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中国大连旅顺小黑石国际海洋生态城项目定位及总体规划报告海洋科技运动国际会议展览温泉滑雪胜地小黑石国际海洋生态城中国北方唯一海洋主题生态旅游度假新城主旨：打造小黑石国家5A级海洋生态产业景区大连北首集团小黑石国际海洋生态城大连北首集团把小黑石打造成东方的生态产业海湾，东方的爱琴海项目的总精神——大连国际海洋城，海洋之城！大连国际海洋城，宜居之城！大连国际海洋城，旅游之城！大连国际海洋城，科技之城！大连国际海洋城不仅是在建一座新城，而是要形成一个城市品牌！项目总精神项目主题通过经营海洋资源、形成城市资源，拉大城市框架，体现出山水特色，突出环境改善，增强城市的核心竞争力和辐射带动作用。在改造过程中，要凸显海洋元素建设四季生态旅游元素开发国际合作元素以此来全面提升城市品味和区域价值。项目主题把小黑石建设成为——国内唯一海洋主题城市适宜观光休闲旅游的山水城市适宜人居的绿色生态科技城市大连冬季温泉滑雪旅游城市使小黑石成为旅顺观光休闲的承载区旅游消费的聚集区小黑石国家5A级海洋生态产业景区国际视野立足中国落地大连推进大连全域城市化建设进程打造大连国际海洋生态旅游度假新城大连北首集团本项目研究策划专家组成员杨慎原建设部副部长中房协会会长王静霞国务院参事中国城市规划委员会主任李兵第建设部村镇司长崔丽娟林业部湿地研究中心所长农业部农发中心主任孙君社北京市政协副秘书长农业部农发中心主任楼云国家体育总局群体中心楼云文体中心主任愈和月商务部海外处建筑师总顾问周燕敏中国老年研究会研究员朱文俊中房协产业化协作会长百年建筑研究院贺凤娟中国百年建筑城乡规划主任全国高效农业建设实施委员会总规划师柳中权大连理工大学管理学院教授、博士生导师。中国城市发展研究会特邀理事、中国社会学学会第一届理事、中共大连市委市政府咨询委员会委员、大连市社会学学会名誉理事长参与大连市城市发展及商业布局的重大决策咨询。李湘雄原广东奥园复合地产管理有限公司总裁、广东省房地产协会常务理事、佛山房地产商会副会长、中山大学房地产MBA班客座教授，中国著名的房地产策划和营销专家。赵红红华南理工大学建筑学院常务副院长、建筑学系主任。中国城市规划学会第三届理事会理事、广州市城市规划协会常务理事、副理事长。享受国务院政府特殊津贴专家，国家一级注册建筑师、国家注册城市规划师，城市规划与环境设计研究所所长。本项目研究策划专家组成员郑晓炜泛亚星美商业管理（大连）有限公司董事总经理/教授.中国资深房地产理论实战专家。搜狐城市论坛首席顾问,成功主持多形态的大型项目营销策划及规划设计。李文艺太平洋（香港）国际商业集团副总裁/大连公司董事长.中国资深商业地产实战专家.首任百年城创办期运营总经理，将台湾太平洋百货引入东北.大连及沈阳首个服装小商品城市场的“温州城”商业地产开发模式的创建人.领衔策划运作大连金州30万平米新城----碧海尚城复合地产项目.目录项目总体定位与系统定位项目功能与产业定位规划的主题与空间规划原则板块规划布局与数据海洋经济发展规划布局旅游度假产业规划布局新城镇生态地产与养生产业规划布局运动产业规划布局文化与创智产业规划布局大连国际海洋生态城价值实现与经营模式1112345678910定位前提和因素大连市经济发展进程和城市化发展进程的需要提升小黑石所在区域发展水平和竞争力的需要小黑石居民生活的需要最大限度发挥规模、地域优势，扩大投资回报的需要树立小黑石区域的品牌形象，实现项目社会价值回报的需要定位前提和因素本项目地块性质是——大连市郊的滨海村落商业地段定位，也就是对地段性质进行研判。商业定位首先要诠释项目的地段，是一个什么价值，什么性质的地段，只有在很好诠释地段海洋上，才能正确定位项目。本项目位于大连旅顺北路三涧堡镇，渤海南岸，地势平坦，生态景观较好，以水产业为主要经济产业，居民980人。