大连众亿项目操作方案

大连众亿项目操作方案目标客户目标市场销售周期营销节点销售策略推广策略相关建议甲方配合报告提纲目标客群年龄职业区域置业目的消费特征客户年龄区间示意图30岁-39岁5%40岁-49岁45%50岁-59岁35%60以上15%年龄40-49岁之间所占比例为45%，属于家庭、事业双稳定型，同样，稳定而单一的工作生活让他们对“第二居所”产生极大的向往，并且有能力为自己选择一个理想休闲度假居所。为项目主力客群，多为小度假和投资50-59岁所占比例为35%，退休前后养老需求。他们对社会生活现状理解更为深刻，他们更渴望新鲜的空气、遍野的绿植，躬耕田园的生活60岁以上占15%，多为子女为老人购买，展孝道。基于该年龄客户对医疗、购物等便利需求，所占比例不高，以自住为主30-39岁占5%，为事业发展较快型，多为小度假和投资。他们因为有较高的情商和魄力，对新事物有着特殊的敏感，作为事业急剧上升期的他们，是不会放过好的投资项目目标客群年龄职业区域置业目的消费特征客户职业区间示意图私企老板40%教师15%政府人员高级职员30%其他10%银行5%私企老板为主占40﹪，作为生活自由人，他们更喜爱自由的生活，他们有足够的资金实力来满足自己，也是在自己的生活圈里展示自己政府人员、高级职员占30﹪，他们对经济敏感，对政治敏感，他们会赚钱，他们会享受生活，当然，他们有着较高的收入（包括灰色收入）教师15﹪，宁静得以致远，作为高素质人群，他们喜欢更简单，更纯粹的生活银行5%，其他占10%目标客群年龄职业区域置业目的消费特征大连市内旅顺区外地客群目标客群年龄职业区域置业目的消费特征度假55%养老35%投资10%客户置业目的示意图度假55%投资10%养老30%目标客群年龄职业区域置业目的消费特征有向往和追求，紧随时代的浪尖（但不是浪尖）容易被感染，冲动而不失理智通过“启发→震动→震撼”的过程而迅速成交生态、健康、个性、便利，关注产品的功能性，渴望原生态环境他们不是社会的上流阶层，他们向往，并努力地追求那种生活生态、健康：作为一个当今社会主流的话题，生态和健康一直是他们不遗余力、孜孜追求的，而一定程度上，他们已经在这一领域引导着整个社会的发展方向个性：注重实现自我价值，渴望实现自己的生活方式便利：宁愿与繁华保持一定距离，而不愿置身喧嚣之中目标客群年龄职业区域置业目的消费特征心理需求他们什么样？他们为企业的中高管理层，私营小老板，教师，银行人员，律师，医生…他们年龄在30－60岁他们的家庭年收入在20万－50万他们拥有自己的生活圈，在这个圈子里都是和自己类同的朋友他们对在衣、食、住、行的一切社会行为上面都关注着健康他们有较重的农耕生活情结核心理念核心理念销售分期销售周期营销动作推广动作销售分期高位哨所1289.89M2680M2650.24M2600.63M2732.78M2705.81M2621.18M2579.88M2697.88M2763.47M2583.41M2644.53M2761.92M2853.98M2756.95M2767.49M2766.98M2697.83M2732.34M2738.83M2788.41M2860.03M2710.44M2672.89M2675.95M2705.19M2765.73M2712.98M2665.58M2625.49M2531.52M2644.58M2711.35M2817.93M2583.51M2905.77M2687.86M2885.15M2671.40M21028.40M2676.50M2960.99M2676.93M2729.13M2677.37M2644.70M2672.89M2717.99M2681.77M2717.82M2692.41M2687.86M2740.76M2682.67M2669.13M2635.51M2643.27M2678.63M2673.34M2717.97M2673.92M2678.63M2670.55M2972.16M2951.09M21105.47M2782.65M2736.10M2734.07M2734.71M2727.02M2722.76M2725.22M2843.94M2736.10M2734.07M2734.71M2694.48M2682.64M2750.72M2682.61M2688.01M2724.45M2953.94M2859.91M2729.92M2688.17M2759.11M2722.21M2691.79M2685.08M2690.93M2675.39M2663.90M2838.19M2966.14M2681.58M2652.36M2666.09M2927.62M21020.76M2791.68M2766.35M2778.80M2757.14M2574.62M2573.35M2601.21M2605.28M2601.49M2592.03M2598.46M2683.21M2684.16M2631.73M2775.91M2691.03M2838.62M2787.17M2791.55M2793.21M2802.63M2702.90M2668.33M2668.24M2872.83M2744.03M2769.70M2752.50M2799.34M2718.65M2801.50M2750.29M2666.63M2816.61M2768.11M2740.97M2738.24M2744.21M2807.01M2844.92M2837.40M2792.83M2775.43M2819.04M2807.21M2856.63M2848.39M2891.95M2925.84M2849.47M2835.95M2831.69M2841.41M2823.11M2861.61M2781.33M2719.34M2795.88M2740.72M2687.93M2691.87M2641.80M2650.76M2687.91M2776.01M2737.96