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2011年4月一方公馆项目个案分析报告关于开发商【开发商实力】大连一方集团是以房地产开发和固定资产投资为核心业务的多元化经营的企业集团，总部设在大连，先后在北京、上海、沈阳、长春等地设立分公司，已形成以北方为基础项重点城市发展的战略格局。大连一方地产有限公司隶属于一方集团，从星海阳光、中银大厦、大连国际酒店到一方大厦，始终服务于各行业的高端名流。继2009年斥资15亿将星海湾畔的原大连贝壳博物馆改建为大连首个白金五星级酒店——大连城堡酒店后，一方集团又于2010年3月斥资29.3933亿元竞得东港区总建筑面积达40余万平的2号地块，立志将其建成区域内具有标杆意义的高端项目，擘画东港板块价值新高。同时，中山广场新一代城市综合体“一方国际”已正式启动。【成功案例】大连北京长春沈阳关于开发商Part1项目概述Part2规划设计Part3户型分析Part4产品配套Part5园林景观目录Part6客户分析Part7推售状况Part8推广手段Part9SWOT分析Part10营销思考Part1项目概述Part1项目概述项目名称一方公馆项目地址沙河口星海广场游艇码头占地面积3.39建筑类别独栋、联排、高层装修标准精装修建筑面积5.2容积率1.5绿化率36%总户数126开盘时间2010.8.8入住时间2011.9.1建筑形式独栋，联排，高层面积区间独栋800-1000，联排400，公寓345、390、600.【项目规划效果】【项目位置】地理位置优越，尽享城市繁华与一线海景Part1项目概述周边配套交通528路、711路、533路、22路、23路、18路、404路、202路、25路等多路公交教育大学：东北财经大学、大连医科大学中学：辽师大附中、大连四十六中学小学：星海小学医疗医科大学附属医院公园绿地星海公园、星海广场商业和平广场、乐购、银泰百货、国美电器金融中国银行、工商银行、浦发银行一方公馆坐拥星海广场成熟的城市配套优势——邻星海会展中心、世界博览广场、游艇码头等高端文化、商业汇集区。周边3公里内集结包括教育、金融、医疗、商业娱乐等在内的所有城市资源。【地理区位图】【游艇码头】Part1项目概述合作团队开发商：一方地产投资商：一方集团广告顾问：今久传播代理公司：自销建筑设计：张文明建筑师事务所景观设计：老圃（台湾）景观建筑工程咨询有限公司室内设计：美国HBA室内设计工程顾问公司台湾大隐室内设计公司建筑施工：大连阿尔宾集团物业公司：第一太平戴维斯国际知名团队精心打造，彰显实力与地位Part2规划设计Part2规划设计实景规划效果项目物业类型的规划在执行政府经济指标的同时将土地价值最大化，充分利用土地的稀缺性和仅有性，打造绝世典藏臻品。Part2一方公馆规划特点分析规划图物业类型套数建筑面积高层住宅10438483.12联排166569.32独栋65818.66总计12650871.1Part2规划设计产品细化高层楼号：LA，LB地上层数：28地下层数：2层高：3.15梯户比：1T2标准层户数:2顶楼:大平层740.06车位配比：1：1联排别墅楼号：L1-L16地上层数：2地下层数：1层高：3.15梯户比：1T1标准层户数:6车位：1：2独栋别墅楼号：L17-L22地上层数：2地下层数：1层高：3.15梯户比：1T1标准层户数:1车位：1：4Part2规划设计产品价格分析物业类型套数总建筑面积户型区间均价主力总房款（万元）交房时间高层4817760347-39238000700-9002011-9联排别墅166569.32400-417550002000以上2011-11独栋65818.661200-1400——1.2亿2011-11由于景观资源及视野优势，高层单价随楼层升高而逐渐升高，平均每层单价加价在600-1000元之间.