项目地段性质研判项目产业功能提炼大连小黑石旅顺海洋生态国际国家级风景名胜区、国家级自然保护区、国家级森林公园、天然不冻旅顺港东北经济、商贸、金融、物流中心东北亚国际航运中心东北最大的港口城市著名的避暑胜地和旅游热点城市海滨村落自然条件较好生态城国际城海洋城小黑石项目的三维定位大连国际海洋生态城大连国际海洋生态城发展模式定位打造——渤海区域国际化的生态城市打造——拥有地域景观和特色文化的海洋城市海洋城概念提炼城市主题文化是实现特色城市建设和世界名牌城市的最快路径何为城市主题文化？根据《文化、城市文化与城市主题文化辨析》的解读，它是一个城市具有的强势文化，它能够突出反映一个城市的文化特质，能够贯通其他经济、社会、人文、建筑等资源形成城市发展的张力，它是一个城市的文化符号、文化名片。城市主题文化会使一个城市卓尔不群、魅力独特。根据区域特征，我们可以用“海洋”来概括小黑石村地域、物产、生态、民俗、精神与追求等多方面，因此我们打造的城市主题应该是海洋文化。以海洋文化来塑造城市的差异化概念和差异化形象，来提升项目与众不同的影响力。国际城概念提炼按照经济的专门化功能，21世纪的国际城市至少可以分为四类：一是国际型生产城市；二是国际型通路城市；三是国际型交易事务城市；四是国际旅游城市；国际旅游城市是指经济社会发达，旅游资源丰富，资源品位高，具有超国界吸引力，城市综合环境优美，旅游设施完善配套，旅游产业发达并成为城市主要支柱产业，国际国内游客数量众多，在国际上具有较高知名度的国际性城市。要快速提升小黑石的影响力，就要用旅游和海洋产业的专门化来打造国际城市的概念。我们就是要把小黑石打造成国际海洋科技产业基地+国际旅游城市！目录项目总体定位与系统定位项目功能与产业定位规划的主题与空间规划原则板块规划布局与数据海洋经济发展规划布局旅游度假产业规划布局新城镇生态地产与养生产业规划布局运动产业规划布局文化与创智产业规划布局大连国际海洋生态城价值实现与经营模式1112345678910项目功能与产业定位大连北首集团项目功能与产业定位三大功能功能定位宜居功能项目功能与产业定位三大产业经济功能功能与产业关系休闲功能产业总体定位产业定位细分基本功能+海洋城环境的自适应宜居功能功能定位辅助功能+生态城环境的升级打造休闲功能核心功能+国际城环境的开发提升经济功能项目的三重功能项目主题通过经营海洋资源、城市资源，拉大了城市框架，体现出山水特色，突出环境改善，增强城市的核心竞争力和辐射带动作用——把小黑石建设成为国内唯一海洋主题城市适宜观光休闲旅游的山水城市适宜人居的绿色生态城市大连冬季温泉滑雪旅游城市使小黑石成为旅顺观光休闲的承载区旅游消费的聚集区。在改造过程中，要凸显海洋元素，建设绿色生态元素，开发国际合作元素，以此来全面提升城市品味。旅游度假功能目前的各地旅游业一直面临着区外游客停留时间短、只是简单观光游等现状。如果小黑石村打造宜居功能的话，实际也不脱离这个范畴，因此必须对环境进行改造升级，重新审视和包装现有旅游资源，推出系列功能区，通过以“中心辐射、轴线拓展、优化组合、特色互补”为原则的发展计划，把休闲旅游区“串联成链”。重点开发海洋主题度假、科技文化度假、温泉滑雪度假、时尚海洋运动度假、民俗体验度假、康体养生度假、及商务会展度假7个度假旅游产品体系。生态宜居功能宜居城市建设是城市发展到后工业化阶段的产物。他是指宜居性比较强的城市，是具有良好的居住和空间环境、人文社会环境、生态与自然环境和清洁高效的生产环境的居住地。1996年联合国第二次人居大会提出了城市应当是适宜居住的人类居住地的概念。此概念一经提出就在国际社会形成了广泛共识，成为21世纪新的城市观。2005年，在国务院批复总体规划中首次出现“宜居城市”概念。中央提出要建设和谐社会，而各个城市也纷纷提出要建设宜居城市。大连更是在调查公司的十大宜居城市排行榜上名列第二。小黑石位于大连的后花园旅顺，其自然条件良好，甚至不需要对环境进行升级改造，就能满足宜居的初级目标。产业经济功能城市经济功能是城市功能的重要组成部分，也是城市其他一切功能的前提和海洋。