大连某高尔夫项目可行性研究报告

高尔夫项目可行性研究报告目录第一章总论..........................................................................................4第一节项目概述................................................................................................4第二节项目主要技术经济指标........................................................................5第三节编制依据................................................................................................8第二章市场分析与预测........................................................................9第一节大连市宏观情况分析............................................................................9第二节大连市房地产发展特征......................................................................12第三节大连市高新园区区域总体分析..........................................................20第三章市场调查及项目分析..............................................................35第一节高新园区房地产市场调查..................................................................35第二节项目SWOT分析................................................................................38第三节项目定位及目标消费群体分析..........................................................40第四章项目户型产品定位..................................................................43第五章建设规模及方案......................................................................45第六章相关单位简介..........................................................................52第七章销售价格与销售收入估算....................................................53第八章投资估算..................................................................................55第九章投资计划与资金筹措..............................................................60第十章风险分析与防范对策..............................................................61第十一章综合评价与建议..................................................................634第一章总论第一节项目概述一、项目背景某高尔夫项目地处大连市高知人群最密集的专属生活区，项目南侧濒临黄海、东侧紧依西尖山、西接旅顺南路、北临海事大学游泳训练馆。项目距大连最大的海滨广场某广场约5公里；距大连市黑石礁车站约2.5公里；距大连市市中心约12公里；项目西行约50米，即为大连海事大学；东行约1.5公里，即为大连水产学院；项目位于高新技术产业园区，旅顺南路东南面，交通十分便利。项目是一块依山面海的绝版稀有居住地块，原生态的自然环境、挺拔的山姿、悠长的海岸线和浓厚的文化氛围构建起惬意生活的完美框架。二、项目概况项目名称：某高尔夫花园开发商：大连洪富房地产开发有限公司用地位置：甘井子区凌水镇旅顺南路用地性质：军产土地用地面积：118500m2项目实景图5总建筑面积：387123.49m2容积率：3.27（不含地下面积）建筑型式：高层三、项目位置图具体位置：甘井子区凌水镇旅顺南路东南面，海事大学的对面第二节项目主要技术经济指标依据国家及大连市相关法律法规、标准规范、项目的规划方案及本公司前期所做市场调查报告综合分析，本项目由四个地块组成，本项目主要经济技术指标如表1-1所示。项目实景图6表1-1总体技术经济指标用地名称单位数量备注规划总用地ha11.858总建筑面积m2387123.49不含地下面积其中1、住宅建筑面积m2251062.192、公寓建筑面积m262349.823、公建建筑面积m236350.17其中酒店面积：14936.124、现有住宅面积m224048.755、酒店式公寓建筑面积m210312.566、变电所及小区公共配套m23000地下面积m274128.20绿地率%36.2容积率--3.24不含地下面积表1-2项目A区总体技术经济指标用地名称单位数量备注A-1区规划总用地ha1.433总建筑面积m251966.2不含地下面积其中1.