产品景观分析高层：北向俯瞰星海广场，南向直面星海湾；同时饱览项目整体规划。。联排：位于独栋别墅北面，受独栋别墅遮挡，海景资源略有欠缺，但得享项目精心构筑的园林之美，海景的壮阔与园林的升级盎然交相辉映。独栋：直面大海，近距离亲近海资源，海景方向无任何遮挡，视野绝佳。Part2规划设计Part3户型分析Part3户型分析高层平面户型朝向：皆为南北向西侧：四居东侧：五居梯户：户户拥有专属进口，入户双动线设计三菱电梯，主人及访客贵宾配备专属客梯，直达私属电梯厅，管家专用服务梯直通后门，尊重主人私密需求，兼顾管家生活所需。门厅处设置独立化妆间，恰时梳妆整理，细节处照顾主人的社交需求。豪华主人卧室，配备宽绰卫生间及步入式衣帽间，南向面海，270度转角落地窗设计。半下沉式浴缸设计，人性化极致表现。中西厨房，世族之家的独特照顾，尊重不同需求。Part3户型分析高层四居户型分析7米超宽大面宽观海豪华客厅，南向全景落地玻璃窗无遮挡设计，超过180度的罕见宽幅观海视角。卧室全部配备独立卫生间，充分照顾每一位家庭成员的私密性还便利性。管家配备独立卫生间，工人区与主人区分割有序，保证主人的私密性。Part3户型分析高层五居户型分析地下一层独立封闭车库，可同时容纳2-3辆车，具备收纳储藏功能；进出车库时，阳光从天窗自然洒下，便捷生活同享尊崇；影音视听室采用专用视听墙，保证绝佳的影音和隔音效果；管家房舒适宽敞，自带卫生间，并直接通往下沉式庭院；天井和庭院双重通风采光，Part3户型分析联排别墅户型分析一层前庭后院，满足之花种树的闲情雅趣；双入口人性设计，北侧小区道路与北庭院高差设计，保证主人私密性；中西双厨设计，满足个性化用餐需求，14米高挑空餐厅，顶部玻璃采光，舒适大气，尽显贵族格调；大面宽豪华客厅，会客宴宾。二层卧室全部带有独立卫生间，双卧配备超大衣帽间及观景阳台；特设起居室，家庭私密交流空间Part3户型分析联排别墅户型分析三层豪华跃式设计；大面宽主人卧室，阔绰卫生间设置落地玻璃窗，超大衣帽间为主人收纳各款名牌服饰；观景露台，纳揽清风明月；雅致书房，沉稳内敛，一方静谧帷幄天下；跃层特设私属奢华休闲空间，SPA区、健身室、娱乐间。优势最大化的保证了居住的私密性从细部考量满足居者的全方位需求南向海景视野无与伦比Part3户型分析户型总结分析劣势连排别墅地下一层在车库与管家房之间应做抗噪音设计。Part4产品配套Part4产品配套室内装修风格及材料装修风格：现代时尚简欧入户门：双开门入户门：可刷卡可输入密码窗户：LOW-E镀膜钢化夹胶玻璃墙面：高级壁纸地面：高档实木地板开关面板：霍尼韦尔橱柜：德国海格燃气灶具：德国博世烤箱：德国博世微波炉：德国博世冰箱：德国博世水槽：德国当代龙头：德国当代浴缸：德国唯宝座便器：德国唯宝热水器：美国独资的A.O.史密斯电热水器沐浴间花洒：德国当代五金件：唯宝手盆：唯宝Part4产品配套样板间展示【347平米样板间】【390平米样板间】Part4产品配套样板间展示【卧室展示】【主卫展示】【餐客厅展示】【客室展示】Part4产品配套样板间展示【书房展示】【餐厅展示】【样板间展示】Part4产品配套公共空间装修情况外墙材料：进口高档全石材干挂立面金山麻和珍珠黄的花岗岩品牌：德国索侯芬地区进口莱姆石墙面：高档壁纸地台：进口理石天花：欧式玻璃穹顶电梯品牌：三菱空调品牌：大金空调模式：法国爱迪士新风系统【礼宾大堂】Part4产品配套高层配套功能配置几面采光几面通风欧式挑空大堂休息区、接待区、洽谈区小超市咖啡厅简易健身区32车位位置涵盖楼层数量地下两层车位约200个Part4产品配套会所会所名称：一方健身会馆规模：4000平米功能：•五星级酒店标准恒温泳池•百余会员专属停车位•内设独立海景有氧区、独立重力区、体操室、高温瑜珈室、搏击训练馆、台球室、乒乓球室、VIP健身室、SPA包间和休闲咖啡厅是否对外开放：否投入使用时间：2010-9-1会费：暂无Part4产品配套会所实景展示Part4产品配套物业服务创新优质物业服务“金钥匙联盟”酒店特色服务。