所谓城市经济功能，是指——个城市在一定地域经济中所承担的任务和所起的经济中心作用，以及由这种作用发挥而产生的效能。当今世界的城市，经历了从单一功能到多元功能，从简单功能到复杂功能，从低级功能到高级功能的演化以后，一般都具有多种经济中心功能。所不同的只是能级的强弱而已。然而，不管城市经济功能如何变化，其主要经济功能和辅助经济功能的基本划分是始终存在的。从前面的分析我们知道，本地的经济产业薄弱，没有实质的产业支撑，因此，要快速提升城市的经济地位，除了旅游所带来的经济效益外，还有必要选择一种有号召力的、能快速成型的、不受城市资源影响的经济产业——创智产业因此，整个小黑石的经济功能规划主要由三方面的产业构成：海洋产业、服务产业和创智产业。功能产业定位思考三项功能定位宜居功能创智产业服务产业旅游功能海洋产业经济功能三大主导产业海洋产业:按比例，海洋产业作为本地原有主要社会经济，海洋面积占到陆域总面积的6倍；按产业值划分，只占到30%。服务产业:按比例，服务产业面积分区要占到总面积的30%，按产业值划分，将占到50%。创智产业：创智产业区按比例，创智产业作为区域核心产业，面积分区要占到总面积的10%，按产业值划分，将占到20%。各功能之间应该在满足消费者多样化需求方面形成互补性，而不是替代性，使区域功能单一化。功能产业定位功能产业定位细分：海洋产业=海洋经济+渔副业经济服务产业=生活商业+休闲核心+体育观光+宜居养老创智产业=创智产业+文化产业在海洋产业里增添服务产业，适当与旅游观光相结合，让创智产业不但对海洋产业形成支撑，而且创智产业区本身也是旅游观光的景点。尽可能拓展不同产业区域的细分功能，使一些功能变得越来越叠合在一起。功能产业定位产业区组合与规划产业区组合就是：小黑石村根据自身的定位，确定产业的种类，和每一种产业在小黑石中的地位，分布，及分配比例的过程。对不同的产业如何进行有效的划分与组合，不仅关系到小黑石村定位的实现、客流的共享，更关系到产业经营收益的最大化。产业功能定位概述战略定位和功能优先的原则产值和产业发展前景规划原则空间资源的约束前提产业区规划的基本原则功能分区小黑石村经济布局将形成六大功能区：生活区；休闲核心区；海洋创智区；高端别墅区；运动休闲区；海洋经济区。按区域形式的功能分区定位产业区细分建议大连国际海洋城海洋产业服务产业创智产业海洋经济区海洋创智区生活区休闲核心区运动休闲区国家运动基地区攀岩训练基地区水上休闲区（渤海湾水上运动区）海洋文化体验区（教育功能区）渤海湾水上运动区（运动休闲区）海洋文化休闲度假区城市市民都市休闲文化体验区住宅商业•教育功能区（海洋文化体验区）•科技、信息功能区•创意产品展示交易区•创意行业总部区•创意行业商住区近海养殖区功能分区近海养殖区遗址公园区住宅区商业区海洋文化体验区（教育功能区）渤海湾水上运动区（运动休闲区）海洋文化休闲度假区城市市民都市休闲文化体验区国家水上运动基地区攀岩训练基地区科技信息功能区创意产品展示交易区创意行业总部区创意行业商住区按区域形式的功能细分，部分功能区域叠加主要细分功能区布局项目面积（平方米）近海养殖区2000000遗址公园区182760住宅区100748商业区30095海洋文化体验区（教育功能区）9018渤海湾水上运动区（水上休闲区）40000海洋文化休闲度假区68439城市市民都市休闲文化体验区170113国家水上运动基地区8000攀岩训练基地区1000科技信息功能区4785创意产品展示交易区20000创意行业总部区80000创意行业商住区71361目录项目系统定位项目功能与产业定位规划的主题与空间规划原则板块规划布局与数据海洋经济发展规划布局旅游度假产业规划布局新城镇生态地产与养生产业规划布局运动产业规划布局文化与创智产业规划布局大连国际海洋生态城价值实现与经营模式1112345678910规划的主题与空间规划原则大连北首集团上述大连国际海洋生态城项目的经营目标，是项目开发经营的一般模式，我们要研究的是怎样创造大连国际海洋城项目开发