公寓建筑面积m226717.522.公建建筑面积m214936.123.酒店建筑面积m210312.56地下面积m218935.26容积率--3.63不含地下面积A-2区规划总用地ha0.872总建筑面积m242969.67不含地下面积其中1.公寓建筑面积m235632.32.公建建筑面积m28837.37地下面积m25380.98地上停车位位27容积率--4.93不含地下面积A区综合规划总用地ha2.305总建筑面积m294935.87不含地下面积其中1.公寓建筑面积m262349.822.公建建筑面积m223773.493.酒店建筑面积m210312.56地下面积m224316.24容积率--4.12不含地下面积7表1-3项目B区总体技术经济指标用地名称单位数量备注B区规划总用地ha4.931总建筑面积m2144562.04不含地下面积其中1.住宅建筑面积m2118467.752.现有住宅面积m224048.753.公建建筑面积m22045.54地下面积m228708.85绿地率%38容积率--2.90表1-4项目C区总体技术经济指标用地名称单位数量备注C区规划总用地ha2.842总建筑面积m275553.55不含地下面积其中1.住宅建筑面积m270827.062.公建建筑面积m24726.49地下面积m214480.00绿地率%35.30容积率--2.66表1-5项目D区总体技术经济指标用地名称单位数量备注D区规划总用地ha1.780总建筑面积m270572.03不含地下面积其中1.住宅建筑面积m261767.382.公建建筑面积m28804.65地下面积m26623.11地上停车位位33绿地率%38.3容积率--3.968第三节编制依据本报告的编制依据：1、《投资项目可行性研究指南》；2、《建设项目经济评价方法与参数》；3、《房地产开发项目经济评价方法》；4、国家相关法律法规；5、国家现行的财税制度和有关规定；6、销售额按全销售计；7、销售单价以销售均价表示；8、贷款利率取央行2007年12月21日最新发布的一年期贷款利率7.47%，采用复利按月计息，贷款1亿元，借款周期为1年，项目进入销售阶段，逐月还本付息；9、依据目前大连市房地产市场周期现状，本项目开发周期拟定共32个月，约2.67年；10、住宅销售均价参照大连市及高新园区可比房地产项目现售价格及项目地理位置特点估测；11、甲方提供相关数据。9第二章市场分析与预测第一节大连市宏观情况分析一、大连市自然地理条件（一）地理位置大连位于辽东半岛的最南端，东濒黄海，西临渤海，北依东北三省和内蒙古广大腹地，南与中国山东半岛隔海相望，与日本、韩国、朝鲜和俄罗斯远东地区相邻。是京津门户和东北亚经济区的中心区域，是中国重要的港口、贸易、工业、旅游城市，也是中国北方最为开放、最具活力的城市之一。图2-1（二）气候条件大连市位于北半球的暖温带地区，属具有海洋性特点的暖温带大陆性季风气候。全年日照总时数为2500～2800小时；年平均气温8.4～10.5摄氏度；年平均降水量600～790毫米；无霜期达6个月，适宜的气候使大连成为世界最适宜居住的城市之一。二、2007年大连市经济总体发展情况2007年，大连经济继续保持快速增长。生产总值（GDP）完成3131.0亿元，同比增长17.5%；地方财政一般预算收入267.8亿元，同比增长36.5%；规模以上工业增加值1157.0亿元，同比增长27.1%；实现自营进出口总额363.03亿美元，同比增长23.8%；出口总额196.94亿美元，同比增长25.8%；完成全社会固定资产投资额1930.8亿元，同比增长31.4%；实现社会消费品零售总额983.3亿元，同比增长17.2%；城市居民人均可支配收入达15108.63元，同比增长13.2%；城市居民人均10消费性支出12134.97元，同比增长15.2%。大连市近年社会经济情况分析表见表2-1。表2-1大连市2000～2007年社会经济发展主要指标年份GDP（亿元）财政收入（亿元）固定资产投资额（亿元）社会消费品零售总额（亿元）城镇居民年人均可支配收入（元）城镇居民年人均消费性支出（元）非农人口数量（万人）20073131.0267.81930.8983.315108.6312134.97——20062569.7196.11469.5839.313350.010533.9328.920052290151.421110.0732.011994.389996.41317.420041961.8117.17716.2645.2103788672312.320031632.6110.54506.9568.4591017760297.482002140698.7367.9591.982007118287.9420011235.695.2305.1534.274186512280.220001110.877.6268.5488.768616073275.35（数据来源：《大连统计年鉴》、《大连统计月报》）0500100015002000250030003500（亿元）20012002200320042005200620072000-2007年大连市经济情况分析表GDP财政收入固定资产投资额社会消费品零售总额图2-2（一）宏观政策调控作用显现，固定资产增势放缓2007年，大连市城镇固定资产投资完成1930.8亿元，同比增长31.4%；房地产开发投资增幅有所放缓，共完成407.8亿元，同比增长20.9%；房地产施工建筑面11积2747.7万平方米，同比增长25.1%；竣工建筑面积急速萎缩，全年共竣工428.3万平方米，同比下降20.4%；商品房销售面积828.2万平方米，同比增长31.7%；实现销售额461.1亿元，同比增长62.1%。（二）消费需求稳中趋旺，零售额与GDP同步增长2007年，全市实现社会消费品零售额983.3亿元，同比增长17.2%，为10年来的最高值。近年来我市零售额增幅一直低于GDP，但差距