物业服务内容从基础的安防保洁到专业的园林护理，从贴心管家到生活顾问，一方物业将充分利用金钥匙联盟的全球资源平台，竭尽所能为业主提供生活、休闲、社交、商务等全方位专属、尊贵的人性化服务。Part4产品配套物业服务智能评级：A低碳环保：科技运用节能环保科技应用：户式中央空调系统/户式中央新风系统/户式地板采暖系统/户式中央热水系统/户式分质供水系统/电梯智能控制系统/智能家居系统/智能安防系统。家居智能化应用：入户玄关处有智能开关，可设置回家、离家、睡眠等情景模式，一按即可实现设定好的各个灯光、设备效果，将来为了更个性化，会配备遥控器，再进行随时操作。玄关处设有智能系统总控中心，可以进行安防、室内灯光、窗帘、空调、新风、物业联系——收发邮件、物业费用，通话，来访记录等多项功能。Part5园林规划规划理念设计师将建筑纳入园林，将大海纳入建筑，撷取海之精神将柔美流线贯穿园区，讲究精工细作的园林与壮阔的大海完美结合。规划风格撷取海之意蕴的“阳之森”、“光之羽”、“星灵广场”、“海韵广场”四大主题景观广场将逐一呈现，跌瀑水景、灌木带、端景水景、梯田花阶的排列兼顾尊崇感与亲切感。规划特色园区内部采用立体景观设计，平坡结合，乔灌并举、花草相间、百年珍稀大树、大面积草坪铺设、园区雕塑小品等错落有致。全冠移植到园区的银杏、国槐、梧桐、水杉、合欢、红枫等乔木和丁香、迎春、月季、龙柏、棣棠等灌木的密植将为业主营造出四季不同的景色，更有樱桃、枣树、板栗、紫叶桃、日本晚樱、美人梅、紫薇、柿树、山杏、山里红。Part5园林规划景观说明Part6客户情况分析•外籍人士•地产界高管•企业、机构、负责人•金融领域高层、商界名流•政府高层人士•文化、文艺界自由职业者•实业家及企业高管【客户范畴】主要构成以大连市客户为主（60%）其次是东三省（30%）其他消费者（10%）立足大连，辐射东三省的消费者构成一方公馆客户来源统计分析60%30%10%大连本地东三省其他Part6客户分析客户来源客户类别居住区域年龄职业家庭结构主力客户1大连为主（60%）以星海阳光一期老带新等圈层客户为主40-50银行高管、自由贸易者、外企高管、私营业主。三口或两口家庭为主；有父母给孩子买的主力客户2东北客户（其中辽宁占主要）40-50以商人为主，行业广泛，客户同时涉及多种行业者居多三口为主，多为两代共同居住本案客户为社会顶端圈层客户，具备社会地位和拥有丰厚财富。Part6客户分析客户描述客户分类购买动机重点观众因素购置高层可能购置别墅可能景观区位稀缺品质升值前瞻圈层炫耀型客户身份符号圈里型客户占有投资型客户投资回流型自住Part6客户分析客户特征√√√√√√√√√√√√√√√第一类动机：投资一方公馆投资价值似乎不用赘述，以卓越的海景和厚重的品质基底长远保值、升值和变现潜力，绝对具有无出其右的强大感召力。第二类动机：占有对于相当多的购买力雄厚的客群来讲，他们选择一方公馆的目的是占有。当然，战友的原因会比较多样，他们也许并没有明确的居住或者处置计划，但所谓“向不需要买房子的人卖房子”，正是这个道理，这也是目前豪宅市场上相当主流的一种购买动因。第三类动机：身份符号一些人通过拥有阿玛尼的服饰、江诗丹顿的手表和奔驰轿车，来明确自己的阶层，毫无疑问，一方公馆具有上流社会的阶层品牌性，拥有某栋顶级豪宅，是某一阶层具有符号性的身份象征。第四类动机：自住毫无疑问一方公馆是富豪生活的重要标志，但当这些富有的城市动物转过身来，又会热衷于在城市中寻找登记的居所。第五类动机：别墅回流型地产业的经验和市场实践清楚显示，相当多的现代城市城市豪宅客群，本身也是豪华别墅的先期拥有者。Part6客户分析客户购买动机第一类关注：景观在东北地区，甚至在大连一方公馆的海景优势都是极为突出的。第二类关注：区位一方公馆当然是豪宅，但也是房子，尤其对于城市豪宅来讲“地段、地段，