M2704.49M2698.62M2708.70M2704.89M2712.68M2720.57M2712.68M2720.57M2742.44M2658.80M2705.23M2702.10M2703.16M2699.84M2671.68M2687.22M2693.12M2731.33M2703.09M2739.44M2620.81M2596.13M2581.18M2764.12M2843.16M2781.92M2707.98M2705.57M2689.81M2656.60M2643.56M2623.24M2621.46M2747.79M2747.79M2747.79M2747.79M2747.79M2747.79M2898.47M21009.18M2751.72M2673.70M2620.55M2673.70M620.55M22673.70M620.55M22673.70M620.55M22673.70M621.45M22673.70M620.47M22674.98M620.74M22614.38M553.31M565.59M619.66M2644.60M2630.84M2538.19M2593.50M2603.75M2644.41M2603.75M2603.75M2603.5M2603.5M2603.5M2603.5M2748.68M2632.71M2859.00M2863.95M2847.88M2847.88M2865.80M2846.93M2847.04M2855.59M2874.13M2874.13M2847.68M2831.21M2911.57M2807.83M2874.13M2874.13M2842.45M2871.62M2733.65M2714.44M2707.07M2717.72M2681.44M2708.61M2961.05M2792.52M2954.37M23期1期2期核心理念销售分期销售周期营销动作推广动作组团分期销售避免本案一次性上市量过大导致销售率偏低，影响成交，同时依据项目的地理特点和推盘量，把项目分成3期销售：一期：整体分析，该区域为项目劣势区域；选择此区域为一期原因在于样板间在该区域设置，同样为便于后期产品销售。一期为重点攻坚部分二期地势略好于一期，但体量要远大于前者，二期的销售可为一期销售持续期重新造成旺销形势三期为本案最优势地段，预计引发更高的销售热潮，从而一定程度解决一期、二期的滞状况销售周期核心理念销售分期销售周期推广动作营销动作08.6789101112209.1345768899101112准备期08.6销售目标来访量蓄水期7---840%,33套强销期9---1040%,33套二次强销期4---5二期强销期一期10%,8套二期30%,32套一期5%,4套二期10%,11套二期蓄水08.11---09.3续销期二期续销期一期清盘期6---8三期蓄水一期5%,4套二期20%,22套三期30%,26套三期强销期二次强销9---10二期25%,43套三期40%,35套二期15%,16套三期15%,13套三期清盘期二期清盘期11---12营销节点营销动作人员配备管理制度强化培训执行方案物料准备体验营销开始网络营销开始行销开始调整方案推出少量房源面市举行产品说明会推出促销政策推出亲情营销短信营销开始对成交客户进行分析发现新目标客群保持成交率严格按照合同的约定，要求客户付款。推出尾盘促销措施强化激励措施，提高销售人员工作热情推广动作08.6789101112209.1345768899101112准备期08.6销售目标来访量蓄水期7---840%,33套强销期9---1040%,33套二次强销期4---5二期强销期一期10%,8套二期30%,32套一期5%,4套二期10%,11套二期蓄水08.11---09.3续销期二期续销期一期清盘期6---8三期蓄水一期5%,4套二期20%,22套三期30%,26套三期强销期二次强销9---10二期25%,43套三期40%,35套二期15%,16套三期15%,13套三期清盘期二期清盘期11---12推广动作核心理念销售分期销售周期推广动作营销动作营销动作短信营销预期目标：1、亮相期间，让项目信息在短时间内覆盖目标市场；2、成为直接告知客户项目销售信息的手段；3、交屋后，成为物业便捷联系业主的通信方式。作用：1、迅速地、广泛地在目标市场建立形象；2、树立企业品牌。主要手段：1、定期告知目标客户项目促销活动；2、定期告知目标客户项目卖点与人文关怀；3、定期告知目标客户项目施工进度；4、定期告知物业管理与服务的相关信息。核心理念销售分期销售周期推广动作营销动作销售周期网络营销预期目标：1、在常时间内对目标市场起到告知作用；2、在广泛的范围内起到告知作用。作用：1、迅速地、广泛地在目标市场建立形象；2、树立企业品牌。主要手段：1、建立项目网站，及时发布项目最新消息；2、建立“QQ群”或项目“业主论坛”，引导舆论向有利于项目和开发商的方向发展。3、在“搜房网”、“精品楼盘网”发布广告；4、建立与“搜房网”、“精品楼盘网”的连接；核心理念销售分期销售周期推广动作营销动作销售周期行销预期目标：1、提高来访量从而促进销售量；2、在区域市场形成热销态势。作用：1、达到预期来访量主要手段，从而保证销售量。主要手段：1、定期在区域内逐户发放海报，进行宣传，竭力使客户留下有效电话并到售楼处看房；2、派出外销人员在目标市场发放海报，进行宣传，竭力使客户留下有效电话并到售楼处看房；核心理念销售分期销售周期推广动作营销动作销售周期产品说明会预期目标：1、解决目标客户对市场前景的疑虑；2、让目标客户深刻了解项目内涵及相关信息；3、解答准客户心中中最后疑虑。作用：1、成为集中成交的催化剂；2、树立企业品牌。主要手段：1、请规划部门领导讲解城市发展规划；2、请规划院设计师讲述规划设计理念；3、请工程领导讲解优质的建材和先进的施工工艺；4、请开发商领导