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大连市场汇报概要竞争对手分析竞争对手概况06年度代表性竞品项目概况06年度竞争对手分析06年度代表性竞品项目分析06年市场总结06年度宏观经济情况城市规划、房地产行业政策及影响房地产开发和销售的总体情况06年土地市场总结竞争格局和对手的表现2007年度市场预期一、竞争对手分析1.1竞争对手概况2006年度当地市场销售面积前5名的公司、销售金额前5名的公司：2006年大连房地产市场销售面积前5名公司公司名称06年在售项目销售面积均价(项目合并)销售金额1国泰帝柏湾9.6万平9000元/平8.64亿2运达运达嘉州阳光9万平8500元/平7.65亿3亿达林语家话8.5万平6400元/平5.44亿4金广金广东海岸8万平8600元/平6.88亿5福佳福佳华东7.8万平4700元/平3.67亿2006大连房地产市场销售金额前5名公司1国泰帝柏湾9.6万平9000元/平8.64亿2运达运达嘉州阳光9万平8500元/平7.65亿3金广金广东海岸8万平8600元/平6.88亿4亿达林语家话8.5万平6400元/平5.44亿5中信尚品南山5.6万平8500元/平4.76亿1.206年度代表性竞品项目概况2006年度当地市场销售金额前10名的项目2006年大连房地产市场销售金额前10名项目项目所属公司销售面积销售均价销售金额1帝柏湾国泰9.690008.64亿2运达嘉州阳光运达985007.65亿3金广东海岸金广886006.88亿4林语家话亿达8.564005.44亿5尚品南山中信5.685004.76亿6幸福彼岸正源676004.56亿7万科假日风景万科664003.84亿8福佳华东福佳7.847003.66亿9世嘉星海远东490003.6亿10明秀家园澳南4.573003.29亿1.206年度代表性竞品项目概况2006年度当地市场销售面积前10名的项目2006年大连房地产市场销售面积前10名项目项目所属公司销售面积销售均价销售金额1芙蓉人家建设11.249005.49亿2帝柏湾国泰9.690008.64亿3运达嘉州阳光运达985007.65亿4林语家话亿达8.564005.44亿5金广东海岸金广886006.88亿6福佳华东福佳7.847003.66亿7祥和花园祥和7.545003.38亿8万科假日风景万科664003.84亿9幸福彼岸正源676004.56亿10尚品南山中信5.685004.76亿1.306年度竞争对手分析就当地市场综合表现最好的三个公司，在市场、产品及客户纬度值得万科借鉴之处做重点分析；就当地市场当年市场表现好的三个项目进行重点分析亿达——林语家话.ppt国泰——帝柏湾.ppt运达——嘉洲阳光.ppt二、06年市场总结2.106年度宏观经济情况GDP：大连宏观经济走势良好，03-05年平均增幅14.8%，2006年1-9月份GDP为1860.1亿元。1632.621521860.1185013.30%16.30%0300600900120015001800210024002700300033002003年2004年2005年2006年（1-9月）0.0%3.0%6.0%9.0%12.0%15.0%18.0%GDP增长率大连人均GDP(单位:美元）295532383692453750370100020003000400050006000200120022003200420052.106年度宏观经济情况固定资产投资：03-05年呈现高速增长态势，平均增幅48.1%；06年1-10月为1115.7亿元，同比增长27.8%。基础建设投资：506.9716.211101115.7224.7258.9151.1209.8274.4247.3020040060080010001200140016000.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%60.0%固定资产投资(亿元)506.9716.211101115.7基础建设投资(亿元)224.7258.9房地产开发投资(亿元)151.1209.8274.4247.3固定资产投资增长率41.30%55.00%房地产开发投资增长率38.80%30.80%2003年2004年2005年2006年(1-10月)2.106年度宏观经济情况大连作为东三省对外开放的窗口，历年吸引外资总量占整个东北地区70%以上。进出口总额：04-05年外贸进出口总额平均增幅23%，06年1-10月进出口总额240.2亿美元，同比增长23.7%。利用外资情况：05年实际利用外资30亿美元。155.4235.2240.222.831.646.0191.0430.022.122.023.10%22.90%05010015020025030035010.0%12.0%14.0%16.0%18.0%20.0%22.0%24.0%进出口总额(亿美元)155.4191.04235.2240.2协议合同外资金额(亿美元)22.831.646.0实际利用外资(亿美元)22.022.130.0进出口总额增长率22.90%23.10%2003年2004年2005年2006年（1-10月）城市经济——具有投资潜力的沿海城市大连是东三省对外开放的窗口。设立了五个国家级对外开放先导区：经济技术开发区（1984年，国内首个）、保税区和出口加工区（1992年，东北地区唯一）、高新技术园区（1991年，国内首批）及金石滩旅游度假区。开放功能区面积达96平方公里，对外国投资者吸引力较强。外企、境外公司和金融机构最为集中的5城市之一：截至2005年，兴办外企超过11000家，其中世界500强企业近100家；东北地区唯一对外资银行开放城市，有25家外资银行和外资保险公司在大连开展业务；东北地区外汇业务中心；国家首个保险创新发展试点城市。东北地区开放度最高、对外贸易量最集中的城市：据统计，大连历年吸引外资总量占整个东北地区70%以上。