）顺德区1662.9南海区1592.0禅城区923.6三水区478.0高明区388.0佛山市4742.6601.1849.61058.41279.31562.31711.90.0200.0400.0600.0800.01000.01200.01400.01600.01800.02004200520062007200820090.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%GDP(亿元)增长率城市人均GDP（元/常住人口）北京68788上海77564广州(2008)80706深圳(2008)89814顺德区约84500数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴13顺德区常住人口约202.4万人，增长较缓慢114.9116.3117.8119.1120.3110112114116118120122200420052006200720080.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%户籍人口（万人）增长率户数人口大良62068209104容桂56277197280伦教2284280889勒流30870115357陈村2251077445北滘29884113194乐从2889599043龙江2431496084杏坛31497127051均安2254987245合计3317061202692顺德区人口增长率较为平缓，年末全区常住人口为202.83万人，比上年末增加1.41万人，比上年末增长0.7%。顺德分十个街道，人口分布比较分散，人口最集中的是大良和容桂两个街镇，占顺德总人口的三分之一以上。2009年户籍人口统计数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴14顺德固定资产投资的增速近年有所放缓，占国民经济总量的比例低于南海、禅城。靠固定资产投资拉动经济增长的模式正在转变。顺德固定资产投资￥342.6亿元,比上年增长13.5%区县固定资产(亿元)南海区475.1顺德区342.6禅城区274.0三水区233.1高明区145.8佛山市各区县排名（2009年）135.8184.6222.1269.3301.8342.60.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0.050.0100.0150.0200.0250.0300.0350.0400.0200420052006200720082009固定资产投资（亿元）增长率数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴15第三产业近年来平稳发展，年复合递增率在15%以上顺德近年来第三产业平稳发展，过去五年年复合递增率在15%以上。但占经济的总量仍徘徊在1/3左右，发展速度落后于第二产业，未来发展的潜力巨大。232.4307.0374.3436.5517.840.0100.0200.0300.0400.0500.0600.0200420052006200720080.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%16.00%18.00%20.00%第三产业增加值(亿元)增长率数据来源：顺德统计年鉴、佛山统计年鉴16数据来源：佛山统计网佛山市各区县社会消费品零售总额排名（2009年）2009年顺德区社会消费品零售总额达到473.5亿元，在佛山市各区排名第2，并且年均增长超过15%。社会消费品零售总额473.5亿元区县社会消费品零售总额顺德区473.5南海区455.3禅城区322.9三水区112.4高明区59.617数据来源：佛山统计网一线城市与顺德对比（2009年）2009年顺德人均可支配收入超过28000元，达到甚至超过国内主要一线城市，说明顺德区民的富裕程度较高。人均可支配收入￥28417元甚至超过国内主要一线城市19822.020818.922291.024455.026433.028417.00.05000.010000.015000.020000.025000.030000.02004200520062007200820090.00%2.00%4.00%6.00%8.00%10.00%12.00%14.00%人均可支配收入（元）增长率城市人均可支配收入北京26738上海28838广州(2008)25317深圳(2008)26729顺德2841718顺德私家车每百户保有量44台，超过广州、上海27323744440510152025303540455020042005200620072008每百户汽车拥有量一线城市与顺德对比（2009年）城市每百户拥有量上海14广州16顺德44私家车是顺德区民出行的主要交通工具，2009年顺德每百户私家车拥有量达44，为全国领先水平，大大超过广州、上海等地。因而要充分考虑商业设施的停车需求。19消费性支出结构－食品29%、交通和通讯22%20082009增长率(%)城镇居民人均消费支出21108.4622165.535食品5916.986608.7911.7衣着726.751027.3641.4居住3389.543256.17-3.9家庭设备用品及服务2151.681554.24-27.8医疗保健989.081098.9411.1交通和通讯4609.385001.778.5教育文化娱乐服务2781.632827.781.7其他商品和服务543.42790.4945.5食品29%衣着5%居住15%家庭设备用品及服务7%医疗保健5%交通和通讯22%教育文化娱乐服务13%其他商品和服务4%2009年食品、交通和通讯、居住和教育文化娱乐服务是顺德人消费的主要支出；2009年衣着、食品和医疗保健支出增长较快，由于缺少匹配的设施，教育文化娱乐服务消费增长较缓慢，仅为1.7%。项目宏观背景研究20202.12.22.3顺德区经济指标项目所在区域分析及发展规划项目宏观背景研究小结佛山城市总体规划——“2+5”组团式21佛山市的城市整体规划主要是按照“2+5”组团式进行布局定位，“2+5”组团是指两个百万人口以上的城区和五个30-50万人口规模的城区。具体来说，“2”即是指“中心组团”和“大良-容桂-伦教组团”。本项目位于“大良-容桂-伦教组团”，是未来佛山的新城市中心，发展前景明朗。本项目位于“大良容桂-伦教”中心组团大良组团规划22大良组团为生活型组团，为全区的政治、文化、教育、商贸中心，区域性交通枢纽之一。未来大良的商业地产发展速度将会加速，以推进旧城改造和建设新城区主；未来大良的商业市场投放量将较大，商业整合升级将会加快；在商业升级改造中，将立足于顺德、大良本地文化，尤其是餐饮文化，创造独特魅力的城市品位和风格。本项目位于新城和老城中心的过渡带项目宏观背景研究23232.12.22.3顺德区经济指标项目所在区域分析及发展规划项目宏观背景研究小结24对于本项目的意义：宏观经济小结顺德人均收入高，具有强大的消费能力第二产业是顺德的支柱产业，虽然人均可支配收入已达到国内一线城市水平，但第三产业和商贸零售业发展相对滞后，餐饮行业例外。顺德经济发达，富裕程度高顺德经济高速发展，人均GDP和私家车拥有量等经济指标居于全国前列，并且已经达到发达国家水平社会消费品零售总额增速低，潜力巨大社会消费品零售总额的增速落后，顺德的零售业发展速度落后于顺德经济发展速度和顺德区民的富裕水平零售商业市场还有很大的发展空间区域市场发展潜力很大，消