2006年1－10月份，大连市外贸自营进出口总额240.2亿美元，比上年同期增长23.7%；其中，外贸出口总额129.84亿美元，比上年同期增长26.67%；外贸进口总额110.36亿美元，比上年同期增长20.38%。港航兴市——一个中心一个中心：在国家振兴东北老工业基地重大国策中，明确把大连定位为“东北亚重要的国际航运中心”。大连港与世界160多个国家和地区建立了贸易关系和航运往来，与国内外300多个港口通航，承担了东北地区70％以上的海运货物和相当数量的集装箱运输任务。2006年1－10月，大连港口完成货物吞吐量1.6亿吨，集装箱吞吐量263.5万标箱，在中国港口综合竞争力指数排行榜大连港排名第八。06年8月，烟大铁路轮渡“中铁渤海1号”顺利完成各项试验，正式进入试运营阶段，其单航次可载运80吨重的货运列车50节、20吨载重汽车50辆、25辆小汽车和480名乘客。06年9月3日，国务院正式批准设立大连大窑湾保税港区，这是继2005年上海洋山保税港国务院设立的第二保税港区，其规划面积6.88平方公里，标志着大连国际航运中心建设又向前迈出至关重要的一步，极大促进大连、辽宁乃至整个东北地区经济和对外贸易增长，加快地区现代物流业发展和全面提高区域对外开放水平。大连作为国家发改委首批选定的四大国家战略石油储备基地之一，大连基地规划原油储备规模300万立方米，计划建10万立方米原油储罐30座，分5个罐群组，每组由6座10万立方米储罐组成，该工程2007年竣工。06年9月6日，《大连市长兴岛开发总体规划》得到省发改委批复，定位于大连东北亚国际航运中心的重要组合港，规划建设65个泊位，总通过能力18,100万吨，是东北地区临港工业大规模发展的主要依托和我国重要的临港工业基地。产业兴市——四个基地四个基地：大连现代产业基地初具规模，形成电子信息产业和软件基地、石化基地、北方造船基地和先进装备制造业基地。2006年1－10月“四个基地”经济拉动作用突出，共完成工业增加值454.8亿，同比增长24.5%，拉动规模以上工业增加值增长17.8个百分点。06年1－11月，大连石化经营总收入超过50亿元，提前完成年度生产经营指标，连续6年实现较大幅度增长，大连石化港区在现有1800万吨/年吞吐能力的基础上，又投入5亿多元进行升级改造和新建大型码头，预计“十一五”总吞吐能力达到4000万吨/年，成为中国石油最大的港口物流基地；2006年大连船舶重工集团可实现造船能力266万吨，已经跃升为世界第5大造船公司，造船产量占全国造船总量的21.4%；装备制造业是大连市的支柱产业，目前全市有规模以上装备制造企业340户，有船舶、机车、起重设备、重型设备、金切设备、柴油机、电机、轴承、制冷设备等14大类3万多种产品，2006年1－9月，完成工业增加值156.5亿，增长26.2%。电子信息业以旅顺南路软件产业带和大连软件园为核心，重点发展业务流程外包业（BPO）、IC设计软件、嵌入式软件、应用软件和系统集成软件，力争形成全国最大的软件出口基地，国际软件名城，2006年1－9月其完成工业增加值48.1亿，增长26.2%。2.2城市规划正式出台的规划：大连市住房建设规划(2006—2010)表１:大连市“十一五”期间住房建设年度计划单位：公顷点评：依据往年的消化量来看供应计划中的供应量是不充足的。年度政策性住房商品住房合计普通商品房经济适用房廉租房2006230.8681.777.53782007169.5720.5713132008191.5700.5883502009191.5700.5883502010184.5700.585340总计967.83503.7409.517312.2城市规划正式出台的规划：大连市住房建设规划(2006—2010)表2:大连市“十一五”期间住房用地年度计划单位：公顷点评：土地供应量少于需求量。年度政策性住房商品住房合计普通商品房经济适用房和廉租房2006182.655.243.22812007149.35857.5264.8200816842702802009158427027020101563965260总计813.9236.2305.71355.82.2房地产行业政策及影响时间跨度政策内容2006-05-17国务院出台“国六条”2006-05-29国务院出台“国六条”细则2006-05-30出台大连2006年上半年普通住宅价格标准2006-06-07“国六条”辽宁省出台调控地产市场政策2006-06-13出台《〈大连市关于私人投资、购买商品房户口迁入暂行办法〉》通知2006-06-17“国六条”大连实施细则出台2.2房地产行业政策及影响关键点要点对市场的影响规划审批加大小户型产品的供应，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重控制在开发建设总面积70％以上，但未明确按全市口径还是按单项目规划指标口径执行。继政策出台后，大连市规划局对新项目审批从严，但实施过程中考虑到不同项目的地理区位差异程度、项目定位高低等因素，无法针对每个项目进行政策一刀切，规划局仅调剂全市项目规划指标，做到以全市口径控制90平方米住房占据70％以上。至今获得批复的若干项目的详规中，有单项目90平方米住房占据该项目总建筑面积小于70％的情况发生。土地交易明确了06年新审批的中低价位、中小套型普通商品住房项目，土地的供应按照限套型、限房价，竞地价、竞房价的要求。在实施细则出台后，各宗地出让标书中均注明90平小户型应占据的比例，该比例的制定以大连城市发展速度和方向的预测以及各宗地特定的地理条件为依据，市内三区及景观资源相对优异地区对小户型比例控制偏低，而在城市西部和北部的甘井子区对比例控制加大。销售管理没有关于价格审批的规定，只是重申销售管理办法从目前市场情况看，实施细则对销售暂无影响。经济适用房今年大连市81万平方米、9500套经济适用房将分4批推出泉水新区31万平方米基础施工进展顺利，另17万平方米正在进行施工前准备工作；泡崖新区1